远洋地产项目总体营销策略大纲

上海远洋广场商业策划设计方案一、项目概况二、市场分析1.目标客群以年轻人和家庭为主要目标客群。

年轻人热衷于时尚潮流和娱乐活动，家庭注重购物和休闲体验。

2.竞争分析1.主题设计我们将建立一个与众不同的主题，例如“未来科技”、“艺术创意”或“健康生活”。

主题将贯穿整个广场，包括建筑外观、商铺装修以及各类活动等。

2.租赁与选址在租赁商铺方面，我们将重点引进一些热门品牌，以增加吸引力和竞争力。

根据目标客群的需求，我们将在选址上选择靠近市中心、交通便利的位置。

3.商铺设置商铺设置将根据主题进行设计。

根据客群需求，我们将设置时尚服装零售店、餐厅、电影院等。

此外，我们还将引进一些具有创新概念或个性化特色的商铺，以吸引更多的顾客。

4.活动策划为了增加广场的活力和吸引力，我们将定期举办各种活动，如时装秀、音乐会、儿童互动游戏等。

此外，我们还将与当地艺术团体合作，举办一些艺术展览和表演，以增加文化氛围。

5.营销策略我们将采取多种营销手段来宣传广场。

首先，我们将进行线上推广，包括建立官方网站、开展社交媒体营销和与一些知名网红合作。

其次，我们将与当地媒体进行合作，发布新闻稿和广告。

此外，我们还将举办一些特别活动和优惠促销，以吸引更多的顾客。

6.商业合作与合作伙伴我们将与一些有影响力的商业合作伙伴合作，以提供更多的增值服务。

例如，与一些酒店合作提供顾客优惠住宿，与电影院合作提供电影票套餐等。

四、预期效果通过上述商业策划设计方案，我们预期上海远洋广场将成为上海市中心区域的热门购物目的地，吸引大量的目标客群。

我们预计，在首年运营中，广场的销售额将达到3000万元人民币，每年有望增长10%。

总结通过以上的商业策划设计方案，我们将打造一个独特而有吸引力的购物中心，为顾客提供独一无二的购物、娱乐和休闲体验。

我们期待与各界合作伙伴共同努力，实现这一目标。

版本编号：20080724-远洋一方一期项目经营计划-1.3F（经管会后调整版）远洋一方一期（北京）项目经营计划本部主管高管：赵泽辉项目主责领导：王福顺2008年7月29日目录1. 项目概况 (4)1.1项目决策依据 (4)1.2 项目区位 (4)1.3 项目总平面图 (5)1.4 项目主要规划条件 (5)1.5项目资源状况 (6)1.6股权安排 (6)2. 项目战略性安排 (7)2.1 项目特点 (7)2.2 战略定位 (7)2.3 项目资源销售与持有意见 (7)2.4 公司期望回报 (7)2.5 公司资源投入与专业支持 (8)2.6 主要工作安排 (8)2.7 风险提示 (8)2.8 项目计划管理职责分工 (8)3. 项目定位 (9)3.1 市场定位 (9)3.2 客户定位 (9)3.3 产品定位 (9)3.4 商业定位 (11)3.5 市场部职责分工 (13)4. 项目前期计划 (14)4.1 前期节点计划 (14)4.2 节点责任人 (14)5 项目设计计划 (16)5.1 产品配置 (16)5.2 设计工作计划 (17)5.3 设计费用 (18)5.4 项目后续设计管理要求 (18)5.5 规划设计职责分工 (19)6. 项目建设计划 (20)6.1 项目建设计划 (20)6.2 项目建设职责分工 (20)7. 项目营销计划 (25)7.1 项目卖点 (25)7.2 营销策略 (25)7.3 推广策略 (26)7.4 定价策略 (26)7.5 营销节点 (26)7.6 销售计划 (27)7.7 项目营销需其他部门配合的重点工作 (27)7.8 项目营销职责分工 (28)7.9 项目招商计划 (29)8. 项目成本控制 (31)8.1 总成本目标 (31)8.2 项目招标计划 (32)8.3 工程成本执行情况及资金计划 (33)8.4 成本控制职责分工 (34)9. 项目经济效益分析及资金计划 (36)9.1 项目整体效益分析 (36)9.2 分年度效益分析 (36)9.3 项目现金流量分析 (37)9.4 项目融资计划 (37)9.5 财务工作职责分工 (38)10. 项目二部人力资源安排 (39)10.1 项目组织架构 (39)10.2 人员编制及其人工成本预算 (39)10.3 人力资源工作职责分工 (40)11．项目客户工作计划（含物业管理） (42)11.1 客户工作(含物业管理)主要节点计划 (42)11.2 客户工作(含物业管理)主要职责分工 (42)11.3 物业工作计划 (43)11.4项目客户工作计划细化及职责分工 (43)11.5项目房屋交付工作安排 (43)12. 项目重点工作与风险因素 (44)12.1 前期工作 (44)12.2设计风险 (44)12.3工程 (45)12.4 成本风险 (46)12.5 销售工作 (46)12.6 交付工作 (47)12.7 物业管理风险 (47)12.8 二期入市 (48)1. 项目概况1.1项目决策依据远洋一方项目通过2006年2月6日第一次项目开发委员会，并于2006年2月28日通过项目开发委员会第二次会议（附件1-1），于2006年3月23日通过投资委员会审议通过；2006年3月25日通过一届八次董事会，并于2006年2月26日签订项目框架协议及股转协议，收购总对价4.3056亿元。

