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第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场交易纠纷日益增多，其中“一房多卖”现象尤为突出。
一房多卖是指同一套房产被多个买受人同时购买，严重侵犯了买受人的合法权益。
为规范房地产市场秩序，保护购房者权益，我国法律对一房多卖行为进行了明确规定。
本文将从一房多卖的定义、法律依据、法律责任等方面进行详细阐述。
二、一房多卖的定义一房多卖，是指同一套房产被多个买受人同时购买，导致其中部分买受人无法取得房产所有权的行为。
具体表现为：1. 房地产开发商或中介机构将同一套房产卖给多个买受人；2. 房地产开发商或中介机构在未取得房产所有权的情况下，将房产出租给多个承租人；3. 房地产开发商或中介机构在未取得房产所有权的情况下，将房产抵押给多个债权人。
三、一房多卖的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”2. 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第二条规定：“国家实行物权登记制度。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
”第三十七条规定：“当事人约定买卖不动产物权的，应当办理物权登记。
未办理物权登记的，不得对抗善意第三人。
”3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则，保护房地产权利人的合法权益。
”四、一房多卖的法律责任1. 开发商或中介机构的责任（1）承担缔约过失责任。
若开发商或中介机构在一房多卖过程中存在欺诈、隐瞒等行为，导致买受人无法取得房产所有权，应当承担缔约过失责任。
第1篇一、引言房地产作为我国经济的重要组成部分，近年来发展迅速，房价不断攀升。
然而，在房地产交易过程中，一房多卖的现象屡见不鲜，严重损害了消费者的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。
为了规范房地产市场交易行为，保障消费者权益，我国法律对一房多卖行为进行了明确的规定。
本文将从法律角度对一房多卖行为的规定进行分析，以期为相关人员提供参考。
二、一房多卖的定义一房多卖，是指房地产开发商或业主在同一时间将同一套房产分别出售给多个买受人，或者在同一时间段内以不同价格多次出售同一套房产的行为。
三、一房多卖的法律规定1.《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，应当遵循诚实信用原则。
一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。
一房多卖行为违反了诚实信用原则，属于欺诈行为。
当买受人因一房多卖行为遭受损失时，可以向开发商或业主主张赔偿。
2.《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
一房多卖行为中，先登记的买受人取得房产所有权，其他买受人无法取得房产所有权。
但若后登记的买受人能够证明其是善意第三人，则可能获得房产所有权。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计进行建设，不得擅自改变房屋用途；不得将同一套房屋分别出售给多个买受人。
一房多卖行为违反了该法规定，属于违法行为。
房地产开发企业若发生一房多卖行为，将面临行政处罚。
4.《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，消费者在购买商品或者接受服务时，有权要求经营者提供真实、全面的信息。
一房多卖行为中，开发商或业主未向买受人提供真实、全面的房产信息，违反了消费者权益保护法的规定。
5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人一房多卖，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
第1篇一、一房多卖的法律定义一房多卖，是指开发商或房屋所有权人在房屋未办理过户登记前，以虚假销售、隐瞒真实销售情况等手段，将同一房屋卖给了多个买家，使购房者陷入合同纠纷、无法办理过户登记等困境。
二、一房多卖的法律规定1.《中华人民共和国刑法》《中华人民共和国刑法》第二百二十四条规定：“以虚假的销售广告、虚假的销售宣传、虚假的销售承诺等手段，骗取他人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
”根据该条款，一房多卖行为可能构成诈骗罪。
具体分析如下：（1）虚假销售广告、虚假销售宣传、虚假销售承诺等手段：开发商或房屋所有权人故意隐瞒房屋已售事实，发布虚假销售信息，误导购房者。
（2）骗取他人财物：购房者因受骗而支付购房款，开发商或房屋所有权人非法占有购房者财物。
（3）数额较大：购房款金额达到一定数额。
2.《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益、集体利益或者他人合法权益的，合同无效。
”根据该条款，一房多卖行为可能使购房者签订的购房合同无效。
具体分析如下：（1）欺诈：开发商或房屋所有权人隐瞒房屋已售事实，使购房者误信房屋未售。
（2）胁迫：开发商或房屋所有权人利用购房者急于购房的心理，施加压力，使购房者签订购房合同。
