物业管理师的设备管理与维护

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物业项目机电设备维护与管理探析

作者：陈耀从

来源：《中国市场》2018年第14期

[摘 要]物业项目机电设备维系着小区的正常运行，而要经营与管理好小区，必须重视项目机电设备的维护与管理工作，作为物业企业经营管理小区的重要组成部分，如何有效地对物业项目机电设备进行维护与管理，直接关系到小区的稳定运转。文章针对物业项目机电设备重要性特点，围绕对物业项目机电设备维护与管理，发挥物业小区的各项功能，结合实际提出了有针对性的维护措施与管理方法，为管理好物业项目机电设备提供一定的参考。

[关键词]物业项目；机电设备；维护措施；管理方法

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2018.14.126

随着城市化建设进程的加紧，物业建设项目日益增多，物业建设当中的科技含量也在不断增加，其目的在于满足人们日益提高的生活需求，提高物业项目机电设备的运行安全和运行质量，让人们的生活更加舒适和便利。为了维护物业项目机电设备的稳定运转，物业企业必须将侧重点放在机电设备的维护和管理方面，对机电设备系统进行有效的管理，构建综合性的设备维护和管理体系。作为物业项目管理的重点，物业企业要明确机电设备维护管理工作的突出价值，注重对机电设备维护和管理投入，以确保小区正常有效地运行，更好地实现管理目标。

1 物业项目机电设备维护与管理的重要性

伴随着物业建设水平的提高，物业企业对于机电设备的认识和重视程度也在增强。再加上人们对物业项目机电设备的依赖度和要求在不断提升，只有做好全方位的设备维护和管理工作，才能够让人们获得更加稳定舒适和安全的生活环境，并进一步推动物业企业的现代化发展。物业项目机电设备维护和管理的重要性主要体现在以下三个方面：第一，做好物业项目机电设备维护和管理工作有助于提高物业企业的声誉，帮助企业树立良好的形象，为企业的生存和发展奠定坚实的基础。目前物业企业在发展过程当中面临着激烈的市场竞争，而企业在机电设备维护管理方面的质量将会直接影响企业的竞争力以及社会地位。第二，做好物业项目机电设备的维护和管理工作有助于提高企业的资金利用水平，提高服务质量，减少资源浪费。做好设备的维护管理工作可以有效延长设备寿命以及检修周期，进而极大程度上节省维修费，避免停工损失，从而为物业企业经济效益的提升创造良好条件。第三，做好物业项目机电设备维护与管理能够从根本上提升设备的技术性和安全性，进而推动和谐安全社区的建立。设备维护和管理工作的实施能够提升设备运行的可靠性和安全性，极大程度上降低安全事故的发生率，让和谐社区建设的目标得以达成。

物业管理供水设备维护管理方案

一、总则

为了保证供水设施正常运行，提升物业服务水平，特制定本方案。

二、供水设备的养护

（一）水泵机组的养护

1.水泵的养护

生活供水水泵，每三个月进行一次全面养护。其养护内容如表一所示。

表一 控制柜养护内容表

检查项目 反映现象 应对措施

检查水泵轴

承是否灵活 有阻滞现象 加注润滑油

有异常摩擦声响 更换同型号轴承

有卡住、碰撞现象 更换同水泵叶轮

轴键槽损坏严重 更换同规格水泵轴

检查压盘根处 漏水成线 加压盘根，清洁水泵外表

水泵脱漆或锈蚀严重 彻底铲除脱落层油漆重新刷油漆

检查电动机与

水泵性联轴器

有损坏

更换

组螺栓是否坚固 松弛 拧紧

2. 控制柜的养护

维护组对控制柜每三个月进行一次全面养护。维护内容包括以下几方面，如表二所示。 表二 控制柜养护内容表

检查项目 反映现象 应对措施

所有元器件 有积尘、污物 清洁柜内所有元件，清洁外壳

所有的接线头 锈蚀严重的接线头 更换

所有的线头的号码管 脱落 及时整改

交流接触器 表面有污物 清除灭弧罩内的碳物和金属颗粒

复位弹簧 松动 拧紧所有坚固件

热继电器的绝缘盖板 有破损 更换

自动空气开关电阻 低于100M 烘干

开关 出现卡位 触头表面清除干净

信号灯、指示灯 不正常指示 调整或更换

3.电机的维护

维护人员应随时做好电机的保养工作，其保养内容包括以下项目。

（1）外观检查应整洁，铭牌完好，接地线国字拼劲良好。

（2）用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低于0.5M，否则应烘干处理。

（3）电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

（4）电动机轴承有无阻滞或异常声响。

（5）电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。

（二）水池、水箱的修护

水池、水箱的维护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗程序如下。 1.首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。

２００９年第８卷第４期总第１１４期　ＭＯＤＥＲＮ　ＳＣＩＥＮＣＥ　ＡＮＤ　ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　

