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宝山新城水产路商业项目定位分析报告标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]前言随着宝山新区开发的加速，处于西城区的中心位置的杨行镇，在住宅区大量发展的同时，商业也将随之迅速发展，本项目正是在此大前提下进行的。
本案地处杨行镇政府西边，是一个面积达24亩的商业项目，周边住宅大量建成，而商业项目只有较远的北上海商业广场，本项目作为一个商业项目，投资潜力不可限量，本报告将对市场环境、项目本身进行相关分析，并作出科学的成本预算和投资回报，以供贵公司参考，相信我们的分析可以帮助贵公司作出正确的开发、决策选择。
本报告共有两大部分项目分析和市场分析，第一篇主要对项目进行分析、定位。
第二篇主要在前期定位的基础上，对本项目进行规划和投资成本估算。
第二篇主要是对上海、宝山及区域的商业市场环境进行分析。
合理、科学的策划分析将会得出正确的决策，正确的决策将会得到巨大的资金回报和社会回报！目录项目分析篇一、项目概况本项目地处宝山区杨行镇，是宝山规划的新城区，位于杨泰路西侧，水产路北侧，杨盛河东侧。
项目占地约14384平米（含1100平米绿化带），建筑面积约万平米，规划为商办物业。
本案对面为一个新规划的住宅小区，西北面有济光学院、杨泰小学和天馨花园，北面是竹韵浩庭和世华佳苑，西南面是康桥水都，东面临近杨行镇政府和旧厂房区域。
本案东面现状南面现状西面现状北面现状二、项目SWOT分析1、项目基本层面分析：商业部分本项目处于宝山西城区，地区规划为商贸、商务办公等。
目前，本项目周边有较多的新建住宅区，但相关的商业配套设施不是很完善，这给住宅区居民的购物、休闲带来不便，这也为本项目的成功开发提供了较大的现实可能。
人口分析：据统计，杨行镇2004人口年为10万多，人口密度一般，而规划西城区的人口将达到20万，地铁一号线北延伸段的建设，三号线的延伸段建设，将进一步带动人流的涌入，由于本项目的特殊地理位置，预计本项目周边的人口也会将大幅增加。
《××项目定位报告》第一部分：项目整体发展战略及定位第一篇：项目本体条件解析及项目界定1.资源盘点与本体条件解析✧区位条件✧区域四至✧与城市中心关键设施的交通联系2.资源盘点✧区域资源影响研判✧区域意向（节点、标志物、边界）✧区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况（道路起讫点、道路级别、红线宽度、路况）✧自然资源（水资源、大规模绿化）3.项目发展面临的机遇和问题4.项目属性及价值挖掘本部分核心结论：挖掘项目综合价值（资源、发展机会……）第二篇：宏观市场分析1.宏观经济、规划与产业分析✧宏观经济发展状况分析✧居民生活水平状况✧经济地位及发展前景✧项目所在区域的经济及产业结构✧本区域未来的规划发展机会✧项目区域目前发展阶段阶段和产业结构✧其他本部分核心结论：未来3－5年房地产发展趋势研判（发展特征、开发水平…）第三篇：各区域房地产发展研究1.区域房地产发展研究✧房地产市场总体概况✧土地供应状况（总量、结构、格局、形式）✧房地产市场的供应状况✧政策影响、相关规划、设施投入及对本项目影响✧房地产板块供应结构及价值取向✧项目区域的房地产发展分析（土地供应、发展机会、产品发展水平、板块结构、客户阶层等）✧项目区价值分析本部分核心结论：房地产板块分析及未来价值演变研判第四篇：类似项目开发案例研究与借鉴1.案例筛选标准✧国内典型类似项目开发案例选择2.案例具体分析✧开发模式（总体定位与核心区）✧规划模式（指标分配、功能构成及布局）✧产品模式（产品组合及演变模式）✧与区域资源的价值联动✧成功关键驱动因素✧对本项目的借鉴点3.案例启示和总结第五篇：竞争中本项目的机会及威胁1.类似竞争对手分析✧价值定位/产品类型/客户群✧购买驱动因素/成熟度2.本区域的竞争价值点3.区域内竞争分析✧开发商资源及经验✧初步开发方向✧开发进度✧竞争点本部分核心结论：本项目竞争地位及竞争突破方向第六篇：市场客户研究✧城市内现有类似项目客户构成及购买驱动力✧项目地缘客户分析✧客户来源分析✧市场辐射范围分析及研究✧客户类型以及特征研究✧不同类型客户需求分析：商务/企业/私人/家庭等第七篇：项目整体发展战略研究目的：综合企业战略和市场情况、竞争情况等多方要素，综合判断项目的整体发展战略a)企业层面✧企业战略目标解析✧企业财务回现目标分析✧企业开发周期及进程要求b)市场层面✧区域发展阶段研判✧竞争项目开发时机研判✧项目开发时机研判c)整体发展战略1.