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资产评估主要评估依据资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）经济行为依据经济行为涉及有抵押、保险、课税、投资、清算、转让、保全、交易、兼并、拍卖、租赁和补偿等类型。
经济行为类型同时也是确定资产评估目的和价值类型的主要依据。
（二）法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正);3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);4.《中华人民共和国证券法》2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);5.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86号发布，财政部令第97号修改);6.《企业会计准则--基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改<企业会计准则--基本准则>的决定》(财政部令第76号);7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(国务院令第691号);8.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)9.《中华人民共和国会计法》（2017年11月4日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修正）；10.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正）；11.《中华人民共和国专利法》（2020年10月17日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议修正）；12.《中华人民共和国印花税法》（2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；13.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；14.《上市公司信息披露管理办法》（中国证券监督管理委员会令第182号）15.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；16.《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院令第91号）2020年11月29日修改；17.《企业国有资产监督管理暂行条例》（2003年5月27日中华人民共和国国务院令第378号）；18.《企业国有资产交易监督管理办法》（2016年国资委、财政部32号令）；19.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；20.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；21.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；22.《国资委关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》（国资发产权〔2010〕71号）；23.《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资发产权〔2013〕64号）；24.《关于促进企业国有产权流转有关事项的通知》（国资发产权〔2014〕95号）；25.《上市公司重大资产重组管理办法》（2023年2月17日中国证券监督管理委员会第2次委务会议审议通过）；26.《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（财政部令第47号）；27.《金融企业国有资产转让管理办法》（财政部令第54号）；28.《财政部关于印发<地方金融企业财务监督管理办法>的通知》（财金[2010]56号）；29.《财政部关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知》（财金[2011]59号）；30.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年7月2日根据中华人民共和国国务院令（第743号）第三次修订）；31.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2019年3月2日第四次修订）；32.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2019年4月23日国务院令第714号修订）；33.《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年11月19日修订）；34.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2017年11月19日修订）；35.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）；36.《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部税务总局海关总署公告2019年第39号；37.《关于节能新能源车船享受车船税优惠政策的通知》（财税〔2018〕74号）；38.其它相关的法律法规文件。
第08讲我国的资产评估准则第五节我国的资产评估准则知识点：一、我国资产评估准则概述二、我国资产评估准则体系介绍一、我国资产评估准则概述（一）资产评估准则简介资产评估准则是资产评估机构和资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准，是监管部门和行业协会评价资产评估业务质量的重要尺度，是评估报告使用人理解资产评估结论的重要依据。
资产评估准则是指财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。
（二）我国资产评估准则的发展（三）我国资产评估准则的制定机制1.制定主体财政部作为资产评估行业的行政管理部门，负责组织制定资产评估基本准则。
中国资产评估协会作为资产评估行业的自律管理组织，负责依据资产评估基本准则制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。
2.咨询组织财政部组织成立了资产评估准则委员会。
中国资产评估协会成立了资产评估准则技术委员会。
两个委员会的委员都来自资产评估行政管理部门、相关资产评估服务领域监管部门、资产评估行业协会、资产评估执业界、企业界和科研院校。
两个委员会主要职能包括：①审议拟发布的资产评估准则；②对准则的体系、体例、结构、立项等提供咨询意见；③对资产评估准则涉及的重大或专业性问题提供咨询意见；④对资产评估准则的具体实施提供咨询意见；⑤组织资产评估准则相关专题研究；⑥推动资产评估准则国际交流等。
3.制定程序协会对准则制定程序作出了规定。
基本准则报财政部审定后，由财政部发布。
执业准则和职业道德准则由协会发布。
