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土地估价师管理与基础复习资料(二十一)(十一)土地利用总体规划的内容(掌握)1、确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针2、确定土地利用结构和各行业用地指标3、进行土地利用空间布局4、划分土地利用区并规定土地用途和使用规则5、将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解6、制定规划管理保障政策和实施措施(十二)土地利用总体规划编制程序(掌握)土地利用总体规划编制程序可因各地具体条件不同，所采用的规划模式不同而有差异，但一般可按下述步骤和方法进行：1、准备阶段包括成立规划领导小组和规划办公室，拟定规划工作方案和工作计划，并报同级人民政府批准。
落实规划经费和人员以及进行业务培训等。
从业务角度看，编制规划任务书和工作计划是两个重要的内容。
(1)规划任务书。
要求明确规划的范围、期限、指导思想、目的以及参与规划的部门、成果、领导机构、工作班子、方法和技术路线。
(2)工作计划。
包括详细列出所需收集的各种信息资料及来源，明确每一步骤的具体任务和方法，物资设备供应，费用预算，人员分工，确定时间进度表。
制定必要的规章制度等，、2、调研阶段这一阶段的主要工作是根据需要，在收集和调查有关文件、资料基础上，进行专项研究。
并进行必要的外业调查核实。
要进行专题研究的内容一般包括区位背景与发展态势分析，土地利用现状分析，土地适宜性评价，城镇化水平分析，土地需求量预测，土地利用问题、规划目标与战略确定等。
3、编制和调整方案阶段在上述调查研究的基础上，拟定用地指标，编制供选方案，确定用地分区和主要用地项目的布局，编绘总体规划图，编写总体规划报告。
4、规划审批和公布实施阶段规划报告编写完成以后，要履行审批手续，形成一个规范性文件。
根据审批手续，规划(送、审稿)必须提交同级人民政府通过，报省级以上人民政府审批，最后由同级人民政府正式公布实施。
例题：土地利用总体规划编制程序包括( )。
A.准备阶段B.调研阶段C.编制和调整方案阶段D.规划审批和公布实施阶段答案：ABCD(十三)土地利用总体规划的评审、报批、修改(掌握)1、土地利用总体规划评审的内容由上级土地管理部门组织规划成果评审小组，对各项成果进行检查评审。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”主要类型土地的特征：一建设用地的特点：1承载性与非生态利用性2土地利用逆转相对困难性3土地利用的集约性4区位选择的重要性5无限性与再生性6空间性与实体性。
二其他主要类型土地的特点：1商服用地，收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大附属设施较多。
2居住用地，开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。
3工业、仓储用地，宗地面积大，收益小或收益不明显，主要分布城市郊区和经济开发区。
4公用管理与服务用地主要集中在城区，属一级地类，只用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地，共包括28个二级地类。
5交通运输用地，除交通才、站场外，多呈线状分布。
6农用地（耕地、园地、林地、草地）的主要特征1）生态利用性2）利用逆转性3）利用的相对粗放性4）利用的永续性。
土地的实体特征：1土地实体的构成，从估价的角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。
土地产权1土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利。
包括土地所有权、土地用益物权、土地租赁权、土地抵押权等多项权利。
2我国土地用益物权主要包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
土地估价师复习题及答案解析实用一份土地估价师复习题及答案解析 12017土地估价师复习题及答案解析1.我国城镇土地使用税征收的主要计税基础是( )。
A.标定地价B.土地交易价格C.土地登记面积D.实际占用土地面积D《__城镇土地使用税暂行条例》规定，我国城镇土地使用税征收的主要计税基础是实际占用土地面积。
2.刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让.倒卖土地使用权，情节严重的，处()。
A.处三年以下__或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金B.处五年以下__或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金C.处三年以上七年以下__，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金D.处五年以上七年以下__，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金A《刑法》第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让.倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下__或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下__，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
3.违反土地管理法规、非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是( )。
(2002年土地管理基础试题)A.处五年以下__或拘役，并处或单处罚金B.处七年以下__或拘役，并处或单处罚金C.处三年以下__或拘役，并处或单处罚金D.处二年以下__或拘役，并处或单处罚金答案：A解析：《__刑法》第三百四十二条规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下__或者拘役，并处或者单处罚金。
4.根据《__》规定，( )等自然资源，都属于国家所有。
A.矿藏、水流B.森林、山岭C.草原、荒地、滩涂D.法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂答案：ABCD解析：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
