投资收益与风险的权衡

售后回租型物业的投资收益与风险分析

［摘要］售后回租型物业投资是近年来逐渐升温的一种新的投资方式，越来越受到广大投资者的关注。本文拟围绕这一主题，分析其收益及风险，并提出一些规避风险的建议。

［关键词］售后回租型物业；投资收益；风险

售后回租投资型物业是随着房地产业的不断发展、房地产投资的不断升温而逐渐兴起的一种投资产品，自从上世纪九十年代中期由香港传入大陆，经过近几年的发展与完善，目前已经成为我国房地产投资市场中的一大热点．本文拟就这一模式的投资优势及风险进行分析，也为投资者投资这种产品提出一些建议。

一、售后回租型物业投资的概念

售后回租（sale-leaseback），又称出售回租、回租、回租赁等，是指物件的所有权人首先与租赁公司签定《出售合同》，将物件卖给租赁公司，取得现金。然后，物件的原所有权人作为承租人，与该租赁公司签订《回租合同》，将该物件租回。承租人按《回租合同》还完全部租金，并付清物件的残值以后，重新取得物件的所有权。售后回租实际上类似一种抵押融资行为，是物件所有权人用于盘活资产的融资手段。

售后回租型物业是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。这种营销手法，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为了降低投资门槛，产权往往被分割得很小。 二、售后回租型物业投资的起源、发展与现状

（一）售后回租的起源

售后回租模式于上世纪70年代起源于美国，之后流行于日本、台湾和香港。在售后回租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物业划小面积，分散出售给购买者。随后，发展商再与购买者签订返租合同，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3至10年不等。在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8%至10%甚至更高利率支付的租金。返租期满后，投资者可自由处理所购物业，或转租，或转卖，或自主经营，或要求发展商原价回购。

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【独家发布】风险与收益的xx

风险与收益之间如何权衡的问题，是投资决策中的一个重要问题。

“高风险高收益，低风险低收益”，“高风险伴随着高收益，低风险伴随着低收益。收益是风险的回报，风险是收益的代价。”。这是经济学家们以及高校教师们在教科书中，经常讲的，也是非常深入人心的话。

同学们也都认为这是天经地义的，不容怀疑的。

但是，这实际上是极其错误的。

这样的认识，是很有害的。

这是因为，风险与收益之间没有必然联系：

高风险未必伴随着高收益，低风险未必伴随着低收益；

风险未必会回报以收益，收益未必要以承受风险作为代价。

世界上有许多投资项目，其风险很大，但是平均收益却很小，有些甚至是负的；而有许多投资项目，其风险很小，但是平均收益却很大。

在很多场合，风险的高低与收益的高低是没有什么必然联系的。请见下面几个例子。

【例1】期货交易的风险非常高，但是其平均收益不仅不高，而且甚至连“平均收益低”都不是，实际上其平均收益是负的！是一个典型的“高风险负收益”。股票投资者可以依靠优质上市公司经营带来的高收益率，达到共赢。但是期货交易者们无法达到共赢。期货交易者赢的是交易对方的钱：

如果你在一笔期货交易中赚了100万元，那末交易的对方就是输了100万元。再加上交易双方都要交手续费，所以，其平均收益是负的。

【例2】1997年的打新股，风险极低，而年平均收益率超过90%。是一个典型的“低风险高收益”。

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【例3】优质公司的股票跌得非常低时，继续下跌的可能性非常小，所以风险非常低，并且接下去的收益率会非常高。

如何处理投资决策\风险管理与投资效益的关系

摘要：投资是企业发展生产和经营的必要手段，是提升企业核心价值和自主创新的必经之路，但投资风险必然存在。因此，企业能否把资金投资于收益高、见效快、风险小的项目上去，对企业的生存和发展至关重要。提高投资效益，需要不断提高选择投资项目的决策水平，提高有效防范各种项目风险的管理能力。

关键词：投资效益；投资决策；投资风险防范；投资项目评估

企业作为市场经济的主体和国民经济的基本单位，必须足以贏利为目的的经济实体。企业的投资活动，作为企业使用资金的主要途径之一，是企业在日趋激烈的市场竞争中赢得优势的核心环节之一。为实现建设节约型社会、和谐社会和环境友好型社会的宏伟目标，关键之一是不断提高投资效益，将经济发展全面转入科学发展观的轨道。

1 投资效益好坏是决定能否实现投资目的的中心内容投资作为中国经济增长的主引擎，在需求和供给两个方面发挥重要作用。一方面，投资活动具有当期的投资需求效应，即通过对各种投资品和资源的需求(包括人力资源)，构成社会总需求的一部分，拉动经济增长；另一方面，投资活动的成果，将成为社会总供给的一部分，满足将来社会可能的消费需要，这就是投资活动的供给效应。从投资活动全过程看，每个投资项目都有一个整体目标，即在一定时间内，按投资预算的要求，用最少的资金投入，实现资源优化组合，搞好项目建设，使其达到设计质量的要求，从而取得良好的经济效益和社会效益。因此，在选择分析投资项目时，应按照系统论的观点，围绕投资效益这个核心，把项目的内部条件与外部环境结合起来，把局部利益和全局利益结合起来，把当前利益和长远利益结合起来，把定量分析和定性分析结合起来，综合评价分析项目系统各要素之间、系统与要素之间以及系统和环境之间的相互作用和相互联系，以实现既定的投资目标。