资产评估准则的制定过程：①立项②起草③公开征求意见④审议⑤发布4.更新机制协会在财政部的指导下，结合执业需求和监管需求，及时制定新的资产评估准则项目，对已发布的资产评估准则不定期进行修订。
二、我国资产评估准则体系介绍（一）我国资产评估准则体系的框架1.资产评估基本准则资产评估基本准则是财政部依据《资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》等制定的资产评估机构及其资产评估专业人员执行各种资产类型、各种评估目的资产评估业务应当共同遵循的基本规范。
中评协关于印发《投资性房地产评估指导意见》的通知(2017修订)⽂号：中评协[2017]53号颁布⽇期：2017-09-08执⾏⽇期：2017-10-01时效性：现⾏有效效⼒级别：部门规章⽬录第⼀章总则第⼆章基本遵循第三章评估对象第四章评估⽅法第五章披露要求第六章附则各省、⾃治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为贯彻落实《资产评估法》，规范资产评估执业⾏为，保证资产评估执业质量，保护资产评估当事⼈合法权益和公共利益，在财政部指导下，中国资产评估协会根据《资产评估基本准则》，对《投资性房地产评估指导意见（试⾏）》进⾏了修订，制定了《投资性房地产评估指导意见》，现予印发，⾃2017年10⽉1⽇起施⾏。
请各地⽅协会将《投资性房地产评估指导意见》及时转发资产评估机构，组织资产评估机构和资产评估专业⼈员进⾏学习和培训，并将执⾏过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。
附件：《投资性房地产评估指导意见》中国资产评估协会2017年9⽉8⽇附件：投资性房地产评估指导意见第⼀章总则第⼀条为规范投资性房地产评估⾏为，保护资产评估当事⼈合法权益和公共利益，根据《以财务报告为⽬的的评估指南》制定本指导意见。
第⼆条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3号--投资性房地产》及其应⽤指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租⾦或者资本增值，或者两者兼有⽽持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业⼈员遵守法律、⾏政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为⽬的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准⽇的公允价值进⾏评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务⾏为。
第四条执⾏投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第⼆章基本遵循第五条执⾏投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执⾏的投资性房地产评估业务。
执⾏某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利⽤专家⼯作及相关报告等。
附件投资性房地产评估指导意见第一章总则第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。
第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。
第二章基本遵循第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。
第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。
第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计准则的相关要求确定评估基准日。
评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。
第三章评估对象第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：（一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或者转让方式取得的、以经营租赁方式租出的土地使用权。
中国资产评估协会文件中评协〔2009〕164号中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——珠宝首饰》等三个准则征求意见稿的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为完善我国资产评估准则体系，规范注册资产评估师执业行为，中国资产评估协会组织起草了《资产评估准则——珠宝首饰》（征求意见稿）、《以出资为目的的评估指南》（征求意见稿）和《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）。
现将三个征求意见稿及起草说明印发你们，请组织在本地区评估行业和相关单位征求意见。
请各地方协会认真贯彻执行《评估准则征求意见工作指引》的有关要求，支持和指导准则联络员做好评估准则征求意见工作。
请将书面意见于2009年10月31日前反馈我会专业标准部。
征求意见过程中相关问题请及时与我会联系。
联系人：陈明海李哲联系电话：（010）88191734、88191795传真：（010）88191795电子邮箱：biaozhun@附件：1．《资产评估准则——珠宝首饰》（征求意见稿）2．关于《资产评估准则——珠宝首饰》（征求意见稿）的起草说明3．《以出资为目的的评估指南》（征求意见稿）4．关于《以出资为目的的评估指南》（征求意见稿）的起草说明5．《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）6．关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明二○○九年九月二十二日附件1：资产评估准则——珠宝首饰（征求意见稿）第一章总则第一条为规范注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则规范珠宝首饰价值评估和相关信息的披露。
第三条本准则所称珠宝首饰，是指珠宝玉石和/或贵金属的原料、半成品及成品。
其中贵金属不包括未经提炼的矿石。
第四条本准则所称珠宝首饰评估，是指注册资产评估师（珠宝）依据相关法律、法规和资产评估准则，在对珠宝首饰进行鉴定分级的基础上，对珠宝首饰的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
To save money is to make money.（页眉可删）投资性房地产资产评估报告大家了解过资产评估报告吗?知道怎么书写资产评估报告吗?以下是为大家准备的：投资性房地产资产评估报告范文，欢迎阅读!投资性房地产资产评估报告【1】__诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在20__年12月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况(一)委托方、产权持有者概况委托方及产权持有者均为中海发展股份有限公司。
