融资不顺,,房产抵押是捷径 山东房产抵押融资平台word版

房地产投资分析word版本总结第1章房地产投资分析中的差不多问题1．1房地产投资概述1．1．1房地产投资的含义房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直截了当或间接地对房地产的开发、经营、治理、服务和消费所进行的投资活动。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。

因此，那个地点的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。

（投资是指以一定资源投入某项打算，以猎取所期望的酬劳。

那个地点的资源既能够是资金，也能够是土地、人力、技术、治理体会或其他资源。

因此“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。

在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。

）1．1．2房地产投资的类型1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直截了当投资和间接投资两类。

1）直截了当投资房地产直截了当投资是指投资者直截了当参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的治理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

（1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

开发投资的目的要紧是赚取开发利润，风险较大,但回报也比较丰厚。

房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

（2）房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不情愿持有该物业时能够猎取转售收益的一种投资活动。

置业投资的对象能够是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也能够是房地产市场上的二手货。

置业投资一样从长期投资的角度动身，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。

摘要资金在企业生存与发展中扮演着重要角色，房地产行业更加是以资金作为发展的第一要素。

本文首先对房地产融资的相关概念进行阐述然后分析了我国房地产融资的特点和现状，其次把万科集团多元化融资案例作为研究对象。

从万科集团公司概况及融资背景，选择多元化融资组合方式，多元化融资渠道的动因以及多元化融资成效的进行分析。

全面分析了万科的融资策略，可供其他房地产企业借鉴，取长补短，开拓多元化的融资渠道，具有较强的推广性和实用性。

关键词：房地产企业，融资模式，融资环境AbstractCapital plays an important role in the survival and development of enterprises. The real estate industry takes capital as the first element of development.This paper first expounds the relevant concepts of real estate financing, then analyzes the characteristics and current situationof real estate financing in China, and then lists the diversified financing case of Vanke Group as the research object.From Vanke Group's general situation and financing background, this paper analyzes the diversified financing combination mode, the motivation of diversified financing channels and the effect of diversified financing.This paper comprehensively analyzes the financing strategy of Vanke, which can be used for reference by other real estate enterprises, learn from each other's strengths and make up for each other's weaknesses, and develop diversified financing channels, with strong popularization and practicability.Key word:Real estate enterprises、Financing mode、Financing environment、Vanke目录摘要 (I)Abstract (I)一、绪论 (1)（一）选题背景及意义 (1)1、选题背景 (1)2、选题意义 (1)（二）研究内容和方法 (2)1、研究内容 (2)2、研究方法 (2)二、理论基础 (2)（一）相关概念 (2)1、房地产企业融资模式 (2)2、房地产融资特点 (3)（二）理论基础 (4)1、MM理论 (4)2、权衡理论 (4)3、优序融资理论 (4)三、万科地产融资策略背景分析 (5)（一）公司概况 (5)（二）融资背景 (5)1、行业融资现状 (5)2、内部环境分析 (6)四、万科地产融资模式研究 (7)（一）万科地产多元化融资组合 (7)1、充分利用股市融资 (7)2、并购与合作开发融资 (8)3、开拓海外融资渠道 (8)4、房地产信托 (8)5、房地产基金 (8)（二）选择多元化融资渠道的动因 (9)1、满足扩大后的资金需求 (9)2、降低融资风险 (9)3、降低融资成本 (9)4、优化融资结构 (9)（三）多元化融资的成效分析 (10)1、获得充足的资金 (10)2、分散了融资风险 (11)3、降低了融资成本 (11)4、优化了资本结构 (12)五、万科地产多元化融资的启示 (12)（一）成功经验 (12)1、重视海外融资 (13)2、提高企业自身的直接融资比例 (13)3、提升房地产企业自身软实力 (13)（二）不足之处 (14)六、结论与展望 (14)致谢 (16)参考文献 (17)一、绪论（一）选题背景及意义1、选题背景房地产行业对资金的需求较大，目前我国房地产业正处于快速发展阶段，进行融资是保护行业健康有序发展的重要保障。

