转租合同 承租人再次转租的法律效力该如何认定

二次转租的合同8篇篇1甲方（出租人）：________乙方（承租人）：________鉴于甲方与前任承租人的租赁合同已到期，且甲方有意将房屋再次转租给乙方，乙方也有意向租赁该房屋。

为明确双方的权利和义务，特制定以下二次转租的合同：一、房屋信息1. 房屋位于：______市______区______街______号，建筑面积为______平方米。

2. 房屋内设施包括：______（如家具、家电等）。

二、租赁期限1. 租赁期限为______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。

2. 租赁期满，乙方应将房屋及其设施以良好状态返还给甲方，如有损坏，应照价赔偿。

三、租金及支付方式1. 乙方应支付甲方租金总额为______元，平均每月租金为______元。

2. 乙方应在每月的第一个工作日向甲方支付当月租金，逾期支付的，应按日向甲方支付违约金______元。

四、其他费用及支付方式1. 乙方应承担租赁期间的水、电、气、物业管理费等费用，并按时向相关部门缴纳。

2. 乙方应在签订合同时向甲方缴纳保证金______元，租赁期满时，如乙方无违约行为，甲方应退还保证金；如有违约行为，甲方有权扣除相应金额作为违约金。

五、房屋使用及维修1. 乙方应合理使用房屋及其设施，不得擅自改变房屋结构或进行装修。

如有需要，应征得甲方同意。

2. 乙方应定期对房屋及其设施进行检查和维护，确保安全使用。

如有故障或损坏，应及时通知甲方并配合维修。

六、违约责任1. 乙方如逾期支付租金或违约金，应按日向甲方支付滞纳金______元。

2. 乙方如有擅自改变房屋结构或进行装修等违约行为，应承担相应的法律责任，并赔偿甲方因此造成的损失。

七、合同终止与续签1. 合同终止时，乙方应将房屋及其设施以良好状态返还给甲方，如有损坏，应照价赔偿。

2. 合同续签时，乙方应提前与甲方协商，并就租金、租赁期限等达成一致意见后，重新签订租赁合同。

二房东的合同法律认可吗在现实社会中人们在城里里面租房一般需要和房东签订租房合同，但是有很多的房东是属于二手房东，所以作为租客需要注意相关的事项，以免到时候产生租房纠纷。

那么二房东的合同法律是否认可呢?下面就由我为大家解答。

一、二房东的合同法律认可吗有效的。

但签订的时候需要得到原房东的同意，在原房东同意的情况下才有效。

从法律的角度上来说“二房东”的行为是非法的，但如果合同上原房东与二房东签订的协议中，原房东明确表示同意二房东实施转租，那么目前的法律机制上无法限制二房东的行为。

若合同上原房东明确表示不允许转租等调理，那么租客与二房东的合同则视为无效，若原房东与二房东之间的合同并未明确写明允许不允许转租，那么最终由法院判定。

《民法典》第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

二、与二房东签租房合同时注意事项如今二房东越来越多，那么我们如何避免因二房东而造成不必要的纠纷与损失呢?首先尽量选择正规的中介公司或网站平台，可以尽量避免对方是二房东。

1.如果找房的时候还是遇到二房东，你要注意他也是从房主那租的房子，这时候你有权要求让原房东一同到场签约，注意看他们双方的租赁合同。

2.确认房东是允许他再租的，并且仔细核实房东和二房东的身份证明，如果房主约定不能再将房子转租就不能租，房主无所谓就可以。

3.并且建议互留证件和联系方式，房租不要年付。

4.租房的时候丢东西的情况还是挺多的，建议换门锁，不管多么亲密贵重贵重物品要保管好。

5.不用重新和房主签定合同，如果是合租，二房东先把房子整个租下来，之后二房东再找合租的租客，所以你不可能再和业主签合同。

这种情况正常是不允许的，因为这样就相当于一房两租了。

以上就是我整理的内容，我们可以了解到二房东的合同法律是认可的，但签订的时候需要得到原房东的同意才行，只有同意之后签订的合同才是合法有效的，而且在签订合同的时候相关事项要清楚。

