土地的利用途径

浅论耕地保护及可持续利用的途径

摘要:耕地是人类生存之本,我国耕地资源本不富余,然而由于人口增长、经济发展引发了日益尖锐的人地矛盾,由于我们对耕地资源的掠夺性开发,使得耕地处于超负荷利用状态,且在不断减少,本文试图通过对耕地现状及存在问题的阐述来探讨耕地可持续利用的途径。

关键词:耕地;现状;可持续利用

“民以食为天,食以地为本”,人们生存要以食物为基础,而生存所需最基本的食物——农产品,又必须从耕地中获取营养。耕地是具有肥力、能生长农作物的土地,它提供着人类生产生活所必须的原料。然而,由于城镇建设用地以及耕地被污染等,使适合农作物生长、可用于耕种的土地持续减少,如不采取有效措施,保护耕地数量,提高耕地质量,实现耕地总量动态平衡,将直接危及社会的稳定和可持续发展。

一、耕地资源现状及问题

(一)耕地资源不足,且在持续减少

中国幅员辽阔,国土面积960万平方公里,耕地总资源居世界第四位,但人均占有耕地资源则远远低于世界平均水平。“用占世界7%的耕地养活了占世界22%的人口”,这足以体现我国人均耕地资源的占有状况。由于社会经济的发展,对土地资源的掠夺性开发,耕地数量还在不断减少。据国土资源部提供的资料显示:1996年至2003年7年间我国耕地面积已由1.3亿公顷减到1.23亿公顷,7年减少了700万公顷,平均每年减少100万公顷,比2个海南省的耕地还要多。人均占有耕地仅为0.095公顷,不足世界平均水平的一半。

当前耕地以2%的速度下降,人口却以10‰的速度增长,受人口与生产力发展的压力,耕地处于严重超负荷利用状态,土地开垦过度,后备资源严重不足。我国后备耕地资源为0.7亿公顷,主要集中在人口相对稀少、干旱少雨的部分地区,给土地的开发利用带来了很大的难度。后备资源中山地多,平地少,质量好的少,中等和劣地多,大多数后备土地只能开垦作为林果、林木或经济作物用地,开垦难度较大,所需投入也较大。2003年全国土地整理复垦、开发补充耕地310.8千公顷,然而占用的耕地中,多数是居民点周边的优质良田,有灌溉设施的占71%,补充耕地中有灌溉设施的却只占51%。

一、土地利用/土地覆被的主要表现形式

土地利用是人类根据土地的特点，按一定的经济与社会目的，采取一系列生物和技术手段，对土地进行的长期性或周期性的经营活动；主要表现为土地用途转移和土地利用集约度的变化，侧重于土地的经济属性。人类的土地利用方式多种多样，包括各种方式的耕作、放牧、伐木、聚落与城市、基础设施、自然保护、旅游休闲、军事等。

土地覆被是指自然营造物和人工建筑物所覆盖的地表诸要素的综合体，包括地表植被、土壤、冰川、湖泊、沼泽、湿地及各种建筑物（如道路等）。主要表现为土地质量与类型的变化和土地属性的转变，侧重于土地的自然属性。土地覆被变化现象也是形形色色的，可归纳为三种：

（1）是土地覆被的退化，即某种覆被类型虽未改变，但其质量已经降低，例如由于过度放牧引起草地退化，伐木引起森林覆被密度降低；（2）是土地覆被的转换，即某种覆被类型完全改变成另一种类型，例如耕地被城市或工业建设占用，林地被全部砍伐并开垦为牧草地或耕地；（3）是土地覆被的改良，指某种覆被得到维护、修复、更新，例如土壤改良、耕地梯化、草地改良、森林抚育、灌溉系统的建立与完善。

三种土地覆被变化中，转换和改良比较容易引起人们的重视，也比较容易监测；而退化却较难观测，因而其记录最不完备。

土地利用是土地覆被变化最重要的影响因素，土地覆被的变化反过来又作用于土地利用。人类通过各种活动如土地利用、工业生产等有意无意地导致土地覆被的变化，但土地覆被状况及变化不完全受控于人类，人类活动只是导致土地覆被变化的许多因素之一。

