农村宅基地流转问题研究

我国农村宅基地使用权流转研究　◎汤浩　刘旦　摘要：目前，我国宅基地使用权的流转问题已经成为社会各界普遍关注的问题，如何构建我国的宅基地流转制度，对于雏护农　民合法权益、促进经济发展具有重要的意义。本文对此问题进行了探讨和分析。　关键词：新农村建设宅基地欣用权流转　近几年来，随着我国城市规模的不断扩大，人口不断增　加。土地的稀缺性日益严重，土地价值则与日俱增。但与此同　时，现阶段我国农村普遍存在宅基地资源浪费、配置不合理的　问题。据第二次全国农业普查资料显示，２００６年末全国２２１０８　万农户中拥有２处住宅的１４２１万户，占６４％；拥有３处以上　住宅的７７万户，占Ｑ４％。可见，当前，我国农村居民点用地总　量偏大，同时一户多宅的现象比较普遍且有的地方“空心村”　现象较为严重。而农村宅基地流转在提高了土地利用效率和　产出效率，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平　等方面发挥了巨大作用。因此，只有引入农村宅基地使用权流　转制度，让市场和政府共同参与宅基地的调整，才能最终盘活　宅基地存量、优化土地资源配置，本文拟对宅基地出现的问题　和流转情况作些初步探讨。　一、对宅基地使用权流转问题的争论　．　农村宅基地制度是维系亿万农民基本生存权利的重要制　度，而宅基地使用权的流转是其重要组成部份。因此，对于宅　基地使用权能否流转，在什么范围内流转一直争议较大。　（一）宅基地使用权自由流转说　该观点认为，我国农村宅基地房产权结构为农民对宅基　地享有使用权，对其自建房屋享有所有权，因此应当从增加农　民的融资途径去考虑，肯定宅基地使用权流转的合法效力，让　宅基地使用权与国有土地使用权一样自由流转，包括向农村　集体经济组织以外的主体流转。其理由可归纳如下：　ｌ宅基地使用权作为农村村民所享有的一种财产权，限制　其流转，相当于剥夺了农村村民的房屋所有权。在国有土地使　用权和商品房可以自由转让的今天，如果限制宅基地使用权　的流转，使农村村民无法享受与城镇居民同样的权利，是对农　民的歧视以及对农民利益的损害。　２宅基地使用权自由流转是现实需要。当前，一方面，随着　改革开放的深入，城市化步伐正在加快，人员流动日益频繁，　农民进城的趋势不可阻挡，许多农民因种种原因定居城镇，导　致了大量农村住宅和宅基地的闲置，有些地区甚至出现“空心　村”的现象，为宅基地使用权的流转提供了资源储备。同时，农　民离乡进城，其需要转让或抵押宅基地使用权以筹集更多的　一３０一　资金，这就客观形成了宅基地交易的供方市场。另一方面，许　多城镇居民向往乡村生活，需要在农村购置宅基地，而产生了　需方市场。因此，利益的驱动使宅基地使用权的私下转让或变　相转让等地下交易活动十分活跃，尤其在城乡结合部或经济　较发达的农村表现尤为强烈，客观上形成了宅基地交易的隐　性市场。隐形市场的存在，既导致房地产市场的无序和混乱，　引发社会矛盾的激化，也损害了作为所有权人的集体的利益。　３有利于金融资本顺利进　农村。目前，随着农村产业结　构的调整，越来越多的农村家庭正在转向非农产业的生产，许　多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时，经常遇到资金　短缺问题，迫切需要金融机构给予信贷支持。但按现有法律规　定，虽然农民拥有的房屋可以抵押，但宅基地却不能作为抵押　物，由于房屋和土地的不可分割性，导致金融机构不单独接受　农民住宅的抵押。这样，一方面限制了金融机构在农村扩大业　务，使农村金融发展缓慢；另一方面也使广大农民缺少了生产　资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入　的提高。以第二次全国农业普查资料，对２Ｏ０６年末全国２２１０８　万农户、户均１２８平方米估算，２８ｏ亿平方米的房产，按每平方　米３。０元计算，农村房产市场将有８４０００亿元的市场潜力。如　果仅仅按ｌ∞ｋ的抵押贷款比重，就会吸引８４００亿元的贷款　进入农村，为农民所用。若在计算上农村宅基地使用权转让、　出租等，农村宅基地使用权流转所能给农民朋友带来的融资　将是其他融资途径所不能比拟的。如果农民得到了融资的“东　风”，农村经济的迅速发展将会指目可待。　４符合“物尽其用”的物权法立法宗旨。《物权法》中将宅基　地使用权列为用益物权的一种，承认了该种权利的物权属性。　而物权具有价值化趋势，由注重对标的物的现实支配演变为　注重其利用价值，流转以产生价值，成为交易的客体。即：一种　财产再有价值，所有权再明确，如果它是静止的，没有交易流　动起来，那么他就失去了价值。财产只有在交换中，在流通中，　的流转，而是应该为这种流转创造市场条件，并规范这个市场。　５有利于土地资源合理配置，提高经济效率。耕地保护是　农业发展的前提。近年来，随着我国经济的发展，一方面，

