商品住宅定价方法

商品住宅价格管理暂行办法文章属性•【制定机关】国家物价局(已变更),建设部(已撤销),财政部•【公布日期】1992.07.20•【文号】价费字[1992]382号•【施行日期】1992.07.20•【效力等级】部门规章•【时效性】失效•【主题分类】价格正文*注：本篇法规已被：国家发展和改革委员会关于废止、宣布失效、修改部分规章和规范性文件的决定（发布日期：2012年12月12日，实施日期：2012年12月12日）废止商品住宅价格管理暂行办法（１９９２年７月２０日国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行发价费字[1992]382号）第一章总则第一条为了加强商品住宅价格管理，维护房地产市场秩序，促进住房制度改革，提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量，加快房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。

第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守本暂行办法。

第二章商品住宅价格的制定第四条商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

第五条商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本１、征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；２、勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；３、住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；４、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；５、管理费：以本款１至４项之和为基数的１－３％计算；６、贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法(1998修改)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 哈尔滨市商品住宅价格管理暂行办法（１９９８年１月４日）第一条为加强商品住宅价格管理，提高房地产开发企业经营管理水平，促进住房制度改革，加快房地产业发展，根据国家和省有关规定，结合我市情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城市规划区内商品住宅价格管理。

第三条本办法所称商品住宅，是指具有经营资格的房地产开发企业开发经营的住宅。

第四条商品住宅的价格，实行统一政策，放管结合，区别情况，分类管理的原则，外销价格放开，内销价格实行国家定价。

第五条本办法由市物价部门会同市建设委员会、计划委员会、房产、规划、土地、城市建设综合开发、财政等部门和建设银行组织实施，市物价部门对实施情况进行监督检查。

第六条商品住宅的基准价格，由预算成本、销售费用、管理费用、财务费用、计划利润、税金、差价等项构成。

第七条商品住宅预算成本包括下列项目：（一）土地征用及拆迁补偿费。

（二）前期工程费。

（三）建筑安装工程费。

（四）小区基础设施建设费。

（五）小区非营业性公共配套设施建设费。

（六）开发间接费用。

第八条销售费用、管理费用和预算成本中开发间接费用的总额，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三；财务费用中贷款利息，以本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之三十为基数，一般建筑按现行利率十八个月计算，高层建筑按现行利率二十四个月计算。

