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住宅建筑工程“偷面积”方法判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合近期楼市的特点，总结了以下几种偷面积的方法1、低台凸窗和落地凸窗主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
房地产项目设计中如何偷面积在房地产项目设计中，如何“偷面积”是一个很有借鉴价值的问题。
尽管我们不能鼓励违法操作，但是可以从设计理念和技巧上提供一些实用建议，达到最大化的使用面积。
以下是一些建议：1.合理规划空间布局：在规划建筑物布局时，应充分考虑空间利用的最大化。
合理分区，避免不必要的空间浪费。
例如，在设计办公楼时，可以将走廊设计成L形或U形，以节省空间并提供更多办公区域。
2.有效利用阁楼和地下空间：在一些有限地点，如城市中心或繁忙的商业区域，土地成本较高。
因此，利用阁楼和地下空间可以增加额外的可使用面积。
阁楼可以用于储藏或作为附加的办公空间，地下空间可以用于停车或娱乐设施。
3.设计紧凑的功能区域：在住宅设计中，紧凑的功能区域可以最大限度地节省空间。
例如，设计开放式厨房和客厅、安装壁挂式储物柜等，有效利用每一寸空间。
4.提高使用率：在商业建筑中，设计师可以考虑提高使用率以增加可用面积。
例如，在设施如办公室、餐厅或商店的设计中，可以选择多功能家具和设备。
5.设计可伸缩的空间：有些空间不需要始终保持一样的大小。
通过使用可伸缩墙壁或家具，可以根据需要进行调整，节省空间。
6.最佳利用墙面：墙面通常被忽视，但在设计中却是重要资源。
设计师可以利用墙面来安装置物架、书柜等，以节省大面积地板空间。
7.考虑储藏空间：在房地产项目设计中，往往忽视的一个方面是储藏空间。
通过合理设计储物区域，可以避免将杂物置于可使用空间，并增加有用面积。
8.智能家居系统：在现代房地产项目中，引入智能家居系统可以充分利用科技创新，节省空间。
例如，通过智能灯光控制系统，可以避免安装过多的电路和开关，节约墙面空间。
最后，需要强调的是，在房地产项目设计中，应遵循法律规定和建筑规范。
以上建议仅提供了一些设计思路，这些设计应在符合合法性、安全性和舒适性的前提下进行。
建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全第一篇：建筑新规下,牛人总结的17种偷面积方式,史上最全建筑新规下，牛人总结的17种偷面积方式，史上最全新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。
明源君为各位设计狮归纳了在建筑新规下，住宅赠送面积的17种方式，史上最全面，不收藏就亏大了。
一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。
按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。
阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。
无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。
内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。
户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。
该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。
高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。
深圳楼市偷面积的惯用手法有：1、送半地下室、地下室：住宅建筑正负零之下不计入面积;2、凸窗：由最开始的低于2.2米高度的┓和┛型凸窗升级为将低于2.2米的空间，转化成标准层高空间的可打掉步入式┒和可拆卸┚型凸窗；3、隐藏式衣橱：将衣柜位置的底部砌筑450高的台面，将衣柜位置凹进去，做成凸窗形式，入伙后同样可以将450高的台面打掉，成为真正的落地衣柜位置；4、入户花园：送一半的面积5、过道花园和露台花园：错层布置，使阳台顶盖高度达到两层层高；6、空中花园：错层布置7、空中院馆：一层高，送一半的面积8、内院露台：两层高，全部送9、6米高入户花园：左右错层设计，将入户花园设计成两层高度10、可延展性客厅：是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半。
待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
11、共享梯厅：电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园12、建筑层高不超过2.2米，则不计面积，采取三错层或夹层方式。
13、商业层高6米，入伙验收后再隔出一层，实现二层实用。
