物业管理风险及规避方式

物业服务企业经营风险及规避方式

万科于2009年5月8日公布了这样一组数据：万科在全国20多个城市设立物业公司，万科物业系统的员工数达到13173人，占万科总员工数的约80%；万科物业的员工数量结构比例与其对万科的销售、利润贡献严重不对称。2008年万科物业管理总收入约2.53亿元，仅占万科全年营收的0.6%，2008年万科物业实现的毛利仅851万元，与万科全年净利润40.3亿元相比，几乎可以忽略不计。物业管理行业是一个劳动力密集型企业，投入较大，风险更大。因为准入门槛较低，企业数量还在倍增。虽然是一个保本微利的行业，它却充满着各种各样的巨大的经营风险，如何控制经营风险，对于物业服务企业来讲，是亟需探研的一个课题。

一、物业服务企业经营的风险种类及特征

每个企业在经营的过程中都是有风险的，物业服务企业也不会例外。风险造成的经济损失是极大的，对于物业服务企业而言，风险远远超过其它行业。了解在经营中可能遇到的风险，以求未雨绸缪，防患于未然很有必要。

1、一般企业的经营风险

1.1创业风险

这类风险主要在企业创业的初始时期容易发生。这种经营风险的发生，来的最早，让创业者防不胜防；二是它有相当的隐蔽性，创业者不易觉察或无暇顾及；三是它是企业其它经营风险的根源。很多企业创立之初，重视市场，重视产品研究，而不关注企业内部管理，忽视企业长远发展规划，对市场的潜在需求研究不透彻；对市场变化趋势没有预见性；对宏观行业形势的估计过于乐观；经营者缺乏全面管理的能力；没有建立必要的财务帐目；设备和技术选择不当；低估所需资金，忽视税务。

1.2现金风险

这种风险主要表现为损益表上利润的期末余额巨大，但实际上企业现金表中的期末数额却小到几乎为零甚至是负数。经营者以为，帐面上的利润就是现金，事实上这是一种误解。这是因为物业服务费欠费虽然也计入收益，但事实上我们并没有收到现金。另一方面，我们拖欠外判单位的应付帐款也没有及时支付出去。这种误解往往使企业的现金状况发生假象，经营者因而在企业扩张或新项目上马时忽视了对现金供需的平衡核算。现金是企业的血液，从日常经营活动看，只有提供足够的现金，企业才能正常运转。没有充足的现金，将给企业带来严重后果，影响企业的盈利能力和偿债能力。因而降低了企业在市场竞争中的信用等级，最终使企业资金周转不灵，甚至资不抵债，走向破产。现金风险主要表现在：业主只对企业的主要财务指标如资产负债率、净资产收益率等感兴趣，而忽视了指标掩盖下的问题；过分注重利润和市场的增长，而忽视手中掌握的现金；固定资产投资过多，使企业的变现能力降低，导致资金沉淀；企业规模盲目扩张，缺乏相应的短、中、长期计划。

怎样防范物业管理中的风险

物业管理企业在目前这种责、权、利不相符的情况下，如何树立风险意识，防范和化解潜在的风险，“防患于未然”把可能出现的，可预见风险想在前面，并把化解或降低风险措施想在前面，建立风险应对预案，积极采取有效措施防御风险，分散风险和转移风险，以维护企业自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是整个物业管理行业亟待解决的问题。物业管理企业在运营中面临着存在的各种风险，涉及到诸多方面。在防范(规避)物业管理风险时，应该注意以下问题：

(一)提高行业和企业的法律意识

随着中国法制化的建立和完善，“依法治国”是建设有中国特色的社会主义的根本方针。“有法必依，违法必究”已成为广大民众及各行各业的共识。

物业管理行业及各个物业管理企业要强化法律意识，以法律法规为武器，依法防范物业管理活动中的一切风险。①加强企业管理，学好法律法规，提高法律意识

物业管理行业发展至今日，已成为一个高风险行业。物业管理行业所面临的风险，高出人们的想像，并有不断加大的趋势。首先作为物业管理企业应加强企业管理，认真学习贯彻国务院颁布的《物业管理条例》上建设部出台的相关法规、地方相继出台的配套文件。要了解和熟悉物业管理及其他相关法律法规，特别要明白法律法规对物业企业有那些强制性的要求，物业管理企业在物业管理活动中各法律主体的责任。通过法制化建设，理顺与开发商、业主、业主委员会，以及相关职能部门等的法律关系，依法维护物业管理各方权利人的合法权益，依法规范物业管理企业行为。其次，物业管理企业服务的对象是广大业主，要使广大业主支持和理解物管企业的工作，就自然肩负大力宣传《条例》及相关物管法规的责任。物业管理企业在小区内，利用一切条件和机会，广泛的耐心向业主们宣传《条例》精神，使《条例》精神深入人心，家喻户晓，这样才能使双方共同按照《条例》规定行事，规避可能出现的风险。