土地利用/土地覆被变化的表现极为复杂，其动因与广泛的人类活动及自然变化相关，其结果将影响全部人类的生存和发展，其研究涉及从自然科学到社会科学的众多学科。

二、土地利用/土地覆被的驱动力

以往的驱动力研究中，常用的分析方法有定性分析法和定量分析法。前者是对区域自然条件、经济发展状况、政策等难以量化的因素进行了定性描述，它是土地利用驱动力研究的基础；后者主要是基于统计学理论，通过建立社会经济因素与区域土地利用变化之间的数学函数关系进行定量化分析的方法。常用的定量分析方法有主成分分析方法、典型相关分析法、多元线性回归模型、系统分析方法等。研究中应结合实际情况以及研究需要，选择适当的分析方法，揭示区域土地利用/覆被变化的驱动机制。

（二）开发商获取土地的途径

1．土地使用权出让

为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部于2002年4月颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，并于2007年9月对该规定进行了修订，形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。从加强国有土地资产管理、优化土地资源配置、规范协议出让国有土地使用权行为的角度出发，国土资源部于2003年8月颁布了《协议出让国有土地使用权规定》。按照这些规定，工业（包括仓储用地、但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的土地，才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是：

（1）招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

（2）拍卖出让国有建设用地使用权：是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

（3）挂牌出让国有建设用地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

（4）协议出让国有建设用地使用权：是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

2．土地使用权划拨

现代经济信息50国有企业存量土地盘活有关政策及途径郭广超 南方鼎元资产运营有限责任公司摘要：结合目前我国房地产行业现状，系统梳理国有企业存量土地盘活的有关政策，分析存在的问题，提出存量土地盘活的具体途径。关键词：国有企业；房地产；存量土地；盘活利用中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)033-0050-02目前，我国房地产市场已基本告别短缺，房地产市场市场出现新形势、新情况。在2018年12月召开的中央经济工作会议上，提出了要“构建房地产市场健康发展长效机制”的要求；2019年1月，在省部级主要领导干部专题研讨班上，习近平总书记强调，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力化解房地产行业存在的重大风险。2010年3月，国务院国资委召开新闻发布会，明确表示，除了主业为房地产业务的16家中央企业，其他78家非房地产的央企要逐步退出房地产业务。本文的国有企业，具体指非房地产主业的国有企业，房地产主业国企不在本文论述范围。土地资源是一个单位资产的重要组成部分，因为各种原因，国有企业在发展主业的同时，都有大量的存量土地。在国有企业提质增效，国有资产保值增值的今天，盘活现有存量或闲置土地，具有非常重要的意义。盘活利用存量资产，是全面深化改革的方向之一。本文通过系统梳理国有企业存量土地盘活的有关政策，分析存在的问题，提出存量土地盘活的具体途径。一、存量土地盘活利用的有关政策存量土地盘活利用主要有如下政策：1.存量土地盘活的有关政策。国务院办公厅印发《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》、国土资源部《节约集约利用土地规定》和《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》等，各地方政府也出台了存量土地盘活利用的具体政策。2.党政机关停止新建停建楼堂馆所的政策。2013年7月23日印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，对楼堂馆所进行了具体的定义，包括使用财政性资金建设的党政机关办公用房、培训中心，以及以“学院”、“中心”等名义兴建的具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所。党政机关使用非财政性资金建设的楼堂馆所，参照本通知执行”。