江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告

乐税智库文档政策解读策划 乐税网江苏省地方税务局关于《关于明确若干税款征收标准的公告》解读【标 签】税款征收标准【业务主题】土地增值税【来 源】最近，江苏省地方税务局发布了《关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规[2013]2号）（以下简称《公告》），对税款征收中涉及的成本利润率、应税所得率和预征率等进行了统一明确。

《公告》生效后，全省税款征收标准统一按公告规定的具体标准执行。

为帮助税务机关和纳税人更好地理解和掌握这一文件，现对公告的发文背景和主要内容解读如下： 一、发文背景 近几年来，随着依法行政的深入推进，各级地税机关的执法规范性明显提高。

但是，在税款核定征收方面，各地仍然存在标准不统一的问题，导致全省的税负不一致，影响了税收执法的严肃性。

为了正确实施税法，促进全省税负公平，提高纳税遵从度，省地税局对税款征收中涉及的征收标准进行全面清理。

在多次听取基层意见的基础上，在国家有关规定的范围内，对相关征收标准进行统一明确，实现成本利率润、应税所得率、预征率等征收标准在全省规范统一，为此，省地税局制定了《关于明确若干税款征收标准的公告》。

二、公告主要内容 （一）第一条 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

我省原规定，该成本利润率暂由各省辖市地方税务局在５％－２０％的幅度内确定，并报经省地方税务局批准后执行。

同时，《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%。

考虑到同一行业不同税种的成本利润率应尽量统一，因此，《公告》第一条作出如下规定：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十条中核定营业额的成本利润率确定为：销售不动产的成本利润率为15%，其他应税行为的成本利润率为5%。

（二）第二条 《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。

涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。

2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。

但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

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财税法规
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江苏省地方税务局关于转发《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》的通知
【标 签】土地增值税清算
【颁布单位】江苏省地方税务局
【文 号】苏地税函﹝2008﹞180号
【发文日期】2008-05-06
【实施时间】2008-05-06
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：
现将《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税
函［2008］318号）转发给你们，请各地按文件要求自行组织督查，并对有关问题进行整改。

省局将在2008年10月左右，组织人员对一到两个省辖市进行抽查。

江苏省地方税务局
二○○八年五月六日。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》的通知【标 签】土地增值税纳税申报【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝1995﹞132号【发文日期】1995-07-11【实施时间】1995-07-11【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条的规定，结合我省实际，经研究，对我省土地增值税的预征率作如下通知： 一、从事房地产开发的纳税人，对其转让的房地产，可实行按取得收入的1%到3%预征土地增值税。

但对普通标准住宅是否实行预征，由各地自定。

二、对实行土地增值税预征的房地产开发项目，在办理竣工结算后，必须进行土地增值税的清算，多退少补。

三、省将根据房地产业的发展情况，对土地增值税的预征率作适时调整。

四、各地可结合当地实际，在省规定的幅度内，制定具体的预征率和预征办法。

各省辖市及常熟、泰州市国家税务局、地方税务局,省地方税务局直属分局、税务稽查局,苏州工业园区国家税务局、张家港保税区国家税务局: 现将国税发［1995］90号《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》转发给你们。

根据土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，结合我省实际，对办理缴纳土地增值税作如下规定，请一并贯彻执行。

一、纳税项目登记 从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项 目开工许可后30日内,向主管税务机关填报《土地增值税项目登记表》。

房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记，成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。

二、纳税申报 纳税人向房地产所在地主管税务机关报送房地产开发项目登记表后,按下列规定办理纳税申报手续。

(一)纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并同时提供与该项目有关的资料。

我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。

该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。

《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。

其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。

售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。

此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。

此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【标 签】清算管理,房地产开发项目,清算审核【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝2009﹞72号【发文日期】2009-09-03【实施时间】2009-09-03【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中》及其实施细则、《》及华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国税收征收管理法其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》等有关规定，结合我省房地产开发经营业务的特点，制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

土地增值税清算管理规程 第一章 总则 第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章 前期管理 第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告（2012-8-20 苏地税规[2012]1号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...
江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中
行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知
发布时间：2011年04月18日信息来源：江苏省地方税务局
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苏地税函〔2011〕81号
各省辖市财政局、地税局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局：
为规范土地增值税清算，现明确房地产开发过程中可能涉及的省级以上（含省级）行政事业性收费、政府性基金在土地增值税清算时的归集方向，请各地遵照执行。

行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用，其他收费的归集方向详见附件。

附件：行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表
二○一一年四月八日
附件：
行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览
表。

苏地税规[2015]8号文件真是土地增值税红包吗-财税法规解读获奖文档2015年12月31日，江苏省地方税务局发布了苏地税规[2015]8号文件《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》。

一直以来，青岛、大连、江苏等地的税收管理一直走在全国的前列，起到了先行先试的带头作用，但是2012年江苏地税发布的《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)文件后，因为政策上对土地增值税征管收紧，一时引起了业界的争议。

本次苏地税规[2015]8号的出台，能否纠偏呢?且听牛老师点评分析：江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告苏地税规[2015]8号 2015.12.31根据《中国人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下：一、关于土地增值税清算单位问题土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。

