浙江省房地产市场的研究分析的报告67页PPT

改善居住条件：随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产市场为人们提供了更多更好的住房 条件。
提升城市形象：房地产市场的健康发展有助于提升城市形象，增强城市的吸引力和竞争力。
房地产市场的周期性
房地产市场周期 性的定义
房地产市场周期 性的表现形式
房地产市场周期 性产生的原因
房地产市场周期 性对投资的影响
险
投资时机选择建议
关注政策动向， 把握政策机遇
分析市场供需， 判断市场走势
多元化投资组合， 降低风险
长期持有，稳健 收益
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当前房地产市场分析
章节副标题
当前房地产市不同城市和区域存在差异。 供求关系：房地产市场供应量与需求量不平衡，部分地区出现供过于求的情况。 政策影响：政府对房地产市场的调控政策对市场走势产生重要影响。 市场分化：不同城市和区域的房地产市场存在差异，市场分化现象明显。
房地产市场的定义和构成
定义：房地产市场是指从事 房产、土地的出售、租赁、 买卖及金融服务的交易场所。
构成：房地产市场由房地产 开发商、政府机构、金融机 构、中介机构以及消费者等 参与者组成。
房地产市场的重要性
促进经济增长：房地产市场是国民经济的重要支柱产业，对经济增长有显著贡献。
创造就业机会：房地产市场的发展为相关产业提供了大量的就业机会，如建筑、金融等。
政策因素对房地产市场的影响
政策调控：政府 通过限购、限贷 等政策对房地产 市场进行调控， 影响市场需求和 供应。
土地政策：土地 供应、土地价格 和土地政策对房 地产市场的影响 较大，影响房地 产企业的开发成 本和利润。
金融政策：利率、 贷款政策等金融 政策对房地产市 场的影响较大， 影响购房者的购 买能力和房地产 企业的融资成本。

是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；
作用
是项目策划者了解市场，挖掘卖点、形成创意的必要前提；
是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销 等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终
房地产项目规划
（二）房地产市场调查的主要内容
环境调查
Байду номын сангаас
需求调查
供给调查
营销环境调查
政治、经济、 人口、文化 1.宏观环境 调查层面 2.区域环境 调查层面 3.微观环境 调查层面
1.市场需求 容量调查 2.消费者调 查 3.消费者行 为调查
1.房地产市 场供给总体 调查 2.竞争楼盘 调查 3.竞争对手 调查
1.房地产广告 环境调查 2.房地产营销 中介机构调查 3.房地产营销 媒体调查
房地产项目规划
房地产市场调查
（三） 房地产市场调查程序
3.3.1 准备阶段 1.确定调查目标 2.建立调查组织 3.初步情况分析
如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
房地产市场调查
房地产市场调查
（一）房地产市场调查的内涵 1.房地产市场调查的含义
广义上，房地产市场调查是指为了解和预测房 地产市场的产品供给和需求信息、正确判断和把握 市场现状及其发展趋势，同时为制定科学决策提供 可靠依据的一项市场调查活动。

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【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
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主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
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基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
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缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
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3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境

（约15000 －20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套
型建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套。
二、城市 1、城市GDP走势
2000 年以来，杭州全市生产总值始终 保持两位数的速度增长，全市经济表现出
2000—2008 年（ 1-9月）杭州 GDP走势
为2019年1月—2019年12月。 ⑵、城市住房现状： 至2019年年底，杭州市区居民人均住房建筑面积已达28.78平方米 ⑶、城市住房需求预计：根据杭州市的城市规划、经济、人口发展现状与规划，预计规 划期内，杭州市预计年住宅建筑面积需求量（不包括暂住人口）约为500─650万平方米，与 目前每年商品房竣工面积基本相符。其中，政府每年将安排保障性住房（含廉租住房、经济 适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善工程）约150─200万平方米，市场对普通 商品住宅的年需求量约350─450万平方米。 ⑷、住房建设总量目标：规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型建筑 面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占85%。 ⑸、 保障性住房建设目标：规划期内，新供应政府保障性住房用地总量约312万平方米， 具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。 ⑹、 普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米
65岁以上, 10.81%
0-14岁, 13.02%
及以上人口比重上升了0.31个百分点。
15-64岁, 76.17%
二、城市 4、城市产业结构
产业结构不断改善和优化 全市第一产业实现增加值167.57亿元，增 长2.6%；第二产业增加值2059.15亿元，增长 14.4%；第三产业增加值1877.17已元，增长 16.1%。三次产业的比例由上年的4.5：50.4： 45.1调整为4.1：50.2：45.7。 以“项目推进年活动”为抓手，着力调整 投资结构。全市完成全社会固定资产投资 1684.13亿元，其中限额以上固定资产投资 1583.78亿元，均增长15.3%。从产业投向来 看，三次产业的投资比例为0.1：33.4：66.5。

如：万科·四季花城广告 “金银湖畔，万科在造一座城”。 简朴的陈述实际上已包括了三大诉求方向： 品牌：万科 规模：造城 环境：金银湖畔
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。