当前农村宅基地流转现状与管理对策探讨　

何艾霏　（广西壮族　治区百色市平果县黎明乡困土资源管理所广西百色５３　１４０３）　

／　摘要：就法律而言．农民可以对土地的使用权进行＼、　转让，但在宅基地的流转问题上，法律并没有明确的说明，　ｊ　既不明确禁止，也没有明确的指导．从而出现了农民私下　１　进行转让宅基地的现象　本文主要介绍了当前农村宅基地　流转的现状，并就其流转与管理中存在的问题进行了简要　描述，最后提出了相应的管理对策、　、　关键词：农村宅基地；宅基地流转；现状；管理对策　／　０引言　就我同的现行法律而寺，农民可以对上地的使用权依照法律　的规定进行ｌ卡同应地转　，农民也可以对其住房进行　租甚至¨｛　卖，而关ｒ宅尽地使用权的转讣ｌ：：ｂ／Ｉｊ必须及时的办理变更　记。　这ｕ王就足说，对于农村宅基地的流转问题，法律并没有明确的禁　止，但也没有一定的指导方案。这就使得当前农村宅基地的流转　问题层ｆＩ｛，从而阻碍了农村宅基地发展。　１当前农村宅基地流转的现状及存在的问题　宅基地主要是指农户抑或个人用于住房的土地，也包括其附　属用房的土地，除此之外，还包括其房前屋后以及庭院等的土地，　这些上地都是通过占用或利削其集体经济组织的所有土地获得　的。农村的宅基地还包括已经建成或曾今建过甚至即将用来改建　房屋的土地。然而就当前情形来说，农民对于宅基地的认识并不　足很清晰，　当前农村宅基地的流转上更是问题层出。这主要表　现　两个ｈ‘面：一方向是参与流转的宅基地，另一方面是未参与　流转的宅基地　、　１．１对于参与流转的宅基地，农民多足私下进行交易：一种是　将住房川来出租，一种是将住房用来进行非农业的生产经营，还　有一种则足进行完全的私下买卖。不管哪种形式的宅基地流转，　其交易形式多足双方通过私下协商进行，＿『ｆｆ南于没有法律的保　护，有时就会因为协商不成而出现一系列的纷争。有调查显示，约　有３０％的人　房犀建设问题出现过纷争，　有２１％的人的纷争甚　至至今未得到解决。２．参与流转的宅基地，其管理上也存在着一系　列的问题。有关调查显示，在对宅基地进行流转时，通常只通过双　方　ｌ，事人　商，未经过本村民小组、村委会和当地人民政府审批　同意，带有极强的个人色彩以及专权主义。另外在法律上也存在　一些问题。比如通过Ｘ，Ｖ　两壮族自治　百色市平果县黎明乡１　类Ｉｘ：中对农民宅基地的圳查发现，有１０％的农民宅基地都足通过　私人束进行交易的，购买土地的人大多数都足偏远地区的农民，　在土地登记薄｝　的广１主名字还没有改变的时候，已经开始使用　地。然而在法律卜，对丁这一类的土地流转的管理并没有相应的　规定。　存宅基地的合理流转以及整理上，相关部门义缺乏相应　科学的规划，在处理农村　宅基地的置换以及转让上，乡镇单位　一般足“心有余而力　足”。由于其技术力量相对薄弱，　此在实　处理中许小能将规划落实刮宜处，即使有些规划已经得到＿ｒ丰Ｈ　心的落　，Ｊ　ｒ：效　也斤小理想　１．