1, 城市经济学概念城市经挤学是政治经济学和空间经济理论以及其他经济理论相结合而形成的一门新的经济理论。
他是探讨城市经济的产生, 发展, 在国民经济中的地位, 作用, 城市经济的本质特征, 活动规律和城市内外部社会经济关系, 发展趋势的科学。
2, 城市经济增长城市经济增长是国民经济增长在城市这个特殊区域内的表现。
城市经济增长有着不同于一般经济增长的特点:第一, 城市经济增长意味着城市聚集经济效益和规模经济效益的提高。
第二, 城市经济增长不仅意味着国民经济收入总量的增加, 而且还必定带来城市人口规模和用地规模的扩大。
第三, 城市经济增长意味着城市经济结构的优化, 即城市物质生产部门的物质要素比例的合理性及产出的高效性;整个城市经济部门特殊是物质生产部门及基础结构部门结合方式的先进性及合理性;主导产业部门及整个城市经济部门的协调性等。
第四, 城市经济增长意昧着城市物质财宝和社会财宝的增长。
第五, 城市经济增长还意味着在城市经济实力得到增加的同时, 城市吸引力和辐射力的增加。
以及城市在整个国民经济中地位的提高。
供应及需求理论1, 需求曲线是一条表示在全部其他影响消费者需求的因素不变时, 某物品需求量及其价格之间关系的曲线。
特点是:(1)曲线方向是从左上方向右下方倾斜。
(2)曲线形态可以是直线, 也可以曲线。
(3)曲线具有连续性。
(事实上, 曲线是不可能连续的, 但为使分析不致困难, 假定曲线是连续的。
2, 需求函数假如影响需求的其他各种因素不变, 只考虑需求量及价格之间的关系, 即把商品本身的价格作为影响需求的惟一因素, 以户代表价格, 就可以把需求函数写为: D=f(P) 上式表明白某种商品的需求量D是价格P的函数。
需求函数是用模型法(或称代数表达法)来表述需求这个概念。
需求函数表明, 价格上升, 需求量削减, 价格下降, 需求量增加。
3.供应曲线供应曲线是表示在其他影响厂商供应的因素不变时, 某种商品价格及供应量关系的曲线。
第一节土地的概念一、考试目的和考试大纲变化情况测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
考试大纲变化情况：删去了“不同学科对土地的定义”内容，增加了“土地的产权特性”内容。
二、考试基本要求掌握：土地的内涵，土地的特性；熟悉：土地的功能;了解：我国土地资源的特点.三、章节框架1．土地的内涵2．土地的特性3．土地的功能4．我国土地资源的特点内容辅导一、土地的定义1．土地的基本内涵（掌握）土地既是一种自然资源，又是一种重要的生产要素，是人类生产生活所必需的.土地依其广义、狭义解释程度的不同，可区分为下面3种:（1）狭义的土地:指地球表面的陆地，包括土地表面，地表以下及其垂直空间。
（2）广义的土地：指地球表面的陆地和被水覆盖的部分.水覆盖的部分指海洋、江、河、湖泊、池塘等。
(3）最广义的土地：指自然资源，除包括地球表面的陆地和被水覆盖的部分外，还包括日光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。
经济学家对土地所做的解释多采用最广义的概念.英国经济学家马歇尔(Alfred Marshall)在其著作《经济学原理》(principles of eco—nomics）一书中明确表示:土地是指自然赋予人类的水陆、空气、光线、热能等。
美国的享利·乔治（Henry George）说：土地一词,并非仅指区别于水及空气的地面而言，其实含有人工以外的全部物质在内。
而政治学家把土地与人民、主权并列称为国家组成的要素，当然不只局限于陆地,应包含水、陆、空及地下蕴藏的各种天然资源在内，而且更含有领海和领空。
从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
土地是地球表层的特定地域，有固定的位置和一定的水平、垂直范围；土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体,并受人类活动的影响，兼有自然和社会经济双重属性；土地的特性是随着时间发展变化的.《土地基本术语》（GB/T19231—2003）规定,土地是地球陆地表面具有一定范围的地段,包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。
第一部分土地基础知识一、土地的概念（一）土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
这一定义把握以下几个要点：（1）土地是综合体。
土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。
（2）土地是自然的产物。
人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。
（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。
（4）土地是地球表面的陆地部分。
陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。
（二）其他学科对土地的定义土地概念的区分1．从经济学角度从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力。
2．从地理学角度从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。
（二）土地的特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
1．土地的自然特性（1）土地面积的有限性。
人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地的面积。
（2）土地位置的固定性。
决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时也决定了土地市场是一种不完全市场，不是实物交易，而是土地产权流动的市场。
（3）土地质量的差异性。
（4）土地永续利用的相对性。
只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。
2．土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。
（2）土地用途的多样性。
（3）土地用途变更的困难性。
（4）土地增值性。
（5）土地报酬递减的可能性。
（6）土地的产权特性（7）土地的不动产特性（三）土地的功能1．人类生存的物质基础2．人类生产生活的场所（四）我国土地资源的特点（1）土地面积绝对数量大，相对数量小。
