广州城中村改造计划

（一）现状摸查（二）确定改造规划范围和改造范围 （三）编制改造方案

区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划

区政府根据摸查和改造需要初步定改造规划范围和改造范围及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制

改造方案

方案内用包括：1.现状摸查情况。土地利用现状、土地利用规

内用包括 1.社会现状：人口规模（本村、非本村居民数及 1.改造规划范围原则上为旧村庄行政区划范围划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（区国土分局书面证明）

人数）、村民及集体收入状况、社保状况、城中村改制状况 2.整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房 2.拆迁安置补偿方案。补偿安置原则、基准面积、改造成本、

2.用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地 用地）、废弃矿山用地、国有土地等、合理确定改造范围、回迁时序等。

等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政实行连片整体改造 3.融资模式。公开出让（明确是否捆绑安置房建设）、自主改造、

设施用地） 3.边角地、夹心地、插花地等，在“三旧”政策允许下、整体搬迁等

3.权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法通过土地位置调换、进行调整使用 4.资金平衡、筹措、运作方案

权属、违法建筑） 5. 规划方案。达到修建性详细规划深度；明确规划内容和规划控制

4.建筑物现状：总量、分类建筑面积等；要求；涉及控规调整的、应编制控规更改或调整专章

5.留用地指标落实情况；市“三旧”办依据区政府提出的初步方案、最终确定改造 6.改造计划和建设实施步骤

6.文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等规划范围和改造范围 7.土地转性范围和规模

7.现状历史资料：图片、影像等 8.违法用地与留用地指标证明文件（市国土局出具）

第二阶段 全面改造方案审批阶段

（一）批复改造方案(二)用地预审（三）用地报批

方案经村集体组织80%以上成员同意，由区政府审核后， 使用新增建设用地的，村委持市“三旧”办批复

1 广州市城中村改造的城市社会学视角分析

——基于对“广州猎德村土地利用与城市化”调查的思考

提 要

渐进的市场化浪潮和城市化进程推动着城市边缘村庄的变革，掀起“城中村改造”热潮。这种变革不仅仅体现在城中村的容积率、城市环境、新市民生活习惯等外在领域，更体现在社会结构、人际交往、思想观念等内在区域。本文以广州市猎德村城中村改造为样本，深入分析城市化进程中城中村变化的特点、土地利用和内在机制，并尝试用两种理论视角，一个真实的生动故事解释城市化问题中产生的诸多变化，及由此对社会带来的冲击。

【关键词】 城中村 新旧冲突 社会与社区 法理与礼俗 猎德模式

一、写在前面——论选择“城中村改造”为主题的原因

关于城中村改造的问题，可能万老师对这个选题不甚满意。因为关于城中村改造的问题并不是城市社会学的主要研究方向，城市社会学是一个可宏观，中观和微观的学科，而其着眼点当下集中在城市宏观规划，中观社会结构，以及微观社区、人际关系上，对于“城中村改造”这一具体问题，似乎较为边缘，而我认为这恰恰是城市社会学时常忽略又擅长的重大问题。万老师在前几节课就讲，城市社会学研究的问题有以下几类：

1、城市社会是怎么产生的，他的发展规律又是什么；城市环境，如地域、水源、气候、绿地、自然资源等又是如何；

2、城市的社会结构，包括经济结构、劳动结构、职业结构、家庭结构以及阶级和阶层结构的变化、原因及对策；

3、城市社会组织的发展，在今年2月份汪洋书记做的社会组织报告上明确将培育青年社会组织作为接下来的重要任务，可见城市社会组织的发展将是城市，乃至城市社会学的重要组成；

4、城市生活方式，里面包括了经济，政治和文化生活；

5、城市问题。包括社会问题，如城市建设、人口，住宅、交通、治安、环境保护等等；

6、城市化问题；

按照这样的分类，我认为以城市社会学的视角分析“城中村改造问题”，就是在分析和

广州城中村改造的思路、模式与对策研究

一、理论分析：城中村

问题的成因与实质

一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。

（一）特有的城乡二元管理体制

从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。

（二）“不彻底”的城市化政策

在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。由于征地时序不一、自留用地分布零乱以及ZF规划滞后及监管措施不到位，大片稠密、杂乱、低矮的“城中村”就不可避免地出现了。

广州城中村改造的思路、模式与对策研究

一、理论分析：城中村

问题的成因与实质

一般认为，高速扩展的城市化是城中村问题出现的大背景和直接原因，除此之外，城中村问题的出现与泛化还与如下一些机制和因素密切相关。

（一）特有的城乡二元管理体制

从深层原因看，城中村的形成主要源于我国特有的城乡二元管理体制。在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，农用地被征用殆尽，村民收入也主要转向二、三产业，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。其中，尤以农村土地集体所有制为核心，是城中村土地利用出现无序化的最大源头。在城市土地国有制的汪洋大海中，一个个散落其中的城中村则单独奉行着土地集体所有制，这一制度限制了来自外部的城市管理部门的干预，为满足经济最大化目标，农民无视ZF新出台的监管政策及管理行动，违章抢建自己的私宅，村集体则强力排斥ZF的征地行动而想方设法在村里擅自进行土地开发，从而造成土地使用极度混乱的状况。

（二）“不彻底”的城市化政策

在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，ZF在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时，多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担，村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，ZF对农村土地一般采取“分次征用”方式，同时，为解决征地后农民的经济出路，又采取“征十留一”的政策，希求安抚农民，使之能够分享土地增殖的收益又无需增加ZF短期的财政压力，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。由于征地时序不一、自留用地分布零乱以及ZF规划滞后及监管措施不到位，大片稠密、杂乱、低矮的“城中村”就不可避免地出现了。