２对于　些没有参　流转的宅綦地，则　为种种原　而被　重的浪费掉，其ｒｆ｜包括农村改建过程时由下缺乏相应的规划而　ｊ｝ｌ现的乱建乱占现象。受金钱的诱惑，部分农民选择存原宅基地　Ｉ：搭建临时厂房，特别足那些临近城市的村庄，这种现象更为严　重，有时甚至Ⅲ现抢占集体土地进行私人建房的现象。这种做法　小仪阻碍ｒ农村的改进与发展，还使得大量集体土地的流失与浪　费，最终导致集体利益的流失，给管理造成一定的困难。　１．３《土地管理法》巾明确规定：在房屋占　上应足“一户一　宅”，且　积必须在规定范同内，也就是说每户农民的宅基地是　明确面积限制的。而就当前农村的状况看，经常出现新房林市Ｉｎ　Ｉ｝１房同样错落有致的现象。ｒｈ于对于宅基地的使片】上，在农村通　常是兀偿也是尤期限的，因此就会导致家家大庭院，家家宅基地　面积严重超标问题的发生。　１．４经济的发展以及人们生活水平的提升，使得一些逐渐富　裕起来的农民开始纷纷入城买房，而城市制度的改革，也使得这　部分农民开女台拥有ｌｒ城市户口．．这给农民带来方便的同时，也使　得农村出现ｒ“空心村”的现象。尽管这部分农民已经拥有了城市　住房，但其农村宅基地依然仔在。虽然他们是通过合法的形式获　得宅基地的，但法律却不允许对这些宅基地实施公开合法的转　让，这就使得村集体及组织不能对其进行回收处置，从而导致“卒　心村”的　现。比如说通过对广西壮族自治区百色市平果县黎明　乡Ｉ类区的房屋调查发现，有５％的村民小组已经向交通比较便　利的地区搬迁，但是并没有进行上报，都是白行决定的。这样一　来，就将原来所有农民宅基地变成　荒地或者是林地。在《土地管　理法》巾有“一广１一宅”的要求，凶此，在其搬迁的新建宅荩地』二，　没有办法进行土地的登记，这样一来，就使其成为了违法用地，阻　碍ｒ人们生活质量的提高。　２当前农村宅基地流转问题的管理对策　２．１赋予农民宅基地的永久性使用权益　就　前现行法律政策来看。在当前农村，闲置的宅基地小管　其是否可以参与到宅基地的流转行列，对于将来经济的发展都是　有所阻碍的。而这一问题已经超Ｈ｛了农民的能力，不得不通过同　家的参　来解决。凶此，笔者认为应该通过法律程序，赋予农民宅　基地永久性的使用权益。首先，这是确保资源可以得到优化配置　的必Ｆ｝１之路。任何法律的存在都是为了使人们的权益得到更好的　保障，而宅基地的使用权在充当一种用益物权的基础上，如若只　是明确其归属，就会丧失其原有的价值。闪此，在法律上同意农村　宅基地的流转，而其价格则由市场进行控制，从而使资源ｌ中月向有　利的主休流动，进而保证饿了闲置宅基地的和利用以及安置，也　就从根本上提高＿ｒ土地资源的利用率，确保＿ｒ其价值的正真实　现．．其次，这是市场经济体制变革的必然要求。只有农民真　富　裕了，经济发展的脚步才能提升上去。而一但限制宅基地的流转，　农民创造财富的饥公就会久人降低，农　的财　：性（下转第２４８页）　