3.《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”根据该条款，一房多卖行为可能导致购房者无法办理过户登记。
具体分析如下：（1）未办理过户登记：购房者与开发商或房屋所有权人签订购房合同后，未办理过户登记。
（2）同一房屋被多人购买：导致购房者无法办理过户登记。
4.《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条规定：“经营者提供的商品或者服务不符合保障人身、财产安全的要求，造成消费者或者其他受害人人身伤害、财产损失的，依法承担民事责任。
“一房数卖”的法律适用问题初探内容提要：“一房数卖”，从法律角度观之，既涉及合同法，又关系物权法。
而对物权变动模式的立法选择乃合同法和物权法上诸项制度安排的逻辑前提。
在我国债权形式主义的物权变动模式下，一方面应充分尊重合同自由，严格区分以物权变动为目的的合同和物权变动本身，限制无效合同的范围；另一方面应维护不动产登记作为不动产物权变动之公示方式的公信力，保障交易安全。
“一房数卖”的法律适用即应遵循上述原则。
关;;键;;词：合同效力;;;;物权变动;;;;一房数卖;;;;法律适用“一房数卖”，也称房屋多重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。
在房地产交易中，此种情况并不少见，尤其在房地产市场出现大幅度的价格波动时最为常见。
由于我国尚无统一完备的物权法律制度，加之实务界对我国《合同法》相关条款的理解不尽一致，因此在审判实践中此类案件的裁判理由和裁判结果存在一定的差异，特别是在数个房屋买卖合同的效力、房屋所有权的最终归属等问题上分歧比较严重。
解决这些问题，不能脱离我国法律现有的物权变动模式，以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的一系列体系效应。
本文拟从我国现行法对物权变动模式的选择出发，并在这一背景下解读我国现行法的有关规定，对“一房数卖”的法律适用问题谈谈笔者的浅见，求教于方家。
一、我国现行法上的物权变动模式根据物权变动原因的不同，可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。
其中基于法律行为的物权变动，又可分为基于单方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动。
后者是各个国家和地区的民事法律规制的重点，是物权交易法的核心。
通常意义上的物权变动模式，就是指一个国家或地区的民事立法，对于基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。
各国民事立法由于受到本国的法律传统和特定时期的历史背景的影响，形成了不同的物权变动模式。
归纳起来，大陆法系具有典型意义的物权变动模式有三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义。
第1篇一、案例背景2018年，李某因急需用钱，将自己位于市中心的一套房产出售给王某，双方签订了一份房屋买卖合同。
合同约定，房屋总价为200万元，王某支付定金20万元。
然而，在合同签订后的一个月内，李某又将该房屋出售给了赵某和钱某，分别签订了房屋买卖合同。
赵某和钱某分别支付了定金10万元。
王某得知此事后，要求李某返还定金，但遭到拒绝。
王某遂将李某诉至法院，要求法院判决李某返还定金并承担违约责任。
二、案件争议焦点1. 李某是否构成一房多卖？2. 王某的定金是否应予返还？3. 李某是否应承担违约责任？三、法院判决1. 关于一房多卖问题，法院认为，李某在签订房屋买卖合同后，又将该房屋出售给赵某和钱某，构成一房多卖。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“当事人一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”李某的行为构成欺诈，王某有权请求法院撤销与李某签订的房屋买卖合同。
2. 关于定金返还问题，法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当返还。
给付定金的当事人一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的当事人一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”王某已支付定金20万元，李某构成违约，应返还王某定金。
3. 关于违约责任问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”李某构成违约，应承担违约责任，包括返还王某定金和赔偿王某因李某违约而遭受的损失。
四、案例分析本案中，李某的行为构成一房多卖，违反了诚实信用原则和法律规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，王某有权请求法院撤销与李某签订的房屋买卖合同。
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房屋交易日益频繁，但随之而来的是一房多卖的现象日益增多。
一房多卖不仅侵犯了买方的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。