---文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印---关键词 (1)房地产企业融资存在的问题及对策研究——以万科集团为例摘要：本文对于房地产企业在我国经济发展的作用进行了深入地研究，在研究过程中针对万科集团融资的实际发展状况选取合适的理论来对其进行理论支持，对万科集团出现融资难的问题的成因进行分析，使融资难的根本原因得以了解。

在房地产企业融资难问题解决方面关政府、金融机构、企业三方需要共同对其进行努力，使面向万科集团的融资机制和社会信用体系能够得到完善，使万科集团融资的渠道更加合理和规范。

使我国的万科集团在融资过程中能够得到公平对待，提供给万科集团的融资服务也需要得到改善，万科集团在自身素质方面也需要提升，使万科集团融资难、融资贵能够得到有效缓解。

关键词：万科集团；融资；金融机构Analysis on the Development and financing difficulties of small and Medium-sized Enterprises——Vanke Group as an exampleAbstract:The important power of small and medium-sized enterprises to promote the economic and social development of our country. However, in a country like our country, the state-owned big banks dominate the credit market and have not completed the construction of the capital market; It is difficult for small and medium-sized companies to make loans from all over the world.The universal problem appears to be particularly prominent and has restricted its economic and social benefits, so it is urgent to optimize the financing environment for small and medium-sized enterprises. The existing financing models of SMEs include financial subsidy, bank loans, self-financing, This paper studies the role and characteristics of small and medium-sized enterprises in China's economic development, and analyzes the theory of capital structure.The related theories such as the theory of capital preference and its application to the financing of small and medium-sized enterprises in China are discussed in order to find out the present situation and causes of the difficulties in financing of small and medium-sized enterprises in China. Finally, The paper concludes that the key to solve the financing problem of SMEs is the joint efforts of the government, Financial institutions and enterprises to establish and improve the financing mechanism and social credit system for SMEs. Actively promote the diversification of financing channels for SMEs, marketization of transactions, Standardization of operations and rationalization of structure. At the same time, we should create an equal financing environment for SMEs. This paper presents three aspects that complement SMEs 'financing services and improve SMEs' own literacy.To alleviate the financial difficulties of small and medium-sized enterprises in China, Finance costly countermeasures and suggestions.Key words:minor enterprises；financing；banking instituti引言随着社会问题的不断出现，就业形势和经济的发展前景越来越受到外界的普遍关注。

房产抵押的三个基本流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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房地产开发经营与管理：地产金融与项目融资考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 抵押型REITs 主要收入来源是( )。

A 、房地产买卖收入 B 、房地产的增值收入 C 、房地产出租收入 D 、抵押贷款的利息收入 本题答案： 2、多项选择题 我国个人住房抵押贷款还本付息方式有（ ）。

A.按月等额还本付息 B.按季等额还本付息 C.按月递增或递减还本付息 D.期间按月付息期末还本 E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式 本题答案： 3、多项选择题 商用房地产抵押贷款还款的主要来源受（ ）等市场因素的影响。

A.销售成本 B.租金水平 C.出租率 D.销售收入 E.运营成本姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险本题答案：5、单项选择题某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为( )万元。

A、1260B、2520C、1470D、1050本题答案：6、判断题建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。

（）本题答案：7、多项选择题房地产开发贷款不包括（）。

2023年房地产经纪人之业务操作考试题库(精选）单选题（共50题）1、房源的概念是指()。

A.待出租的房屋B.待出售的房屋C.已经出租或已经出售的房屋D.业主及待出租或出售的房屋【答案】 D2、房产可通过购买、赠与、继承等方式获得。

下列关于房产继承的描述，错误的是（）。

A.房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有B.如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产，持原不动产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续C.办理过户不用交费D.只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承【答案】 C3、客户关系维护的核心在于（），在适当的时候提供恰当的信息，以增加客户或其朋友对销售人员的信任，甚至多次置业的机会。