……偷面积新招儿摘自：房地产信息网风凰树专栏（1）万科“万科城”、“17英里”的半地下室（2）佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗（3）佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱（4）招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁（5）京地“海世界”的过道花园和露台花园（6）中信华南“中信红树湾”的空中院馆（7）金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积（8）龙光“天悦龙庭”的超高内院（9）金众“香诗美林”的共享梯厅（10）中山“万科.城市风景”的阳光房（11）百安隆“阳光新干线”的生活阳台（12）“绿洲丰和”的超大落地凸窗（13）其实最偷的是京基的红树东方210 平米1、万科送半地下室：（1）万科“万科城”：室外架高1米，给采光窗创造了通风采光的条件“万科城”宽景HOUSE的一楼单位，半地下室的天井由院子里下达半地下室的天井宽景HOUSE的一楼单位从天井看，半地下室有两房一厅的面积每户就象是一楼的复式房“万科城”的宽景HOUSE的一楼、二楼单位二楼单位有专用楼梯直下半地下室（穿过一也都有可“送”的半地下室楼），送了半地下室约50多平方米。
谈谈开发商“偷面积”和“赠送面积”
南充房地产管理局李小灵
随着房地产市场的快速发展，建筑设计不断推陈出新，国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986.1）（以下简称《规范》）对建筑面积计算内容不能涵盖新出现的许多新的建筑形式，《规范》中一些不十分严密的规定引发的问题也凸显出来，使得近年来建筑设计中的所谓“偷面积”和“赠送面积”现象愈演愈烈。
从送入户花园、挑高露台开始，由此发展到到送内院、挑高卧室、挑高入户花园等，比例也越来越高。
然而，这里面暗藏的“玄机”和“奥妙”，我个人认为应引起有关部门的高度关注。
一、开发商愿“偷面积”与“赠送面积”的背景和缘由
一般人认为“偷面积”的出现与“90/70”政策直接有关，是开发商在国家的规定范围内合理设计，既不违背政策，又降低首付的要求，还解决了开发商的销售问题，是市场“逼”出来的一举三得的绝妙解决方法。
2006年6月，国家为了调整市场上商品房的供应结构，出台了后来俗称“国六条”的意见，要求“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”，这一政策被称为“90/70”政策。
并且强调，“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定”。
为了达到“对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例为20%”这一目的，便产生了“偷面积”的概念，然而很多楼盘的大户型也在“偷面积”。
2008年“5.12”地震后房地产市场相对低迷，不少地方不再以90平方米为界限，开发商原来所遇到的困难如今已基本上不成为困难，为何开发商还要继续“偷面积”呢？
政府在卖地的时候已经确定了容积率，也就是确定了建筑面积。
开发商偷出来的部分，实际是变着法打擦边球多建的部分——说白了，这部分使用面积没有地价成本，偷出来的建筑面积即开发商所谓的灰色空间建筑面积不得计入该地块规划容积率。
也就是说，当规划5.0容积率的社区，如果有40%的“灰色空间建
筑面积”存在时，那么它的实际的建筑容积率已经达到7.0！这实际上就是开发商变相增加该地块的房屋建筑面积、调高容积率的一种“瞒天过海”的做法。
这偷出来的40%建筑建筑面积，是没有土地成本、没有报规、报建和前期总平等费用的，它只需的是1000-1500元/平方米的建安成本而已。
例如原本销售成本接近6500元/平方米的房子，拿这40%的灰空间一冲抵，实际的销售成本便只有5070元/平方米了。
那么人们不仅就有疑问了，“偷”出来的面积，开发商怎样把它转化为利润的呢？
因为是偷出来的，开发展商不敢公开卖，只能送，建筑成本和利润只有通过增加可售部分单价，我们都知道，房屋销售人员在向购房者说到房屋面积的时候，打出“实得房屋面积大于产权面积”或“赠送面积”的广告，造成实得单价更便宜的假象，将它一并推销。
他们用实得面积或者得房率150%、200%等这些虚拟概念，来混淆房屋产权面积。
让那些本就是应该折半计算的房屋面积，甚至不应计算房屋面积的部分统统全部计算房屋建筑面积。
因此，在销售时，购房人虽然在支付房屋单价上高于周边楼盘，但是因为得到很大面积赠送的灰空间，以一个看似较合理的总价买到了更大的房屋建筑面积。
例如：一套建筑面积本应为100平方米，售价为5000元/平方米，总价为50万元的房屋。
通过“偷”面积的方式，变成了产权面积只有80平方米，而实得面积却大于100平方米（未封闭阳台、空中花园等本应折半计算建筑面积，所谓实得面积却全算了建筑面积）房子。
其实得面积售价远低于5000元/平方米（因为采用的实得面积比产权面积大，单价自然会比产权面积低一些），通过增加可售部分单价，在备案的买卖合同中成了产权面积只有80平方米，产权面积销售价格略低于6250元/平方米，房屋总价略低于50万的房屋。
但开发商是不可能按产权面积80平方米，单价为5000元/平方米进行出售的，从而变相提高了房价。
同时，“偷”出来的20平方米实得面积是不得计入该地块的容积率和向国家交纳有关规费。
所以，从这个层面上看，开发商获得更多利润。
在利益的驱使下，这也难怪开发商还要继续“偷面积”和“赠送面积”了。