对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。

点评在清算单位的划分上，该文件仍然延续了苏地税规[2012]1号文件精神，认可企业的自行分期。

根据执业实践，一般情况下，企业地块越大，清算时整体土地增税税额越低，对企业越有利，因此不建议企业进行分期。

对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

点评对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。

这里对整体开发项目的清算单位进行了明确，减少了财务人员的猜测，也相应降低了主管地税机关的操作空间。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

点评(一)2015年9月30日，国家税务总局在总结部分地区有效做法和先进经验的基础上，发布了税总发[2015]114号文件《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》，其中土地增值税申报表中把开发产品分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三类。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知【标 签】清算管理,清算申报质量,中介机构【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝2011﹞53号【发文日期】2011-07-01【实施时间】2011-07-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税 一、加强土地增值税清算管理 (一)土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。

土地增值税清算以纳税人为主体，中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国土地纳税人应当依照《》及其实施细则、《增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)等相关规定办理土地增值税清算申报。

(二)纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。

(三)主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。

(四)税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。

为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。

通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。

(五)对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报中华人民共和国税收征收管理法内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。

二、加强土地增值税核定征收管理 (一)对符合《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。

(二)实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管理部门公布的单位平均造价等指标测算其增值率，确定核定征收率，报省辖市地方税务局备案。

江苏省财政厅、江苏省地方税务局关于委托中介机构开展土地增值税清算鉴证业务劳务费问题的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】苏地税函[2008]297号
【发布部门】江苏省财政厅江苏省地方税务局
【发布日期】2008.09.03
【实施日期】2008.09.03
【时效性】现行有效
【效力级别】XP10
江苏省财政厅、江苏省地方税务局关于委托中介机构开展土地增值税清算鉴证业务劳务
费问题的通知
（苏地税函[2008]297号）
各省辖市及常熟市地方税务局、财政局，苏州工业园区地方税务局，省地方税务局直属分局：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2
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土地增值税预征的计税依据
土地增值税预征的计税依据为纳税
人转让房地产取得的收入（包括预 收房款、预收定金）。
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土地增值税的预征率
类型 所在区域
普通住宅
普通住宅以 外的住宅
非住宅类房 产
省辖市市区
县（含县级 市）
2%
3%
4%
2%
2%
3%
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土地增值税预征的缴纳期限
房地产开发企业销售商品房实行预征的， 以1个月为1个纳税期，纳税人自期满 之日起15日内申报纳税。 纳税人应于取得转让房地产收入（含预 收房款）的次月15日内持与购买方签 订的房屋买卖合同复印件或预收款明细 表向主管地税机关申报预缴土地增值税。
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第二部分 收入确定的政策规定
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转让房地产收入的定义

纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实 物收入和其它收入。 （《条例》、《实施细则》）



货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银 行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企 业债券等有价证券。 实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢 材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。 其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价 值的权利。
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1、违约金、滞纳金是否确认收入
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳 金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息 以及其他各种性质的经济收益，应当确认 为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转 让，转让方收取的该项违约金不作为与转 让房地产的有关的经济利益，不确认为房 地产转让收入。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知【标 签】土地增值税清算管理,自行申请,委托中介机构代理【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝2004﹞241号【发文日期】2004-12-31【实施时间】2005-01-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局、常熟市地方税务局、省地方税务局直属分局、税务稽查局： 现将《江苏省土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。

江苏省土地增值税清算管理办法 第一条 为了规范土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用对象为从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。

第三条 土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。

第四条 符合下列条件之一的，可以进行清算： 1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、主管税务机关认为有必要进行清算的。

第五条 符合清算条件的纳税人，应按照主管税务机关的要求或主动提出书面申请，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料： 1、土地使用权受让合同及支付出让金凭证； 2、项目设计任务书； 3、申请立项的有关文件及项目批准文件； 4、开发项目的预算、概算书； 5、土地使用权证书复印件； 6、预征土地增值税完税凭证复印件； 7、财务会计报表； 8、主管税务机关要求报送的其他资料； 第六条 纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第七条 主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。

对报送资料缺省的，应要求纳税人按规定补证； 主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实施。

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江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》的通知
【标 签】进一步加强管理工作,土地增值税征收管理
【颁布单位】江苏省地方税务局
【文 号】苏地税发﹝1997﹞42号
【发文日期】1997-02-24
【实施时间】1997-02-24
【 有效性 】全文有效
【税 种】土地增值税
各省直辖市地方税务局、常熟市地方税务局、省地方税务局直属分局：
现将（国税发［1996］227号）《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并提出如下补充意见，请一并贯彻执行。

一、各地应结合当地实际，组织人员对1994年1月日以前鉴定的房地产开发合同、转让合同认真进行一次清理，并逐个鉴定、登记。

同时，继续做好房地产开发企业的税务登记及纳税申报工作。

二、为加强土地增值税的征管，各地可按土地增值税实际征收数的5%提取征收费用，专用于支付手续费的征管费用。

三、按照《通知》要求，请各地于今年三季度前安排对土地增值税开征以来的纳税情况和政策执行进行一次检查。

对见车中发现的问题及时和省局联系。

对本通知贯彻执行情况，请及时开成书面材料上报省局。