A.维护客户基本利益B.开发长期顾客C.长期有效的为客户提供良好的服务D.不定期回访老客户【答案】 B4、企业抵押经营贷款主要适用人群不包括（）。

A.中小业主B.个体经营者C.公司管理人员D.全款购房，现有资金需求的借款人【答案】 D5、不符合2型糖尿病的描述是（）。

A.中老年患者多见B.与自身免疫有关C.与遗传因素有关D.与胰岛素抵抗性有关【答案】 B6、建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处不包括（）。

A.提高了销售的专业知识和技能B.减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率C.通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度D.便于房地产销售方找到交易对象【答案】 A7、某患者因口内颊黏膜缺损行皮肤移植手术，对于供皮区的处理，错误的是A.如张力不大，可直接拉拢缝合B.应立即用温热生理盐水纱布紧贴创面止血C.油纱表面外加数层纱布与棉垫，再用绷带行表面加压D.用消毒油性纱布平铺于创面E.如发生创面感染，应湿敷、红外线烘疗等方法处理，定时更换敷料，直至愈合【答案】 A8、下列选项中，能够影响写字楼管理服务与商业配套专业化的要素是（）。

A.停车位数量B.建筑外部空间C.智能化配置D.商务会所功能【答案】 D9、房源（）关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。

房产抵押对赌协议书范文甲方（抵押权人）：_____________________地址：_________________________________电话：_________________________________身份证号码/统一社会信用代码：_______________乙方（抵押人）：_____________________地址：_________________________________电话：_________________________________身份证号码/统一社会信用代码：_______________鉴于：1. 甲方与乙方就房产抵押事宜达成一致；2. 乙方同意将其合法拥有的房产抵押给甲方，以确保债务的履行；3. 双方同意在房产抵押的基础上，进行对赌交易，以期获得额外的经济利益。

为此，甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则，经充分协商，达成如下协议：第一条抵押物1. 乙方同意将其合法拥有的位于_________________________的房产（以下简称“抵押物”）抵押给甲方。

2. 抵押物的详细情况如下：- 产权证号：_______________- 建筑面积：_______________- 用途：_________________- 抵押物估值：_______________3. 抵押物的权属清晰，不存在任何争议，且未被查封、扣押或设定其他权利负担。

第二条抵押期限1. 本协议项下的抵押期限自________年____月____日起至________年____月____日止。

2. 抵押期限届满，若乙方未能履行债务，甲方有权依法处置抵押物。

第三条债务履行1. 乙方保证在抵押期限内履行债务，包括但不限于支付本金、利息及其他相关费用。

2. 若乙方未能按期履行债务，甲方有权要求乙方支付违约金，并依法处置抵押物。

第四条对赌条款1. 双方同意在房产抵押的基础上，进行对赌交易，具体条款如下： - 对赌期限：自________年____月____日起至________年____月____日止。

中国工商银行关于印发《中国工商银行非融资类人民币保函业务管理办法》的通知（2000年6月27日工银发［2000]102号)各一级分行、直属分行：为规范非融资类人民币保函业务管理，防范业务风险，促进人民币保函业务健康发展，总行制定了《中国工商银行非融资类人民币保函业务管理办法》,现印发给你们，请遵照执行。

辽宁、吉林、黑龙江、江苏、浙江、山东、湖北、广东、四川、陕西分行可在总行授权范围内转授权各自营业部审批和开具人民币保函。

附：中国工商银行非融资类人民币保函业务管理办法第一章总则第一条为规范非融资类人民币保函业务管理，防范业务风险，促进人民币保函业务健康发展,根据《担保法》及有关法律法规,制定本办法.第二条非融资类人民币保函（以下称人民币保函）是指银行应保函申请人的要求，向保函受益人出具的、同意在保函申请人不履行某非融资类交易项下责任或义务时，承担一定人民币金额支付责任或经济赔偿责任的书面承诺。

