建筑面积计算新规定(2022最新)
建筑面积计算新规定（2022最新）
新版《建筑面积计算规范》已经实施15个月了。新规范对当前很多“偷面积”的绝招有秒杀力，为了让从事房地产研发工作的朋友不违反规范，不触红线，特邀请最牛专家对《新建筑面积计算规范》进行逐条解读。
第一部分：新面积规范编制原则修订总体原则
1.适用范围：增加了“建设全过程”。本次修订将适用范围扩大到建设全过程，包括规划、设计、施工、竣工结算等。但房屋产权面积不适用于本规范。
2.阳台面积计算以主体结构为主的原则。
3.可以利用的建筑空间都计算建筑面积，取消了设计加以利用的说法。
4.一般计算原则：本规范中，一般的取定顺序是：有围护结构的，按围护结构计算面积；有底板的无围护结构（有围护设施），按底板计算面积（室外走廊、架空走廊）；底板也不利于计算的，则取顶盖（车棚、货棚等）。主体结构外的附属设施按结构底板计算面积。
5.本规范涉及的所有建筑部件，均应符合国家现行设计、施工、质量、安全等规范的要求。
第二部分：新面积规范修订的内容
1.增加了建筑物架空层，取消了深基础架空层面积计算。
2.取消了有永久性顶盖的面积计算，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定。
3.修订了落地橱窗、门斗、走廊等的面积计算规定。
4.增加了飘窗的建筑面积计算要求。
5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定。
6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求。
7.修订了阳台的面积计算规定。
8.修订了外保温层面积计算规定。
9.修订了设备层、管道层的面积计算规定。
10.增加了门廊的面积计算规定。
11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。
旧版规范删除的术语：回廊、围护性幕墙、装饰性幕墙、眺望间、永久性顶盖。新版规范删除了按使用功能命名的术语。
新版规范新增的术语：建筑面积、建筑空间、结构净高、结构层、门廊、楼梯、主体结构、露台、台阶。
建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全
新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。
一、阳台（计1/2面积）
阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积
值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。 另一个是多层高阳算面积 。无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡
案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积
案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批
苏州有个项目为高层26F—33F。该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。
多层的使用面积与建筑面积之比
得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。
得房率abc
1．什么是得房率？
得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积（包括公用部分面积）之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。
2．通常情况下，几种不同住宅类型得房率
高层（12层以上）：大致75-84％
小高层（7-11层）：大致79-86％
多层（4-6层）：大致80-90％
以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率甚至超过小高层，部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。
3．如何计算得房率
a，要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。关系如下：
b，得房率≠使用率
使用率=使用面积÷建筑面积×100%
得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100%
c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。
4．影响得房率的几大因素
影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
具体说来主要体现在几个方面：
①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。
第1篇
一、引言
随着城市化进程的加快，房地产市场的繁荣，住宅面积的争议也日益增多。其中，“偷面积”现象尤为引人关注。所谓“偷面积”，是指房地产开发企业在销售房屋过程中，通过改变房屋结构、增加房屋面积等手段，使房屋面积超出合同约定面积的行为。本文将从法律角度出发，探讨“偷面积”的法律规定，并结合实际案例进行分析。
二、偷面积的法律规定
1. 《中华人民共和国合同法》
《合同法》第一百零六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。”根据此规定，房地产开发企业如果“偷面积”，则构成违约，应承担违约责任。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城市房地产管理法》第二十八条规定：“房地产开发企业应当按照规划许可证的规定，合理规划、建设、销售房屋。”第三十六条规定：“房地产交易当事人应当遵守法律、法规的规定，如实申报房屋面积。”根据这两条规定，房地产开发企业不得“偷面积”，否则将承担法律责任。
3. 《中华人民共和国物权法》
《物权法》第三十七条规定：“不动产的所有权自登记时起转移。”第一百五十四条规定：“房屋面积与合同约定不符的，按照合同约定处理；合同未约定的，按照实际面积处理。”根据这两条规定，房屋面积与合同约定不符的，当事人可以依据合同或实际面积处理。
4. 《住宅专项维修资金管理办法》
《住宅专项维修资金管理办法》第十四条规定：“房屋面积与合同约定不符的，按照实际面积计算维修资金。”该办法明确了房屋面积与合同约定不符时，维修资金的计算方式。
三、偷面积案例分析
1. 案例一：某房地产开发企业销售的住宅楼，实际面积与合同约定面积相差10平方米。业主发现后，要求房地产开发企业退还超出部分的房款。经协商无果，业主将房地产开发企业诉至法院。法院审理后认为，房地产开发企业“偷面积”行为构成违约，判决房地产开发企业退还业主超出部分的房款。
2. 案例二：某房地产开发企业销售的住宅楼，实际面积与合同约定面积相差20平方米。业主发现后，要求房地产开发企业将房屋面积调整为实际面积。经协商无果，业主将房地产开发企业诉至法院。法院审理后认为，房地产开发企业“偷面积”行为违反了《城市房地产管理法》的相关规定，判决房地产开发企业将房屋面积调整为实际面积。
