2005年注册资产评估师考试《建筑工程评估基础》试卷答案
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2005年注册资产评估师考试《建筑工程评估基础》答案
一、单项选择题（共30题。
每题l分。
每题的备选顶中。
只有l个最符合题意）
1.D
2.C
3.B
4.D
5.A
6.D
7.C
8.B
9.D l0.D
11.C l2.D l3.C l4.C l5.B
16.B17.A l8.D l9.B20.C
21.A22.B23.A24.D25.A
26.D27.C28.B29.B30.D
二、多项选择题（共l0题。
每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。
至少肖1个错项。
错选。
本题不得分；少选。
所蕊的每个选项得0.5分）
31.BCD32.BDE33.ABDE34.BE35.BD
36.CE37.ABE38.BCD39.CE40.BE
三、综合题[共4题，共50分。
其中（一）题l0分，（二）越l0分，（三》题12分。
（四）题18分。
有计算的，要求列出算式、计算步骤。
需按公式计算的，应列出公式。
计算结果保留两位小数]
（一）
（1）规定：
①协议出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
（1分）
②协议出让的最低价不得低于新增建设用地的士地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；（1分）
有基准地价的地区，不得低于出让地块所在级别基准地价的70%. （1分）
（2）转让条件：
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并（1分）
取得土地使用权证书；（1分）
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
（1分）
（3）①必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意；（2分）
②签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。
（1分）
（二）
（1）应重点检查：
①墙基；
②柱基；
③柱脚；
④经常处于潮湿、腐蚀条件的外露砌体。
（1分）
（以上4项中答对2项即可得l分）
（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有：
①推出法；（1分）
②点荷法；（1分）
③回弹法。
（1分）
（3）砌体强度的检测内容：
①抗压强度测定。
（0.5分）
常用方法有：原位轴压法和扁顶法。
（1分）
②抗剪强度测定。
（0.5分）
常用方法有：原位单剪法和原位单砖双剪法（1分）
（4）墙体出现倒“八”字裂缝，说明地基相对于中间，两端沉降较大。
（1分）
（三）
（1）重置价值=1000×1200=120（万元）（0.5分）
（2）40年。
（0.5分）
因为建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限结束。
（1分）（3）平均年损耗额=120×（1－5%）／40=2.85（万元／年）（1分）
损耗总额=2.85×4=11.4（万元）（1分）
（4）结构部分损耗额（120—20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（万元）（1分）
装修部分损耗额=20×（1—5%）／8×4=9.5（万元）（1分）
设备部分损耗额=30×（1—5%）／15×4=7.6（万元）（1分）
损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75（万元）（1分）
（5）①损耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68% （1分）
成新率=1—15.68%=84.32% （1分）
②工业厂房评估价值=120×84.32%=101.18（万元）（2分）
（四）
（1）项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用
=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）
=13603（万元）（1分）
贷款总额=13600—9600=4000（万元）（1分）
（2）建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和：每年借款额=4000／2=2000（万元）（1分）
第1年应计利息=2000×10%=200（万元）（0.5分）
第2年应计利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（万元）（0.5分）
第3年：
年初借款累计=2000+2200+420=4620（万元）
应计利息，=4620×10%=462（万元）（0.5分）
应还利息=462（万元）
应还建设期贷款本利和=4620／2=2310（万元）（0.5分）
第4年：
年初借款累计=2310（万元）
应计利息=2310×10%=231（万元）（0.5分）
应还利息=23l（万元）
应还建设期贷款本利和=2310（万元）（0.5分）
（3）第1年初自有资金流出，以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量：①第l年初自有资金流出：
自有资金流出
=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000
=7400（万元）（1分）
②现金流人
第1、2年年末现金流入为零。
第3年：40 000×5000×60%=12 000（万元）（0.5分）
第4年：40 000×5000×40%=8000（万元）（0.5分）
③现金流出
第1年年末（第2年初）：
自有资金流出=（1500×40 000×65%+500×40 000×15%）/10 000-2000=2200
（万元）[或9600—7400=2200（万元）] （1分）
第2年末：自有资金流出为零。
第3年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为462万元
经营成本=销售收入×2%=12 000×2%=240 （万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660（万元）（0.5分）
现金流出=2310+462+240+660=3672 （万元）（0.5分）
第4年末：
借款还本=2310（万元）
借款付息为231万元
经营成本：：8000×2%=160（万元）（0.5分）
销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440（万元）（0.5分）现金流出=2310+231+160+440=3141（万元）（0.5分）
④建设期和销售期各年年末净现金流量：
第1年年初：－7400（万元）
第1年年末：0－2200=－2200（万元）（0.5分）
第2年年末：0 （0.5分）
第3年年末：l2 000－3672=8328（万元）（O.5分）
第4年年末：8000－3141=4859（万元）（0.5分）
（4）净现值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830 =175.50（万元）（0.5分）
因为该项目财务净现值l75.50>0，故该项目可行。
（0.5分）
（5）①尾房的功能性贬值率=（1-9.2/10）×100%=8% （1分）
功能性贬值额=5200×8%=416（元）（1分）
②尾房的销售均价=5200-416=4784（元／m ）（1分）。