房屋租赁合同中的安全责任界定房屋租赁合同中的安全责任界定问题是一个非常重要的方面，因为它涉及到租赁双方的权利和义务。

在签订租赁合同时，双方应该明确各自的安全责任，以确保租赁房屋的安全和稳定。

一、安全责任的基本原则在房屋租赁合同中，双方应该遵循以下基本原则来确定各自的安全责任：1.平等原则：双方应该平等协商，共同确定各自的安全责任，避免单方面承担过多的责任。

2.谁使用谁负责原则：承租人应该对自己的使用行为负责，遵守相关安全规定，确保房屋安全。

3.房东的责任范围原则：房东应该承担房屋及其附属设施的安全保障责任，但承租人使用不当造成的安全问题除外。

4.风险转移原则：在租赁期间，如果发生安全事故，应该根据实际情况来确定风险的转移方式。

二、房东的安全责任房东作为房屋的所有者或管理人，应该承担以下安全责任：1.提供符合安全标准的房屋：房东应该提供符合国家法律法规和行业标准的安全房屋，并确保房屋及其附属设施的正常运行。

2.定期检查和维修：房东应该定期对房屋及其附属设施进行检查和维修，确保其符合安全标准。

如果发现安全隐患，应该及时采取措施进行整改。

3.安全教育和提示：房东应该对承租人进行必要的安全教育和提示，告知其注意事项和相关规定。

4.及时报告和处理安全隐患：如果房东发现存在安全隐患或事故苗头，应该及时报告相关部门或专业机构，并采取相应措施进行处理。

三、承租人的安全责任承租人在租赁期间应该对自己的使用行为负责，遵守相关安全规定，并承担以下安全责任：1.遵守安全规定：承租人应该遵守租赁合同中约定的安全规定，以及相关法律法规和行业标准。