一、假设开发法的估价步骤1、调查待估不动产的基本情况：弄清估价对象所处的位置、自身条件、政府的规划限制、土地权利状况2、选择最佳的开发利用方式：确定用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等，要在城市规划允许的范围内进行，最重要的是选择最佳的开发用途3、估计开发经营期：指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一段时期。
目的是为了预估成本、费用，可采用比较法4、预测开发完成后不动产的总价格：用于出售的不动产；用于出租的不动产，采用市场比较法确定该不动产出租的纯收益，再采用收益法将出租纯收益通过资本化得出总价格5、估算成本费用及利税：包括估算开发建筑成本费、专业费、不可预见费、投资利息、税金、开发完后不动产的租售费用、开发商的利润6、求取估价对象价格:估价对象价格=不动产开发后的总价格-不动产开发费-专业费-不可预见费-利息-租售税费-利润二、资本化率的种类、关系综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。
若知道其中两个资本化率及它们的价格，便可求出另一个资本化率。
公式:R0=（RL*PL+RB*PB）/(PL+PB) ；R0综合资本化率，RL土地资本化率，RB建筑物资本化率、PL土地价格、PB建筑物价格知道土地价格占不动产价格的比例或建筑物价格占不动产价格的比例，也可求综合资本化率：R0=L*RL+B*RBL土地价格占不动产价格的比例，B建筑物价格占不动产价格的比例三、重置价格、重建价格重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润；重建价格指采用与估价对象建筑物完全相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新构造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
异同: 在实际中，一般很难找到与原建筑物完全相同的材料，且施工方法与设计标准又经常变动，很难估算其重建价格。
福建省2024年上半年土地估价师复习：国有建设用地供地标准考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、__是确定城市土地利用价值的重要因素。
A．区位B．土地承载力C．土地出让方式D．土地开发成本2、探讨房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，往往涉及项目的投资、租售收入和__等一系列问题。
A．效益B．风险C．资金筹措D．市场前景3、在进行土地估价中，能否精确进行状况修正很大程度上依靠于__。
A．估价人员的阅历B．计算的精度要求C．所收集资料的质量D．比较案例的交易时间4、征用土地主要涉及的费用不包括__。
A．土地补偿费B．安置补助费C．青苗补偿费D．拆迁补助费5、统计分组应首先遵循的原则。
A：穷举和互斥B：主导和综合C：全面和详细D：科学和好用E：土地6、从城市景观上看，高级商务金融组织集聚的地段地价昂扬，迫使土地运用者提高__，使得这里的建筑物都是高楼大厦。
A．建筑物的层数B．建筑容积率C．交通状况D．环境质量7、以下因素中，__是土地价格存在的根源。
A．级差地租B．垄断地租C．肯定地租D．相对地租8、某城市以1990年1月为基期，2024年1月的定基地价指数为120，则表明此期间地价年平均增长__。
A．1.41%B．1.53%C．1.67%D．1.82%9、在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由进行统一监督管理．【2024年考试真题】A：中国人民银行B：中国银行业监督管理委员会C：中国证券监督管理委员会D：中国保险监督管理委员会E：土地10、投资目标的安排值与实际值是__。
A．相对的B．肯定的C．相符的D．相成的11、我们可以把工程建筑定额划分为__消耗定额。
A．劳动B．机械C．能量D．材料E．人力12、农业土地侧重于土地的__。
A．经济条件B．地理位置C．自然条件D．土质状况13、各国政府同时利用两大政策干预经济时，可以有四种组合，其中“双松”政策指的是__政策。
31．《基本农田保护条例》属于 ( )。
A．法律B．行政法规C．政府规章D．部门规章答案：B解析：《基本农田保护条例》属于行政法规。
32．拍卖活动中，属于要约的行为是( )。
A．拍卖公告B．竞买人提出公开报价C．拍卖人同意竞买人参与报价D．竞买人与拍卖人签订书面合同答案：B解析：拍卖公告属于要约邀请，拍卖人同意竞买人参与报价属于承诺。
竞买人提出公开报价，属于要约的行为。
33．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。
乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（）年。
A．38B．40C．68D．70答案：B解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。
不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。
34．下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是( )。
A．军队干休所用地B．国家机关用地C．孤儿院用地D．学校经营性用地答案：D解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨；(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。
35．土地使用权出让金由( )。
A．转让方缴纳B．受让方缴纳C．转让方和受让方各缴纳一半D．转让方与受让方协商缴纳答案：B解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
36．商品住宅用地不能采取（ )方式出让。
A．挂牌出让B．招标C．拍卖D．协议答案：D解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
37．根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括( )。
A．国家鼓励类B．国家限制类C．国家重点建设类D．国家禁止类答案：C解析：依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。