如何将小房子做得更大，更合理？哪些是在政策的“规定动作”下为业主创造更多的空间的偷面积？哪些是非法的偷面积？据介绍，判断赠送的面积非法与否，关键看是报建方案和最终的验收交楼时其户型是否一致，如果是一致的，业主就能拥有相应的产权，不存在任何的法律法规问题，如果不一致，则可能是开发商在验收交楼后再组织人力物力进行改建的，业主不能拥有相应的产权，可能会存在一定的法律法规问题。
结合东莞楼市的特点，本报总结了以下几种偷面积的方法：
1、低台凸窗和落地凸窗
主要技巧：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：此招最早出现在广州、深圳一带，如今在东莞的各大楼盘中已能看到，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不足之处是这样大凸窗设计可能会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，开发商需要在材料、建筑设计上下功夫。
属合理之“偷”。
2、管道井变客厅
主要技巧：这种做法主要用于小户型产品，发展商为了“偷”得面积增加卖点，在报建方案上是以其他什么管道井等理由进行报建，按照现行设计规范此部分不计算面积。
业内点评：该做法业主无法拥有此部分的产权，而且改建后的房间或者客厅都不能得到良好的采光透风，既降低了居住的舒适度，又属于非法之“偷”，建议购房者购房时要明察秋毫。
3、赠送大露台和半地下室
主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列，这一招不但能“偷”到很大面积，更有甚者能“抢”出一个房间。
在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。
业内点评：由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。
此外，赠送地下室也存在一定争议，按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。
所以，此类是属模糊性概念之“偷”。
4、立面造型空间变卧室
主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。
在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，“偷”出房间来。
业内点评：这种做法，业主是无法享受此搭建部分的产权的，属于非法之“偷”。
5、阳台变卧室
主要技巧：发展商在报建方案中设计为阳台，然后再搭建一个受力梁，待建成相关部门验收后，开发商再组织相应的人力物力进场利用这个梁和阳台，搭建楼板“偷”出一间卧室。
业内点评：与“立面造型空间变卧室”的偷法一样，性质自然也一样属于非法之“偷”。
6、超大入户花园和大阳台
主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也
属“偷面积”之举。
在南城某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。
业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。
但在“补充”新规出台后，入户花园及阳台不宜太大，毕竟超出“20%”便要算入容积率了，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。
7、奇偶层交错
主要技巧：在层高3米不变的情况下，利用上下两层的空间差异形成2.2m＋3.8m（相加刚好等于两层6米的高度）层高，赠送面积。
也就是在其中一层，将某个房间设计成2.2米的高度，此部分就可以不计建筑面积。
然后在相同的位置上，再利用他的上一层和下一层设计成层高为3.8米的高度的空中合院，又可以计算一半面积。
业内点评：此“偷”法可通过报建审批，且经过验收后无需改动直接交楼。
8、隐藏式衣橱
主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。
和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。
业内点评：此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。
9、赠送阁楼
主要技巧：这一“偷”法适用于产品顶层，通称坡屋顶设计。
即坡屋顶的高度控制在2.2米以内。
业内点评：这种可以多出一个阁楼赠送给业主使用，但不计入业主的产权之中。
10、层高做大，变成挑高房源
主要技巧：这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。
在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼，营造出小复式的概念。
后来东莞市有关部门为了防范这种户型的再次出现，将住宅的层高限制为4米。
业内点评：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，但由于规划中每个项目均有总限高，虽然丰富了功能，业主也拥有相应的产权，但极大的降低了居住的舒适度。
同时，在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。
所以挑高房源的单价往往也更高。