2.确保房屋安全：承租人应该合理使用房屋，避免破坏房屋结构和附属设施，确保其符合安全标准。

3.及时报告和处理安全隐患：如果承租人发现存在安全隐患或事故苗头，应该及时报告给房东或相关部门，并协助进行处理。

4.配合安全检查：承租人应该配合房东或相关部门进行安全检查，并提供必要的协助和信息。

转租房屋中的租赁权益转让与转让费在租赁市场中，转租房屋成为了一种常见的方式。

对于租户来说，如果由于某些原因无法继续履行租赁合同，转租房屋给其他人是一种解决办法。

然而，在进行转租时，租户需要了解租赁权益转让的规定以及可能涉及的转让费问题。

一、租赁权益转让的规定在转租房屋时，租户应当了解相应的法律法规以及原租赁合同的规定。

一般而言，转租前需要与原房东或中介机构进行沟通并获得许可。

有些地区的法律规定，未经许可转租可能被视为违约行为，租户可能需要承担相应的法律责任。

同时，在租赁权益转让中，租户应当将合同上的权益和义务一并转让给新租户，包括房屋的使用权、维修责任等。

转租时租户需要与新租户达成新的租赁合同，明确双方的权益和义务。

二、转让费的问题在转租房屋中，转让费即转租产生的费用。

转让费的支付与转租合同中的约定有关。

1. 转让费的计算方法转让费的计算方法会因地区和合同的具体约定而有所不同。

一般情况下，转让费是由原租户与新租户协商确定的。

转让费可能是一笔固定金额，也可以是按照一定比例或房租金额来计算。

2. 转让费的支付方式转让费的支付方式可以根据双方协商来决定。

常见的方式包括一次性支付、分期支付等。

转让费的支付方式应当在转租合同中明确规定，以避免造成纠纷。

3. 转让费的合法性对于转让费的合法性，各地区具体规定不同。

在一些地区，法律规定了转租房屋时可以收取一定的转让费；而在另一些地区，转让费可能被视为违约行为。

因此，在进行转租时，租户需要先行了解当地相关法规并与相关部门核实。

三、租赁权益转让与转让费注意事项1. 提前沟通与获得许可在转租之前，租户需要与原房东或中介机构提前进行沟通，并获得书面许可。

只有在获得许可的情况下进行转租才能避免违约风险。

2. 转租房屋审查在转租房屋给新租户时，租户应当对新租户进行审查，确保新租户有履行租赁合同的能力。

可以要求新租户提供相关证明文件，如身份证明、收入证明等。

3. 转租合同的签订在与新租户达成转租协议时，租户应当与新租户签订新的租赁合同。

租赁转让租户权利转移和房东责任的法律规定随着现代社会发展，租赁转让已经成为一项常见的交易行为。

然而，在租赁转让过程中，涉及到租户权利的转移和房东的责任问题，需要遵守一系列的法律规定。

本文将介绍租赁转让中租户权利转移和房东责任的相关法律规定。

一、租赁合同的转让根据《合同法》第四十五条的规定，租赁合同的转让需要经过租户和房东的协商一致，方可进行。

其中，租户作为合同的一方，可以根据自身的需求将租赁合同转让给他人。

但在转让过程中，租户需要向房东提前告知，并经过房东的同意。

在租赁合同转让的过程中，应当保障租户的合法权益。

根据《合同法》第四十七条的规定，房东对于租赁合同的转让有权拒绝，但需要承担相应的责任。

如果房东拒绝合理的租赁转让请求，则应当赔偿租户因此受到的经济损失。

二、租户权利的转移在租赁合同转让完成之后，租户的权利和义务也将相应地发生变化。

根据《合同法》第二十三条的规定，租户享有的权利包括使用并处分被租赁物的权利。

但在转让过程中，由于原始的租赁合同已经发生变更，租户需要重新与新的房东进行协商并签署新的租赁合同。

在租户权利的转移中，需要注意以下几个方面的法律规定。

首先，根据《物权法》的规定，转让后的租户在物权上可以取得与原租户相同的权益地位。

其次，在转让过程中，原始的租赁合同中约定的房屋使用条件、租金支付等事项，对新的租户仍然有效。

最后，在转让完成后，原租户没有权利对新租户的权益进行干涉，除非经过新租户的同意。

三、房东责任的规定作为租赁合同的一方，房东在租赁转让中也承担相应的责任。

首先，根据《合同法》第四十四条的规定，房东有义务保证租赁物符合租赁目的，按照租赁合同条款提供相应的使用条件。

如果房东未能按照约定提供符合要求的租赁物，租户有权要求房东承担相应责任，并可以要求减少租金或者解除合同。