总体发展战略2.分期开发策略第八篇：基于市场研究的项目整体定位1.形象和档次定位2.客户定位✧本项目目标客户分析✧区域市场客户细分✧本项目客户定位✧本项目目标客户特征✧客户分析（核心客户、重要客户、潜在客户）✧目标客户价值取向分析✧不同阶段客户动态变化分析3.产品定位论证✧各种物业类型选择✧各种物业类型配比✧户型区间确定第九篇：规划布局设计建议研究目的：在整体定位论证基础上，结合区域地块资源条件，给出功能规划设计建议✧规划目标与原则✧资源分级评价✧宗地划分✧各分区经济技术指标✧核心区的位置与规模第十篇：经济测算与评价研究目的：以市场数据为基础，结合行业经验分析项目的资金安排及收益✧投资计划安排✧现金流分析✧敏感性分析✧临界点分析第二部分：《项目启动定位及物业发展建议》第一篇：启动区定位✧启动区位置✧启动区规模✧产品定位✧客户定位✧价格定位第二篇：启动策略✧启动区规模✧启动区功能比例✧启动不同功能的关联分析✧启动区的实际操作要点✧启动区对土地利用的分析✧启动产品定位✧客户定位✧价格定位✧价值展示第三篇：物业发展建议原则✧根据市场、客户、需求确定项目的物业发展建议原则第四篇：项目物业发展建议1.建筑风格建议✧建筑设计要点✧建筑风格建议✧外立面建议✧局部设计建议2.园林风格建议✧园林风格建议✧景观设计要点✧景观节点布局和建议3.产品设计建议✧市场现有户型分析✧户型设计要点✧经典户型推荐4.配套设施建议✧会所设置建议✧保安服务体系✧其他配套设施5.其他相关事项第三部分：项目整体营销建议第一篇：城市营销环境综合评价a)消费者价值取向与项目价值点衔接b)营销通路与市场事件利用或创造c)主流促销手段d)项目卖点整合与营销SWOT分析e)营销的成功要素f)项目形象定位g)阶段营销主题与目标h)项目命名i)卖场规划j)品牌价值主张k)入市时机第二篇：项目核心概念及案名建议第三篇：售楼部装修及样板间设置建议。
路项目定位报告SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#目录第一章项目理解与分析第一节项目概况第二节项目初步评估第三节综合分析概述第二章产品定位初步设想第一节产品性质第二节产品目标市场第三节产品型态初步设想第四节产品改造内容第五节有关产品改造和分割方案（见附图）第三章市场研究第一节市调报告第二节小户型产品市场研究第三节区域楼盘个案调查第四章目标客户定位第一节目标客户定位第二节目标客户置业需求特征第三节目标客户的购买动机第五章价格定位第六章产品定位建议第一节建筑外观建议第二节建筑功能性划分建议第七章产品配套建议第一节大堂第二节室内会所第三节交房标准第八章投资简单分析第一章项目理解与分析第一节项目概况地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近灯具市场）项目规划现状建筑形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层基地面积：约3800平方米总建筑面积：约14800平方米项目性质：四层商业裙房的办公大厦项目状态：工程基本完成，目前处于停止状态，无人入住第二节项目初步评估项目规划与市场脱节项目原有规划显然脱离市场，立项显得盲目。
作为商办大楼，其立地条件必须具备地理位置显着，交通发达，商业配套发展完整，周边功能有商办需求。
而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围几乎全部为居民区。
虽然其南部有旧厂房，但基本废弃，属于改造范围。
而且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭窄的双向2车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。
因此，作为大开间的纯办公大楼根本不适合。
项目改造的两个选择结合本案特点及上海办公楼市场，其产品形式必须进行大的改变。
即使房屋性质不作改变，其布局及功能也必须进行大的改动。
从项目现状结合市场分析，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销售难题。