保函种类包括贸易、工程项下的投标保函、履约保函、预付款保函、质量及维修保函、一年期以内的付款保函及其他非融资类保函。

第三条出具人民币保函必须以真实的商品交易或工程建设项目为依据.第四条办理人民币保函业务的分支机构必须经上级机构授权，未经授权不得办理该项业务。

第五条人民币保函业务纳入客户统一授信制度管理。

第二章保函的申请第六条申请办理人民币保函的客户应当是依法成立的企、事业法人，并符合下列条件：（一)在受理行开立人民币结算账户;（二)有真实的商品交易合同、工程建设合同或协议、标书等；（三）资信状况良好，具备履行合同、偿还债务的能力;（四)能够提供符合要求的保证金和反担保。

第七条申请开立人民币保函时，保函申请人应向受理行提供以下资料：（一)保函申请书，主要包括以下内容：１．保函申请人名称、地址、业务联系人及电话；２．保函受益人名称及地址；３．被担保合同号、标号或项目名称等;４．合同总金额；５．保函金额；６．保函种类;７．保函有效期限；８．保函申请人的有效签章。

甲方：法定地址：法定代表人：乙方：法定地址：法定代表人：丙方：法定地址：法定代表人：甲、乙、丙三方本着公平合作、优势互补和资源共享的原那末，经友好商议，一致允许合作开辟位于地块房地产项目。

为规范开辟项目的经营管理，明确双方的权利义务，特订立本协议，以资各方遵守。

第一条协议主体本协议之签署各方，即甲、乙、丙三方，包括因法定原因承接其债权债务的其他法人或者自然人。

第二条合作内容________地块房产开辟，包括但不限于投资、建设、销售及经营管理等。

第三条项目基本情况项目所在地：项目规划条件：A. 总用地面积： _______平方米；B. 总建造面积：不高于_______平方米；C. 建造容积率：不高于_______；D.绿化率：不高于_______；E.建造密度：不高于_______；F.其他土地利用要求按_______号文执行。

项目内容：商场、商铺、文化活动中心、综合娱乐中心及配套办公、住宅等，打造特色商住街区。

具体设计装修标准根据设计方案由合作各方另行约定。

〔以上主要经济技术指标以政府有关部门最终核定为准〕。

项目用地状况：现状〔净地〕交付。

第四条项目主体及合作方式甲、乙、丙三方共同出资组建房地产开辟项目公司进行合作开辟。

合作各方共同出资，共享利润，共担风险。

项目公司在本协议生效后______天内合作各方正式按《公司法》组建。

项目公司名称由合作三方另行商议，最终以工商部门注册核定的名称为准。

项目公司注册资金为 _________万元，其中甲方 ______万元，占_______%，乙方丙方各出资 _______万元，各占_______%，合作各方均以货币资金出资，并按公司法规定及工商管理部门的要求及时缴纳。

项目公司法定代表人由甲方指派代表担任。

以甲方名义竞得的_______号地块土地使用权，由甲方于项目公司营业执照领取后_______天内向_______相关部门申请变更至各方成立的项目公司名下，并将土地使用权证办理在项目公司名下。