本文将从一房多卖的法律规定、案例分析以及防范措施等方面进行探讨。
一、一房多卖的法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”根据此规定，一房多卖行为属于违约行为，卖方应当承担违约责任。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第二十七条规定：“动产物权设立和转让前，第三人请求确认该动产物权的，应当证明自己对该动产享有合法权利。
”此条规定了一房多卖中，买方如何主张自己的物权。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则，实行实名制，禁止炒卖、炒租房地产。
”此条规定了一房多卖行为的违法性。
4. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该司法解释对一房多卖的法律责任作出了明确规定，主要包括：（1）卖方应当承担违约责任，退还购房款及利息，赔偿买方损失；（2）买方有权解除合同，要求卖方返还购房款及利息，赔偿损失；（3）如果买方在一房多卖中已取得房产证，卖方不得以其已将房屋出售给他人为由，要求买方返还房屋。
二、一房多卖案例分析1. 案例一：甲与乙签订购房合同，约定购买乙的房屋。
甲支付了定金，但乙将该房屋出售给丙。
甲起诉乙，要求乙承担违约责任。
分析：根据《合同法》第一百一十四条，乙的行为构成违约，应承担违约责任。
甲有权要求乙退还定金，并赔偿损失。
2. 案例二：甲与乙签订购房合同，约定购买乙的房屋。
甲支付了定金，但乙将该房屋出售给丙，并与丙办理了过户手续。
甲起诉乙，要求乙承担违约责任。
分析：根据《物权法》第二十七条，甲已取得房屋的合法权利，乙不得以其已将房屋出售给丙为由，要求甲返还房屋。
“一房数卖”的法律适用问题初探_房地产论文产交易场合，不动产登记的公信力是指不动产登记机关在其不动产登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法律效力，具体包括：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力；权利正确性推定的效力；善意保护的效力；风险警示的效力。
[10]在“一房数卖”的情况下，公信原则对于保护善意第三人基于对登记的信赖而取得的利益至关重要。
例如，甲将房屋转让给乙，但因房产登记机关漏登，在登记簿上所记载的房屋所有权人仍是甲。
后甲又将房屋转让给不知情的丙，并办理了过户登记手续。
丙随即向乙请求返还房屋。
根据房屋所有权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人（登记簿上记载的所有权人）进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。
因此，丙将取得房屋所有权。
而乙因此而遭受的损失则应由登记机关依照国家赔偿法的规定承担赔偿责任。
在存在错误登记的“一房数卖”中，后买受人欲得到公信力的保护以取得房屋所有权，须满足下列条件：[11]（1）须登记簿之错误不能从登记簿发现。
登记错误，即登记与权利的实际情况不一致，且此种不一致不能从登记簿上发现。
（2）后买受人须为善意。
所谓善意，指后买受人不知登记错误且对不知无重大过失。
如后买受人明知或依当时之情形应知登记有错误而竟未知，则非善意。
同时，后买受人不能以信赖房屋占有人或房产证持有人为房屋所有权人为理由而主张自己为善意。
非善意的后买受人不受登记公信力的保护。
（3）后买受人与出卖人（登记名义人）之间的买卖合同，除出卖人并非真正权利人外，[12]别无其他方面的瑕疵。
（4）须无异议登记。
如果错误登记虽未获更正，但已有人提出异议并记载于登记簿上，此异议即具有阻止登记公信力的效力，而且可以在此基础上对不实登记加以矫正，从而从根本上消除登记上的权利与事实上的权利之间的矛盾。
若登记簿上不存在此种异议，则不实登记的公信力仍然得以维持。
在不动产交易中，法律上还设有预告登记制度。
[3]参见梁慧星、陈华彬著：《物权法》，法律出版社1997年版，第91-93页。
[4]王轶著：《物权变动论》，第6页。
关于“一房数卖”在不同的物权变动模式下的法律效果，可参见王轶著：《论一物数卖》，载于《清华大学学报》（哲社版）2002年第4期。
[5]《人民法院报》2002年10月29日第5版。
[6]龙卫球著：《民法总论》，中国法制出版社2002年版，第127页。
[7]王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（4），中国政法大学出版社1998年版，第164页。
[8]中国物权法研究课题组（负责人梁慧星）著：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第108页。
[9]梁慧星、陈华彬著：《物权法》，第75页。
[10]参见中国物权法研究课题组（负责人梁慧星）著：《中国物权法草案建议稿》，第138-139页。
[11]参见李开国著：《民法学》，西南政法大学1995年印刷，第375页。
[12]“不动产登记推定力的意义在于，对第三人而言登记下的名义人被推定为真权利人，其对登记不动产的处分为有权处分，纵使登记名义人实质上并无该项权利，对第三人亦发生与有权处分一样的效果。
”（肖厚国著：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第400页。