第九条商品住宅基准价格的计划利润，为本办法第七条（一）至（五）项之和的百分之四。

第十条商品住宅地段差价，由市物价、财政部门会同有关部门按照国家和省的规定确定。

楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。

产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。

3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。

单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。

2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。

2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。

四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。

表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。

保障房和商品房的区别有哪些保障房和商品房是当前房地产领域的两个主要概念，存在一起的区别，因而事先要了解清楚才行。

下面是小编收集整理的保障房和商品房的区别，欢迎阅读分享，希望大家能够喜欢。

保障房和商品房的区别一、房屋性质的不同保障房是指由政府向低收入群体提供的一种经济适用房，旨在解决低收入群体的住房问题。

而商品房则是指开发商为了追求商业利益而建造的房屋，是一种以盈利为目的的商品。

保障房与商品房的房屋性质不同，决定了两者在定价、销售目标、购买条件等方面存在明显的不同。

二、政府主导的差异保障房建设是政府为了解决低收入群体的住房问题而大力推动的一项政策措施。

政府在保障房建设中扮演着主导的角色，负责房屋用地的供应、建设规划、项目管理等职责。

而商品房的建设则由开发商主导，政府在其中的作用相对较小，主要负责监管和规范房地产市场。

政府主导的差异导致了保障房和商品房在供给机制、建设进度等方面的不同。

三、价格管制的不同保障房的价格一般由政府统一定价，价格较为低廉，旨在满足低收入群体的住房需求。

政府在保障房建设中实施了一系列的政策措施，如购房补贴、购房贷款优惠等，使保障房能够以相对较低的价格提供给低收入群体。

而商品房的价格则完全由市场决定，价格受到供求关系、地段、房屋质量等多种因素的影响。

商品房的价格一般较高，投资回报也较为可观。

四、购买资格的不同购买保障房需要符合一定的购买资格，一般是低收入群体、无房或仅有一套住房的家庭才有资格购买。

政府会根据家庭的收入、购房情况等情况进行审核，确保保障房资源能够优先满足低收入群体的住房需求。

而购买商品房则没有严格的限制，任何有购房能力的人都可以购买。

保障房和商品房的不同之处1、供应对象不同：保障性住房的对象是城市中低收入家庭或者住房困难户;而商品房购买的对象是所有自然人。

2、建设方式不同：保障性住房直接是由政府组织建设;而商品房则完全是按市场运作方式建设。

3、土地性质不同：保障性住房的土地性质为政府划拨才能建造;而商品房的土地则是通过招拍挂的形式取得的土地使用权。

住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。

此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。

虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。

产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。

在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。

房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。

一、成本导向定价法1、成本加成定价法成本×（1＋百分比）2、目标定价法（总成本＋目标利润）/可售面积二、市场导向定价法1、认知价值定价法消费者市场认可事先调查2、价值定价法开发商对竞争物业比较分析出价格三、竞争导向定价法1、领导者定价法高档次物业2、挑战者定价法3、追随者定价法一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。

其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。

成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。

（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。

售价与成本之间的差额即为利润。

这里所指的成本，包含了税金。

由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。

它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。

列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。

商品房定价策略通常，一个完整的房地产销售过程包括产品引导期、公开销售期、强力推广期和销售持续期。

房地产定价策略只有将对应时点的价格有机安排在二维空间才具有可操作性。

开盘定价是策划与市场的最好接洽点，也是日后价格走势的基准。

综观全局走势，除销售期很短的物业采用稳定均价策略外，开发商一般都会选择高开低走的撇脂模式或低开高走的渗透模式。

撇脂模式的高价是相对同种品质物业的均价而言。

其细分市场首先定位于需求弹性最小的高收入人群，以求得最大利润边际。

思路上正如先吸牛奶上层的精华，再逐层深入，故名撇脂。

撇脂模式以阶段性高额利润迅速回收资金，仅适用于实力信誉颇佳的大公司和?quot;新、奇、特"概念的物业。

当销售进入迟滞阶段，则调低价格吸引另一目标消费层次。

对不同的人群采用不同的价格正是经济学所说的"价格歧视"，也是需求导向中差异需求定价法的具体运用。

渗透模式的内涵目标是获得最大市场占有率，通过有竞争力的价格吸引市场关注，刺激购买欲，以销量促进早期资金回流，一旦树立物美价廉的印象后，再逐渐拉升价位。

低开高走也适用于期房销售，随着施工进度的变化，价格的动态调整与使用价值的状态保持一致。

从消费行为学的角度看，该模式是对买方趋利心理的纵向挖掘。

撇脂或渗透作为实现长期目标的两种整体定价策略，各有适用范围。

从入市环境着眼，熊市行情只能用撇脂战术，速战速决；而牛市则更适用渗透手法，稳扎稳打。

在聚敛人气方-1-面渗透模式略胜一筹，价格节节攀高就是最好的促销走势，既保证了已购者的经济利益，又符合投资的追涨理念；价格下滑有时会引起人们对物业品质的怀疑，反而影响品牌形象。

即使单从投资角度，也容易让人旁观惜购，以求价格见底。

因为有购买欲望之后，从众心理是选楼决策的最敏感影响因素。

而人气聚敛符合马太效应--强者愈强，弱者愈弱，所以整体定价策略不得不考虑如何激发从众心理，以聚敛至关重要的人气；从实现难度上看，撇脂战术更"深入人心"。

评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。

以下三大公式可以帮助你估算房产价值。

◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。

上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。

一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。

这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。

不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。

它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。

仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。

但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。

如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。

商品房层次费定价标准
商品房的层次费定价标准是根据楼层高度和楼盘的规模来确定的。

一般来说，楼层费是指楼层售价的差异，主要是根据楼层高度来计算。

对于多层住宅，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1%（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3%～5%，第2层的价格是在基准价的基础上加1%～2%，第3层的价格是在基准价的基础上加3%～5%，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6%，第6层的价格是在基准价的基础上减2%～4%，第7层的价格是在基准价的基础上减5%～10%。