在实际操作过程中，国有企业也严格按照此通知执行。3.国务院国资委关于严格控制新建楼堂馆所的要求。2014年6月16，国务院国资委印发《关于中央企业严格控制新建楼堂馆所和规范办公用房管理有关事项的通知》，明确“中央企业要本着勤俭节约、实事求是的原则，严格控制新建(含迁建、扩建、购置)楼堂馆所。确因生产经营需要新建的，要按照朴素、实用、安全、节能原则进行立项和建设，坚决杜绝超标准、超规模、超投资”。4.国务院关于机关团体建设楼堂馆所管理条例。2017年10月5日，国务院印发《机关团体建设楼堂馆所管理条例》，从严控制办公用房建设，对机关、团体等单位新建、扩建、改建、购置办公用房等作出严格限制。同时要求，对国有企业建设、维修楼堂馆所，由国务院发改委和国资委另行制定。5.国家关于闲置土地处置的规定。根据《闲置土地处置办法》(2012年修订)等国家及地方政策，土地闲置时间超过1年，政府有权按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；闲置时间超过2年，政府有权无偿收回国有建设用地使用权。有关单位面临的保地压力与日俱增。因此，亟需对存量土地进行盘活处置，通过市场化运营挖掘其市场价值潜力，实现国有资产保值增值。6.地方政府人才公寓的有关政策。从2015年开始，国家陆续出台政策，支持发展租赁住宅市场，各个地方也出台了具体的实施办法。今年5月，《广州市人才公寓管理办法》公开征求意见，鼓励用人单位参与人才公寓建设、筹集、运营和管理。二、存量土地盘活的特点和开发方向（一）盘活特点从工作实际情况来看，存量土地盘活表现出几方面特点：1.政策性强。如上所述，土地盘活受国家及地方法律法规及土地政策影响大，开发限制条件多。特别是党的十八大以来国家出台一系列措施，严控楼堂馆所建设，甚至可能涉及违反中央八项规定精神。因此在盘活过程中，要注意依法合规，规避政策风险。2.差异性大。省区之间、地市之间甚至区县之间的政策差别很大，不同用地性质、不同土地合同的规划条件千差万别。国有企业，特别是全国范围内布局的大型国有企业，在不同省市的土地，需要符合不同地区的政策要求，一地一策的问题很普遍。3.利益相关方多。需要协调土地权属方、投资建设方、属地政府等多方面需求，协调难度较大。土地是稀缺资源，随着经济社会的发展，土地的价值在不断的增加。如何照顾到各方面的利益，同时又能充分调动各方面的积极性，是在土地盘活中的重点，也是基础。虽然利益方较多，但作为国有企业，集团公司总体利益最大化是一个基本的原则。4.盘活难度大。因为土地政策较多、土地性质不同，再加上各利益方协调难度大，导致很多土地闲置多年，甚至十几二十年。（二）盘活方向1.建设技术业务用房。根据生产运营需求，优先利用存量土地建设技术业务用房，满足内部生产科研用房需求。2.建设职工及人才周转房。抓住国家大力培育和发展住房租赁市场的机遇，根据各地有关政策将存量土地建设、改建为租赁住房，满足交流干部、毕业生和人才引进等住房需求。3.闲置商业用地的市场化利用。加快闲置商业服务等用地的开发，将土地开发为商业写字楼，通过对外租赁，获得经营性收益。4.建设产业园区。利用存量闲置用地，以新兴业务发展为契机，开发建设高新技术产业园、产业综合体、数据中心等，按各地规定合理配建人才公寓，引入行业上下游龙头、创新企业入园发展。5.发展健康养老产业。充分利用集团公司内部的医疗、教育培训等资源，结合目前国家的政策，开展健康养老产业，为集团公司内外提供高端的健康养老服务。三、存量土地盘活利用的模式在具体的实践中，可以成立专业的资产运营公司，统筹整个集团公司的存量土地、物业资产盘活利用工作，营业范围包括：房地产投资、经济；资产经营及处置，投资咨询；物业租赁及管理等。这个资产运营专业公司是集团公司开展存量土地盘活利用的主体，是自主经营、自负盈亏的企业法人实体和市场主体。主要有以下四种模式：Copyright©博看网 . All Rights Reserved.经济管理511.项目公司开发模式。专业公司和土地权属单位成立项目合资公司，在充分研究当地相关土地、税务政策后，将土地采用合理方式注入项目公司，由项目合资公司报建，并承担项目投资、建设、运营职责。这是存量土地盘活最常用的方式，可以充分调动集团系统内部不同单位之间的积极性。2.土地权属划转模式。在政策允许的情况下，将分散在不同单位的土地划转至专业公司，由专业公司进行投资、建设、运营。虽然《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权[2005]239号)中对国有产权无偿划转有相应的规定，但各地土地政策不同，实现无偿划转难度非常大。这种模式可以实现集团利益的最大化，通过土地的划转，将资源集中到专业公司，充分发挥集约化的优势。3.与外部房地产商合作开发模式。对少部分可商业和住宅开发的存量土地，与地方政府合作，按“工转商、工转住”等方式，由政府收储并招拍挂，公司合理分享增值土地收益；联合以房地产为主业的国有企业继续参与后续商业开发，开发完成后及时退出，合理获取有关开发收益。