外出考察报告（招商）
时间：2月25日—26日
地点：广州
考察商业：天河城≈太古汇≈万菱汇≈正佳广场≈广百百货
考察目的：正佳广场快速提升的原因
2006年、2010年曾二次到过正佳，其经营情况每次都有较大的提升，但当时与天河城相比还是有不小的差距，为何正佳2011年商业排名由25位飞至2012年排名第2位呢通过本次对天河城、太古汇、万菱汇、广百百货及周边的实地考察我认为业绩讯猛提升的原因如下：
一、特色餐饮是正佳的最亮名片
2006年我们到广州考察时，我其他顾客一样会在天河城购物，而当时正佳将“吃在广州”的文化引入到正佳广场，我们也在“大椰丰饭”体验了一次打雷下雨的海南椰林饭，给我们留下了深刻印象。当时的正佳餐饮不为谋利，而是提升核心竞争力的一种手段。如今的正佳餐饮业已形成强大的聚客力，海南菜、台湾菜、亚洲风味美食、日本料理、中西快餐、休闲餐饮已经成为它最亮的名片之一。很多顾客都是因为受到餐饮的吸引而来的，时间是最宝贵的资源，顾客将时间留在正佳，自然也就将“钱”留在了正佳广场。
二、内部品牌形象全面提升：
“君子务本、本立而道生”，正佳提升主因是2010年彻底完成了零售品牌的招商调整工作，可以说是一次“大换血”，与之前相比，现在的正佳在品牌的结构、更新上有了新的变化，体现在时尚品牌的大量引进，店内人气旺，购物的氛围好，35岁以下年轻人占客群的60%-70%，家庭时尚休验的氛围更加浓厚，使得整个正佳广场有较强的时尚感，它不仅有时尚、前卫的服装品牌，如
NOVO、H&M、ESPRIT等，主力百货店广州友宜商店及百佳超市也在不断的升级。
三、停车位：
正佳广场共设置了1500个停车位，并且设置了便利、醒目的停车出入流线，它是天河中心最大的停车场。便捷的停车场设计，对其可持续运营产生了深远的影响。
四、成为真正的商圈核心
由书城、广百、天河城共同打造的天河城体育场商圈，由于太古汇、万菱汇、正佳广场、时尚地下街、天河数码城、颐高数码城的持续打造，天河商圈不断扩大，现在的正佳广场已成为真正的商业核心。
五、体验式购物
过去消费者的购物是“购物式消费”，现在演变为“体验式消费”。正佳广场正是以餐饮、娱乐为鲜明特色的体验式购物。
六、多功能、多业态能更好的满足顾客
正佳广场以30万平米的商业体量，引领“体验经济的生活方式与消费理念，成为名副其实的“时尚之都、美食之都、娱乐之都、旅游之都、文化之都”。
七、总结：正佳广场值得借鉴之处太多，归纳如下：
1、定位清晰：家庭时尚体验中心，所有一切都是围绕着这个定位进行资源配置，经过八年的打造此定位已经深深的印在消费者的脑子里了。而些定位正好与顾客的需求相一致。
2、动线合理：X形的动线设计，并在中间形成了巨大的中空，使东西、南北各近250米的距离，变的紧凑了、舒适了、通达了。
3、纵横人流贯通：将百佳超市设在负1楼、餐饮、娱乐设在顶楼这样上下人流
就可以纵向流动。主力店友谊商场将顾客带到经营主轴的端点，加强了横向人流。
4、品类占比、主力店、次主力店分配合理、品牌组合合理
零售：娱乐：餐饮=：65：25：10相对于黄金占比有所不同，但正是这种占
比有力的提升了米效，并取得了良好的经济及社会效益。所以黄金占比要因当地的商业项目不同而进行适当的调整。在主力店、次主力店及品牌的组合上很好的保证利润空间（即有高挡男女装品牌，也有销售业绩好的品牌品类，如屈臣氏、名品折扣店等）
5、配套服务齐全，体现一站式购物；（洗衣店、银行、冲印店、眼镜店、售票、美容美体等）
6、营销活动新颖，参与性强，每次营销活动都是“大手笔”。有引领和震撼的效果。如恐龙化石展、元宵灯展等
缺点：主题百货店“超市”档次较低；儿童品牌偏少。
时间：2月27日
地点：深圳
考察商业：万象城≈COCOPARK≈KK MALL≈东门≈茂业奥特莱斯
考察目的：万象城持续递增的原因
万象城五年来一直保持全国前五名，2010年销售45亿，2011年销售52亿，每年都保持15%以上的增长，原因在哪里
一、清晰的定位：做最高档的SHOPPING MALL
二、品牌领先
随着经济的发展在原品牌：CERRUTI 1881、DUNHILL、HUGO BOSS、
KENZO、ERMENEGILDO ZEGNA的基础上引进了LV、PRADA、BURBERRY、CHANEL始终保持高端品牌的领先优势。
三、扩容经营面积、定位不变
在I期的基础上，进行II开发，面积增加了同时引进了DIOR、TOD”S、万宝龙等奢侈品品牌。
四、高档的装修、唯美的环境、便捷的交通等也是重要的影响因素。
五、总结：深圳之行值得借鉴之处，归纳如下：
1、商业项目永保青春和活力的法宝
从万象城的持续调整的现象及销售业绩不断增长的数据，我们得出一个规律：“商业项目永保青春和活力的法宝就是持续不断的超越竞争对手，始终领先竞争一小步，保持持续的竞争优势”，亦即我们公司提出的做一个“持续价值的提供者。
2、商业不在大小
中信广场面积大，随着西武百货的撤出现在已濒临倒闭。其实商业的成功经营不在大小，而在强弱。
3、竞争拉动了需求
东门的商业街，同质店铺的竞争是非常激烈的，但正是在激烈的竞争中，它们不断的进行提升，才产生了经久不衰的老街，所以有竞争才有发展。
4、锚定效应
万象城真冰场的设立，因为它具有“唯一性”所以形成了强大的聚客力量。真冰场是万象城的一道风景，虽然不一定有“财气”，但它却吸引了大量的“人气”，并产生了良好的口碑。
5、特色经营
茂业东门店由原来传统的百货店，调整为扣折模式，明显的人气旺了，老店产生了新的生机与活力，现已打造成特色鲜明的商场版“奥特莱斯”，为我们的经营提供了一个参考。
6、特色商业街的打造
东门是一条老的商业街，由于商业街上有百货店、服装店铺、家居百货店铺、小吃店等多功能、多业态的。满足了大量中、低层消费者的需求，所以多年来一直生意兴隆。我们青州泰华城也必须要充分考虑大量中、低层消费者的需求，提供适合他们需求的商品。
时间：2月28日、3月1日
地点：重庆
考察：在建商业地产：龙湖U城≈金科廊桥天都MALL≈旭阳台北城新开商业项目：龙湖时代天街
考察目的：现象背后的规律
一、龙湖U城、金科廊桥、旭阳台北城的考察
龙湖U城、金科廊桥天都MALL、旭阳台北城三个项目成三角型分布，同处在二环路，位置基本相同，但价格相差很大，金科商铺7000--20000元/平米，去化率不足50%;龙湖U城20000--40000元/平米，去化率90%以上，
