房地产上市公司经营绩效评价

２０１０年第３６期　总第１１０期　经济研究导刊　ＥＣ０ＮＯＭＩＣ　ＲＥＳＥＡＲＣＨ　ＧＵＩＤＥ　Ｎｏ．３６，２０１０　Ｓｅｒｉａｌ　Ｎｏ．１１０　基于因子分析的中国房地产上市公司绩效评价　种镇国　，莫中杰　（扬州大学管理学院，江苏扬州２２５００９）　摘要：以中国房地产上市公司为研究对象，在借鉴ＢＳＣ模式和前人研究成果的基础上，设计了中国房地产上市　公司绩效评价体系，运用因子分析法分析了７３家样本企业２００９年的财务及非财务数据，研究发现，设计的房地产上　市公司绩效评价体系及使用的因子分析法具有相当的可取性，能较真实地反映中国房地产上市公司的绩效水平。　关键词：房地产企业；因子分析；绩效评价　中图分类号：Ｆ２７０　文献标志码：Ａ　文章编号：１６７３～２９１Ｘ（２０１０）３６—００７４—０２　目Ｕ茜　中国近几年的发展实践表明，房地产业是中国国民经济　的支柱产业，而其在国民经济发展中所扮演的角色也越来越　重要。作为房地产业主体的房地产企业，其绩效直接决定着　房地产业的发展，间接地影响社会资源的优化配置，而房地　产企业之间的竞争也日趋激烈，因此房地产企业的绩效问题　成为社会关注的一个热点问题。　一、文献综述　企业绩效问题是企业理论研究的重点之一。从工业革命　以来企业绩效问题的研究与实践从来没有停止过，研究先后　从传统企业财务评价到以财务为主结合非财务指标的评价，　再到以战略为导向的关键绩效指标评价，这些研究都获得了　极大的发展＿１１。　（一）传统财务评价方面的研究　韩芳艳、张孝友（２００９）选取了重庆市２ｌ家上市公司２００７　年的财务报表数据，以１１个传统财务指标（流动比率、速动　比率、资产负债率、销售利润率、净值报酬率、ＲＯＡ、ＥＰＳ、每股　净资产、总资产周转率、现金流量与销售收入的比率、每股经　营活动产生的现金流量净额等）组成指标体系，运用因子分　析法，对这２１家上市公司的综合业绩进行了因子得分计算　和排名［２１。　岳蕾（２００９）在其硕士论文中对中国上市银行的经营绩　效进行了评价，她将评价指标分为盈利能力指标、经营能力　指标、偿债能力指标、成长性指标和安全性指标等五类，每类　指标下都有不同的细分指标，例如盈利能力指标下有ＲＯＥ、　ＲＯＡ和净利润率等三个细分指标Ｉ３１。　（二）财务为主结合非财务指标评价方面的研究　王敏（２ｏ０５）在定性分析的基础上，不仅选取了传统的财　务指标，如投资收益率、主营业务收入增长率等，还选取了研　发费用比例、主营业务市场份额和客户满意度等非财务指标　。　同样地，江斌（２００８）的研究也采用了财务为主结合非财务指　标的绩效评价体系，他从顾客角度、内部运作流程角度和学　习与成长角度考虑了非财务指标体系的设计，采用的非财务　指标有市场占有率、顾客满意度、全员劳动生产率、返工率、　受培训人员比率和研发投入强度等　。他们的研究均取得了　较理想的效果。　（三）战略导向的关键绩效指标评价方面的研究　目前企业战略绩效评价的主流方法主要是关键绩效指　标法（ＫＰＩ）和平衡计分卡（ＢＳＣ）。杨成炎（２００６）在评价ＥＶＡ　和ＢＳＣ的优缺点基础上，对两者进行整合。以ＢＳＣ为载体，　以ＥＶＡ为导向，将ＢＳＣ在企业长期战略中的作用和ＥＶＡ评　价系统的导向作用相结合，构建新的ＢＳＣ体系。较之以前的　研究是一个较大的突破。　综上所述，随着企业绩效评价研究的发展，学者们对于　客户需求、企业内部管理、员工态度以及员工成长等因素越　来越重视，采用因子分析等定量方法的研究也逐渐普及开　来，但是，这两方面在房地产企业绩效评价的研究中却还不　多见，因此，本文拟借鉴ＢＳＣ模式和前人的研究成果，建立一　套较完善的绩效评价指标体系，并采用因子分析法进行定量　分析，以科学地对中国房地产上市公司绩效进行评价。　二、实证分析　（一）指标体系的确定　借鉴ＢＳＣ模式，综合前人的研究成果，本文拟建立如下　的房地产上市公司绩效评价指标体系：　１．财务角度：（１）盈利能力指标：总资产收益率（Ｘ１）、净　资产收益率（Ｘ２）、每股收益（Ｘ３）、净利润（Ｘ４）；（２）营运能力　指标：存货周转率（ｘ５）、流动资产周转率（Ｘ６）、固定资产周　转率（Ｘ７）、总资产周转率（Ｘ８）、应收账款周转率（Ｘ９）；（３）市　场价值指标：市盈率（Ｘ１０）、市净率（Ｘ１１）；（４）企业规模指　标：总资产自然对数（Ｘ１２）、主营业务收入自然对数（Ｘ１３）；　（５）现金流指标：经营净现金比率（Ｘ１４）、每股现金净流量　收稿日期：２０１０—０７—０ｌ　作者简介　种镇国（１９８５一），男，山东济宁人，硕士研究生，从事企业财务管理研究；莫中杰（１９８６一），男，江苏苏州人，硕士研　究生，从事企业战略管理研究。　７４－－—

