次贷危机对中国房地产市场的影响分析

谈谈两次金融危机对中国房地产的影响

1997年亚洲金融危机和2008年爆发的全球经济危机，都对中国经济社会的发展造成不同程度的冲击。面对两次危机的冲击，在党中央国务院正确领导下，各级政府和各个市场主体沉着应对，积极采取了多种措施，保持了国民经济的稳定和发展。

自1997年7月，由于国际金融大鳄索罗斯发动的投机活动，以及亚洲国家自身的经济现状呈现一种狂热的泡沫经济状态，各种原因导致最后爆发了一场始于泰国、后迅速扩散到整个东南亚并波及世界的东南亚金融危机，使许多东南亚国家和地区的汇市、股市轮番暴跌，金融系统乃至整个社会经济受到严重创伤，1997年7月至1998年1月仅半年时间，东南亚绝大多数国家和地区的货币贬值幅度高达30％～50％，受汇市、股市暴跌影响，这些国家和地区出现了严重的经济衰退。

中国的房地产业也深受这次金融危机的影响：中国房地产市场在1997年经历了不同寻常的一年，从1991年以来的房地产开发投资的增长势头在1997年受到了明显的抑制，根据国家统计局的数据表明，在1997 年1—10月，全国共完成房地产开发1840亿元，比上年同期下降1.0％，其中土地开发投资153亿元，比上年同期下降4.6％。虽然在经历了1992—1993年的开发高潮以后，房地产投资额的增幅有所降低。

虽然整个的投资额并没有明显的增加，但房地产市场却呈现出了一派喜人景象，这主要表现在销售情况有明显改善，1997年1—10月，全国其销售建筑面积3510 万平方米，比上年同期增长13.3％，商品房销售额达712亿元，增长31.1％。 其中销售给个人的为421亿元，增长41.8％，所占比重为59.1％。 这说明通过近年来的结构调整，商品房的有效供给开始增加，而在各方面的推动下，个人购房热情高涨，并开始成为市场的主力军。

当然，1997年的房地产市场仍然存在着不少问题。主要是由于前几年大量的房地产项目在近年来集中上市对整个市场产生的很大压力，虽然1997年的商品房销售情况较好，但仍然赶不上上市的规模使得大量的商品房积压， 1996

美国次贷危机对我国的启示

2007年初，美国次贷危机开始初现端倪，之后美国政府的措施一定程度地减轻了危机的影响。有的经济学家乐观地宣称次贷危机已经结束，可是2008年6月底至7月初美国印第麦克银行被挤兑，美国两大房地产抵押贷款巨头——房利美和房地美陷入经济困境。“两房”危机标志着美国次贷危机可能进入了新的发展阶段。原本局限于次级抵押贷款领域的信贷危机，已经发展演变为可能危及美国整个住房抵押贷款市场以及整个房地产金融领域的危机。

一、美国次贷危机发生的原因

美国次贷危机的发生不是偶然的，它是内因和外因诸多因素共同作用的结果。

首先从内因上看，美国次贷危机产生的根本原因在于，美国的次贷产品及其机制存在着严重的缺陷。具体地讲，主要表现在以下几个方面：

一是模型定价代替市场定价。模型定价是指次贷产品的定价主要是通过数学模型或是评级来实现的，它的实现依赖于许多假设条件，而假设条件与现实环境的不一致就使危机存在潜在发生的可能性。

二是次贷还款模式隐藏风险。大部分的次贷产品采用仅有利率贷款和本金负摊还贷款。仅有利率贷款指借款者在最初几年里只需付贷款利息而不用偿还本金。本金负摊还贷款是指当本期的月付款项不足以偿还贷款利息，或低于完全按市场利率变动应计的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为。这就导致借款人的前期还款负担小，而后期还款负担大。

三是金融创新的应用使得次贷产品过度衍生，风险由一级市场传递到二级市场。一级市场的风险表现为借款人违约使借款机构的当期盈利减少，是非系统风险。而住房按揭支持债券（RMBS）到担保债凭证（CDO）、担保债凭证的平方、乃至n次方的衍生，不仅造成了银行流动性告急，而且造成资本市场全方位的流动性危机，非系统性风险转化为系统性风险。

从外部原因看，对次贷风险的低估和借款人还款能力的高估，为最终酿成次贷危机创造了外部条件。首先，评级机构对风险的评估仅限于对信用风险本身而不包括流动性风险，低估了次贷市场的风险。另外，信用评级机构直接参与衍生产品的设计并提供评级，使其面临利益冲突，丧失独立性和公正性，倾向于给这类产品较高评级。其次，美国房产市场的持续繁荣，低利率使得借款人高估自己的还款能力，刺激了次贷市场的繁荣。当次贷的浮动抵押利率攀升、房价的贬值