其次，在租赁转让过程中，房东需要提前了解新租户的情况，并对其进行审查。

根据《合同法》第四十八条的规定，房东有权拒绝不符合要求的租户，并对租户提供虚假信息的行为给予警告甚至诉诸法律手段。

租赁房产中的合法二次转租问题在租赁房产市场中，二次转租是指租户将自己租赁的房屋再次出租给他人。

然而，二次转租涉及到一系列法律和合同条款的问题，需要租户和房东在转租前进行详细了解和协商。

本文将探讨租赁房产中的合法二次转租问题，并提供解决方案。

一、租户的权利与责任作为租户，在租赁房产中享有一定的权利和责任。

租户有权将自己租赁的房产进行二次转租，但必须确保在转租前已经获得房东的书面同意。

在初始租赁合同中，房东和租户可以约定转租的相关条款，包括是否同意二次转租、转租期限和转租所需手续等。

在二次转租时，租户应当向房东提供潜在租赁人的相关资料，并经过房东同意后方可进行转租。

此外，租户在二次转租时还需确保自己的租赁行为符合法律法规和当地租赁管理政策。

比如，一些地区可能规定禁止将房屋租给非法移民或从事非法活动的人。

租户有义务确保租赁房屋不会被用于非法目的。

二、房东的权利与责任作为房东，尽管租户有权进行二次转租，但房东同样应保留一定的权利和责任。

房东有权选择是否同意租户的转租申请，并有权要求租户提供潜在租赁人的相关资料，以便进行评估并做出决定。

房东还有权要求签署转租协议或变更原始租赁合同。

对于房东来说，一个重要的问题是转租后的责任归属。

在一些情况下，原始租赁合同中的责任可能会转移到二次转租的租户。

然而，这需要在转租前对转租责任进行明确约定，避免纠纷和争议的发生。

三、解决方案为了确保租赁房产中的合法二次转租，租户和房东可以考虑以下解决方案：1. 在初始租赁合同中明确约定关于转租的条款，包括是否同意转租、转租的期限和手续等。

这样可以在转租时避免纠纷和争议的发生。

2. 租户在转租前应当向房东提供潜在租赁人的相关资料，并征得房东的书面同意。

这可以保证正式合同的签署和转租的合法性。

3. 在转租时，签署转租协议或变更原始租赁合同。

这可以明确二次转租后的责任归属，避免责任争议。

4. 租户和房东可以通过正式渠道（如律师或专业机构）咨询有关转租的法律和合同条款，获取更准确和可靠的信息。

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)文章属性•【制定机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2005.08.29•【字号】沪高法民一[2005]14号•【施行日期】2005.08.29•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)（沪高法民一[2005]14号）一、租赁合同的效力1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。

合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。

租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。

法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。

2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。

但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。

但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。

因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。

房屋租赁合同法的相关法律规定_房屋租赁合同房屋租赁合同法的相关法律规定第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》来源：tangsen12348：日期：2009-11-29第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。

