返租营销方案

商铺返租方案

第1篇

商铺返租方案

一、方案背景

随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。

二、方案目标

1. 降低投资者投资风险，提高投资回报。

2. 提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。

3. 规范商铺租赁市场，促进市场健康发展。

三、返租模式

1. 投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。

2. 商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。

3. 商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。

4. 商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。

四、返租期限与收益分配

1. 返租期限：返租期限为五年，自投资者购买商铺之日起计算。

2. 收益分配：商铺运营方每年向投资者支付固定租金收益，收益支付方式为每半年支付一次。

五、风险控制

1. 商铺运营方须具备丰富的商业运营经验，确保商铺租赁市场的稳定和租金收益的持续增长。

2. 商铺运营方应建立健全财务制度，确保租金收益的及时支付。

3. 投资者应充分了解商铺投资风险，谨慎决策。

六、法律法规依据

1. 《中华人民共和国合同法》

2. 《中华人民共和国物权法》

3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

4. 《商品房销售管理办法》

5. 《商业地产租赁合同示范文本》

七、方案实施步骤

1. 投资者购买商铺，与商铺运营方签订购房合同。

2. 投资者与商铺运营方签订返租协议，明确双方权利义务。

3. 商铺运营方开展商铺租赁、招商等运营工作，确保租金收益的稳定增长。

4. 商铺运营方按约定向投资者支付固定租金收益。

5. 返租期限届满后，双方根据市场情况协商确定后续合作模式。

八、其他事项

1. 本方案仅作为商铺返租合作的参考，具体合作事项以双方签订的合同为准。

售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法

“不破不立,不止不行;”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报",尽管价格不菲,但仍引来买家追捧;然而,发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途,如何破从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析,为破解售后返租困局提供借鉴;

1、售后返租优劣势与适用性分析

特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议,将房产返租给开发商,租期内由开发商转租经营,租期两到十几年不等

发展商一次性返数年租金降低首付

返租期内,业主定时从发展商处得到定额租金回报

收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金

优势 投资的收益明确,如果主力店品牌好,则有较强的安全感

分割灵活,客户层面广

劣势 实际租金收益不能满足返租所需,政策限制

适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售

模式 长期售后返租

特征 商铺销售时,商铺已经出租,开发商将租约转给业主,业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同

模式 短期售后返租

特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议,将物业返租给开发商;租期内由开发商转租,统一经营管理,租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金,并降低首付；返租期内,业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 前期由发展商控制招商,能确保既定的商业定位,给投资者坚定信心；

适当降低投资门槛,可以扩大客户层面,有利于加快项目销售速度；

如果项目经营管理非常成功,远期物业租金收益将有可能超出承诺回报

劣势 承担十年的返租补贴,有经营收益的压力；

如后期经营管理没有达到预期目标,则承受返租年限越长,压力越大；

因返租而产生相应的法律风险

适用性 开发商知名度较低,运营难度较大,但项目未来潜力巨大的商业项目 优势 分割灵活、客户层面广,开发商可在短期内回笼资金,降低项目整体资金压力；

前期由发展商统一控制招商和经营,能确保既定的商业定位,有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期,既能坚定投资者信心,又能在返租后卸下返租包袱；投资收益明确,如果主力品牌好,则有较强的安全感；

商业项目返租方案

1、 返租方式

 返租期限：3年或5年

 年回报：总房款旳8％

 回报计算期：实际交付有效期，如2月28日交付使用，回报期为2月28日开始计。

 发展商回报偿付方式：

交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％旳回报，之后按月给付。或3年一次性给付24％旳返租租金。

 风险责任：无论租出与否，业主零风险，享有3年8％旳年回报，发展商承当3年回报旳所有风险，同步享有超过年回报差额旳租金收入。

 甲乙双方：签定返租合同，明确双方权利义务关系

 乙方：交纳有关税费，合计税率（营业税与房产税）为17.5％。并在获得给付回报时扣除。

 甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。

 乙方在返租期间不承当物业管理费与空调费，招租旳客户承当这些费用。而通过招商旳品牌商家不承当，由商场旳项目管理公司承当。

 开出极具诱惑力、驱使力旳优惠条件吸引有出名度旳百货公司以租赁或合伙旳方式对商场进行经营管理。

6、商场运营方案

根据商场主题及市场定位旳规定，结合目前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化旳商场形象，保证所采用旳返租方案顺利实行。为此，寻找经营商场旳商家可谓方案可否执行旳重要前提及保障。那么，以什么样旳合伙方式与之联手打造商场形象呢？如下两个方案为我们做出了可行性分析。

 方案1

商家二、三楼整层租赁旳方式进场经营

长处：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。

2、品牌商家有一定旳市场出名度及号召力，同步有丰富旳经营管理经验。

3、通过商家旳物流配送体系，节省经营成本，增长赚钱。

缺陷：1、由于商场体量较小，较难找到故意向旳商家进场经营。

2、出租租金收入与否能与年回报8％旳返租租金持平或赚钱较难把握。

谈判要点：1、物管公司承租二、三楼旳商场，拟定租金受益，租赁期限以以上为宜。

2、物管费用及其她由物管公司承当。

1 / 5 傣江南返租回购销售模式说明

一、 傣江南拟采用销售政策

本项目的商铺普遍存在面积大、总价高的问题。初步估算将有超过一半的商铺总价分布在万元之间，按照商业用房按揭贷款必须首付计算，客户须支付的首期款大多超过了万，有的甚至超过万。在景洪这样的小城市，投资门槛高将非常不利于商铺销售。我司认为在不能降低套总价的前提下，必须降低客户的首期款，从而降低置业门槛，让更多人有能力购铺。

下表是我司建议傣江南采用的主要销售政策。其中首批公开推出的商铺采用三年返租和五年回购承诺的方式，如果首批推出的商铺销售形势欠佳则可择机推出十年返租的方式。对于部分大客户和特殊客户，可以单独谈判采用灵活的销售政策。另外，作为返租销售的必要配套措施，必须引进或成立一家具有独立法人资格的商业管理公司，以其名义对返租铺进行统一租赁和经营，并向客户支付租金。还须引进一家关联企业为五年回购承诺担保。

销售政策 具体内容 说明

三年返租 客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前三年租金收入（每年为总价的）一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首期款。 客户若想自营，须及商业管理公司另行签订租赁协议，客户享受优惠租金（每年为合同总价的）。

前期推出的商铺统一采用此种政策

自营发展基金 若客户希望自营，则一次性返还总价的作为开发商赞助其自营的发展基金，可将其用于冲抵首期款。 客户获得完整产权，可自由出租、转让或自营。

五年回购承诺 城投公司承诺项目入伙年后所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。 按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。

十年返租

（备用策略） 前三年（每年）租金一次性返还，后七年每年分别按、、、、、、的比例向客户支付租金，十年回报。返租期内由专业运营公司统一招商运营。 客户若想自营，须及商业管理公司另行签订租赁协议。

此策略仅作备选，如果前期销售不好，则可以划成小铺实行十年返租销售。