因此，可供选择目前可有两个选择：分割为小户型商住公寓；中等面积的商住公寓。
综合各方面因素，我们倾向于前者。
小户型商务公寓的建议分割为小户型商住公寓并非因为市场上小户型风行，而是它可淡化物业的商业氛围。
同时小面积大大降低房屋总价，功能适应性强而适合投资等特点使这种产品形态更容易在市场消化。
分割为小户型商住公寓面临平面布置的难题，但这无法避免。
无论何种方案，分割和功能安排都是难题。
在咨询设计院方意见之后，我们主张分割包装为全装修小户型商务产权公寓的方案。
以下我们将根据这一方案进行产品定位和研究。
第三节综合分析概述区域发展状况传统居住区域，人口集中，配套成熟本项目位于老居住区柳营新村，多年的发展使这一地带配套极为成熟，包括大型绿地闸北公园、大型交易市场灯具市场以及学校上海大学等。
从居住的角度看，是条件非常好的区域。
老旧建筑逐渐被改造，环境建设正在加快进行项目周边包括内环沿线、闸北公园周围、西宝兴路周围区域。
近年来，西藏北路的建设及沿线大量商品房建设已经改变了这一区域破旧形象。
而闸北公园和共和新路沿线房产建设更使这一区域充满朝气。
预计项目南面旧厂房改造后，将这里的区域环境档次得到极大提高。
市政规划促进区域发展共和新路高架和地铁一号线延伸工程的建设使这一区域有着广阔的发展前景。
闸北公园周围中高档住宅楼的开发为这一区域品位提高打下了基础。
结论：结合地区发展前景，该区域将发展成为市区居住和特色商业发展的优势地段。
市场条件环境改善，品位提高市政规划中共和新路、内环线交叉口将建设万平方米的大型绿地，和田生态聚居区也初露头角。
嘉利明珠城、新柳公寓等新商品房建设等使这里将成为环境优美的繁荣街区房地产发展迅速，市中心土地难求近两年上海房地产发展迅速，市场价格劲升，大量的房源被消化，市中心地块逐渐稀少。
随着土地市场的规范化，市中心新项目运作难度加大。
特色商业发展，促进商业繁荣灯具市场在本市具有较高知名度，带动区域服务业的发展，也侧面促进了这一区域的繁荣。
甚至也提供了一定的低端商务市场。
结论：视市场状况而言，本区域房产发展有一定机会。
其他结论项目可塑性弱，但仍具一定改造潜力。
该区域有一定低端商务市场需求，但显然不是主流。
这将对本项目改造有较大限制。
第二章产品定位初步设想第一节产品性质我们建议：结合区域居住功能主流，和本项目办公性质，将本产品定位为小户型办公产权式商务公寓。
第二节产品目标市场为区域内低端市场有一定商务需求、无须大规模、高档次办公场所的经商人士们提供商务行政功能房屋；为区域内职场青年提供配备齐全的生活空间为投资客提供可供投资的不动产产品第三节产品型态初步设想外观宏伟、精致的、具有高档氛围的独立大楼；有商场、超市、银行、交易市场等进驻的区域生活中心；档次较高的公共空间；优雅的生活环境和氛围；全装修、风格现代的居住单元；可办公、居住、SOHO的精致个人空间；齐全、完善、高尚的服务配套（可考虑酒店式）；第四节产品改造内容外立面的清洗和装饰；地下车库的改造。
根据设计院咨询结果，另外造地下车库引道会有渗水的问题，但从楼面开始则完全可行。
地下室如果除人防、设备外，能改造为车库，将大大提高利用率。
虽然一楼商场损失不少，但如果可行，仍然利大于弊。
如果地下车库可行，节省的地面车位用来建设园林绿化，提高楼盘档次；标准层进行小户型分隔，统一装修。
原卫生间等公用部位并入房间内；重新进行配套扩容，管道重新铺设；引进知名物业管理，甚至酒店管理。
第五节有关产品改造和分割方案（见附图）第三章市场研究第一节市调报告市调区域地理概况本项目位于上海市闸北区柳营路上。
为了更详细地了解项目周边区域内的交通、环境、公建配套、人口分布及市场状况，本次市场调查范围为中山北路以北，延长路以南，共和新路以东，宝兴路以西。
按照市场调查的“有效，相关”之重要原则，对本区域进行环境踏街，利用所采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便本项目在今后的推广过程中扬长避短。
区域道路状况本项目位于闸北区柳营路上，以本项目为中心，东西向交通主干道主要有2车道的延长路，洛川路，柳营路。
以及6车道的中山北路路。
南北向交通主干道有6车道的共和新路，和田路（由南至北的单行道）2车道的平型关路，宝兴路。
项目及周边区域属于闸北区传统的居住区，除中山北路，共和新路两条市级主干道外其他道路均较为陈旧、狭窄、具体情况如下表：由上可见，项目周边道路除了中山北路及共和新路以外其余的道路并不宽阔，故车流量不大，人流也不多。