但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。

城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。

所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。

此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

租赁合同中的转租行为本文介绍房屋租赁合同中的转租行为房屋租赁合同转租如何认定?转租合同具有什么法律效力?一、转租的认定所谓转租是指承租人不退出租赁合同关系而将租赁物出租给次承租人使用、收益转租与租赁权的让与不同其区别在于：首先就法律性质而言转租系承租人与次承租人之间成立新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让其次就当事人各方的法律关系看转租时转租人于转租后仍享有租赁权同时在转租人与次承租人之间又产生一新的租赁关系基于此租赁关系转租人在租赁物上为次承租人再度设定新租赁权;租赁权的让与则不同在承租人让与租赁权时承租人于转让租赁权之后退出租赁关系第三人代其位成为租赁合同的当事人第三就取得方法而言转租中次承租人租赁权的取得属设定的取得;租赁权的让与中受让人租赁权的取得属移转的取得第四就法律关系的内容看转租中次承租人对于承租人租金的支付一般分期进行;租赁权的让与受让人对于作为转让人的承租人则一般须一次性给付对价第五与出租人发生的关系不同我国《合同法》中对合法的转租必须经过出租人的同意而租赁权的让与不必经出租人的同意只需履行通知义务二、转租合同的效力在限制主义的模式下由于转租所涉及到了无权处分的问题所以使得转租合同的效力变得相当的复杂我国《合同法》第224条对转租行为作了如下的规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”然而问题在于：未经出租人同意将租赁物转租给第三人与第三人所订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有权处分的有效合同?学界一般认为应认定为效力待定的合同因为《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”按照该条规定承租人只有经出租人同意才有权处分该租赁物否则即是无权处分如果出租人事后不追认转租合同效力的话的该转租合同即为无效合同自始不发生法律效力对此观点笔者认为有商榷的必要要正确理解承租人未经出租人同意与次承租人所订立的合同是不是无权处分合同首先应界清何谓处分“处分”是一个基本的法律概念它包括事实上的处分和法律上的处分所谓事实上的处分是指对原物体加以物质的变形改造或毁损的行为法律上的处分是指使物体的权利状态发生变化我国《合同法》对租赁合同中的事实处分作出了规定如《合同法》第223条：“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”此乃事实上的处分《合同法》第224条的规定一般认为这就是法律上的处分而未经出租人同意的法律上的处分即是无权处分这样的观点笔者认为不甚正确正如前言法律上的处分是使物体的权利状态发生变化通常是限制或扩大权利的效力范围仔细分析转租行为却并非如此出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权具体的权能体现在承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物;相对而言租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限制比如他不能行使对租赁物的占有、使用的权利承租人对租赁物进行转租只是占有使用权发生了转移对出租人的所有权并不产生任何影响对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分相反却是承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得占有、使用、收益权利的处分是一种对自己权利的处分是一种有权处分所以对于转租合同应认定为有效的合同这正如1982年台湾上字第4690号判决所说：“查出租人固负有使承租人就租赁物为使用收益之义务惟此项义务之履行并不以转移租赁物之所有权为必要故出租人对其租赁物是否有所有权或其他权利概非租赁之成立要件”因此在我国限制主义模式下未经出租人同意的转租行为虽然是非法行为因为该行为违反了合同法的规定但转租人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同这样的结论似乎存在着矛盾其实不然非法行为并不必然导致合同的无效合同无效通常指的是合同违反了法律和行政法规的强制性的规定以及社会公共利益但是《合同法》224条的规定并不是法律的强制性的规定如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用显然该条款具有任意性非法行为只是违反了法律的规定包括任意性的规定和强制性的规定违反了任意性的规定不会产生合同无效的法律后果当然对转租合同还是有限制的必要性主要体现在：一是转租合同的期限转租合同的期限不能超过以租赁合同的期限以防止原租赁合同到期但转租合同而没有到期导致原出租人收回租赁物的比较困难的情况出现;二是转租合同中对标的物的使用程度转租合同所约定的对租赁物的使用致使租赁物危害(即正常使用所致消耗及损害)程度不能大于原租赁合同以避免次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于出租人的预期因为出租人对承租人如何使用租赁物是有预期的并把这样一种预期与租金的支付相联系如果次承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于原承租人的预期而租金却又没有增加那就是对原出租人不公平在此还有必要涤清《合同法》第224条有关对出租人同意与代理中授权的区别代理中被代理人授权代理人从事签订合同这一法律行为时代理人因为有了被代理人的授权而享有了以被代理人名义从事订立合同的资格代理人在与第三人从事双方法律行为时被代理人的意思表示通过代理人让第三人获知第三人也是通过代理人而与被代理人发生相关的法律关系在授权范围内代理人的行为的法律效果归属于被代理人因而在代理授权下被代理人其实是在参与合同的订立过程被代理人的意思表示决定了合同内容和是否有效但《合同法》第224条中出租人同意这一单方意思表示只是一个补助行为出租人并不加入到承租人与第三人签订的转租合同中这点与代理中授权行为截然不同由此可见转租合同仍然只是承租人与第三人之间订立的合同不管出租人是否同意都不能影响承租人与第三人之间所订立的合同的效力房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为它与租赁权的转让虽然相似但性质是不同的由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式放任主义认为转租乃承租人的权利如无目标性约定承租人原则上可以转租主要以法国、奥地利等国为代表;所谓限制主义则规定非经出租人同意承租人不得转租以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人承租人转租的承租人与出租人之间的合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同”由于房屋转租在实践中经常发生而且与一般的租赁相比其法律关系更为复杂现行法律对此所作的规定过于简单无法解决实践中产生的各种纠纷本文试图对转租的若干问题作一些探讨以期对实践有所裨益本案在审理过程中就张某与王某之间形成的非法转租合同的效力形成了三种不同的观念：第一种观点认为：无效从合同法第224条规定可以看出转租须经出租人同意既然承租人进行转租的行为未经出租人同意其性质显然属非法转租则转租合同当然无效第二种观点认为：效力待定合同法51条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”这是关于无权处分的规定无权处分行为属效力待定行为非法转租亦属无权处分因为对于转租而言虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权而非他人的财产但承租人擅自将占有、使用权转让他人实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为既然非法转租属无权处分行为其当然是效力待定行为第三种观点认为：有效非法转租合同为诺成性合同双方意思表示一致即有效成立。