）[13]李开国著：《对合同法征求意见稿若干问题的看法和修改建议》，载于《现代法学》1998年第6期。
[14]代表性的文章有：梁慧星著：《如何理解合同法第51条》，载于《人民法院报》2000年1月8日第3版；王利明著：《论无权处分》，载于《中国法学》2001年第3期；王轶著：《论无权处分行为的效力》，载于《中外法学》2001年第3期；孙鹏著：《论无权处分行为》，载于《现代法学》2000年第4期。
[15]“倡导性规范与任意性规范，都与合同自由原则的确认和贯彻有关，也同样关涉合同当事人之间‘私’的利益安排，但倡导性规范与任意性规范仍有所不同。
区别在于：任意性规范对于当事人利益的调整具有双向性，从而具有行为规范和裁判规范的双重功能。
第1篇一、案例背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，购房纠纷日益增多，其中一房多卖的现象尤为突出。
一房多卖是指同一房屋被多个买受人同时购买，导致合法权益受损的现象。
本文将以一起一房多卖的法律纠纷案例为切入点，对一房多卖的法律问题进行深入探讨。
二、案例简介2018年，张先生与李女士签订了一份房屋买卖合同，约定张先生购买李女士名下的一套房产。
合同签订后，张先生支付了首付款，并按照合同约定办理了贷款手续。
然而，在办理过户手续的过程中，张先生发现该房产已被李女士出售给了王先生，并办理了过户手续。
张先生遂将李女士告上法庭，要求李女士承担违约责任。
三、一房多卖的法律分析1. 一房多卖的法律性质一房多卖属于民事纠纷，其法律性质为违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”2. 一房多卖的法律责任（1）违约责任：一房多卖的行为违反了合同约定，构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”（2）侵权责任：一房多卖的行为侵犯了他人的合法权益，构成侵权。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条：“因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
”（3）刑事责任：在特定情况下，一房多卖的行为可能触犯刑法，构成诈骗罪、非法占有罪等刑事责任。
3. 一房多卖的法律救济（1）合同解除：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，另一方有权解除合同。
”（2）赔偿损失：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担损害赔偿责任。
”（3）追究刑事责任：对于构成刑事责任的，依法追究刑事责任。
四、案例分析在本案中，李女士一房多卖的行为违反了合同约定，构成违约。
第1篇一、引言一房多卖，即同一房产被多人同时购买，是房地产市场中的一个常见问题。
这种行为不仅侵犯了购房者的合法权益，也扰乱了房地产市场的秩序。
为了规范房地产市场，保障购房者的合法权益，我国法律对一房多卖行为作出了明确的规定。
本文将针对一房多卖适用法律条款进行详细阐述。
二、一房多卖的定义一房多卖，是指房地产开发商或房产中介机构在同一房产上，与多个购房者签订购房合同，导致该房产被多人同时购买的行为。
三、一房多卖的法律责任1. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”对于一房多卖行为，开发商或房产中介机构应当承担违约责任。
具体表现为：（1）向购房者支付违约金：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
如果双方未约定违约金，可以按照实际损失赔偿。
（2）赔偿购房者的损失：如果一房多卖给购房者造成损失，开发商或房产中介机构应当根据实际情况，赔偿购房者的损失。
2. 民事责任根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因过错侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
”对于一房多卖行为，开发商或房产中介机构应当承担民事责任。
具体表现为：（1）停止侵害：开发商或房产中介机构应当立即停止一房多卖行为，不再与购房者签订购房合同。
（2）赔偿损失：如果一房多卖给购房者造成损失，开发商或房产中介机构应当根据实际情况，赔偿购房者的损失。
3. 行政责任根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条规定：“房地产开发商、房产中介机构有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令改正，没收违法所得，并可以处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：……（四）一房多卖的。
”对于一房多卖行为，开发商或房产中介机构应当承担行政责任。
“一房数卖”的法律适用问题初探内容提要：“一房数卖”，从法律角度观之，既涉及合同法，又关系物权法。
而对物权变动模式的立法选择乃合同法和物权法上诸项制度安排的逻辑前提。
在我国债权形式主义的物权变动模式下，一方面应充分尊重合同自由，严格区分以物权变动为目的的合同和物权变动本身，限制无效合同的范围；另一方面应维护不动产登记作为不动产物权变动之公示方式的公信力，保障交易安全。
“一房数卖”的法律适用即应遵循上述原则。