委托房屋抵押贷款的流程嘿，你有没有想过，要是急需一大笔钱的时候该怎么办呢？这时候啊，房屋抵押贷款可能就会成为一个不错的选择。

不过要是你忙得晕头转向，或者对那些复杂的手续一窍不通，委托别人去办理房屋抵押贷款就挺靠谱的。

那这委托房屋抵押贷款的流程到底是啥样的呢？听我给你唠唠。

我有个朋友，叫小李。

他呀，自己开了个小公司，最近公司资金周转有点困难，他就想把自己的房子抵押出去贷款。

可他自己又得天天盯着公司的事儿，根本没时间去跑那些贷款手续。

于是，他就决定委托他表哥去办这个房屋抵押贷款。

首先呢，你得找一个靠谱的受托人。

这就像你要找个得力的助手一样，这个人得是你信得过的。

小李找他表哥，那是因为他表哥办事儿靠谱，而且对他的家庭情况啥的都很了解。

这就好比你要过河，受托人就是那个帮你划船的人，要是这人不靠谱，那船可就容易翻咯。

选好受托人之后，就得准备各种材料啦。

这材料就像一道道关卡的钥匙一样，少一把都不行。

房产证那肯定是必不可少的，这就像房子的身份证，证明这房子是你的。

然后还有身份证啊，户口本之类的个人身份证明文件。

这时候，小李就开始在家里翻箱倒柜找这些东西了。

他一边找还一边嘟囔：“哎呀，这东西平时不注意，找起来还真费劲。

”他老婆还在旁边打趣说：“你看你，平时就像个马大哈，现在知道着急了吧。

”等材料都准备好了，接下来就是选择贷款银行或者金融机构了。

这可不能马虎，不同的银行或者金融机构，就像不同的商店，它们的利率、贷款额度、还款方式都不一样呢。

小李和他表哥就开始一家一家地去了解情况。

他们去了一家大银行，工作人员很热情地给他们介绍各种贷款产品。

工作人员说：“我们银行的利率比较稳定，就像一艘平稳航行的大船，不会让您在还款的海洋里遭遇突然的风暴。

”小李表哥就笑着说：“听起来不错，不过我们还得再比较比较。

”他们又去了一家金融机构，那里的人说：“我们的贷款额度可能会更高，不过利率可能会有一些波动，就像在股市里投资，可能收益高，但也有风险。

武汉某房地产开发项目风险评估报告武汉某房地产开发有限公司2012年6月1 项目概况1.1 项目简介1.2 项目现状及周边情况1.3 项目主要内容1.4 总投资构成1.5 项目的实施方案1.5. 1 项目运作模式1.5. 2 内部管理方式1.5. 3进度计划目录安庆市新城东苑项目投资风险防范措施2 项目风险分析2.1 项目的政策风险2.2 金融风险2.3 项目控制风险2.4 项目的经营风险2.5 其他不可抗力风险33．1 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测3.2 采用多样化（或组合化）投资3.3 以财务方式控制风险3.4 科学规划、合理定位，提高品味，促进销售3.6 加强管理，缩短工期3.5 通过签约尽量固定那些对利润敏感的变量结论1、项目概况1.1 项目简介项目的位置和规模1.2 项目现状及周边情况项目用地情况。

由于项目所处是长江中下游平原地带，所以地势比左右，土方较平坦，但地势较低，海拔高程在10-13M （黄海高程）工程以填方为主。

目前，在这一区域开发的楼盘主要分布情况目前项目范围内有5、9、12、15、20 路公交车路过，水、电、市政、环卫、煤气、电信等基础生活配套设施基本齐备，而且随着项目的建设日趋完善。

1.3 项目主要内容项目总投资由建设投资和融资成本与利息两部分组成。

预计总投资01亿元, 规划用地面积02万平方米，规划建筑总面积为03万平方米。

根据项目初步规划等有关资料，本次项目建设内容如下（具体建筑面积以施工图为准）：分项列出。

1.4 总投资构成1）土地出让金及契税；2）工程建设费用：包括建筑、安装工程费用及小区配套费；3）其他费用：主要包括规费、管理费、勘测设计费、施工图审查费、工程质量监督费、工程监理费、文明施工增加费等；3）资金贴息费用：主要为建设期资金成本费用。

1.5 项目的实施方案1.5.1项目运作模式本项目是通过房地产开发的模式来实现土地的利用价值，以达到效益的最大化。

四川成都市中豪融资担保有限公司融资担保业务担保实务测试（满分100分，答题时间120分钟）姓名：部门：日期：1、以下属于对企业短期偿债能力衡量的指标是：（）A、资产负债率；B、速动比率；C、应收账款周转率；D、销售毛利率。