另外，对于7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。

基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外。

此外，开发商在确定楼层售价时，还会考虑到楼盘的规模、地段、朝向、采光等因素。

总之，商品房的层次费定价标准是一个综合性的过程，需要考虑到多种因素。

房地产如何制定价格房地产行业是一个竞争激烈且价格波动较大的市场。

在制定房地产价格时，开发商和销售商需要考虑许多因素，包括市场需求、土地成本、建筑成本、竞争对手定价、商品属性、经济环境、政府政策等。

本文将详细解析房地产制定价格的过程。

首先，市场需求是制定房地产价格的关键因素之一、开发商和销售商需要了解区域特点、人口结构、购房者需求等信息，以确定市场对于不同类型住宅产品的需求量和价格敏感度。

通过市场研究和分析，他们可以获得信息来决定是否需要增加供应量或调整价格以满足市场需求。

其次，土地成本也是制定房地产价格的重要因素。

土地成本通常占到房地产项目总成本的较大比例。

购买土地的价格受地理位置、土地用途、政策限制等多种因素影响。

开发商需要评估土地价值和潜在收益，并将其纳入房地产价格的考量中。

第三，建筑成本是制定房地产价格的另一个关键因素。

建筑成本包括建筑材料、劳动力、机械设备、设计和施工费用等。

这些成本的波动会直接影响到房地产价格。

因此，开发商需要时刻关注建筑成本的变化，并将其考虑到房地产价格的订定中。

第四，竞争对手定价也会对房地产价格产生直接影响。

开发商和销售商需要了解竞争对手在同一区域或者同一房地产项目中的定价水平。

通过比较优势和竞争优势，他们可以确定自己的产品定位和定价策略。

第五，商品属性也是价格制定的一个重要因素。

不同的住宅产品在地理位置、建筑面积、户型设计、配套设施等方面可能存在差异。

这些差异会直接影响到购房者对于产品的需求，从而影响到价格。

开发商和销售商需要明确产品的特点，并结合市场需求来制定相应的价格策略。

第六，经济环境和政府政策也是房地产价格制定的重要因素。

宏观经济环境、利率水平、通货膨胀率以及政府对于房地产市场的政策都会对房地产价格产生影响。

开发商和销售商需要密切关注宏观经济和政策环境的变化，并及时调整价格策略以适应市场。

综上所述，房地产制定价格是一个复杂而多变的过程，涉及到多个因素的综合考虑。

第十章消费心理与营销心理第三节营销过程心理与策略综合练习与答案一、单选题1、某房地产的售房单价为7995元/m2，确定该价格采用的商品定价心理方法是（）。

A.高位定价策略B.低位定价策略C.尾数定价策略D.折扣定价策略【参考答案】：C【试题解析】：尾数定价策略是定一个零头数结尾的非整数价格，使消费者在心理上产生价格较低的感觉，也使消费者认为定价是认真、精确的，如一套100m2的住宅，挂牌单价6999元/m2使人感到比7000元/m2便宜很多，或者挂牌总价69万元比70万元便宜很多。

本案例，收房单价为7995元/m2属于尾数定价法。

2、下列选项中，不属于商品价值的心理功能内容的是（）。

A.习惯性心理B.自我意识比拟功能C.商品价值的认知功能D.调节需要功能【参考答案】：A【试题解析】：商品价格的心理功能包括：①商品价值认知功能；②自我意识比拟功能；③调节商品需求功能。

A项，习惯性心理属于消费者的价格心理表现。

3、消费者的价格心理表现有不同类型，工薪阶层在买房时多选择经济实惠，价格低廉的住房，这种价格心理表现是（）。

A.习惯性心理B.敏感性心理C.倾向性心理D.感受性心理【参考答案】：C【试题解析】：倾向性心理是消费者在购买过程中对商品价格选择所表现出的倾向。

不同消费者群体的商品价格倾向有所不同，如高收入的消费者倾向于配套完善、高档小区的高价格商品房，中等收入的消费者倾向于配套齐全、经济实惠、价格适中的商品房。

因此，商品价格的定位要适应不同消费者的价格倾向性心理。

4、由于消费者长期、多次购买某些商品，通过对商品价格的反复感知而逐步形成的对衡量商品价格的一种心理尺度，这在消费者价格心理表现方面，属于（）。

A.倾向性心理B.敏感性心理C.习惯性心理D.感受性心理【参考答案】：C【试题解析】：习惯性心理是消费者在长期关注、跟踪或多次购买某些商品中，通过对商品价格的反复感知而逐渐形成的衡量商品价格的心理。