圄交流　

■利用多元统计中的因子分析和聚类分析方法，应用ＳＰＳＳ统计分析软件，以沪市房地产行　

业２４家上市公司为样本，选取２００５年度财务报表中能够反映上市公司绩效水平的１３项指标，　

对房地产行业上市公司的绩效水平进行分析评价。　

■比较公司之间在经营管理能力各方面的差异和优劣，使上市公司了解本公司在该行业中　

的地位和薄弱环节，为公司决策者提供重要的决策依据。　

房地产上市公司　

随着中国证券市场的不断壮大一Ｅ市公司数量的不断增加，上　

市公司在社会经济生活中的地位越来越高。上市公司的绩效评价对　

于正确评估企业的真正价值，衡量经营者的经营业绩其有重要的意　

义，它小仅可以给投资者提供一个准确的参考，而且可以引导企业　

的经营方向，根据评估结果制定相应的经营方案，以实现资源的优　

化配置。本文选择沪市２４家骑地产行业的上市公司，采用多元统计　

分析中的凶子分析和聚类分析方法，利用ＳＰＳＳ统计分析软件，根据　

２００５年度财务报表中的信息及数据进行绩效评价，选择流动比率、　

速动比率、资产负债率等１３项财务指标。评价结果可为投资者分析　

桕选择股票提供依据，对上市公司的经营决策具有一定的指导作用。　

●上市公司绩效评价中的因子分析　

因子分析（Ｆａｃｔｏｒ　Ａｎａｌｙｓｉｓ）屉从研究相关矩阵内部的依赖＿芙系出　

发，把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的一　

种多变量统计分析方法。其体地说，就是根据相关性火小把原始变　

最分组，使得同组内的变量之问帼关件较高，而不同组的变量问桕　

关性较低。每组变量代表一个基本结构，这个基本结构称为公共因　

子。对于所研究的问题就可试图用最少个数的所谓公共　了的线性　

因数与特殊因子之和来描述原来观测ｆ］勺每一变量。　

利用沪市房地产行业２００５年度财务报表选取了能够反映上市　

公司绩效的１３项指标作为原始变量：Ｘｌ＝流动比率、Ｘ２－速动比率、　

Ｘ３＝资产负债率、Ｘ４＝应收帐款周转率、Ｘ５＝存货周转率、Ｘ６＝总资　

第２７卷第１２期　２００８年１２月　工业技术经济　Ｖ０１．２７．Ｎｏ．１２　总第１８２期　

基于灰色关联度分析的房地产上市公司业绩评价　

刘润芳　－　。（西北大学，西安７１（ｘ）６９）　（西安财经学院，西安７００ｏ６１）　

［摘要］　本文以反映我国房地产上市公司经营业绩的财务指标为核心，从盈利能力、偿债能力、　资产管理能力、成长能力和股本扩张能力等５个方面选取１１个指标，运用灰色关联度分析法对我国５３　家房地产上市公司经营业绩进行了综合评价、排序，并对评价结果作了进一步的分析。　（关键词］　房地产　上市公司　灰色关联度经营业绩综合评价　［中图分类号］Ｆ、８３ｏ．９１　［文献标识码］Ａ　