这种模式在政策上虽然允许，但实际操作过程中有一定的风险。4.与具备房地产开发资质的大集体企业合作开发模式。在保持土地权属最终由集团公司控制的前提下，将项目开发权、运营权转移给拥有房地产开发资格的大集体企业，按照委托建设运营等合作开发方式开展盘活。对不需要招拍挂的存量商业、居住用地，也可以联合具备房地产开发资质的大集体企业参与市场化开发，开发完成后及时退出，合理获取有关开发收益。参考文献：[1]袁永宁,戴利民,张华林.中国航天科技集团公司存量土地盘活利用模式研究[J].军民两用技术与产品,2015(11):100-102.[2]吴志平.盘活利用存量土地的实践[J].中国房地产,2017(1):45-46.为消费者提供线上反馈、问卷调查等功能，以便于营销部门及时了解产品不足之处与消费者需求，以此作为研发与优化产品的重要依据。（二）开拓互联网营销平台自我国出现智能手机后，便引起巨大反响与关注，并成为在互联网技术后传播信息的最渠道，智能手机可带给人们更加便捷的上网、购物、沟通等方式，由此转变以往我国普遍线下购物的现象，并对部分试题经济产业造成巨大冲击。由于只能手机中存在上亿用户作为支撑，其中蕴含着巨大营销空间和发展机遇。因此，企业在新媒体环境下需对智能手机加以重视，形成新型新媒体营销路径，增强企业产品营销宣传速度、宣传范围，在方便消费者购物的基础上拉近二者距离，实现精准化营销。（三）设计合理的情景式广告新媒体中存在着庞大的信息含量，但其中也有一些垃圾信息令人十分厌恶，这种信息不但无法让消费者和企业相互了解，还会促使消费者出现抵触情绪。在此情况下，企业可利用新媒体技术开发广告，让故事情节中带有营销广告内容，并凸出其中故事内容，形成情景化营销模式，带给用户更为亲密的消费体验。（四）构建产品体验消费渠道传统媒体在消费模式上过于注重服务质量、产品价格、产品品质等内容，但在我国科技技术不断突破后，消费者在新媒体环境下将更为注重消费体验。因此，企业想要满足消费者消费体验，可利用互联网技术与计算机技术为用户建设虚拟消费平台，让用户在其中享受体验渠道，并充分了解产品特征，由此强化企业宣传效果与营销能力。例如，当企业进行服装销售时，可带给用户虚拟的穿戴平台，让消费者随时进行试穿、搭配等，带给消费者更加自由的选择权。四、结语企业在应用新媒体技术后可转变以往线下消费模式，让消费者可从中扮演企业营销与经营活动中的重要角色。在此情况下，企业应在新媒体环境中积极转变自身营销理念，利用新媒体技术拓展移动电视、智能手机、互联网中的销售渠道，由此增强企业营销有效性及针对性。参考文献：[1]张天一.新媒体背景下企业市场营销模式创新策略[J].中国市场,2019(27):136+138.[2]韩向虹.利用新媒体进行市场营销的策略分析[J].科技视界, 2017(24):166+153.作者简介：王维娜(1979-)，女，汉族，安徽东至县人，助教，硕士，主要从事工商管理研究。企业的货币资金内部控制制度是否得以建立并且完善，是否能够很好的落实下来，关系到企业的走向壮大还是倒逼，所以一定要晚上相关的制度，不仅仅指的是完善货币资金内部控制制度，还要完善对企业内部资金控制制度相匹配监管制度。只有这两项制度得以建立完善，并且确保能够有效落实，那么企业内部必定会分工明确，工作人员能够有条不紊的开展自己的工作，这样的企业也必将发展壮大[5]。４．利用发达的网络技术进行货币资金内部控制上述也提到，现在网络技术飞速发展，信息技术非常的发达，所以可以利用现在网络上先进的财务软件对企业货币资金进行控制，选取适合本公司的财务软件，现实人工进行货币资金内部管理和网络财务软件管理企业货币资金相结合，然后逐步过渡到直接利用财务软件对企业货币资金进行管理，这样不但可以节省人力物力财力，还可以减少人工管理过程中出现的错误或者风险等。五、结语综上所述，企业货币资金内部管理制度是否能够建立和完善对与企业来说是非常重要的，但是我国还有好多企业并没有完善的货币资金内部控制制度，这对于企业发展来说是非常危险的，所以无论什么规模的企业要想盈利，要想取得长足的发展，就必须完善自己的货币资金内部控制制度体系。参考文献：[1]杨连成.通信企业货币资金内部控制制度的建立与完善[J].会计师,2018(11):50-51.[2]苏秀清,朱琳琳.中小企业货币资金内部控制研究综述[J].时代经贸,2014,0(4):136.[3]高鑫,沈爽,陈雪松.论集团型企业货币资金内部控制体系完善与保障[J].商场现代化,2017(12):184-185.[4]黄平.浅谈房地产开发有限公司货币资金的内部控制[J].商情,2017(12):9.[5]刘晓敏.关于企业货币资金内部控制的思考[J].企业改革与管理,2016(3):158-158,178.上接（第４８页）　上接（第４９页）　Copyright©博看网 . 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