关键词：合同效力物权变动一房数卖法律适用“一房数卖”，也称房屋多重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。
在房地产交易中，此种情况并不少见，尤其在房地产市场出现大幅度的价格波动时最为常见。
由于我国尚无统一完备的物权法律制度，加之实务界对我国《合同法》相关条款的理解不尽一致，因此在审判实践中此类案件的裁判理由和裁判结果存在一定的差异，特别是在数个房屋买卖合同的效力、房屋所有权的最终归属等问题上分歧比较严重。
解决这些问题，不能脱离我国法律现有的物权变动模式，以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的一系列体系效应。
本文拟从我国现行法对物权变动模式的选择出发，并在这一背景下解读我国现行法的有关规定，对“一房数卖”的法律适用问题谈谈笔者的浅见，求教于方家。
[1]一、我国现行法上的物权变动模式根据物权变动原因的不同，可以将物权变动分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。
其中基于法律行为的物权变动，又可分为基于单方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动。
后者是各个国家和地区的民事法律规制的重点，是物权交易法的核心。
通常意义上的物权变动模式，就是指一个国家或地区的民事立法，对于基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。
[2]各国民事立法由于受到本国的法律传统和特定时期的历史背景的影响，形成了不同的物权变动模式。
归纳起来，大陆法系具有典型意义的物权变动模式有三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义。
1、债权意思主义，又称意思主义，以法国民法为其代表。
《法国民法典》第711条规定，财产所有权因继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。
换言之，物权变动为债权行为的当然结果，不承认有物权行为。
以买卖契约为例，依照《法国民法典》第1583条的规定，第三人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。
所有权的移转以债权契约为根据，既不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件，学说称为债权意思主义。
2、物权形式主义，以《德国民法典》为其典范。
依此主义，买卖标的物所有权的移转，除须有买卖契约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移转作成一个独立于买卖契约之外的合意。
此合意是以物权的变动为内容，学说上又称为物权合意。
《德国民法典》第873条规定，为了移转土地所有权，或为了在土地上设定某项物权或移转此项权利，或为了在此项物权上更设定某项物权，除法律有特别规定外，必须由权利人及相对人，对于权利变更成立合意，并将此种权利变更之事实，登记于土地登记簿内。
《德国民法典》第929条规定，动产所有权的出让，必须由所有人将物交付于取得人，而且双方就所有权的移转，必须成立合意。
如取得人已经占有该物时，仅须就所有权的移转成立合意。
此种把当事人之间有关物权的合意与交付或登记作为引起物权变动的法律事实，即物权变动的物权形式主义。
3、债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，此种主义因以奥地利民法为其典型，故又称奥国主义。
依此主义，物权因法律行为发生变动时，除当事人之间须有债权合意（债权行为）外，仅须另外践行登记或交付的法定方式，即生物权变动的效力。
按照1811年6月1日公布的《奥地利民法典》，这一主义的基本要点如下：其一，发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示，二者合一，并无区别。
此与意思主义同，而与物权形式主义异；其二，欲使物权变动实际发生，仅有当事人之间的债权意思表示（债权契约）尚有未足，尚须履行登记或交付的法定方式。
因此，公示原则所须之登记或交付，系物权变动的成立或生效要件；其三，物权的变动，仅须在债权的意思表示之外加上登记或交付即为满足，不需另有物权的合意，故无独立的物权行为存在；其四，既然无独立的物权行为存在，则物权变动之效力自然受其原因关系-债权行为之影响，因而所谓物权行为无因性也不存在。
[3]以上三种物权变动模式孰优孰劣，是一个在理论上众说纷纭的话题。
但这已超出了本文的讨论范围。
尽管论者对于我国未来的物权立法对物权变动模式的选择这一问题上仁智互见，但普遍认为我国现行立法系采债权形式主义的物权变动模式。
我国《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”这里所说的“合同”，是指买卖合同、互易合同、赠与合同等债权合同。
“其他合法方式”是指继承、遗赠、征用、没收、法院判决以及强制执行等。
该规定表明，一方面，以发生物权变动为目的的原因行为的成立和生效，并不直接导致物权变动结果的发生；另一方面，财产所有权的移转并不要求有独立的物权行为的存在，在一般情况下，债权合同加上交付行为即可发生所有权的移转。
可见，作为民事基本法的《民法通则》采认了债权形式主义的物权变动模式。