关于美国次贷危机的分析及对中国的影响

次级房屋信贷危机（又称次级房贷风暴、次级按揭风暴）是指由美国次级房屋信贷行业违约剧增、信用紧缩问题而于2007年夏季开始引发的国际金融市场上的震荡、恐慌和危机。

为缓解次贷风暴及信用紧缩所带来的各种经济问题、稳定金融市场，美联储几月来大幅降低了联邦基金利率，并打破常规为投资银行等金融机构提供直接贷款及其他融资渠道。美国政府还批准了耗资逾1500亿美元的刺激经济方案，另外放宽了对简称“两房”的两大房屋抵押贷款公司房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）等金融机构融资、准备金额度等方面的限制。

在美国房贷市场继续低迷、法拍屋大幅增加、金融市场动荡的情况下，美国政府于2008年9月宣布以高达2000亿美元的可能代价接管了濒临破产的房利美和房地美，以850亿美元贷款为代价接管了美国最大的保险公司美国国际集团，另提出了以政府7000亿美元出面收购、处置金融机构坏账的计划。

次案风暴引爆的环球金融危机被认为是二十世纪下半叶以来最为严重、影响最为广泛的金融危机。

源头

次级抵押贷款是指一些贷款机构，向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。近年美国等国家放松购房信贷标准（不用付首期，不用收入证明，也不计较抵押单位的质素等），形成次级房贷市场。次级房屋信贷经过贷款机构及华尔街用财务工程方法加以估算、组合、包装，就以票据或证券产品形式，在抵押二级市场上出卖、用高息吸引其他金融机构和对冲基金购买。

原先在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房地美公司，由政府机构主宰，将贷款打包成证券，将贷款证券化背后的财务风险计算颇为复杂，通常得先分析被证券化的那一堆贷款案过去类似贷款案例之风险，计算出投资者能够获得本金和利率。当房利美和房地美还占房贷市场主导地位时，他们通常会制定明确的放贷标准，严格规定哪些类型的贷款可以发放。随着这两家公司的丑闻爆出，政府对两家公司的业务增长加以限制，整个次贷市场开始争抢这两家公司所购贷款。整个过程中，新的市场参与者，出于逐利目的，过分追求高风险贷款。

浅析中国房地产的发展对策　

以美国次贷危机为研究背景　

曲晓华　

（辽宁大学外国语学院，辽宁辽阳１　１　１　０００）　

摘要：在次贷危机之后，中国房地产业不可避免地受到了冲击和影响。本文从住房按揭贷款人的信用、房价、贷款额　

度中投资比例三个方面分析了我国房地产业存在的主要问题，进而有针对性地提出了对策建议。　

关键词：次贷危机；房地产；对策　

近十年来，我国经济高速增长。在一片繁荣的大环境下，中　国房地产业得到了迅猛发展，房地产市场异常火爆。目前，房　

地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业，对经济增长的贡　

献率也逐年增加。随着房价的不断走高，国民对其关注度不断　

升高，房地产及其相关问题成了当前热点话题。但值得注意的　

是，２００６年底以来，由美国次贷危机引发的国际金融动荡已经　影响到世界各国和地区的诸多领域，“蝴蝶效应”的继续扩展让　

我们见识到金融危机的巨大威力。我国房地产业不可避免地受　到了极大冲击，房价在经历连续多年的快速上涨后，开始出现　

拐点，很多以按揭方式购房的国民选择了断供，许多新开发的　

楼盘销售不佳。房地产市场出现整体低迷的现象，房地产业陷　

入了不景气的境地。　源于大洋彼岸的次贷危机引起了国内公众广泛的关注和研　

究。在这一背景下，我们在思索：我国房地产会不会也发生次　贷危机进而引发一系列问题？在这种形势下，我国房地产业该　

如何应对？采取哪些措施呢？　

一、次贷危机概述　

次贷危机是次级贷款抵押危机的简称。如果以借款人的信　

用条件作为抵押贷款的划分标准，我们可以将其分为“优级”或　“次级”。毫无疑问，放贷机构为了降低自身的经营风险，会将　

款项贷给那些信用条件好、收入较高的人群。如果不是这样，放　

贷机构若将款项贷给那些信用条件低的人（比如信用记录差、收　

入较低或付不起首付的人），风险就会加大。此时，放贷机构自　

然会索要较高的贷款利率作为回报，一般会高出普通的２—３个　

百分点，甚至更高。在房价不断上升和低利率的环境下，次贷