该心理一旦形成，通常较难改变。

四川省商品住宅价格管理办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 四川省商品住宅价格管理办法（省物价局、省建委川价字费（１９９９）１１７号１９９９年５月２４日）第一章总则第一条为加强商品住宅价格管理，规范商品住宅价格行为，维护国家、经营者、消费者的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家有关规定，制定本办法。

第二条凡在四川省行政区域内从事商品住宅开发经营，均应遵守本办法。

第三条本办法所称商品住宅，是指开发后第一次向社会出售的新建住宅。

本办法所称经济适用住房，是指列入政府建设计划、行政划拨建设用地、享受政府优惠政策、按国家规定面积标准设计、面向中低收入家庭出售的微利商品住宅。

第四条商品住宅价格的管理应遵循价值规律的要求，坚持结合市场供求，按质论价，保护国家、经营者和消费者合法权益，以及有利于培育和规范住房市场的原则。

第五条商品住宅价格由物价管理部门和建设（房地产）管理部门按照“统一领导，分级管理”的原则，实施价格管理。

第二章价格构成第六条商品住宅的成本构成１、征地费用和土地出让金。

征地费用包括征用土地补偿费、青苗及附作物补偿费、安置补助费或城镇发生的拆迁补偿、安置费。

经济适用住房建设用地以行政划拨方式供应，免交土地出让金；２、前期工程费用。

包括通路、通水、通电、平整场地和工程勘察、设计费；３、房屋建筑安装工程费。

按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用；４、基础设施建设费用。

指开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用；５、公共设施配套费用。

如何计算楼层的价格计算楼层的价格通常涉及多个因素，包括楼层的位置、面积、朝向和房屋的周边环境等。

下面将详细介绍一些常见的方法和因素，帮助你更好地计算楼层的价格。

1.位置：楼层的位置通常是确定房价的重要因素之一、一般来说，高楼层往往都具有更好的视野和通风条件，因此价格相对较高。

而低楼层可能受到噪音和安全等因素的影响，价格相对较低。

中间楼层则处于价格的中间水平。

2.面积：房屋的面积是影响价格的直接因素。

一般来说，面积越大，价格越高。

但是，在一些热门城市或商业区域，楼层面积较小但位置好的单位可能价格也很高，因为此类房屋稀缺。

3.朝向：房屋的朝向也是影响价格的重要因素之一、南北朝向的房屋通常更受欢迎，因为它们可以获得更好的采光和通风条件。

相反，东西朝向的房屋可能受到阳光和热量的过度曝晒，价格较低。

4.周边环境：房屋周边的环境也对价格有一定的影响。

例如，位于购物中心、学校、公园等便利设施附近的楼层价格通常较高。

相反，靠近工厂、高噪音区域等的楼层价格较低。

5.房屋状况：楼层的新旧程度、装修情况和建筑质量等，都会对价格产生影响。

一般来说，新装修并且建筑质量好的楼层价格更高，因为这些房屋更具有市场竞争力。

6.市场供需：楼层的价格也受市场供需关系的影响。

当市场需求高于供应时，价格往往上涨。

相反，当市场供应过剩时，价格可能下降。

除了以上这些因素，还有其他一些特殊因素可能对楼层的价格产生影响。

例如，房屋所在的城市、区域经济发展水平、交通便利性、政策支持等均可能对房价产生重要影响。

在计算楼层价格时，你可以参照以下步骤：1.收集楼盘信息：了解楼层的位置、面积、朝向、周边环境及房屋状况等信息。

2.了解市场行情：调查当地楼市的供需情况、市场价格水平和趋势等信息。

3.对比分析：将楼层的各项因素与类似房屋相比较，观察其差异，并结合市场行情进行分析。

4.参考专业评估：可以请专业的房地产评估师进行房屋评估，以获取更准确的价格估算。

5.进行价格调整：根据以上因素综合评估，对楼层的价格进行调整并做出决策。