第２０卷第４期　吉林农业科技学院学报　Ｖｏ１．２０，Ｎｏ．４　２０１１年ｌ２月　１ｏｕｍ＇Ａ　ｏｆ　Ｊｉｌｉｎ　Ａｇ６ｃｕｌｔｕｒａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｔｍｏ１％７　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　Ｄｅｃｅｍｂｅｒ，２０１１　

农村宅基地流转问题研究　

一以吉林市丰满区为例　

陈景升　，南亚刚２　

（１　吉林农业科技学院社会科学部，吉林１３２１０１；２．吉林市国土资源局丰满分局，吉林１３２０１３）　

摘要：通过对“样本区”的调研，发现农村宅基地“隐性”交易十分活跃；分析了农村宅基地流转与利益、融资和需求　之间的关系；指出了目前农村宅基地流转过程中存在的问题及流转的随意性；呼吁唤醒农村宅基地庞大的“沉睡资本”，增　加农民的财产性收入，并试图为农村宅基地的规范、有序流转给出建议。　关键词：农村宅基地；自由流转；建议　中图分类号：Ｆ３０１．２　文献标识码：Ｂ　

Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｏｉｌ　ｔｈｅ　Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｒｕｒａｌ　Ｈｏｍｅｓｔｅａｄ－－Ｔａｋｉｎｇ　Ｄｉｓｔｒｉｃｔ　ｏｆ　Ｊｆｌｉｎ　ａｓ　ａｎ　Ｅｘａｍｐｌｅ　

ＣＨＥＮ　Ｊｉｎｇｓｈｅｎｇ　，ＮＡＮ　Ｙａｇａｎ￣　

（１．ＪｉｌｉｎＡｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌ　Ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔ￣．ｈｎｏｌｏｇｙ　ｕｍ，￣ｎｙ　ｎ　ｍ伽　ｍ　ｏｆＳｏｃｉａｌ　Ｓｃ　脚，Ｊｉｌｉｎ　１３２１０１；　２．蝴彻　Ｂｒａｎｃｈ　ＢＩＩ１￣ｆｌＭ．ｏｆ　Ｃｉｔｙ　Ｌａｎｄ　Ｒｅｓｏｕｗｅ　，Ｊｉｌｉｎ　１３２０１３）　Ａｂｓｔｒａｃｔ：　＂Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ“ｓａｍｐｌｅ＂ａｎ阻ｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎ，ｆｉｎｄ　ｒｕｒａｌ　ｈｏｍｅｓｔｅａｄ“ｒｅｃｅｓｓｉｖｅ＂ｔｒａｄｅｓ　ｖｅｒｙ　ａｃｔｉｖｅ；Ａｒｉａ－　

ｌｖｚｅｄ　ｔｈｅ　ｒｅｌａｔｉｏｎｓ　ｏｆ　ｒｕｒａｌ　ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ　ｌａｎｄ　ａｎｄ　ｂｅｎｅｆｉｔ，ｆｉｎａｎｃｉｎｇ　ａｎｄ　ｎｅｅｄｓ；Ｐｏｉｎｔｅｄ　ｏｕｔ　ｓｏｍｅ　ｐｒｏｂｌｅｍｓ　ｅｘｉｓｔｅｄ　ｉｎ　ｔｈｅ　

农村宅基地利用存在的问题及对策

摘要：

I.引言

- 介绍农村宅基地的背景和重要性

- 提出农村宅基地利用存在的问题

II.农村宅基地利用存在的问题

- 宅基地资源浪费严重

- 宅基地流转困难

- 宅基地管理制度不完善

III.对策建议

- 加强宅基地资源利用规划

- 完善宅基地流转机制

- 建立健全宅基地管理制度

IV.总结

- 强调农村宅基地利用问题的重要性

- 重申对策建议

正文：

I.引言

农村宅基地是农村居民住房的基础保障，对于维护农村社会稳定和促进农村经济发展具有重要意义。然而，近年来农村宅基地利用存在一些问题，亟待解决。本文将针对农村宅基地利用存在的问题进行分析和探讨，并提出相应的对策建议。

II.农村宅基地利用存在的问题

1.宅基地资源浪费严重

随着农村人口流失和城市化进程加快，许多农村居民在城市购房定居，导致农村宅基地大量闲置。这些宅基地资源未能得到有效利用，造成了严重的资源浪费。

2.宅基地流转困难

尽管国家政策允许农村宅基地流转，但由于相关制度不完善，宅基地流转过程中存在诸多障碍。这导致农村宅基地资源难以盘活，影响了农民的财产权益。

3.宅基地管理制度不完善

当前，农村宅基地管理制度尚不完善，存在监管不到位、违规现象时有发生等问题。这不仅影响了农村宅基地的合理利用，还可能导致农村土地资源的滥用和损失。

III.对策建议

1.加强宅基地资源利用规划

政府部门应加强对农村宅基地资源的规划和管理，结合农村实际需求，合理确定宅基地的规模和布局。此外，还应充分考虑农村居民的生产和生活需求，保障农村居民的住房权益。

2.完善宅基地流转机制

政府部门应出台相关政策，规范农村宅基地流转市场，降低流转成本，简化流转程序。同时，还应加强对流转过程中的监督管理，确保宅基地资源的合理利用。

3.建立健全宅基地管理制度

政府部门应完善农村宅基地管理制度，加大对宅基地使用情况的监管力度，防止违规现象的发生。同时，还应建立健全宅基地纠纷解决机制，保障农村居民的合法权益。