广州市城中村改造条例

1 广州市“三旧”改造涉税政策执行指引 第一章 总则 第一条 为大力推进广州市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)的改造，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，根据现行有效的税收法规政策以及《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）等文件规定，制订本指引。 第二条 本指引适用于已纳入广州市“三旧”改造范围的旧城镇、旧村庄（含村留用地）、旧厂房的改造。 第二章 “三旧”改造模式 第三条 旧城镇改造模式。旧城镇改造模式主要以政府主导方式为主，其运作流程如下：政府收回土地→委托相关单位进行拆迁及补偿→土地公开出让（或划拨）→建设单位出资建设安置房及商品房（其中安置房用于安置被拆迁户，实行产权置换）。 2 第四条 旧村庄（含村留用地）改造模式。旧村庄改造原则上是将原有村用地划分为融资地块和复建地块两部分。融资地块通过出让方式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）进行开发，复建地块用于建设村民复建房和村集体物业，复建地块土地使用权仍为村。其改造模式具体包括: （一）政府主导模式。运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式公开出让→开发企业受让该地块的使用权，向政府支付全额土地出让金（含复建成本）→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→政府向村经济组织支付征地补偿款→村经济组织用政府支付的补偿款组织兴建复建房、集体物业和对村民进行经济补偿，复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金。开发企业与村经济组织没有直接的经济关系和合作关系。 （二）开发企业代建模式。运作流程如下：政府收回融资地块→通过“招、拍、挂”方式挂牌协议出让→开发企业向政府支付融资地块的土地出让金→政府收取土地出让金后向开发企业开具财政票据→作为《国有土地使用权出让合同》的附加协议条款，开发企业需承担复建房全部改造成本并代为建设（复建房用地一次性转为国有用地并办理确权手续，暂缓缴纳土地出让金）→拆迁补偿由开发企业直接支付给村经济组织或拆迁户。 3 （三）自主改造模式。运作流程如下：土地使用权属不变（一次性转为国有，土地使用权仍为村经济组织）→由村经济组织通过一定程序引进开发企业，与村经济组织签订合作协议→开发企业承担村改造的所有支出（作为回报，开发企业可分配一定面积的物业并以村经济组织的名义销售）。 （四）股权转让模式。运作流程如下：土地分融资地块和复建地块→村经济组织承受并办理复建地块国有土地使用权证→村经济组织成立全资控股子公司承受融资地块土地使用权（未办确权手续，待合同签订后办理确权）→开发企业与村经济组织签订改造开发合作协议并明确承担拆迁补偿费用及复建工程等各项成本（即融资地块的主要土地成本）→开发企业将一定比例的拆迁复建资金注入监控账户后，村经济组织的全资子公司办理融资地块确权手续（与国土局签订土地出让合同受让复建地块、补缴土地出让金并办理国有土地使用权证）→开发企业收购村经济组织全资子公司100%股权从而获得融资地块的土地使用权(收购价为子公司的注册资本），并负责融资地块的建设及销售→村经济组织作为拆迁主体支付被拆迁人的拆迁补偿费用并负责复建地块的建设。 （五）共同开发模式（合作双方同时受让国有土地，共同拥有土地使用权）。根据《关于限期办理珠江新城留用地合作开发用地变更手续的函》（穗国房函〔2004〕324号）4 的要求，珠江新城村留用地部分于2004年12月31日前确定合作开发企业并办理国有地确权手续。运作流程如下：确定合作开发企业，签定合作补偿协议书→政府出让土地→村经济组织和合作开发企业为共同受让者，同时拥有该地块土地使用权→双方共同开发→村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金，开发企业分得的物业需缴纳土地出让金→双方各自分得的物业各自确权。 （六）协议转让模式。运作流程如下：村经济组织与开发企业先签订合作补偿协议，开发企业支付补偿费→村经济组织办理用地手续，取得建设用地批准书→双方到国土部门办理土地转让手续，签订广州市国有土地使用权转让合同书→开发企业出资开发→开发企业分得的物业需缴纳土地出让金，村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金。 第五条 旧厂房改造模式。旧厂房是指市辖区内“退二”企业用地及国有和集体企业低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等产业用地。根据用地的处置模式，我市旧厂房的改造主要以自行改造和政府公开出让方式为主。自行改造只发生土地用途改变，不发生土地权属变化；公开出让的则由政府收回土地并进行土地整理，再进行土地公开出让。 第三章 “三旧”改造税法适用意见 5 第六条 营业税 （一）政府收回土地及出让土地。根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号，以下简称《营业税税目注释》）第八条第（一）项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税”规定，对政府收回土地使用权及土地公开出让的环节不征收营业税。 （二）拆迁工程。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）第二条规定： 纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。对拆迁工程过程中，发生“建筑业”或“服务业-代理业”等营业税应税劳务的，应按规定开具发票。 （三）产权置换。根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，开发企业对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。开发企6 业将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，对开发企业应按“销售不动产”税目征收营业税。具体征税按本文第六条第（四）项规定执行。以产权置换方式补偿给被拆迁户的，应按营业税的计税收入全额开具发票给被拆迁户。 （四）拆迁补偿。根据《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）规定，对被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）不征收营业税。开发企业以土地补偿给被拆迁户的，对开发企业按“转让土地使用权”征收营业税；开发企业以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税，对补偿面积超过拆迁面积的部分，按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十条规定，核定计征“销售不动产”的营业税。上述所称“同类房屋的成本价”是指建造用于安置被拆迁户的包含地价的房屋成本价。 （五）开发企业代建模式。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程。代建工程应符合下列条件：①土地使用权属于委托方；②委托双方（或三方）须签订委托合同；③须由受托方办理建设项目立项手续。代建模式中开发企业承担复建房的建设行为如果同时符合以7 上条件的，对开发企业承担复建房建设取得的手续费（或管理费）收入应按“服务业-代理业”税目征收营业税。 （六）自主改造模式。在自主改造模式中，土地使用权人和房屋所有权人均为村所有，未发生《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号，以下简称《营业税暂行条例》）规定的转让无形资产的行为。根据《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1003号）规定，村提供土地使用权，开发企业提供所需资金，以村名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号，以下简称《营业税问题解答》）第十七条有关合作建房征收营业税的规定；开发企业分配一定面积的物业并以村名义销售的行为应以村为纳税主体缴纳营业税，自主改造模式中，出资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，对其取得的投资收益不征收营业税。 （七）股权转让模式。在股权转让模式中，土地使用权人和房屋所有权人没有发生变化，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为；根据《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，村经济组织转让股权的行为不征收营业税。 （八）共同开发模式。在共同开发模式中，由于土地属8 于村经济组织与开发企业共同受让所得，土地权属为合作双方共同拥有，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为，也不符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定。根据《国家税务总局关于联合开发房地产项目营业税有关问题的批复》（国税函〔2005〕1189号）规定，对双方各自取得的物业不征收营业税；开发企业将取得的物业对外销售的应按销售不动产征收营业税。 （九）协议转让模式。在协议转让模式中，村经济组织作为土地使用权人，转让部分土地使用权，开发企业出资，双方合作开发建设，符合《营业税问题解答》第十七条有关合作建房征收营业税的规定，应对双方按税法规定征收营业税。 （十）旧厂房改造模式。在旧厂房改造模式下，自行改造的，其土地权属没有发生变化，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产的行为，不征收营业税;公开出让土地的， 根据《营业税税目注释》第八条第（一）项“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税”规定，不征收营业税。 （十一）根据《关于规范土地征用、不动产征收补偿收入开具票据问题的通知》（穗地税函〔2011〕243号）的规定，对按照规定应缴纳营业税等相关税费的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人9 应按规定开具发票或者申请税务机关代开发票；对按照规定属于不征收或暂不征收营业税的土地征用、不动产征收补偿收入，被征用土地、被征收不动产的单位和个人不开具发票。 第七条 城镇土地使用税 根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。受让方与国土部门签订的补充合同或协议对约定交付时间做了改变的，以补充合同为准。 第八条 土地增值税 （一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号，以下简称《土地增值税暂行条例》）第八条第（二）项“因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地征增值税”规定，对被拆迁户因政府收回土地使用权取得的实物、货币补偿，免征土地增值税。 （二）根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，取得土地使用权所支付的金额可作为计算增值额的扣除项目。因此在旧村庄改造中，通过“招拍挂”方式或协议出让方式确定融资地块的建设方为取得融资地块而按照政府要求需向村经济组织另行支付的补偿款以及在复建地块出资建造安10 置房、其他房产、公共配套设施的支出可以列入融资地块开发成本。 第九条 契税 （一）根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号），以协议方式出让国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交价格计征契税。计征契税的成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 （二） 根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号），通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。土地成交总价款为承受者为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 （三）根据《财政部关于印发的通知》（财法字〔1997〕52号），以划拨方