共和新路因为道路拓宽和地铁站点的建设交通显得拥堵。
但是随着道路的改善及地铁洛川路站点的建成，共和新路洛川路口将成为一个人流的发散点和车流的交汇处。
它将大大带动附近延长路、洛川路及柳营路的商业状况的进一步发展。
区域交通状况由于本项目位于闸北区柳营路上（西藏路与平型关路之间），位于共和新路南北高架与中山北路内环高架交汇处车辆进出交通十分方便。
而且又是闸北区传统老居住区。
区域内闸北公园附近有一些商业娱乐设施。
所以公共交通线路较多。
随着市政轨道交通的进一步发展地铁1号线北延伸段的建成使该区域内的交通便捷度将得到相当大的提升（从洛川路地铁站到市中心的人民广场由从前的40分钟行程缩短为10分钟之内）而规划中经过该区域附近的一条轨道交通8号线（中山北路西藏路口，中山北路东宝兴路口均有站点）将使得该区域的交通线路更加丰富（经淮海路至浦东）。
767陈太路—延长路—上大分校547凉城新村—延长路—管弄新村518宁海西路—闸北公园—场中路876凉城新村—长风公园—怒江路107万里城—延长路—凉城新村98延长路—汶水路—蕴藻南路937五角场—大连路—甘泉路823新客站—广中路—丰镇新村从表格显示来看，该区域周边公共交通线路众多。
但是这些公交线路的方向以东西方向居多。
大多数是连接虹口杨浦与普陀、闸北北块彭浦地区方向的。
而从该区域到南京路、淮海路、徐家汇等市级商业中心的公共交通线路交少，有的需要转乘数部公交线路。
但是随着地铁1号线北延伸段（即将建成）和轨道交通8号线（规划2004年年底建成）该地区的交通出行将会十分方便、快捷。
区域公建配套和商业设施状况由于该地块属于闸北区传统居住区。
区域内公建配套设施较为成熟、齐全，分布于闸北公园周边，以共和新路洛川路口最为突出。
教育机构区域内教育机构设施完善，大中小学均有设立。
基本可以满足区域内居民子女就学读书、文化教育方面的需求。
在区域内的几条主干道上均有设立，为区域人口积聚，日常消费需求等创造了良好的条件。
和田路行建学院、财经大学财务管理学院、和田小学柳营路古田中学、延长路上海大学共和新路同济大学沪北校区金融设施区域内金融设施配套齐全，特别是洛川路尤为集中。
这些金融机构能满足区域内金融、储蓄、经营往来的需要。
洛川路上海银行、中国农业银行、万国证券营业部、新华人保公司北宝兴路中国工商银行休闲娱乐设施该区域娱乐休闲设施较多，在共和新路洛川路口有闸北区为数不多的一家电影院——沪北电影院，以他为中心附近休闲娱乐设施较为集中。
而且闸北区对洛川路的绿化进行了精心的维护，马路两旁的老式房屋也进行了大修，外立面用防水涂料刷新并有毛石贴面装饰，沿街的商铺也干净整洁，有一定的品味。
洛川路国色天香娱乐总汇、福海浴场、舒友海鲜坊、洛鼎海鲜大酒店、金字塔大酒店、辽宁饭店、新人人海鲜酒楼、麦当劳、顶顶鲜火锅店、振鼎鸡延长路沁乐浴室、楼兰茶坊、麦子熟了休闲吧、王中王鸡店、东方网点、一峰网吧、柳营路鑫旺阁大酒店、新疆清真酒店、金庆酒店、天飞网吧、光幻游乐宫、柳营桑拿中心、雅高酒店、卡森形象设计中心共和新路沪北电影院、宋园茶艺馆、宋园大饭店、闸北公园、肯德基、南星宫网吧、家家粗粮王平型关路白玉兰小吃王国、红豆园面馆医疗机构区域内药房与医疗机构较多，具体如下：延长路铁路医院、信谊大药房宝兴路雷允上大药房、信谊大药房平型关路建桥医院商业设施本项目所处区域内基础商业设施众多，基本上每条道路上都有华联、联华、可的、快客等超市，但规模都比较小，规模较大的只有洛川路上的农工商超市。
没有大型的商场和购物中心。
但菜场集市分布较多，在延长路上有平延市场，宝兴路的平型关路综合市场，平型关路上的洛平综合市场，大大方便了附近居民的日常购物绿化环境该地区中目前最大的绿化地是闸北公园。
区域内其他位置的绿化很少，即使有也仅限于一些新建成小区内的集中绿地。
因此现在该地区的绿化环境有待改进。
但是上海市政府规划不久在中山北路共和新路交界处兴建一块面积达到万平方米的大型绿地，对该区域中宝兴路中山北路出处的破旧不堪的私房进行整体改造。
在和天田地区周边建一条长3000米宽10至15米的绿环总用地至万平方米。
使该地区的绿化环境得到极大的改观。
结论：总之该地区是一个传统的居民聚居区。
它包括了规划中的和田生态聚居区。
随着地铁、轨道8号线的贯通以及规划绿地的建成区域的整体面貌将得到根本的改观。
