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2019年山西房地产市场分析报告

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2019年山西房地产市场分析报告

2019年9月 目 录

一、研究背景和分析框架 ................................................................... 4

1、研究背景：房地产行业告别高增长，未来地区发展差异化 ........................ 4

（1）中国经济开始进入轻数量，重质量的新常态，房地产行业供需总体趋于平衡 . 4

（2）中国房地产市场进入区域分化时代，城市和区域市场研究价值凸显 ................. 5

（3）山西经济重新焕发活力，房地产市场仍有发展潜力 ............................................. 6

2、分析框架：人口决定需求，需求和土地决定需求 ........................................ 6

二、山西省房地产市场总体分析 ........................................................ 7

1、发展现状：总体供过于求，但尚未失衡，且供需关系趋向平衡 ................ 7

（1）现状总结：短期供大于求，供给端已开始减量调整 ............................................. 7

（2）短期需求与供给 ......................................................................................................... 8

（3）短期供需其它影响因素 ............................................................................................. 8

①金融 ............................................................................................................................. 8

②土地供应 ................................................................................................................... 10

2、发展趋势：需求分化，未来山西房地产市场对于高品质住房需求潜力大 ................................................................................................................................ 11

（1）需求与供给：城市配套，科技，经济决定人口，人口决定需求 ....................... 12

①城镇化率和交通 ....................................................................................................... 12

②产业与经济 ............................................................................................................... 14

③教育和医疗 ............................................................................................................... 16

三、山西省主要城市房地产市场分析 .............................................. 19

1、分析模型：人口决定需求，需求决定供给；指数模型助力研判长期需求 ................................................................................................................................ 19

2、发展现状：地区发展差异开始显现，太原一枝独秀 .................................. 20

（1）现状总结：城市与城市之间住房供需情况差异明显，但总体供过于求 ........... 20

（2）需求与供给：短期人口趋势相似，但需求趋势大相径庭 ................................... 21 （3）影响短期供需的其它因素 ....................................................................................... 23

①金融 ........................................................................................................................... 23

②土地供给 ................................................................................................................... 23

3、发展趋势：城市间发展的差异化更为突出，需求的分化也将更为明显 .. 23

（1）需求与供给：人口从小城市流向大城市 ............................................................... 25

（2）指数模型 ................................................................................................................... 26

①科技 ........................................................................................................................... 26

②消费 ........................................................................................................................... 27

③交通与基建 ............................................................................................................... 28

④工业 ........................................................................................................................... 29

⑤教育和医疗 ............................................................................................................... 29

中国经济和房地产开始进入轻数量，重质量的新常态。无论从经济，人口，还是政策的层面看，中国房地产行业将进入和过去不同的发展新时代。

房地产未来发展将根据地区竞争力呈现差异化。过去房地产市场增长迅速，可谓“遍地黄金”。未来由于地区发展的差异，有些地区房地产市场依然潜力十足，但某些地区由于自身实力所限，房地产市场可能会进入缓慢发展的时期。

山西未来龙头城市发展想象空间较大，房地产市场发展将呈现明显差异。山西省主要城市房地产市场发展潜力分为四档，其中太原为一档，房地产市场发展潜力较大。第二档为大同，运城，临汾和长治。第三档城市为晋城，晋中和吕梁。第四档城市有阳泉，朔州和忻州。

一、研究背景和分析框架

1、研究背景：房地产行业告别高增长，未来地区发展差异化

（1）中国经济开始进入轻数量，重质量的新常态，房地产行业供需总体趋于平衡

经济层面，19大报告指出，中国经济将由高速增长转向高质量增长，政府不再把房地产行业作为短期刺激经济的手段，房地产业整体对经济的重要性逐渐下降；政策层面，政府对于房地产调控的思路发生了转变，2016年12月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，开始提出建立促进健康平稳发展的基础性制度和长效机制，房地产调控思路逐渐从短期干预市场转变为推进整个房地产行业向长期有效市场机制过渡；人口层面，在需求侧，国内购房适龄人口（20-50岁）于2013年达到峰值，目前住房刚性需求峰值已过，同时，人口老龄化、出生率下降等问题浮出水面，根据推测，中国人口总量将在2024年左右见顶，即便鼓励生育的情况下，见顶时机可能延迟到2031年。目前全国存量住房套户比接近1.1，表面住房短缺时代已经过去。

