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2010年二季度成都市地价状况分析报告一、整体地价水平值及变化状况根据成都市中心城区城市地价动态监测标准宗地测算，2010年二季度各类用地平均地价及地价相关指标如下表所示：表1 成都市中心城区2010年二季度地价水平及相关指标表成都市中心城区2010年二季度地价水平较一季度有微量上涨，但上涨速度有所下降，详见下图：二、地价变化分析（一）政策影响房地产市场经历了2009年的快速上涨后，从2009年下半年开始，国家相继出台一系列调控措施抑制房价过快上涨。
2009年8月11日，国土资源部发布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（国土资发〔2009〕106号），要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，提高土地利用效率；2009年11月18日，五部委联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；2009年12月9日国务院常务会议决定，从2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，财政部、国家税务总局于2009年12月22日发布《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）执行国务院会议的决定。
进入2010年，调控政策不断加码，2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
2010年3月8日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），文件要求：1、保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，2、严格规范土地出让底价。
杰睿思2009年5月份成都市场总结报告目录目录 (1)宏观市场 (2)（一）新增预售项目 (2)1.新增预售项目总体概况 (2)2.各行政区新增预售项目情况 (2)5.本月新增项目物业形态分布情况 (3)（二）住宅供销总体概况 (3)（三）住宅销售前十名 (4)（四）住宅销售价格排行榜 (5)（五）二手房市场信息 (5)1.成都主城区二手房概况 (5)2.成都主城区二手房成交信息 (5)（六）广告投放量排行榜 (5)1.三月份报媒排行榜 (5)2.区域报媒投放情况 (6)5.环线报媒投放情况 (6)土地市场 (7)(一)土地成交情况统计 (7)（二）公告土地情况 (7)（三）土地市场信息 (8)信息分享 (9)（一）政策信息及热点新闻 (9)四川土地管理法修改方案上报不涉及住宅续期 (9)成华春季购房节 (9)（二）规划信息 (9)成都城东将造20平方公里“新城” (9)（三）房产动态信息 (10)现房紧逼成都楼市期房玩起“实景”营销 (10)婚房专题交易会 (10)重点楼盘点评 (11)合景叠翠峰 (11)宏观市场（一）新增预售项目1.新增预售项目总体概况2009年05月，成都市主城区范围内共42个项目47批次房源获得预售许可证可入市场，新增预售面积1109527.54㎡；其中住宅(包括部分商业、车库等)物业有55个项目58批次房源获得预售许可证，新增预售面积990658.79㎡，占5月总体新增预售供应量的89.29%；其他的物业类型(包括商业、车库、办公、农贸市场等)物业新增供应面积118868.55㎡，占总体新增供应量的10.71%。
2.各行政区新增预售项目情况成都市主城区（含高新区）新增预售情况50000100000150000200000250000300000350000成华区高新区金牛区锦江区青羊区武侯区50010001500200025003000成都市主城区三月份新增预售项目以成华区新增建筑面积516997.85㎡以及住宅2852套居第一位，分别占本月新增建筑面积比例的29%以及总住宅套数的52%。
二、土地市场2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。
全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。
虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100(微博)、上海天祥等地产巨头。
地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。
1、主城区土地市场(1)、年度趋势土地成交量有所放大2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。
城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。
根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。
可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。
(2)、2010年主城区土地供应状况2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。
四季度土地供应放量土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766.5亩。
以住宅兼容商业类用地为主数据显示，2010年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286.9亩。
同时商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。
可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。
以50亩以下中小地块为主在供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了48亩，占到了总量的58.5%；其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。
2009年成都市房地产市场回顾及2010年展望时至2010年春节，刚刚过去的2009年房地产市场热潮还意犹未尽，经过了08年的低迷之后，2009年成都楼市强劲复苏。