土地估价理论与方法一、判断1、土地价格受供需双方的双重影响。
2、土地需求是影响地价的主要因素。
3、土地价格应有明显的地区性和个别性。
4、土地估价原理与方法与商品估价的原理和方法不可能完全相同或相似。
5、同一块宗地在不同估价目的上所得价值是相似的或不同的。
6、如果城市规划规定了某宗地为居住用地，但它适于商业，也不可以改为商业用地。
7、交易双方自愿达成的成交价格属于非正常价格。
8、土地估价应具备两个功能：①满足社会对土地价值状况了解的需要；②满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况的鉴证需要。
9、在正常的市场环境中，区域因素对地价水平有决定性影响。
10、土地所有权价格是一种权利的完全转移市场代价。
11、土地价格的高低取决于可以获得的预期收益。
12、容积率与楼面地价的关系: 楼面地价除以容积率等于成本二、单选1、地价是土地权利和收益的购买价格。
2、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的区域因素。
3、正常市场环境中，地价上涨速度远远高于商品上涨速度。
4、同一供需圈内，土地价格水平由相同性质的替代性土地价格决定。
（替代原则）5、土地价格由土地效用、相对稀缺性、有效需求这三者相互作用相互影响而形成。
6、影响土地价格的因素：一般因素；区域因素；个别因素。
7、房地产市场具有不对称性所以房地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全市场。
8、地价的高低取决于可以获得预期收益的高低。
9、基准地价属于区域平均价格。
10、建筑物折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗。
11、标定地价需要定期公布。
12、成交双方以协议的方式取得土地使用权，双方只能在不低于政府最低限价的基础上确定成交价。
13、为了社会公共利益，国家可以提前收回土地使用权。
14、估价的价值必须依据估价目的进行确定。
15、估价（时）点通常指现在某一时刻或某一价值时点。
16、最高最佳使用方法按下面顺序筛选：按法律上许可——技术上可行——经济上可行——价值是否最大的顺序筛选。
土地估价师考试讲义土地估价方法应用土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。
基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。
应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。
此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。
一、市场比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。
运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。
适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。
用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。
1．使用年期修正。
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。
例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。
2．容积率修正。
容积率是建筑面积与占地面积之比。
一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。
容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。
关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。
这两种方法本质上是一致的，这里我们采用后一种修正方法。
在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。
但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。
许多城市制定了容积率修正系数表，我们采用后一种修正方法。
在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。
但在我国，由于没有形成完善的竞争机制，城市规划以局部、短期为主，缺乏整体布局、长期效益的观念，在同一区域内的容积率相差悬殊。
二、收益法收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。
由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。
适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。
利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度，具体应用中应注意这两个问题。
例8－3：某市N公司以A、B两块土地租用价出资入股，与另外两家公司组成XXX 有限公司，现评估土地在1994年8月31日的价值作价入股。
A、B两块土地按实际交付时间，分块分期起租计算，合同总租期25年，即从1994年9月1日至2019年8月31日止。
具体情况1．A场地分三种情况：（1）现有熟地32593m，1994年一9月1日投入；（2）正在回填土的土地3084m，1995年3月投入；（3）计划待港口开发地16464m，1996年8月投入。
2．B场地情况：面积为85100m，2009年3月10日投入。
3．确定评估结果。
因N公司该项评估是土地租价入股，合营后利润分成，据土地分期投入的时期效应，以及土地从投入到形成目标生产力、发挥经济效益，与股东各方都是密切相关的，故拟采用前两年各50％本金化作用计算。
最终确定A、B两场地评估值如下：评估值1181X（IX50％＋0.909lX50％）＝1127（万美元）三、剩余法剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。
利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。
在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。