2、某企业2010年末的存货期初余额为650万元，期末余额为950万元，全年主营业务收入5000万元，主营业务成本4000万元。

全年的存货周转率为：（）A、5.3次；B、4.2次；C、5次；D、6.3次。

3、企业因环保措施不合格被环保部门处以200万元行政罚款，应当在以下哪个会计科目核算：（）A、其他业务支出；B、管理费用；C、其他应付款；D、营业外支出。

4、A公司2011年主营业务收入12000万元，主营业务利润1500万元，净利润600万元，利息支出250万元。

假设A公司适用25%的企业所得税率，请问A公司利息保障陪数是：（）A、4.2倍；B、3.2倍；C、2.4倍；D、6倍。

5、以下哪种操作方式可以使房产抵押生效：（）A、签房产转让合同；B、签委托处置协议；C、办理抵押登记；D、收房产证原件。

6、根据公司规定，以下属于可接受的辅助性反担保措施的是：（）A、林权抵押；B、应收账款转让；C、水电站剩余价值反担保；D、有限责任公司股权质押。

7、通常认为以下哪种情况行业风险较小：（）A、产品更新换代过程快阶段；B、行业竞争激烈；C、上游产品价格波动大；D、高新技术产品的研发与生产。

8、企业的应付账款期末余额较年初数增加800万元，增长50%，以下说法不恰当的是：（）A、销售额大幅度增长，导致应付账款增加较大；B、上游产品供不应求；C、企业现金流周转困难，不能及时付款；D、虚增资产同时虚增负债。

9、关于续保以下说法正确的是：（）A、企业只要在解保后才提出担保申请的不属于续保；B、考虑到风险控制和为企业节约财务成本因素，继续采用原抵押登记的资产抵押的，可不解除登记手续；C、续保的鉴定与贷款银行、担保金额、经办部门无关；D、续保可以不将原担保借款本息足额结清，直接延长借款和担保期限。