物业设施设备维护与管理的专业化之路　乔艳丽　（广东省科学技术职业学院，广东珠海５１９０９０）　关键词：物业管理；物业设备；设备管理；专业化　摘　要：随着人们生活水平的提高，对物业品质的要求也逐年提高。而物业设施设备管理的水平直接影响物业品质的　优劣。特别是近年来，智能化物业的发展速度很快，物业设备的专业化、智能化程度越来越强。这就要求物业设施设备的　管理工作也要走向专业化的道路。本文主要对物业设备专业化管理的必要性进行论述，并提出相应的具体实施办法。　中图分类号：Ｆ２９３　３０　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１－８０８９（２００９）０４－００３０—０２　一、物业设施设备维护与管理发展专业化的必然性　（一）物业设施设备管理主要存在的问题　中国内地最早的物业管理始于ｌ９８１年的第一家物业　管理公司。但物业管理的发展是从９０年代开始的。特别是　近年来它的发展是非常快的。从目前物业管理来看，按照　不完全统计数据，目前我们国家物业管理企业总数超过３　万家，从业人员大概有３００多万，城镇物业管理覆盖率可　以达￣Ｕ５ｏ％左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都　能达￣１１７０％甚至８０％、９０％。所以说物业管理正处于一个　飞速发展并逐渐趋于成熟的阶段，在逐渐走向成熟的过程　中，必然会经历艰难的探索，这是一个不断面对问题解决　问题的过程。随着物业管理模式的逐渐建立，管理观念的　转变，作为物业中重要的组成部分——物业设施设备的管　理也受到越来越多的重视，其中的问题也日益突现出来。　近年来，随着经济的发展和人民生活水平的提高，物　业设施设备的资金投入比例也在迅速增加。据统计，新建　写字楼中，设施设备的投资约占总投资的１／３左右，一些　智能化建筑的设备投资甚至达到总投资的４０％一５０％，而　这些设施设备功能的发挥直接取决与维护于管理水平的好　坏，所以物业设施设备的管理常受到越来越多的关注，其　理论研究与实践探索也逐渐深入。但仍然存在很多问题。　综合来说，主要是技术上的先进性和管理上的相对滞后。　从物业设施设备的技术发展上看，随着现代技术的运　用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快　地进入各种物业，使物业管理范围内的设备设施形成庞大　而复杂的系统，自控、网络、通信及视频设备占物业设备　的比例增大，物业设施设备向着智能化、复杂化的方向发　展，人们的生产生活对设施设备的依赖也逐渐增强。而设　施设备管理制度和方式却远跟不上其技术发展的步伐。　首先，从企业的运行方式上，大多数物管企业采用　“大包干”式的管理方式。我国物业管理发展之初，大多　数的物业管理企业都是由房地产开发商自行组建的，到目　前为止，仍有大约６０％以上物业管理企业属于房地产开发　商自办的企业，因此从业人员大都为开发商内部人员，总　体素质不高，没有受过专业培训，有相当一部分物管人员　认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工或维　修工让设备运转起来就行了。结果由于操作不当，或专业　技术不高等，造成设备事故频发，有效利用率和完好率急　剧下降，影响业主的正常生活秩序。　其次，从物业设备的管理观念上。大多数物业管理　企业对设施设备的管理还停留在传统的物业设备管理阶　段，侧重于现场管理。以“维持”设备的基本功能为目　标，头痛医头，脚痛医脚，对设备没有一个系统的认识。　同时，从管理方式上来说，主要进行事后维修。从管理观　念上看，重设备运行状态，轻设备运行效果。只要设备能　正常运转就万事大吉，而轻视环境品质的评价。以写字楼　的空调为例，一般认为夏季空调只要能制冷就可以，而对　冷量的考查不严格，致使工作环境忽冷忽热的现象时有发　生。　这样的管理思路在实施过程中会造成许多问题：诸　作者简介：乔艳丽（１９７４一），女，新疆人，本科，广东省科学技术职业学院教师，助教，研究方向：物业设备管理。　

《物业经营管理》考试大纲

第一章 物业经营管理概述

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

（二）考试基本要求

掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

（三）要点说明

1．物业经营管理的性质和管理对象

2．物业经营管理的目标

3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别

4．物业经营管理的类别

5．物业经营管理的工作内容

第二章 房地产投资及其区位选择

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

（二）考试基本要求

掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。

了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

（三）要点说明

1．房地产投资的目的与内容

2．房地产直接投资的内容

3．房地产开发投资的内容

4．房地产投资信托基金运作方式

5．房地产投资的主要特征及利弊

6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别

7．狭义的区位与广义的区位的区别

第二章 房地产投资分析技术

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平 （二）考试基本要求

掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。

熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。