地震和金融危机的影响逐渐散去，在购房优惠政策的刺激下，成都楼市从春节后就逐渐活跃起来，压抑的需求开始不断释放，房价也止跌回升。
同时，成都市加大了旧城改造力度，造成拆迁置业需求大幅增长。
在买涨不买跌的心理驱动下，投资者和恐慌性置业的市民也越来越多，助推成都楼市成交量节节攀高。
市场是否真的恐慌，恐慌过后市场该何去何从，在此通过一些数据浅析成都房地产市场，以试图看清市场通往何方。
1． 2009年成都市房地产运行情况1.1商品房供应情况1.1.1主城区新增商品住宅供应2009年主城区累计新增商品住宅供应843万平方米，同比下降15.95%，降幅有所减小。
图一 近三年成都市主城区新增商品住宅供应1.1.2 主城区环线商品住宅供应从2009年主城区商品住宅供应的环域情况来看，二三环之间供应430万平米，约占总供应的51%，其次为三环外，供应量达到312万平米，占总供应的37%。
图二 成都市主城区各环线供应比例0102030405060内环内内一环间一二环间二三环间三环外1.1.3主城区各行政区域商品住宅供应从2009年主城区商品住宅供应的区域情况来看，成华区全年供应168.6万平米，约占总供应的20%，其次为高新区、锦江区和金牛区，分别占总供应的19%、18%。
青羊区供应最少仅占12%。
图三 主城区各行政区域供应510152025成华区锦江区金牛区武侯区高新区青羊区1.2 2009年主城区商品房成交1.2.1 主城区各行政区域成交2009年主城区共成交商品房面积约1415.83万平方米，其中成华区住宅成交339.8万平米。
位居五城区及高新区之首，占总交易量的24%，其次为锦江区，成交260.7万平米。
图四 主城区各行政区域成交比例16%1.2.2 2009年成都市主城区商品房月成交走势09年春节后刚需井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高人气，交易量在5月份因春季房交会的到来市场成交量创历史新高，达207.93万㎡的顶峰；之后6月份因为刚需疲软、交易淡季的到来和炎热天气的影响，市场进入正常调整期；10月份秋交会开始后，市场出现短暂的回暖小高峰，但成交量远不及春交会。
第一章 商品房市场一、市场特征3月商品房市场整体供应量和成交量均有较大幅度的增长。
本月新增供应量约110.68万㎡，较上月大幅上涨125.53%，同比下降9.85%；成交方面，本月商品房总成交量为188.37万㎡，较上月上涨70.19%，同比下降723.59%；本月供求比为1：1.45，市场上仍保持着供不应求的局面；成交均价略有下降，本月成交价为6129元/㎡，较上月基本持平，小幅下跌约22元/㎡。
100 200 300 400 500 600 单位：元/㎡单位：万㎡2009年3月-2010年3月成都全市商品房供求走势图新增供应面积(万㎡)成交面积（万㎡）成交均价成都市2010年3月商品房各类指标变化表指标 2010年2月 2010年3月 环比增长（%）同比增长（%）供求比 1：1.88 1：1.42 / / 供应量（万m 2） 58.84 132.70 125.53% -9.85% 成交量（万m 2） 110.68 188.37 70.19% -23.59% 成交均价（元/ m 2） 6151 6129 -0.36% 21.61% 成交总额（亿元）68.06115.4569.63%18.37%数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、供求比继续供不应求局面3月的供求比为1：1.45，商品房市场依然保持着上月供不应求的局面。
本月供应量及成交量均有攀升，供应量涨幅较大，本月新增供应为132.70万㎡，较上月上涨125.53%，成交量为188.37万㎡，上涨70.19%。
在经历了1、2月份冷淡的市场局面后，本月市场活跃度有所增加，但相比去年同期的“小阳春”，市场活跃度仍显不足。
1 2 3 0100 200 300 400 500 600单位：万㎡2009年3月-2010年3月成都商品房供求比新增供应面积成交面积供求比数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、供应量有所攀升本月，成都商品房新增供应量（批准预售）132.7万㎡。
2010年4月市场分析报告一、成都市区商品住宅2010年4月供需情况分析图1：2009年1月—2010年4月商品房供求关系走势（数据来源：成都市房管局）●2010年4月商品住宅整体供应量486万㎡/月，环比3月上涨7.58%，同比2009年4月下降41.5%；●2010年4月商品住宅成交量80.98万㎡/月，环比3月上涨16.42%，同比2009年4月下降32.29%。
从市场的历史数据来看，4、5月都是一年中成交量较高的月份，2010年4月同样遵循着这样的市场规律，4月的成交量在2010年1—4月中最高，但相比去年4月，成交量下降约40万㎡，但月度环比增长水平却相当（2009年4月月成交量环比上涨15.51%），说明2010年市场发展力弱于2009年，但市场发展规律仍较为接近。
市场发展力减弱，主要原因是房价上涨过快，致使购房者购买力下降，2009年4月成交均价5582元/㎡，2010年4月成交均价7372元/㎡，房价同比上涨32.06%，成都居民可支配收入近年的增长率在10%—16%左右，房价增长已远远超过了居民收入增长。
市场发展规律相似，则说明大家对房地产市场的发展预期依旧看好，特别是在通货膨胀预期已逐渐成为现实的情况下，房产成为了最好的保值增值投资。
但在4月14日以后，房地产市场的预期必定发生改变，从4月14日到19日，一系列力度空前的房地产调控措施在一周内密集出台，进一步表明了中央政府调控楼市的决心，同时，房价下跌的预期也在不断增加。
从4月成都房地产市场的数据来看，似乎并没有受到政策的影响，依然保持着良好的走势，这包括以下几方面的原因：①新政出台不久，各部门、银行金融机构、地方政府对新政的解读和相应执行细则出台还需一段时间，对市场的直接影响尚不明显。
②购房预期虽然有所改变，但对房地产长期看好的预期未改变，区域价值高的项目仍受到购房者的追捧。
图2：2007年9月—2008年6月商品房成交走势（数据来源：成都市房管局）从2007年“9.27新政”的实施情况来看，政策调控是具有周期性效应的，在政策实施的当月和次月，成交量都没有发生本质性的变化（2007年9、10月成交量都维持在100万㎡以上），但越到后面，随着政策细则的不断落实，调控落实到具体操作层面，政策效力开始发挥作用，较为显著的出现在了2007年12月、2008年1月，成交量已下跌了50%。