刍议信托公司融资平台业务风险与防范陈㊀祺摘㊀要:中国正处于高速城镇化进程中ꎬ基建投资一直是拉动经济增长最直接㊁最有效的途径之一ꎬ各级地方政府是基建项目的实际主导者ꎮ为解决基建项目投融资需求ꎬ催生了地方政府融资平台(以下简称 融资平台 )ꎬ融资平台是基建投资计划的最终执行者ꎮ由于经营业务的特殊性ꎬ融资平台完全靠自身经营在商业上很难具有可持续性ꎬ其存活主要依赖于地方政府支持ꎮ历史上ꎬ融资平台经历了三轮 宽松—收紧 的周期轮回ꎬ正处于第四轮宽松周期ꎮ在融资平台政策的宽松周期内ꎬ通常伴随实施积极财政政策和宽松货币政策ꎬ降息降准ꎬ资金成本下降ꎬ银根放松ꎬ资金面较为宽裕ꎬ出现资产荒ꎬ融资平台更容易通过多种融资渠道获取较低成本资金ꎮ关键词:信托公司ꎻ融资平台ꎻ业务风险ꎻ防范一㊁面临的主要风险融资平台业务主要是采用流动资金贷款㊁项目贷款及收益权附加回购等三种融资形式开展ꎬ面临的风险主要包括政策风险㊁信用风险㊁流动性风险㊁市场风险㊁声誉风险等ꎮ由于江苏㊁山东㊁贵州㊁浙江等区域的地方政府融资平台数量多ꎬ债权融资规模大ꎬ且存在两家平台公司互相担保ꎬ平台公司与平台公司及相关单位之间链式担保的问题ꎬ若其中一家融资平台公司出现信用风险ꎬ极易产生连锁效应引发区域性或系统性信用风险ꎮ通过剖析政府融资平台业务风险的成因ꎬ结合多年以来对政府融资平台业务的授信审查经验ꎬ该业务面临的风险主要包括以下几个方面ꎮ(一)政策风险是融资平台的最大风险地方政府融资平台的股东和实际控制人是政府ꎬ对融资平台的管理并不是按照现代公司治理来进行ꎬ融资平台仅具有公司治理的表面形式ꎬ其实质仍然是行政管理的逻辑ꎮ对于融资平台来说ꎬ面临的最大风险就是政策风险ꎬ即国家宏观层面ꎬ根据不同经济发展阶段和外部环境的变化ꎬ对融资平台采取 宽松 或 收紧 的不同政策ꎮ金融监管部门㊁地方政府㊁金融机构等相关各方对融资平台的政策均是基于国家宏观层面确定的总基调来执行ꎮ因此ꎬ融资平台的发展呈现出快速 宽松 和迅速 收紧 交替出现的周期变化ꎮ对于信托公司来说ꎬ开展融资平台信托业务必须与国家确定政策基调同频共振ꎬ绝不能逆周期而行ꎬ否则融资平台业务将面临极大的政策风险甚至是合规风险ꎮ(二)融资平台信用风险的异化从形式上来说ꎬ融资平台作为独立的企业法人ꎬ自负盈亏ꎬ若发生信用风险应该依法通过资产变现㊁债务重组㊁破产重整等措施来独立解决ꎮ但是ꎬ在现实中ꎬ由于融资平台与地方政府之间存在千丝万缕的紧密关系ꎬ融资平台的信用风险往往异化为其所在区域的地方政府的信用风险ꎬ因此也就出现了所谓的 城投信仰 一说ꎮ金融机构对融资平台的授信审查ꎬ最为关注的并不是企业的自身经营情况ꎬ而是融资平台所在区域的财政情况㊁公平台的层级㊁对当地政府的重要程度等其他因素的考量ꎮ(三)融资平台流动性风险不容忽视融资平台的财务报表大都呈现出现以下几个典型特征:第一ꎬ底层资产主要以土地使用权㊁固定资产㊁在建工程为主ꎬ流动性和变现能力较弱ꎻ第二ꎬ与股东方㊁关联方的往来款规模很大ꎬ要么资金被大量占用ꎬ要么存在通过往来款虚增资产规模的嫌疑ꎻ第三ꎬ利润表中营业收入规模较小ꎬ与总资产规模不匹配ꎬ部分经济较发达区域的融资平台ꎬ通过贸易业务来扩充营业收入规模ꎬ营业成本普遍偏高ꎬ经营性盈利能力很弱ꎬ账面上的盈利大都依靠政府补助㊁补贴等其他收益来实现ꎻ第四ꎬ现金流情况来看ꎬ经营活动㊁投资活动现金流持续净流出ꎬ筹资活动持续净利润ꎬ资金缺口主要依靠外部筹融资来解决ꎮ整体来说ꎬ融资平台主要是依靠负债扩张ꎬ借新还旧ꎬ一旦出现外部环境出现较大变化ꎬ现金流压力将快速上升ꎬ流动性风险不容忽视ꎮ二㊁防范化解风险的政策建议(一)合理控制集中度目前政府融资平台业务扎堆情况非常突出ꎬ一些地区融资平台业务已经过度开发ꎬ甚至成为业内的 网红 地区ꎮ信托公司不妨通过优化交易结构ꎬ采用投贷联动等办法ꎬ合理避开竞争激烈的热点点ꎬ开辟新的业务区域ꎬ防范化解集中度风险ꎮ(二)提高财务分析水平第一ꎬ要根据政府融资平台的业务特点ꎬ准确合理地测算流动资金贷款需求ꎬ如果是项目贷款ꎬ则要合理测算项目的资本金及资金缺口ꎬ不能超额放贷ꎮ第二ꎬ要在相关交易合同中严格约定资金用途ꎬ做好贷后管理ꎬ确保资金不被挪用ꎮ第三ꎬ要深入分析流动性风险ꎬ收集交易对手方的大额信托贷款㊁融资租赁等高成本资金的总额度ꎬ集中到期时间等信息ꎬ分析判断其融资渠道是否畅通ꎬ以及是否存在集中兑付区间ꎮ若信息存在残缺ꎬ也可以选择从公开信息中挖掘分析大额信用债券到期时间分析ꎮ在选择交易对手的具体策略中ꎬ可以考虑倾向选择 区域优㊁职能足㊁高等级㊁短久期 的政府融资平台作为交易对手ꎮ具体来说ꎬ就是选择位于经济发展状况优良区域ꎬ经营性资产覆盖较好ꎬ现金流充足ꎬ负债结构合理ꎬ信用评级较高的融资平台ꎬ回避缺乏现金流和实质性项目建设的 壳 平台ꎬ回避征信查询中发现的为民营非关联企业担保的融资平台ꎬ并避免操作期限过长的项目ꎮ(三)严格操作风险管理操作风险贯彻于业务的全周期ꎬ需要始终严格防范ꎮ前期应当把牢交易结构的严谨性ꎬ尽可能设计简单㊁清晰的交易结构ꎻ中期在合同拟定方面多设校验关卡ꎬ将人为失误风险降到最低ꎬ关注合同的特别条款㊁补充约定等ꎻ后期还要加强贷后管理ꎮ作者简介:陈祺ꎬ昆仑信托有限责任公司ꎮ６５。

