房地产行业知识讲义(5个ppt)9

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一、杠杆原理的特性
1.基本概念
资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格， 即买入价。
负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。 股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。
三者的关系是：V=M+E M/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率） E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。 收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经
月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是：
贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值
18贷款年ຫໍສະໝຸດ 率为9%的本利和因子表19
2.应用举例
⑴还款额的计算 借款50万，分25年还清（即300个月），贷款的年利率为
10%，每月的还款额是多少？ 月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值 =500000/110.047230=4543.50（元） 或者：月还款额=借款额×月偿还因子
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第三节 抵押贷款的运作过程
一、抵押贷款的参与人
1.抵押贷款的参与人
⑴借款人
抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。
⑵放款人
放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押 权人。
⑶房地产开发商
房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖 中的市场供给者。
⑷房地产保险公司
其计算公式如下： 每月摊还本金=贷款额/贷款期限（月数）=M/n 每月摊还利息=（n+1）*M*i/2n
每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息
= M/n+（n+1）*M*i/2n
这里，M为贷款额，n为贷款月数，i为贷款的月利率。
例如：某人向银行抵押贷款10万元，约定按本息均还法分60个 月（5年）等额还贷，月利率为6.3‰，请计算每月的还款额。
⑵借款人、放款人、保险公司的关系
借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押贷款运行过 程中建立，在出现保险标的事故时得到强化，在保险事故的 理赔完成或者借款人清偿了所有债务后，他们之间的关系结 束。在这里，保险公司是放款人拉进来的，主要是为借款人 的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障，以避免或降低贷 款人所单独承担的风险，也是金融市场风险转移的重要方式。 由于住房抵押贷款的期限一般都比较长，借款人、放款人和 保险公司的关系延续的时间也比较长。
⑶杠杆负作用 当资产收益率小于贷款利率时（即D<0），形成杠杆的负作 用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，贷款比 率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负
债经营的风险就越突出。L越大越不好！
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第二节 抵押贷款的偿还
房地产抵押贷款期限一般都较长， 为了保障借贷双方的利益，标准的还贷 安排是按一定的时间间隔等额地偿还。 最经常采用的时间间隔就是月，即每月 借款人按一定的等额数量偿还其所欠款 项（包括本金和利息）。
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一、月还款额
还款安排是房地产抵押贷款合同 的重要内容，按照双方的约定来严格 执行还贷安排是保障各自利益的前提， 谁违约谁就要负相应的责任。
在具体的还贷安排中，一般有2 种标准的约定，即“本息均还”和 “先息后本”。
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1.本息均还法
本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来 还款的办法，即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相 同的利息。
=500000×0.009087=4543.50（元）
⑵借款额的计算 计划每月还款3000元，借款期限是30年（即360个月），
年利率是10%，可以借款多少？ 贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值
=3000×113.950820=341852.46（元） 如果每月还款5000元呢？
贷款额=5000×113.950820=569754.1（元） 如果期限为25年（300个月），月还款4500元，可借款多少？ 贷款额=4500×110.047230=495212.54（元）
⑴杠杆正作用 当资产收益率大于贷款利率时（即D>0），形成正的杠杆作 用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。D越
大则作用越强，提高贷款比率越有利。L越大越好！
⑵杠杆中性作用 当资产收益率等于贷款利率时（即D=0），形成中性杠杆作 用，权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模，提高企 业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。
不同贷款比率股东权益收益率差
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⑵财务风险
有一幢公寓价值2000万元，投资者 的自有资金足以购买，也可向银行贷款 （最高比例为90%），贷款的年利率为 12%，公寓出租的年净收益为200万元， 则不同的贷款比例所带来的股东权益收 益率是有明显差异的，有时还会具有较 大的风险。
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财务风险比较
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⑶贷款不同利率水平对权益收益率的影响
房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其 服务也是对贷款人的一种重要保障。
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2.抵押贷款参与人之间的关系
⑴借款人、放款人、房地产开发商的关系
借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立 起来的，相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系， 房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、 房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里，放款 人是由房地产开发商拉进来的，其与借款人的关系随着借款 人清偿完所有债务而结束。
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1.月本利和因子表的结构
月本利和因子表包括7列，其中第1列为借款期 限（一般为年）；第2列为复利值（即1元借款的最 终值）；第3列为累积复利值；第4列是第3列的倒 数；第5列为贴现因子；第6列为累积贴现值，即本 利和因子；第7列为月偿还因子，实际上是第6列的 倒数。
贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构 造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.75%）的月 本利和因子表。
⑶贷款期限 贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月 计。
⑷分摊系数 在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月） 偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个 过程称为“摊还”amortization，或者“分期偿还”。每一期摊还的本金 额占本金的百分数称为分摊系数，记作K，它是由本金、利率、期限和摊 还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。
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3.本息均还法与先息后本法的差异
通过公式比较和实际计算，可以看出两者 是有着重要差异的，包括： ⑴二者的月还款额不同； ⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同； ⑶两种还款方式中利息总额不同； ⑷在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生 的后果也有重要差别。
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二、月本利和因子表
在实际业务活动过程中，银行经常 还编制不同利率水平对应不同贷款期限 的表格，被称为“月本利和因子”表， 以帮助借款人快捷地计算。
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偿还清单
我们用Excel来解释。
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四、抵押贷款的几个指标
1.有效利率 对借款人而言，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆
作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的 借款利率，当然是希望越低越好。
对贷款人而言，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获
得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希 望是越高越好。双方通过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合 同所确认的利率。
2.贷款比率
贷款比率是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为 贷价比（ratio of mortgage to value），可以反映财务杠杆作用 的大小。
3.还贷常数
还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：
还贷常数=年还款额/总借款额
一般地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期
限一定，借款利率越高，还贷常数越高。
每月应还本金=M/n=100000/60=1666.67（元）
每月应还利息=（n+1）*M*i/2n
=（60+1）×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25（元）
月还款额=1666.67+320.25=1986.92（元） 14
2.先息后本法
先息后本法是严格按照贷款资金的实际 占用时间来计算利息，每次还款后本金降低， 下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余 额）的利息。 计算公式为： 月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1] 如上例，其计算如下： 月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n－1] =100000×0.0063×1.006360÷(1.006360－1) =2006.66（元）
营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益 的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。 即:CF=M*i+股东收益 资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E） 股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E
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2.原理与计算公式
由资产收益率公式 R=CF/V=CF/（M+E）可以得到： R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y， 即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东
有一幢公寓价值2000万元，投资者因为 自有资金不足，向银行贷款（比例为70%）， 公寓出租的年净收益为300万元，请比较贷 款的年利率分别为8%，10%，12%，14%， 20%，25%时的权益收益率。
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不同贷款利率水平的权益收益率
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二、杠杆作用的形式
通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆 作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下：
⑵年付利息额 年付利息额=年还款额－剩余本金减少额 =月还款额×12－（上年剩余本金－今年剩余本金） 22
⑶偿还清单