公司名称：中海发展股份有限公司住所：上海市洋山保税港区业盛路 188 号 A-1015 室法定代表人：李绍德注册资本：人民币 340455.2270 万元公司类型：股份有限公司(港澳台与境内合资、上市)经营范围主营：主营沿海、远洋、长江货物运输，船舶租赁，货物代理、代运业务;兼营船舶买卖、集装箱修造、船舶配备件代购代销，船舶技术咨询和转让;国内沿海散货船、油船海务管理、机务管理及船舶检修、保养;国际船舶管理业务。
(涉及行政许可的凭许可证经营)(二)其他评估报告使用者概况除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。
二、评估目的本次评估的目的是为中海发展股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资中海发展拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告性房地产的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和范围评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象和评估范围是位于上海市虹口区东大名路670号的上海港国际客运中心5号楼除7层以外的写字楼、商铺和车位，具体评估范围是该楼的地上1-6层、地下1层以及地下2-3层的148个车位。
该房屋竣工于20__年，钢混结构，房地产权证编号为沪房地虹字(20__)第010730号，委估建筑面积为13,689.16平方米，土地使用权取得方式为出让。
2017年10月1日执行的新准则依据1、财政部《资产评估基本准则》财资〔2017〕43号（2017年8月29日）；2、中国资产评估协会《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30号（2017年9月13日）；3、中国资产评估协会《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协〔2017〕31号（2017年9月13日）；4、中国资产评估协会《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协〔2017〕32号（2017年9月13日）；5、中国资产评估协会《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协〔2017〕33号（2017年9月13日）；6、中国资产评估协会《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号（2017年9月13日）；7、中国资产评估协会《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》中评协〔2017〕35号（2017年9月13日）；8、中国资产评估协会《资产评估执业准则——企业价值》中评协〔2017〕36号（2017年9月13日）；9、中国资产评估协会《资产评估执业准则——无形资产》中评协〔2017〕37号（2017年9月13日）；10、中国资产评估协会《资产评估执业准则——不动产》中评协〔2017〕38号（2017年9月13日）；11、中国资产评估协会《资产评估执业准则——机器设备》中评协〔2017〕39号（2017年9月13日）；12、中国资产评估协会《资产评估执业准则——珠宝首饰》中评协〔2017〕40号（2017年9月13日）；13、中国资产评估协会《资产评估执业准则——森林资源资产》中评协〔2017〕41号（2017年9月13日）；14、中国资产评估协会《企业国有资产评估报告指南》中评协〔2017〕42号（2017年9月13日修订）；15、中国资产评估协会《金融企业国有资产评估报告指南》中评协〔2017〕43号（2017年9月13日修订）；16、中国资产评估协会《知识产权资产评估指南》中评协〔2017〕44号（2017年9月13日修订）；17、中国资产评估协会《以财务报告为目的的评估指南》中评协〔2017〕45号（2017年9月13日）；18、中国资产评估协会《资产评估机构业务质量控制指南》中评协〔2017〕46号（2017年9月13日）；19、中国资产评估协会《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2017〕47号（2017年9月13日修订）；20、中国资产评估协会《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48号（2017年9月13日）；21、中国资产评估协会《专利资产评估指导意见》中评协〔2017〕49号（2017年9月13日修订）；22、中国资产评估协会《著作权资产评估指导意见》中评协〔2017〕50号（2017年9月13日修订）；23、中国资产评估协会《商标资产评估指导意见》中评协〔2017〕51号（2017年9月13日修订）；24、中国资产评估协会《金融不良资产评估指导意见》中评协〔2017〕52号（2017年9月13日）；25、中国资产评估协会《投资性房地产评估指导意见》中评协〔2017〕53号（2017年9月13日）；26、中国资产评估协会《实物期权评估指导意见》中评协〔2017〕54号（2017年9月13日）；。
房地产转让估价指导意见第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
第十一条法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
第十二条房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。
第十三条房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。
第十四条房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
第十五条在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
附件6：关于《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、制定本评估指导意见的必要性投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。
投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。
制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。
（一）适应会计准则新变化的需要目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。
2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。
其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见。
为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。
本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。
（二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。
