房地产五证两书三表

商品房五证两书一表具体法律规定

商品房五证两书一表具体法律规定:

商品房是指供居住或者其他合法使用的住宅建筑物或者住宅建筑物区段。购买商品房时，开发商需提供出售商品房所在建筑物的房屋所有权证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，以及购房居民大会的决议书等文件。这些文件统称为“商品房五证两书一表”。

（一）房屋所有权证

房屋所有权证是商品房购买者最为关心的证书之一，证明购房人对购买的房屋享有所有权。在购买商品房时，开发商需向购房人提供具有法律效力的房屋所有权证。

（二）国有土地使用证

国有土地使用证是指土地所有者为了合法使用土地所需出具的证书。购买商品房时，购房者需要注意开发商是否能够提供国有土地使用证，以保证购房的合法性。

（三）建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是商品房项目规划核准证书，是开发商合法进行建设的前提条件。购买商品房时，购房者需核实开发商是否取得了建设工程规划许可证。

（四）建设工程施工许可证 建设工程施工许可证是商品房项目施工的有效证明，购房者在购买商品房时，需要确认开发商是否具备合法的建设工程施工许可证。

（五）商品房预售许可证

商品房预售许可证是商品房销售的许可证明，购房者在购买商品房时，需确认开发商是否取得了合法有效的商品房预售许可证。

（六）购房居民大会决议书

购房居民大会决议书是指购房者在商品房交易中需要了解并参与的会议决议，确保购房者的合法权益。

（七）一表

一表即指合同备案表。购房者在购买商品房时，需要与开发商签订房屋买卖合同，并进行备案。购房者应查明合同内容是否合法，以保证双方权益。

以上便是商品房五证两书一表的具体法律规定，购房者在购买商品房时需谨慎核实开发商提供的相关文件，确保房屋交易的合法性和安全性。

房地产行业的五证二书详解

搞房地产这一行的目前是火呀，在这一行呢，就得把五证二书给准备齐咯！

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。

“三书一证一表”与房产商预售时必须提供的五证

具体说的话，开发商在交房的时候应提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。其中，《房屋建筑工程竣工验收备案表》尤其重要。

何谓两书？

两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1.工程质量监督部门核验的质量等级；

2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2.结构类型；

3.装修、装饰注意事项；

4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6.门、窗类型，使用注意事项；

7.配电负荷；

8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9.其他需要说明的问题。

律师提醒：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，都是由开发商自己拟定的，然后到房产局备案。

房产五证二书指的是什么

对于房产来说，五证二书是法律对销售方基本的要求，就像人们常说买房要买五证齐全的，但是对于二书您又了解多少。房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

五证：《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《房产预售许可证》

两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

常常可以听到售楼部的人说某一时间五证一起下来，其实这五证并非是一起下来的，而是需要一系列复杂繁琐的手续一个继一个的审批下来。首先，让我们先解析一下房地产五证。《建设用地规划许可证》-----这是五证中的“第一证”，如果没有这一证，是无法办理《国有土地使用权证》的。

开发商将《建设用地规划许可证》等手续报批至国土部。国土部核实审批通过后，开发商与国土局签订《国有土地出让合同》——这可是至关重要，如果开发商没有全额交款，国土部是不予审批的。《国有土地出让合同》签订后，开发公司开始办理《国有土地使用权》——五证中的“第二证”。到这里，您有点看明白了吗?看到这里，前两个证件办好，开发商将设计方案提交规委会讨论通过。

而后开发商办理《建筑工程规划许可证》，这已是五证中的“第三证”，在这其间开发商要进行一系列繁琐的细化工作。然后便是开发商招标。办理完第三证后，凭审图报告、人防审批手续、缴纳的城市配套设施费、农民工工资保证金、文明施工费即可办理五证中的“第四证”，即《建筑工程施工许可证》。严格来说，办理下此证后，方可动工。施工过程中，质监站全程跟踪进行质量检查验收。现在五证已到尾声，让我们一起来看看“第五证”，四证齐全后，工程投资达到总体投放30%以后，开发商可向往建局申请《房屋预售许可证》，等申办预售许可后，方可进行预售。

还需要大家了解的是五证的复印件只能作为一种参考。特别是其中的《国有土地使用证》和《房屋预售许可证》最为重要，两者表明所购房屋属合法交易范畴，购房者要务必看清购买楼层是否在预售范围内。这下这五证是怎么办理的，大家都看透了吧。