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现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。

此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。

若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。

由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。

济南市房产管理局关于对房地产抵押登记中有关问题的批复文号：济房政字［2001］61号市房产交易监理所：你所“关于对几种特殊抵押因由的房地产抵押是否准予办理登记的请示”收悉。

根据法律法规的有关规定，市局经研究，答复如下：一、建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第二款、第三款规定“本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或其他组织。

”因此，你所提出的自然人与非金融企业之间、两个非金融企业之间申请办理房地产抵押登记的，符合上述规定，可以给予办理房地产抵押登记。

二、《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、第三款规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。

”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条规定“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。

”根据以上规定，原则上不宜由监护人办理被监护人的房地产抵押登记。

但是，为了未成年人(被监护人)的利益(如求学、出国等)，申请房地产抵押登记的，可以给予办理，应另外提供以下材料：(一) 监护人与被监护人监护关系的证明材料1. 公安机关出具的有关证明(户口簿、户籍证明等)；2. 未成年人的父、母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意或指定为监护人的证明；3. 未成年人的父、母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人的证明；4. 人民法院裁决监护人的裁定书或判决书；5. 有多位监护人的，需出具其他监护人同意的书面材料。

(二) 被监护人需要办理抵押登记的事实证明材料1. 求学的有关证明(入学通知书等)；2. 出国的有关证明(护照等)；3. 为被监护人利益的其他证明材料。

供应链融资运作方案与案例解析商业银行出于风险控制的考虑，不愿意为一些营业规模小、缺少抵押担保的中小企业提供资金融通。

这些企业为了解决融资问题只能转向准入标准较低而成本相对较高的民间借贷，而银行就失去了这部分信贷客户资源。

商业银行如何在控制信贷资金风险的同时揽收资信状况良好的中小企业客户，成为银行能否扩大其信贷产品市场规模的一个重要方面，也为中小企业解决其融资困难的问题提供了可能性，而供应链融资是实现这两个目标的一种途径。

一、供应链融资概述（一）供应链融资的内涵。

供应链融资是指商业银行为某产业的供应链条中的一个或多个企业提供资金融通服务，将某个大型优质企业作为核心企业，在其上游供应商和下游经销商中选择资质良好的企业，通过做货物或债券质押，为其提供授信额度，降低整个供应链条的融资成本，提高银行资金的利用效率，同时解决一些企业融资困难的问题，从而实现银行、企业和商品供应链的可持续发展。

（二）供应链融资的主要特点。

商业银行为企业提供的供应链融资业务不同于传统的贸易融资，主要有以下特点：第一，供应链融资需要有一个大型优质企业作为供应链的核心企业，其原材料采购和商品销售过程能形成稳定的供应链。

第二，供应链融资的对象并非单一企业，而是整个商品供应链条上的资质良好、符合银行融资要求的相关企业。

供应商、核心企业和分销商之间形成统一的融资渠道，可降低整个供应链的融资成本。

第三，核心企业的上游供应商和下游经销商多为中小企业，通过借助核心企业良好的商业信誉和强大的履约能力，可以增大银行为部分中小企业融资的意愿。

第四，商业银行在供应链融资的运作上实行“一次申请、一次审批”，降低了融资的评级、授信、担保等信贷门槛，可简化操作流程，衔接企业的采购、库存和销售环节的资金需求。

第五，供应链融资多使用融资产品组合，形成多样化的供应链融资产品，如订单融资和国内保理相结合、预付款融资和商品融资相结合等，从而为企业提供强大的资金支持和灵活的结算手段。