为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。
（三）适应市场和提高执业水平的需要随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。
经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。
为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。
二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界对如何确定公允价值、提高公允价值计量的可靠性等方面与国际评估界进行了沟通，增进了双方的了解，对在会计准则中确立评估行业的地位起到了积极的促进作用。
国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的评估协会在制订相应的评估准则时均十分关注会计准则方面的发展趋势，针对会计准则的变化做出了相应的调整，特别是在规范公允价值计量的评估方面，如投资性房地产评估领域。
在英国，英国皇家特许测量师学会（RICS）从70年代开始制定以财务报告目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定。
三、起草的指导思想如何借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，制定符合我国国情的投资性房地产评估规范，《指导意见》专家组经过认真研究，在起草过程中确定了以下指导思想。
“明确定位”。
《指导意见》在评估准则体系中的层次是定位在评估基本准则、具体准则和评估指南之下，是对《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估的部分提出的具体指导性要求。
《指导意见》作为资产评估准则体系的组成部分，同样体现了维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益的宗旨。
“突出重点，强调专业”。
《指导意见》作为评估准则体系的重要组成部分，要充分体现投资性房地产评估的特点，凸显其专业性。
在准则起草过程中，已发布的《资产评估准则——不动产》中有规定的内容，《指导意见》都不再重复，重点对投资性房地产评估在满足以财务报告为目的的评估中独特的或共性的问题进行规范，力求详略得当。
“充分衔接”。
同《以财务报告为目的的评估指南（试行）》一样，《指导意见》也强调了评估与会计、审计的衔接，要求评估在服务于财务报告时，要充分关注会计准则的要求，将评估和会计上的投资性房地产概念进行了衔接，突出了服务于财务报告目的的特点。
“借鉴国际，兼顾国情”。
《指导意见》起草过程中注意借鉴国际经验，力求使一些基本名词、概念、术语、方法与国际接轨，以利于促进行业的国际化。
同时，兼顾了我国的国情、评估实践和市场经济发展的状况，在投资性房地产评估规范的制订方面充分考虑了我国的实际情况，没有简单地模仿或照搬国外的条款。
四、起草过程2008年3月，中评协确定了投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组。
项目组多次召开起草工作会议，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的基础研究成果，通过对其进行归纳、提炼后形成草稿，并就草稿在行业内部进行了广泛讨论，征求了审计师及相关评估专家的意见，集思广益，数易其稿，于2009年8月形成了本征求意见稿。
五、主要内容本指导意见包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”，共六章33条。
“引言”主要内容包括：制定目的和依据；相关定义；适用范围。
“基本要求”主要内容包括：评估原则；从事投资性房地产评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力；执行评估业务的可行性；了解相关会计准则的要求并与会计师进行充分的沟通；评估基准日；价值类型；现场勘察的要求。
“评估对象”主要内容包括：评估对象的明确；评估对象的主要特征；评估对象及其公允价值的具体内容。
“评估方法”主要内容包括：方法选择；信息收集；市场法、收益法、成本法的运用及其基本要求。
“评估披露”主要内容包括：评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和具体要求。
“附则”主要明确准则生效日期。
六、重要事项说明（一）关于投资性房地产的定义投资性房地产是《指导意见》所涉及到的重要定义之一，有别于一般的不动产。
《指导意见》中的投资性房地产除了强调其实物、权益、区位等属性外，还十分注意与《企业会计准则第3号——投资性房地产》及应用指南中的相关定义的衔接。
（二）关于投资性房地产评估的定义对投资性房地产评估进行定义对于明确执业行为具有重要意义。
投资性房地产评估体现了“以财务报告为目的的评估”，由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求，因此，在遵循评估准则的基础上，还要参照相关会计准则的规定，以满足会计信息的需要。
（三）关于评估对象由于投资性房地产的特殊性，以及以财务报告为目的这一要求，在投资性房地产评估实践中，明确评估对象是十分重要的工作。
《指导意见》将评估对象单独作为一章加以规范，要求注册资产评估师关注评估对象的具体内容、主要特征，并与委托方、会计师充分协商，充分关注评估对象的特点对满足财务报告为目的这一要求的影响。
（四）关于专业沟通与信息可靠性的评估基本要求《指导意见》为满足会计信息可靠性的要求，在评估基本要求中规定了评估师要与企业、注册会计师等相关方进行沟通，与委托方协商执行投资性房地产评估的可行性，更好地理解投资性房地产评估业务会计准则和相关规定的要求。
同时，还要求注册资产评估师应当获取充分信息，并进行审慎分析，确信信息来源是可靠和适当的。
（五）关于评估价值类型与会计计量属性衔接的规定《指导意见》规定“在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值”。
该规定成为连接评估价值定义与会计计量属性的重要桥梁，将评估的价值类型与会计属性进行了衔接，将会计计量属性中的特殊规定直接作为评估的价值类型，避免了相关定义上的分歧，保持了理解上的一致性，能够更为有效地服务于会计计量的特定要求。
（六）关于以财务报告为目的的评估方法的特殊要求《指导意见》在评估方法的选择、评估数据、相关的考虑因素等方面突出了以财务报告为目的的评估的特点，其中：1. 确立了市场法和收益法是投资性房地产评估的适宜方法。
同时，规定可以借助其他方法得出投资性房地产的公允价值，或价值分析意见，充分满足以财务报告为目的的评估的要求。
2. 在市场法参照物的选择中，强调需要对所收集信息进行审慎分析，以满足会计计量可靠性的要求。
市场比较法中强调了“交易情况、交易日期、存在状态、面积、具体位置以及经营业态，房地产租约的差异”等重要的且容易被忽视的比较因素。
3. 强调了在收益法的运用中，应当合理确定收益期限、净收益和折现率，注意各项参数口径的一致性、现有租约对公允价值的影响等问题。
出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