②提高物业管理企业的风险意识

树立风险意识，是物管企业化解潜在经营风险的前提。物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫地，保安员巡查楼，管理员收费那么简单，那么风平浪静了。

物业管理的风险与规避

1 / 3物业管理的风险与规避引言随着城市化进程的加快，物业管理在城市发展中起到了重要作用。物业管理也面临着许多风险和挑战。我们将探讨物业管理的风险和规避措施。1. 法律风险物业管理涉及到众多法律法规，如果不合规操作，将面临法律风险。例如，未经业主同意私自改动物业设施可能引发被告上法庭的诉讼。为规避法律风险，物业管理公司应遵守相关法律法规，与业主建立良好的合作关系，并与专业的法律团队合作，确保管理工作符合法律要求。2. 人事风险物业管理需要大量人员参与，人事问题成为物业管理存在的重要风险。例如，人员招聘不当可能导致人员素质低下或不称职的员工加入物业管理团队。为规避人事风险，物业管理公司应建立完善的人事管理制度，确保招聘过程的公正性和权威性，定期进行员工培训和绩效评估，提高员工的素质和工作效率。3. 设备维护风险物业管理涉及大量设备设施的维护和管理，设备维护风险成为物业管理的常见问题。例如，如果设备维护不及时或不正确，可能物业管理的风险与规避

2 / 3导致设备故障，影响物业正常运营。为规避设备维护风险，物业管理公司应建立设备维护管理制度，定期维护设备，及时处理设备故障，并与专业维修团队建立合作关系，确保设备维护得到专业支持。4. 经济风险物业管理的经济风险主要体现在资金管理方面。物业管理公司需要合理管理资金，确保资金运作的安全和流动性。例如，资金不足可能导致无法及时支付供应商，影响物业服务的正常运营。为规避经济风险，物业管理公司应建立完善的财务管理制度，定期进行资金预测和计划，合理规划资金使用，并与银行建立良好的合作关系，确保资金的安全和流动性。5. 安全风险物业管理涉及到人员和财产的安全，安全风险成为物业管理的重要问题。例如，未能及时修复或更换老旧设备可能导致安全事故的发生。为规避安全风险，物业管理公司应定期检查和维修设备，建立安全管理制度，加强安全培训，提高安全意识，确保居民和财产的安全。物业管理面临着许多风险和挑战，但通过建立良好的风险管理措施可以有效规避这些风险。物业管理公司应合规操作，建立完善的人事管理制度、设备维护管理制度和财务管理制度，加强安全管物业管理的风险与规避

简论物业管理行业风险及规避方式

物业管理是一个高知识、高风险的行业。相对其他行业，我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业，从无到有，从少到多。目前多数物业管理企业，特别是新组建的物业管理企业，往往经营规模小、经济实力不强，缺乏抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布实施两年多来，业主的合法权益越来越受到保障，物业管理企业也纷纷利用《条例》化解或降低各种风险。《条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。长期树立行业风险意识，提高企业抗风险能力，规避经营风险，是物业管理企业增强生存能力和可持续发展的又一关键因素。

一、 物业管理风险的表现形式

当前物业管理面临的风险主要有以下表现形式：

１、 物业管理的灾害风险

假设一栋房子、一个停车场或是一个机电设备房被烧毁，仅靠物业公司来赔偿，有几家物业公司能赔得起？由于经济基础和财产保险意识两方面的原因，目前在我国几乎绝大多数物业资产都没有购买保险。按目前来看，购买保险对本来微利的物业企业来说，多数物业公司难以承受，况且多数业内人士认为物业公司是受业主委托提供物业管理服务的，相应的物业资产保险也应由业主买单。如此一来，物业管理的灾害性风险因经济等因素还将长期存在。

２、 物业管理的服务风险

大凡做过物业管理项目经理人的都有“如履薄冰”的感触，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差错，业主找上门来论理、索赔等等。有句业内行话：“物业管理是个筐，什么都往里面装。”凡事都找物业公司，解决不了就是服务不好，动辄就以不交物业管理费用相威胁，出了事故就向物业公司索赔，这是物业管理企业面临的严重问题。物业管理各个过程的方方面面，任何一个过程和环节管理失误，特别是安全方面出现问题，都将直接或间接导致各种经济损失。