（营销报告）远洋城营销推广报告远洋城营销推广方案----------------------------------------壹、销售策略（壹）首期于商业项目的销售中提出返租概念其根本目的于于降低投资者的置业门槛和投资风险，但由于即返的实施，投资者需要于前期相应的年限内自己供楼，违反了目前确定的总体原则——投资者购买铺位后不用供楼。

鉴于目前这种情况，建议采取首期分期付款（即发展商免息贷款）的方式达到降低置业门槛和投资风险的相同效果。

具体安排：投资者首期付壹成第壹年付壹成第二年付壹成第三年付壹成（二）返租率由于“投资者购买铺位后不用供楼”总体原则的提出，相当于前十年实行9.57%的反租率，考虑10年中物业的自然升值及通货膨胀的影响，提出10年后12%的返租率，比较符合人正常的投资心理预期，同时也给投资者以物业升值的直观感受，利于投资者信心的增强，使提出的返租概念成为真正的卖点。

因此建议于后十年的返租期内提12%的返租回报（具体分析见价格定位的投资测算部分）。

（三）回购为进壹步增强投资者的投资信心，打消其顾虑，能够向投资者承诺“20年后现价俩倍回购”。

对于发展商来讲，考虑20年中的物业升值及通货膨胀的影响，20年后铺位的价值肯定超过现价的2倍，因此投资者于20年后要求发展商回购的可能性不大，即使有回购的可能，发展商也不会有任何的损失。

因此目前回购承诺的提出，只是为了服务于现阶段的销售，增加项目的卖点，不会给开发商带来根本上的利益损失。

（四）履约保险保险公司于普通大众的概念中就是属于风险规避和转化的机构，作为壹项商业行为，如果有保险公司的加入，给人的感觉肯定会觉得更有保障，因此，对于本项目来讲，作为增强投资者信心的壹项措施，我司认为于能和保险公司达成壹致意见的前提下，合同履约保险的提出无疑会对投资者的投资信心产生积极的作用，成为项目的壹大卖点和投资信心的保证。

（五）担保目前商业项目的操作中，合同的签订通常是和运营管理公司发生直接的联系，但运营管理公司于项目中没有任何的实体利益，如果运营不善或是出现财务上的问题，运营管理公司没有任何实力承担合同规定的返租承诺，因此，于操作中投资者的信心会显得不足，针对这种情况，发展商以担保人的身份加入合同的签订过程，有发展商承担连带履约责任，增强投资者的投资信心。