2 投资项目决策依据和若干标准。投资项目的决策，是指为实现一定的投资目标，在充分占有信息和经验的基础上，根据现实条件，借助于科学的理论和方法，从若干备选投资方案中，选择一个满意合理的方案而进行的分析判断工作。对一个投资项目的科学决策，除进行宏观投资环境分析和微观项目经济评价分析外，还要专门分析投资项目风险，运用系统分析原理，综合考虑每个方案的优劣，最后做出取舍。而且，投资项目决策，是服务服从于总体经营战略的要求，和企业的技术开发战略、产品开发战略、市场营销战略以及人力资源战略密切相关。投资决策的质量影响因素较多，主要取决于决策信息、正确的决策原则、科学的决策程序和优秀的决策者素质。选择投资项目的主要依据是项目的可行性研究报告。投资项目的可行性研究不仅是投资项目本身的一个工作环节，也是做出正确投资决策、进行项目设计和筹措资金的重要依据。可行性研究工作，就是对投资项目进行研究、分析、论证和评价，以确定项目是否符合技术先进、经济合理、实施可行要求的一系列活动，通过对项目收益和风险的测算分析，判断投资和资金回收的安全性。投资项目的可行性研究工作，作为一种科学分析论证项目的方法，已普遍被世界各国采用。可行性研究的结论，是投资决策的重要依据。在分析评价投资项目的可行性时，要做到宏观与微观相结合、静态分析与动态分析相结合以及专业分析与综合分析相结合。投资项目可行性分析中的宏观分析，主要是分析投资环境，即分析研究投资项目所在的政治环境、经济环境、法律环境、社会文化环境和自然条件环境。

第２６卷第２期　２００６年６月　数学理论与应用　ＭＡＴＨＥＭＡＴＩＣＡＬ　ＴＨＥ０ＲＹ　ＡＮＤ　ＡＰＰＬＩＣＡＴＩ（）ＮＳ　ＶｏＩ．２６　ＮＯ．２　Ｊｕｎ．２００６　

投资收益相依性的风险模型　

王伟邹捷中唐胜达　（中南大学数学学院，长沙，４１００７５）　

摘　要　本文首先提出了投资收益相依性的风险模型并给出了其风险模型的破产概率，并且讨论了在双项　

投资的情况下如何合理分配使得保险公司取得最佳经营．最后给出在多项投资情况下的分配方案．　

关键词　破产概率　调节系数　最优分配　

Ｍａｘｉｍａｌ　ａｇｇｒｅｇａｔｅ　ｌｏｓｓ　ｉｓ　ａｐｐｌｉｅｄ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｒｕｉｎ　ｐｒｏｂａｂｉｌｉｔｙ　

Ｗａｎｇ　Ｗｅｉ　Ｚｏｕ　Ｊｉｅｚｈｏｎｇ　Ｔａｎｇ　Ｓｈｅｎｇｄａ　

（Ｍａｔｈｅｍａｔｉｃｓ　Ｓｃｈｏｏ１．Ｃｅｎｔｅｒ　Ｓｏｕｔｈ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ．Ｃｈａｎｇｓｈａ．４１００７５）　

Ａｂｓｔｒａｃｔ　Ｉｎ　ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ．ｆｉｒｓｔ　ｇｉｖｅ　ａ　ｒｉｓｋ　ｍｏｄｅｌ　ｗｈｉｃｈ　ｈａｖｅ　ｒｅｌａｔｉｏｎ　ｂｅｔｗｅｅｎ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓ　ａｎｄ　ｓｕｒｐｌｕｓ・Ｉｎ　

ａｄｄｉｔｉｏｎ．ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｓｏｌｖｅｓ　ｔｈｅ　ｒｕｉｎ　ｐｒｏｂａｂｉｌｉｔｙ　ｏｆ　ｔｈｉｓ　ｒｉｓｋ　ｍｏｄｅ１．ｔｈｅｎ　ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｄｉｓｃｕｓｓ　ｔｈｅ　ｒｉｓｋ　ｃｏｍｐａｎｙ　ｈｏｗ　

ｄｏ　ａｒｒａｎｇｅ　ｔｈｅ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓ　ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ａｃｈｉｅｖｅ　ｔｈｅ　ｂｅｓｔ　ｒｅｓｕｌｔ．Ｆｉｎａｌｌｙ・ｔｈｅ　ｐａｐｅｒ　ｇｉｖｅ　ａ　ｇｏｏｄ　ａｒｒａｎｇｅ　ｗａｙ　ｉｎ　

ｔｈｅ　ｓｏｍｅ　ｋｉｎｄｓ　ｏｆ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｓ．　

Ｋｅｙｗｏｒｄｓ　ｒｕｉｎ　ｐｒｏｂａｂｉｌｉｔｙ　ａｄｊｕｓｔｍｅｎｔ　ｃｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔ　ｔｈｅ　ｂｅｓｔ　ａｒｒａｎｇｅ　ｗａｙ