投资性房地产不同模式计量的财务影响

投资性房地产不同计量模式下财税差异比较分析全新月何琳琳摘要：房地产行业聚集了大量的社会资本，投资性房地产成为政府、企业和社会各界人士关注的重点项目。

本文对不同计量模式下投资性房地产在企业所得税财税处理和纳税申报实务操作上做出详细的分析和案例讲解，以期为有关企业实务中遇到的财税处理难点以及纳税申报的疑惑起到些许的指导作用。

关键词：投资性房地产；财税处理；操作实务2018年12月17日，国家税务总局发布关于修订《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2017年版）》（以下简称新版申报表）部分表单样式及填报说明公告，对新时代A 类企业缴纳企业所得税提供了新的指导。

投资性房地产作为企业一项特殊的资产，《企业所得税法》及其《实施条例》中没有关于投资性房地产纳税申报的专门说明，而是将其视同固定资产或者无形资产在新版申报表中进行纳税申报处理。

根据现行《企业会计准则第3号—投资性房地产》的规定，除非有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，否则企业应在资产负债表日采用成本模式进行后续计量。

由此可知，投资性房地产的后续计量模式分为两种情况，本文在分析过程中，以自有房产（原固定资产）转为以成本计量模式进行后续核算的投资性房地产为始点，经过后续计量模式的转变，进而对以另一种计量模式———公允价值计量模式核算的投资性房产为分析对象，分析其在计量模式变更前后，在企业所得税财税处理和纳税申报中不同的实务操作。

一、成本模式后续计量中财税处理差异（一）成本模式后续计量的会计处理在成本模式下，应当按照企业会计准则中有关固定资产和无形资产的规定，运用同样的方法和政策对投资性房地产进行后续核算，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照我国减值准则中关于长期资产减值的规定进行会计处理，并且一旦发生减值，将被视为永久性的，一经确认不得转回。

该模式下其会计处理如下表所示：表1采用成本模式进行后续计量的会计处理（二）成本模式后续计量的税务处理对外出租房产，按照税法规定，允许扣除有关的折旧。

浅议投资性房地产后续计量模式的对比摘要：投资性房地产的后续计量具有成本模式和公允价值两种模式，采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。

关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；对比投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产。

《企业会计准则第3号》对投资性房地产的计量做出了明确规定，即企业的投资性房地产应当按照成本进行初始计量；而对于其后续计量则规定了两种计量模式，即企业投资性房地产的后续计量可以采取成本模式和公允价值模式，并且对两种模式的运用做了明确的规定。

企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式计量。

也就是说，投资性房地产准则适当引入公允价值模式，在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

根据新准则规定，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号》；采用公允价值模式的，则不得从公允价值式转为成本模式。

采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。

1 后续计量模式的会计选择①成本模式。

根据企业会计准则的规定，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，在资产负债日，应当根据《企业会计准则第4号》、《企业会计准则第6号》的有关规定，对对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并按期(月)计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号》有关规定，进行减值测试，计提相应的减值准备。

已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

②公允价值模式。

投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。

从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。

本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。

财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。

本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。

一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。

采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。

采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。

否则，采用成本模式计量。

从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。

在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。

而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。

同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。

浅析投资性房地产的计量模式对财务指标的影响作者：郭志茹来源：《财经界·学术版》2011年第12期摘要:投资性房地产准则已于2007年1月1日起在上市公司开始实行,新准则将投资性房地产作为单独的一项资产列报,并允许采用成本模式和公允价值模式进行后续计量,在体现了我国会计准则与国际会计准则逐步趋同的同时,又形成了企业采用成本模式作为后续计量基准模式的中国特色。

关键词:投资性房地产计量模式公允价值成本模式投资性房地产是指以赚取租金或者资本增值为目的而持有的房地产,并能够单独计量和出售。

在《企业会计准则第3号—投资性房地产》中规定：我国上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式；在后续计量中可以根据不同条件选择成本模式或者是公允价值模式。

本文根据投资性房地产计量模式的理论，通过上市公司财务数据对两种计量模式下带来的不同财务效果进行分析。

一、投资性房地产的计量模式准则规定：上市公司的投资性房地产在初始计量时使用成本模式,后续计量可以用成本模式，条件允许时可使用公允价值模式。

可见，新准则明确了上市公司有通过判断选择计量模式的权利。

这一规定在实现了同国际会计准则趋同的同时，也考虑了我国的房地产市场的现实。

(一)成本模式准则规定：在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计提折旧或者摊销；另外存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。

经减值测试之后，确实存在减值的，投资性房地产应当计提减值准备，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