广州市“城中村”改造成本核算指引

为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本指引。

一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定

“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。2007年6月30日之前已建的历史建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。

户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定

村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。合法的集体物业建筑面积依照“拆一补一”予以复建安置；纳入“城中村”改造的现状合法建设用地属于已批准未建或已建但尚未达到已批准建设规模的情况，可按批准建设规模补足复建集体经济物业权益面积，相应的建安成本由村集体自筹，不计入改造成本；在改造范围内土地承载能力允许的情况下，2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，若已完善历史用地手续的，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，准予复建部分建安费用纳入改造成本，不予复建部分历史集体物业可给予建安成本补偿。2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村集体经济物业一律拆除，不予补偿。 三、村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元上限核算，计入改造成本。具体细化的补偿标准和操作办法由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行拟定并统筹实施。

百度文库 - 好好学习，天天向上

-1 广州市城中村改制改造管理暂行办法

(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为了加快城市化进程，改善城市环境和城中村居民生活条件，提高城市管理水平，保障国家、集体和个人的合法权益，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市属各区范围内城中村改制改造工作，适用本办法。

第三条 本办法所称城中村是指在本市市属各区范围内仍然保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落；或者虽然农村集体经济组织全部成员已转为城镇居民，但在土地使用、居住环境景观等方面仍保留原农村特征的原村民聚居点。

本办法所称改制是指城中村在户籍制度、行政管理体制、经济组织形式和土地性质等方面，从农村管理体制向城市管理体制的改变。

本办法所称改造是指对城中村环境景观和建筑形态的整治、改善和重建。

第四条 市人民政府统一领导、组织协调本市城中村改制改造工作。

各区人民政府具体负责本辖区范围内城中村改制改造的组织实施工作。

建设、规划、国土房管、市政园林、市容环卫、民政、农业、计划生育、公安消防、劳动保障、财政、教育和城市管理综合执法等各有关部门应当在各自的职责范围内，互相配合，共同做好城中村改制改造管理工作。

第五条 城中村改制改造应当按照城市发展规划有重点、有计划，分期分批进行。

城中村改制改造计划，由市人民政府另行公布。

第六条 城中村改制改造应当充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人的利益。

第七条 依照本办法规定应当由政府承担的城中村改造经费纳入政府公共财政预算。

第二章 城中村改制

第八条 城中村改制应当坚持户籍制度、自治管理体制、经济组织形式和土地性质同百度文库 - 好好学习，天天向上

穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米回迁

穗城中村改造标准：村民每户统一按280平米

回迁

◎村民住宅复建基准面积统一为每户280平方米。不足的也补足，超过的可补偿商业物业。

◎无证住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。

◎住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。

◎建筑拆运费用按30元/平方米计算。

南都讯通过引入市场参与主体推进城中村改造，解决了曾经长期困扰广州的城中村改造资金难题。但通过卖地融资的改造模式如何控制成本也成为这一轮“三旧”改造中的焦点问题。广州市“三旧”改造工作办公室为此专门制定了《城中村改造复建成本标准指引》(以下简称《指引》)，这份标准文件的目的就是让城中村改造成本有章可循，防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。

复建成本：最高3724元/平米

富力地产昨日成功入主杨箕村改造地块后，要履行承诺承担杨箕村全部改造成本。广州市国土房管局卖地公告公布信息显

示，杨箕村的改造成本约18.8亿元。这其中主要包括村民复建房的建筑安装成本、改造期间支付给村民的临迁费等补偿。

据了解，杨箕村改造成本是早期核算的，当时没有参照什么固定标准。但随着广州城中村改造的推进，经过对不同城中村改造方案的摸索和实践，广州市“三旧”改造办公室已经形成了一套城中村改造成本的测算原则。

据介绍，城中村改造复建费用标准将依据广州市建设工程造价管理站去年发布的《关于发布广州市建设工程2009年参考造价的通知》，并结合市场调查研究数据确定。其中住宅最低复建费用标准为多层(6层以下，不带地下室和电梯)住宅小区，费用标准为2257元/平方米；超高层(160米以内，带地下室和电梯)住宅小区的复建费用标准最高，达到3724元/平方米。广州市相关部门将根据市场物价变动，按照一定周期调整复建成本标准。

复建面积：每户统一280平米

除了城中村的复建房成本有了核算标准，目前，广州还形成了城中村改造的补偿安臵原则，今后每一个申请改造的城中村在制定改造方案的时候都要依据这套原则，确保城中村改造的公平和改造成本稳定。