杭州市七区商品住宅07年1月至08年11月存销分析图
单位：万方
600 559 528 500 432 400 346 300 340 321 327 314 271 200 220 172 100 32 0
0 7. 1 2
601
456
386 310 225 228
405
402
211 152 91 57
9 10
152
169
供 销 缺 口 逐 步 增 大
81 16
3
103 78 75
34
4
45
5 6 7 8
53
11
33
12
24
0 8. 1 2
13
3
23
4
29
5
54
6
33
7
28
8
21
9
23
17
10
24
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市场消费信心不足，观望气氛浓厚，成交萎缩，存量积压加剧；09年的不确定性加剧， 可能引发大规模价格“混战”，市场走势取决于消费信心是否回归。
市场特征
11月商品住宅成交套数排行前前十
楼盘名称 金色蓝庭 四季风景苑 东方郡 上东城 桃花源 伊萨卡 风景蝶院 西城美墅 阳光海岸 西溪蝶园 区 域 西湖区 下沙区 滨江区 江干区 余杭区 下沙区 滨江区 西湖区 上城区 西湖区 板块 文教区板块 下沙板块 滨江区板块 新城北板块 闲林板块 下沙板块 滨江区板块 申花路板块 钱江新城板块 新蒋村板块 销售面积 （㎡） 29058.66 14631.32 7294.96 7434.69 9643.34 7033.14 6975.45 6745.17 21824.63 5485.63 销售套数 （套） 269 150 94 88 77 77 69 59 54 54 销售金额 （万元） 44241.81 10887.17 7581.31 5231.05 22053.66 4115.98 5239.96 7750.87 75622.34 6668.74 成交均价 （元/㎡） 15225 7441 10393 7036 22869 5852 7512 11491 34650 12157 销售套总价 （万元） 164 73 81 59 286 53 76 131 1400 123 销售套均面 积（㎡） 108.02 97.54 77.61 84.49 125.24 91.34 101.09 114.32 404.16 101.59

•
通过此次调查，开发商应以大众考虑的三室一厅一卫和两室一厅一卫的户型为主进
行开发和现在开发商的供需中是对称的。但是希望开放商能选择便利生活的好区域包括
日常的生活需求，以及创造良好的生活环境，选择中等适宜的价格，在这类商品房的供
需中是不对称的，因此希望开发商能够准确的分析居民的需求，拒绝以个人的观念为主
• 这次调查令我获益匪浅，我会学到的每一个点，每一个思想，做法等铭记于心， 应用到我日后的工作当中。 杭州市房地产需求调查报告
杭州市房地产需求调查报告来自• 在商品房价格付款方式中都选择了按揭付款，一次性付款为少数，在这方便，能够一 次承担价格的能力不强，目前的房价过高，导致有居多居民无法以自己的意愿购买到自 己中意的商品房，表明此现象不利于房地产业的发展。对于房价的走势上有一半以上的 居民认为房价下跌，有25%的居民认为房价在将来几年中不会有很大的波动，但仍有一部 分居民认为在严厉的房价调控下，房价依然会上涨。
（有助于了解目前购房者对商品房的要求，从而能使开发商掌握目前购房 者的心理和需求以及改变开发商的经营战略。）
杭州市房地产需求调查报告
调查地点、调查对象
调查地点：杭州万向职业技术学院附近 西湖风景区 西溪湿地公园
调查对象：杭州市居民（年龄在23以上）
杭州市房地产需求调查报告
调查结论
• 在该次调查中近期有购房需求的居民比较多，至少一部分居民在短期内（2年内）没 有购房的需求。
杭州市房地产需求调查报告
• 在这次问卷调查后，我也及时总结了做调查问卷的心得，第一、首先自己必需 对问卷的背景、意义、目的充分了解，因为有部分调查对象会问你为什么要做 这样一份问卷，做这样的调查意义何在。这部分人，只要你有足够的理由说服 他，他肯定会很认真的帮你做。

房地产市场调研
《住宅篇》
.
1
房地产市场调研的四步曲
为什么要进行市场调研？ 为达到上述目的，我们要进行哪些方面的市场调研？ 如何获取上述资料？ 市场调研报告的成文
.
2
序曲
为什么要进行市场调研？
.
3
—项目前期策划阶段—
1.研判在某时点上，特定区域或板块是否适合做房地产投资？
2.研判怎样的产品更能适合目标客户需求，并能避开市场竞争；在 销售过程中，如何调整产品策略已适应市场的变化？
.
17
有很多事，其实并不在于多么难做，而是取决于你愿不愿 意这样去做。 —— 某位成功人士
楼盘调研方法之奇招 《拦截调研法》
拦截调研法指的是在市调楼盘的固定范围内（例如售楼处门口、马路对面、马路转 角等教隐蔽处）拦截从该售楼处出来的客户进行面访调查，可以在较短时间内获得 一定的有参考性信息，是进行目标客户需求调研时常用的方法，同时由于其调查的 内容较灵活性，因此会对楼盘调研起到意想不到的作用。
.
9
—销售概况—
1.了解销售道具
包括：售楼处销售道具（模型、看板、样板房及其他运用于销售的特色物品）、 销售员销售道具（楼书、房型图、单片及其他销售员用于帮助销售的物品）
2. 了解销售状况
包括：推案进度（楼栋）、销售进度（房型）、销售速率（开盘期、持续期及近 期）、销售价格（开盘基价、开盘起价及最高价、开盘均价、调价比例、 主力房型均价、楼栋均价差、房型均价差、车位价）、价格优惠方式及额 度（从开盘至今）、及其他对销售存在影响的潜在因素
4.通过实地调研能亲身感受对方销售员的服务态度及专业能力，加 强自我认识，从而更好的提升自己的专业水准。
5.通过每次的市场调研工作，总结实战经验，寻找出一条最快捷， 最完善的自我调研之道，从而提高调研工作效率。