我国《合同法》第133条同样规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
”这两条规定中所说的作为例外情形的“法律另有规定”，主要是指民事特别法上关于不动产物权变动的规定。
我国《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”第60条第3款规定：“房地产转让……时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”由此可见，我国立法对不动产的物权变动同样采认债权形式主义，以债权合同加上过户登记的方式来移转不动产的所有权。
笔者之所以用相当的篇幅来阐释物权变动模式问题，是因为对这一问题的不同回答将导致对民法体系内的合同效力、无权处分、风险负担以及交易安全等相关问题作出不同的制度安排。
因为“物权变动模式的立法选择在运用民法的言说方式对特定社会经济交往关系作出描述和反映后，就会在逻辑上限定民法上一系列制度的具体设计或表述”。
[4]本文对“一房数卖”的法律适用问题的探讨，即以我国现行法上债权形式主义的物权变动模式为逻辑起点，通过体系解释和利益衡量的方法，力求对这一问题作出符合法理的回答。
二、数个房屋买卖合同的效力在我国债权形式主义的物权变动模式下，不承认有独立于债权意思的物权合意，不承认有独立于债权行为的物权行为，更无所谓“物权行为的无因性”问题。
物权变动的结果系因债权合同与登记或交付这一事实行为相结合而发生，债权合同的成立和生效是物权变动的前提和基础。
考察“一房数卖”的法律效果，自然应从考察数个房屋买卖合同的效力入手。
“一房数卖”的基本法律特征就是出卖人以同一房屋为标的物，与多个买受人订立了房屋买卖合同。
如出卖人甲将其开发的一套商品房先后出售给乙、丙二人，均订立了买卖合同，同时均未办理过户登记手续。
此时，两份房屋买卖合同的效力如何？在审判实践中，有一种观点认为，虽然甲与丙订立了房屋买卖合同，但因双方交易的房屋已被甲先期出售给乙，因此甲、丙之间的交易损害了乙的利益，甲与丙订立的房屋买卖合同也因此而无效。
[5]笔者对此持不同意见。
首先，合同当事人根据合同而享有的权利是一种债权。
从权利的功能和作用形式的角度看，债权属请求权，其首要权能是要求他人为某种给付。
所谓“给付”，指特定的行为，在合同债权场合，即双方当事人在合同中约定的某种确定的作为或不作为。
特定的行为可能涉及到标的物，但权利人对标的物并没有直接支配或排除第三人干预的权能。
附带地，与作为支配权的物权不同，作为请求权的债权不具有排他性，同一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权，如一物二卖，先后两个买受人都能够成立受让债权（请求给付），[6]先买受人不得仅以自己的合同债权成立在先为由而主张后买受人的合同债权无效。
其次，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的行为并不损害买受人的利益。
如前所述，合同债权属相对权，不具有公开性和排他性，其指向的客体是债务人的特定行为，而非合同的标的物。
因此，买受人无法也不必知道是否存在“一房数卖”的情形。
在“一房数卖”的情况下，任何一个买受人在办理过户登记手续前都不能取得优先于其他买受人的权利，至于其买卖合同成立时间的先后则在所不问。
此即债权平等原则。
根据这一原则，各买受人均有权要求出卖人履行房屋买卖合同，移转房屋所有权。
“基于先后买卖契约而生之此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力。
因此，前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
出卖人破产时，前买受人及后买受人均以同等地位参与分配。
”[7]诚然，由于房屋属特定物而非种类物，最终只有一个买受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。
但没有取得房屋所有权的买受人可以根据买卖合同要求出卖人承担违约责任以填补自己的损失。
再次，“一房数卖”不属于我国《合同法》所规定的合同无效的情形。
《合同法》从合同自由和鼓励交易的原则出发，对无效合同的范围作出了适当的限制。
该法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”可见，无效合同的本质特征是受其影响的利害关系具有涉他性，超出了合同当事人的范围。
而“一房数卖”中的数个房屋买卖合同只涉及到当事人之间利益、风险的分配和责任的承担。
因此，“一房数卖”本身并不能构成合同无效的原因。
有疑问的是，如果后买受人明知或应知就同一房屋有买卖合同成立在先，是否是《合同法》第52条第3项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形？前已论及，由于债权的相对性和平等性，后买受人与出卖人订立以同一房屋为标的物的买卖合同，这一行为本身并不对先买受人的债权造成损害，这已不符合《合同法》第52条第3项规定中的客观要件即“损害第三人利益”，也就不能根据该项规定认定合同无效。
最后，从利益衡量角度观之，认定合同有效更有利于保护买受人利益，更符合公平正义的观念，也更有利于维护市场信用。
如果对“一房数卖”中订立在后的合同一律认定无效，则至少将产生如下不利后果：（1）使后买受人订立合同的目的彻底落空。
在合同有效的情况下，后买受人因享有与前买受人平等的请求权，尚有可能取得房屋所有权。
若合同无效，则使这种可能性完全丧失。