引　言　房地产业作为我国的支柱产业，已经成为人们普遍　关注的热点问题。中国房地产上市公司是房地产企业群　体的重要组成部分，它的发展既受到整个行业发展现状　的制约，又能促进整个房地产行业不断的完善和走向成　熟。房地产上市公司凭借其良好的产业基础，借助证券　市场的运作平台，经过十几年的快速发展，已经成长为　中国房地业中占主导地位的企业群体，引导着整个房地　产行业未来的发展方向。然而，我国房地产上市公司分　布极不均衡，主要分布在广东、上海、北京等地区，其　他地区只有零星分布，西部地区分布极少。中国房地产　上市公司的经营业绩在某种程度上是我国房地产经济的　晴雨表，对其进行研究具有一定的应用价值。常见的研　究方法有很多种，如主成分法、因子分析等。本文采用　灰色关联度分析方法对我国房地产上市公司经营业绩进　行评价。　ｌ评价指标体系及评价模型的构建　

１．１评价指标体系　根据我国房地产上市公司的特点和实际情况，按照　客观性、全面性、适应性、可操作性等指标体系设计原　则，结合参考文献＿１　。Ｊ构建我国房地产上市公司经营业　绩评价指标体系并确定了各指标相应的权重。该评价指　标体系从盈利能力、偿债能力、资产管理能力、成长能　力和股本扩张能力５个方面选取ｌ１个指标较全面反映我　国房地严上市公司经营业绩（见表１）。　１．２评价模型的构建　１．２．１灰色关联分析方法简介　对上市公司进行经营业绩评价的方法有很多，常见　的研究方法一般是基于财务指标、统计指标来进行的，　如因子分析法、主成分分析法、数据包络分析（ＤＥＡ）　等　。虽然这些方法均有其合理性，但由于公司经营业　绩信息具有不完全性和各财务指标之间关系的复杂性等　

●■●ｌ　Ｍ　Ｇ　

宏观调控下我国房地产　

南京工业大学　上市公司　

林锦国　陈慧敏　绩效评价研究　

【摘要】作为房地产业的龙头企业，房地产上市公司是整个行业综合实力的代表，它的发展从侧面反映了整个行业的　情况。文章选取了在沪、深两市上市的１０家房地产上市公司代表作为样本，利用主成分分析法对这１０家上市公司进行绩　效评价，并从不同角度计算出这１ｏ家房地产上市公司的综合得分以及排名，在此基础上发现我国房地产上市公司在宏观　调控下存在整体偿债能力不强、公司负债较大、经营现金流量表现不佳、资本的营运管理结构不合理等问题，并就如何缓解　调控压力问题提出合理的建议。　【关键词】房地产上市公司；绩效评价；主成分分析法；宏观调控　

引言　近年来，我国的市场化改革不断推进，房地产产业　成为拉动我国经济增长的支柱产业。近几年，由于房地　产产业的飞速发展，房地产上市公司的队伍也在不断壮　大，这些上市公司在国民经济中的地位和作用日益重　要，成为推动国民经济发展的“助推器”和强大力量。　２０１０年年初。国家对房地产行业实行了宏观调控。　在国家继续加大房地产市场调控力度的情况下，一线城　市的房价高位回落，一、二手房成交量持续下降，房屋空　置率上升，需求方大多处于观望状态，供求关系发生了　

微妙的变化。房地产上市公司的情况，与国家宏观调控　政策息息相关，是政府部门、证券市场投资者共同关注　的问题，它的健康发展是广大学者、老百姓和业内相关　人士关注的焦点。　房地产行业不仅自身的投资规模大，同时还拉动了　森工、冶金等产业的共同发展，所以定期对房地产上市　公司进行绩效评价是十分必要的。通过对上市公司横向　和纵向比较，对其绩效进行全面分析，使其清楚地认识　自身的情况，从而改善上市公司的经营策略，提高在行　业中的竞争力，与此同时，一个完善的绩效评价系统也　为投资者进行房地产投资发挥了导向作用。科学的评价　可以使投资者对房地产上市公司的真实绩效有一个正　确的认识，为投资者的投资行为提供依据。