房地产开发项目工作流程图
15个工作日
办理《建设用地规划许可证》需要资料：
1、《建设用地规划许可证》申请表；
2、综合报告（对宗地情况的说明）；
3、法人授权证明；
4、1：500现状地形图；
5、在现状地形图上叠加绘制的修建性详细规划三份（规划方案电子报批文档）；
6、开发企业资质证书
办理计划提供资料：
1、建设投资计划申请
2、《建设用地规划许可证》及附件附图
3、不低于计划投资额30%的资金证明
4、资质证书和营业执照
城市基础设施配套费
消防设施配套费
人防工程结建费
新型墙体基金
散装水泥基金
污水处理费
建设工程绿化规划审批书 规划设计方案
详细规划报审
《建设用地规划许可证》 规划方案论证 14个工作日
3个工作日 14个工作日
统一收费联络单会签
发改委计划办理
长春市建委 缴纳配套费手续
土地部门会签 经济适用住房用地函
房地局会签 产权灭籍办理
消防部门会签 消防审批
人防办会签 人防手续办理
环保部门会签 环保审批手续
绿化部门会签 绿线审批
拆迁部门会签 拆迁监察
开发办会签 开发立项手续办理 规划联络单会签 5个工作日 30个工作日
取得建设计划
管网综合审批 单体施工图审批 单体方案审批
《建设工程规划许可证》
申请开工许可证提交资料
1、施工、监理合同
2、项目经理证书
3、《建设用地规划许可证》
4、《建设工程规划许可证》
5、施工许可联络单
6、消防设计审查合格通知书 会签流程：
1、招投标管理
2、质监监督管理
3、勘察设计管理（防雷、墙改审批）
4、定额管理
5、行业管理
6、建设监理
《建筑工程施工许可证》 经营性用地
（房地产开发）
取得项目 棚户区改造项目
（经济适用住房）
1 房地产项目开发流程图
土地来源 项目可行性研究任务的确定
明确项目论证的性质、目的
制定项目论证计划方案 资料汇总
项目论证分析
讨论并决策 经济分析
财务分析 市场分析
技术分析 项目科研和决策控制程序
项目开发前期工作准备
通过土地招、拍、挂方式获取土地
土地投标中标
通 知 书 市政府会议纪要
编制项目建议书
办理选址意见书（市规划局）
办理拆迁红线（市规划局用地科）
办理拆迁许可证（市房管局）
进行拆迁安置及征地（拆迁公司） 办理初步规划方案审批手续
办理用地规划许可证（市规划局）
办理国有土地使用证（市国土局）
策划方案定位
规划设计委托或
招 标 进行规划方案设计 方案评审
控制性详规方案报规划审批 单体方案报审
（规划局）
勘察单位委托或招标
地质勘察审查 进行单体施工图设计 进行地质勘察 建筑规划条件
项目区位
市场需求
经济环境
征地费用
规划费用
招投标费用
建安费用
小区配套费用
城市配套集资费
销售费用
财务、管理
不可预见费
利 润 地理位置
四周范围
市政条件
价 位
动迁安置补偿费用
动迁管理费用
勘察费用
设计费用
配套工程设计费用
质量监督费用
档案、图审费用
环境工程费用
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项目规划方案及设计流程
施工招投标
（项目管理部） 办理安全监督
(建设局) 建设工程
规划许可证
.规划局 组织施工放样 办理质量监督
（建设局）
完成三通一平
（项目部） 建筑工程
施工许可证（建设局）
项目施工阶段流程
组织工程施工
工程桩基
进场施工 组织图纸会审和设计交底 做好开工
报告
桩基静载
检测 审核施工
组织设计
土方开挖
验 槽 桩基动测
基础施工
测绘院验线 基础验收
办理商品房预售许可证（销 售 部） 上部主体施工
主体封顶
中间结构验收
拆 架 商品房买卖合同银行按揭手续办理
（销售部）
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。 二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
房地产开发工作流程图
招投标管理流程
房地产开发流程
第一章：项目决策阶段
第二章：前期准备阶段
一、 获取土地使用权
二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
三、 规划设计
四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
五、申办《施工许可证》
六、招标
第三章：工程建设阶段
1、施工用水
电及通讯线路接通，保证施工需要
2、施工场地平整，达到施工条件
3、施工通道疏通，满足施工运输条件
4、施工图纸及施工资料准备
5、施工材料和施工设备的准备
6、临时用地或临时占道手续办理
7、施工许可批文及办理开工手续
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
9、组织图纸会审、设计交底
10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调
第四章：项目销售阶段
一、申办《销售许可证》
二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并
依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
二、申办建设工程规划验收
三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
四、物业移交
第五章：交付使用阶段
房地产开发流程（详细）
第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