（2）中国房地产市场进入区域分化时代，城市和区域市场研究价值凸显

从地区看，根据国家发改委发布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，到2022年，全国将逐渐形成若干空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。在过去，虽然经济高速发展，但城市住房普及率偏低，人均住房面积偏低，城市之间房地产属于增量市场，发展程度差异不大。近几年，随着我国房地产业高速发展，供需关系逐渐回归平衡，房地产市场总体供需已达到平衡；但由于区域发展不均衡，城市发展水平存在差异，我国房地产市场开始进入区域分化时代，套户比低，产业活力强，人口持续流入的城市房地产市场会更具发展潜力；而对于高套户比，住房高存量，产业落后，人口持续流出的城市，房地产市场可能会逐渐萎缩。在这个背景之下，筛选不同发展潜力的城市变得尤为重要，城市和区域房地产市

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中国房地产市场全景分析(附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩)

中国房地产市场全景分析(附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩)

中国房地产市场全景分析（附房地产开发投资、新开工面积、竣工面积、销售金额、房企业绩）

一、房地产投资情况

2019年全年，我国房地产开发投资完成1321.94亿元，累计增长9.9%，比上月回落0.3个百分点。12月份投资增长7.4%，比11月的8.4%下降了一个百分点。

2019年房地产开发投资年均增长10%左右，在接近销售0增长的背景下，房地产投资的弹性主要得益于房地产投资的子项目——建安部分和土地部分的交叉支持整体增长。与上月相比，12月份投资增速略有下降，主要有两个原因。首先，在2018年第四季度基准期高位的背景下，2019年上半年土地交易面积出现负增长，在建筑面积增加的推动下，建安投资增速回升轻微减弱;二是2019年投资土地购置费增速仍在下降，考虑到土地承包金额已纳入房地产开发投资完成分期付款，投资中的土地购买费为土地交易价格滞后半年左右。

业内预计2020年房地产开发投资增速将保持在7%至10%之间。一方面，在竣工交付持续复苏的背景下，以建筑为主导的建安投资仍可保持较高的增长率;另一方面，近期房地产融资政策、住房供应略有改善。房企拿地愿意继续复苏，以支持投资中土地购买成本的上升。

二、房屋新开工、竣工、销售情况

《2020-2026年中国房地产行业运营模式分析及发展前景预测报告》显示：2019年1-12月，全国新房开工面积为227154平方米，同比增长8.5%，较上年同期下降0.1%，12月新开工面积增长7.4%。1-12月份竣工面积95942万平方米，比上年增长2.6%，比1-11月增长6.1%。

随着融资紧缩和销售增长放缓，房地产公司囤地放缓，开工面积增长放缓。从竣工情况来看，由于房地产企业通常在四季度创纪录地完成，前两年商品房预售集中竣工交付，月竣工量大幅增长20.2%，完成每月面积占全年竣工面积的33%，完成交付的逻辑继续兑现。 预计2020年，全国新开工面积和竣工面积将分别增加5%和10%。在开工建设方面，2019年房企整体拿地意愿同比下降11.4%，目前行业基本从囤积观念转向快速周转思路，房企的边际放缓降低新开工增速，但企业债务到期叠加在2018-2019年企业整体土地储备相对充裕的背景下，预计全年创业增速仍将为正，增速有望在5%左右。在竣工方面，由于房地产企业加快资金流向市场开放，在房地产项目开发周期保持相对稳定，2017-2019年商品房预售将逐步在2019-2021年完成，预计2020年商品房竣工率将增长10%。

房地产市场现状分析

房地产市场现状分析

房地产市场现状分析

摘要：随着我国经济实力的提升，以及国家大力推进城镇化进程，我国的房地产事业迎来了行业发展的高峰阶段。但现阶段，由于国家整体经济结构的改革转型，导致市场上库存增多、购房需求大幅度下降，从而造成了房地产行业由数量化覆盖转变为靠质量取胜的新局面。本文将结合PEST分析法对现阶段的房地产市场现状进行系统化的分析。