四、成本法成本法在土地估价上的运用就是成本法。
成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。
并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。
即：土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益（即土地出让金）五、基准地价修正法基准地价修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。
基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。
在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。
具体评估程序如下：1．确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。
2．调查影响宗地地价因素的宗地指标。
按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实地调查，整理宗地地价因素指标数据。
3．确定宗地地价因素修正系数。
按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总修正值。
5．对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。
6．对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。
7．对评估目的不同，如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可进行评估目的修正。
8．对于其他影响地价的因素，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也应进行修正。
9．确定宗地地价。
六、各种估价方法的比较与综合运用估价人员在估价过程中应根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用，评估土地价格。
各种方法有不同的适用范围、不同的特点。
在上述多种方法中，市场比较法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生。
地租理论一、马克思地租理论级差地租资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
级差地租I：土地肥力的差异、土地位置（距离市场远近）差异是形成级差地租I的条件。
级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。
二者的关系：各有不同的表现形式，但二者在实质上是一致的，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。
从历史上看，级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ。
在资本主义发展初期，还存在大量未耕种土地，农业经营方式是粗放的，与此相适应的地租形式是级差地租I；随着资本主义的发展，城市和工业对农业的需求日益增加，土地使用向集约化方式发展，与集约化经营方式相对应的地租形式是级差地租Ⅱ。
从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租Ⅱ的出发点。
在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。
这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
（二）、地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。
由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。
随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。
因而，土地收益本身就是价格的一种表现。
地租的存在决定了土地价格存在的客观性。
然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租／利率。
由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。
地租是地价的基础和出发点；地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。
（三）、地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。
马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。
但同时两者又有相同之处，如对土地的使用价值、地租和地价的关系等问题的认识有很多的相似点。
如马克思认为，地租存在的原因是土地所有权的存在。
这是一种高度的理论概括，说明土地具有效用、存在稀缺等经济特性。
所以，结合我国特点，在土地估价中自然应用马克思的地租、地价理论作主要基础，同时也需要吸收运用西方经济学对地租、地价研究分析的有用部分，以丰富地价评估的研究方法，使土地价格的分析更定量化、模型化和可操作化。
从本质上讲，绝对地租和级差地租都由土地所有权决定，都同样地体现了土地所有权的经济利益要求。
但从量上看，城市绝对地租是作为工业生产总利润的扣除，因而它只与一定的社会经济发展水平相适应；而级差地租则具有与土地的质量等级相关的确定的量的规定性，因而在城市土地利用及城市地价评估中，级差地租具有更重要的意义。
区位理论（一）农业区位论意义：1．提出了农业土地利用的配置原理；2．指出了位置级差地租对农业配置的决定作用，是城市内部土地配置的理论基础；3．适合生产力水平不发达阶段；4．对农业土地利用配置有指导意义。
二、工业区位论1．原理：运输、劳动力、集聚因子的相互作用，决定了工业产品生产成本最低点作为工业企业的理论区位。
当集聚因子对成本的节约大于由于区位变化增加的运输和劳动力成本时，工业企业趋向于集聚区位。
2．运输因子（运费）对工厂配置的影响原材料系数=稀有性原材料总重／制成品总重当原材料系数<1，工厂应配置在中心消费地；（如酒厂、饮料厂、水泥厂等）当原材料系数>1，工厂应配置在原材料产地；（如采矿、金属冶炼业、食品加工业等）当原材料系数=1，配置在原材料产地至消费地间的任一点。