(二)公允价值模式准则规定：企业存在确凿证据表明其公允价值能够可靠取得的，允许采用公允价值模式进行计量。

对于采用公允价值模式计量的外购或者自建投资性房地产，应当按照其实际成本进行初始计量；而在其后续计量中，不应计提折旧或摊销，应当根据资产负债表日的公允价值，将投资性房地产的账面价值与其差额计入当期损益，另外需要强调的是企业一旦采用公允价值计量模式，就必须对其所有投资性房地产均采用公允价值模式。

管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。

本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。

2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。

2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。

而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。

②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。

2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。

该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。

公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。

然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。

2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。

成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。

相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。

2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。

投资性房地产计量方式变更对企业的影响首先，投资性房地产计量方式变更后，企业的财务报表将有所改变。

目前，投资性房地产可以采用成本法或公允价值法计量。

如果企业从成本法转变为公允价值法，将对财务报表产生显著影响。

公允价值法计量的投资性房地产将在资产负债表中显示为公允价值，并通过损益表反映变动。

这可能会导致企业的资产总额和涉及该资产支出的利润波动。

其次，税务影响是另一个需要考虑的因素。

在一些国家，投资性房地产的计量方式变更可能会导致资本利得税的触发。

例如，如果企业在出售投资性房地产时采用了公允价值法，那么将产生差额利得，可能会对企业造成额外的税务负担。

因此，企业应该在决定是否改变计量方式时，综合考虑税务影响。

此外，投资性房地产计量方式变更可能会对企业的利润和现金流产生影响。

首先，在使用成本法计量的情况下，房地产投资的价值将以初始成本减去累计折旧和减值准备的金额进行计量。

这可能导致企业的利润较低，因为折旧和减值准备会减少企业的利润。

然而，如果企业改变为公允价值计量，资产的价值将取决于市场价格，可能会导致投资房地产价值的波动。

利润也可能相应地波动。

此外，投资性房地产计量方式变更也可能影响企业的现金流。

如果企业以公允价值计量投资性房地产，可能会出现市值波动带来的现金流量变化。

因为公允价值计量会根据市场价格进行调整，所以投资性房地产的价值在不同时间点可能会有较大的变化。

这可能会对企业的现金流造成冲击，因为企业可能需要支付更多的现金用于购置或抵押物品。

综上所述，投资性房地产计量方式的变更对企业有着重要的影响。

变更计量方式将直接影响企业的财务报表，可能触发税务影响，并对利润和现金流产生影响。

企业在决定是否变更计量方式时，需要综合考虑这些影响，以便做出最佳决策。

投资性房地产后续计量模式选择的影响分析【摘要】本文对投资性房地产后续计量模式选择的影响进行了深入分析。

首先介绍了研究的背景和目的，然后讨论了投资性房地产计量模式的选择以及会计准则对其要求。

接着探讨了影响计量模式选择的因素，并进行了相关影响分析。

最后通过实证研究，验证了计量模式选择对投资性房地产的影响。

结论部分总结了计量模式选择的重要性，并展望了未来研究的方向。

通过本文的研究，可以更好地了解计量模式选择对投资性房地产的影响，为相关决策提供理论支持和参考依据。

【关键词】投资性房地产、计量模式、会计准则、影响分析、实证研究、结论、研究展望1. 引言1.1 研究背景投资性房地产是指公司为投资或经营而持有的房地产，其主要目的是产生租金收入、资本增值或两者兼有。

在会计准则下，投资性房地产需要按照特定的计量模式进行计量，并且不同的计量模式会对公司的财务报告产生影响。

选择适合的计量模式对于投资性房地产的所有者和利益相关者至关重要。

在现实生活中，由于投资性房地产的特性和市场环境的变化，公司可能面临着选择不同计量模式的困境。

一方面，公司需要考虑会计准则对计量模式的要求，以确保财务报告的准确性和可比性；公司还需要考虑自身的经营特点、市场竞争和投资策略等因素，在此基础上选择适合的计量模式。

本研究旨在分析投资性房地产后续计量模式选择的影响因素，并通过实证研究考察不同计量模式对投资性房地产的影响，为投资性房地产所有者和利益相关者提供决策参考。

通过深入研究投资性房地产计量模式选择的影响分析，可以更好地理解其对财务报告的影响，并为提高财务信息的透明度和质量提供理论支持。

部分到此结束。

1.2 研究目的研究目的是为了探讨投资性房地产后续计量模式选择的影响因素，分析不同计量模式对投资性房地产价值及财务报表的影响，为投资者、管理者和监管机构提供决策参考。

通过对会计准则对计量模式的要求进行深入解析，探讨不同计量模式对投资性房地产的影响机制，为相关实务工作提供建设性建议。