关键字：房地产；市场现状；PEST分析

引言

PEST分析是指对企业所处行业的宏观环境进行分析的一种模型，主要是从四个方面进行影响企业外部环境的分析；其一是政治法律环境因素（Political），其二是经济环境因素（Economic）、其三是社会与文化环境因素（Social）、其四是技术环境因素（Technological）,

从战略发展角度分析地产行业所面临的宏观政策的调整，进而实现“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的这一目标任务要求。

1 房地产市场宏观环境分析

1.1政治法律环境因素分析

1.1.1房住不炒，房地产行业发展取向

早在2016年，中央就提出了“房住不炒”的房地产行业发展的新局面，2018年两会期间也同样提及了此项事宜，2020年两会再次提及“房住不炒”等关键词，强调具体城市具体制定政治措施，2021年在全国两会报告中“房住不炒”被第三次提及，这就奠定了房地产行业的未来定位，从政府层面进行管控，即落实城市政府责任，通过稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，加快多渠道保障、实行租购并举的住房制度。 1.1.2优化经济结构，调整资金流向

2020年是我国过的比较艰难的一年，在这年里西方的发达国家明令禁止对我国出口高新技术产品，同时也限制我国对外高科技领域进行投资，为了扭转受制于人的处境，“十四五”规划将创新驱动发展提升到了前所未有的高度，并明确指出经济结构优化和体制增效是未来五年里我国的工作重点，这也就意味着，作为密集型行业的房地产业，近些年来吸金能力一直是所有行业中最强的，所以大力发展房地产行业会阻碍到我国实体经济转型升级工作的进行，为此，将商品房转变为住房是顺应时代变革所必须进行的，

2003年广州房地产市场分析报告

2003年广州房地产市场分析报告

1

2003年广州市房地产市场

形势分析报告

广州市房地产交易中心

二零零四年一月

2

2003年广州市房地产市场形势分析报告

目录：

一、 宏观形势 ................................................................................................................... 3

1. 广州近年来经济快速发展 ................................................................................. 3

2. 吸引外资数量持续增长 ..................................................................................... 3

3. 社会消费品零售总额稳步增长 ....................................................................... 4

4. 房地产开发投资总额增幅收窄 ....................................................................... 4

二、 市场总体形势分析 ................................................................................................... 5

1.房屋销售形势良好 ................................................................................................... 5

2.预售商品房成交价格稳中有降 ............................................................................ 6

2019年前8月中国房地产行业市场分析：投资增速创年内最低 整体市场持续降温明显

2019年前8月中国房地产行业市场分析：投资增速创年内最低 整体市场持续降温明显

2019年前8月中国房地产行业市场分析：投资增速创年内最低 整体市场持续降温明显

1、2019年前8月全国房地产开发投资增速创年内最低

国家统计局9月16日发布数据显示，2019年1~8月全国房地产开发投资84589亿元，增速回落0.1个百分点至10.5%，为年内最低。8月份房地产开发景气指为100.94，环比提高0.04点。此外，多项数据显示，土地市场持续降温、房屋竣工面积连续20个月下调、房企融资也持续承压。

不同地区间房地产开发投资增速出现分化，前8个月，东部地区与东北地区房地产开发投资分别增长8.8%和9.7%，增速回落0.4和1.3个百分点;中部及西部地区分别增长9.8%和16.0%，增速加快0.3和0.9个百分点。

2018-2019年前8月全国房地产开发投资增速统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

58安居客房产研究院首席分析师张波指出：“当前融资从紧不变，行业降温持续。目前房地产开发投资的基本面并未出现大变化，但在房企融资从紧不变的压力之下，投资降温的分化也在持续。东部和东北部的投资降温明显，也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。”

2、土地市场持续降温

数据显示，2019年1~8月全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。

2019年1-8月全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

“当前对于稳地价的管控非常严厉，近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查，其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。但当前跌幅是在收窄的，后续若销售市场转好，那么土地市场也会重新有反弹的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

张波则认为，降幅收窄不代表房企拿地态度已发生转变。“相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声，预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化，全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。”