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常昊房产纠纷案件共有房产纠纷
[导读] 房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。
遇到房地产纠纷怎么办？如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益？本文为您做了如下介绍：
一、基本事实及相关疑点归纳
1、房产目前是常昊夫妇的
疑点：房产证上署名是谁，是夫妇两人还是一个人，一个人是常昊还是张璇。
2、争议双方就买卖该房屋有过比较深入的协商
疑点：是否明确达成协议，包括价格、付款期限、违约条款等。3、张璇收到曲支付的35万款项
说明：目前虽为曲一人说法，但由于其证明或证否太过简单，估计在这一点上应该不会有错。
疑点：收条注明内容如何。
二、法律要点
1、口头协议
口头协议也是合同的一种，本案所涉事项并没有法律规定必须要有书面合同，因此，如果有口头协议，当属有效。
但口头协议一般用于及时结清的、标的较小的交易，对于房产交易这样的形式是不适合的，也是本案产生纠纷的根本原因。
2、协议的内容
是租是买，这是个问题。
有的看官或者看文章不仔细或者理解能力太差，不思考就大呼"曲支付了35万，不可能是租金，张璇说租房是撒谎"。请问：哪一条报道说常昊或者张璇说了当初就是与曲谈的租房?有吗?
常昊夫妇说的是：你缺房住我让你住(租、借、卖语焉不详)、你提出买未协商一致、让你搬你不搬，我认为你应该搬，这段时间属于"存在不定期房屋租赁合同关系"。请问，那一句说的是就是租房? 协议的内容到底是什么，谁知道?也许只有当事人知道，也许当事人自己都不清楚！
假设裴晓兰的报道都是真的，我们基于此分析一下事实可能的情况或者应该的情况：
a、该房屋在曲住进去之前，一般是用于出租；曲住进去的时候没有买卖意向，产生买卖意向是在其住进去以后。
这一点，从报道中常的说法以及曲说"2005年2月，他搬进常昊的房屋后，常昊曾说好将房屋卖给他"可以看出。
那么，搬进去本身是租是借?我判断租的可能性更大，借的可能性极
小。如果是借，那曲与常的关系不知道要多好，曲的脸皮也不知道要多厚：你会向朋友开口借他用于出租的房屋来解决住房问题吗?
b、何时谈的买卖?
既然最早是租房，一般来讲，就有最早几个月的租金交付，但是常昊夫妇不一定能拿出租金交付的证据。为什么呢?因为自己是收钱一方，是出证据给对方的，一般没有道理说我收了你钱还让你签字说给了我多少钱的。
也可能就从来没有支付过租金，曲住进去以后很短的时间就提出买卖，常也有意向，于是都在谈买卖款而没有提租金了。如果是这种情况，那么这个"很短的时间"的长短就能看出一些双方的为人，以笔者的价值观判断，如果时间超过两个月，曲就相当不地道。
不管怎样，常要证明收过租金是比较难的。
c、如何解释35万
前面已经说了，我们判断且假设曲支付35万是真的。我同意35万不是租金的判断，因为说是租金不符合常理，因此35万只能是购房款。
但是35万不能证明45万，也不能证明双方已经达成了明确的协议，更不能证明协议的内容到底是什么！
尤其是协议中的付款方式和期限更是无法证明：假设约定的是45万房款，说好2006年结清，由于是口头协议，结果2006年只支付了15万，找到曲，曲说常哥您再给缓缓，最多半年，常无奈同意，06年3月又支付10万，到9月再支付10万，后来就一直拖着，你说
常应该怎么办?如果双方还说了不按时交款就按租房扣款又如何? 上一段是对常道义有利的假设情况，我的意思是说，在协议内容不完全清楚的情况下(包括是否有附条件解除合同条款)，目前就欲从道义上归罪一方，是极其幼稚的行为。
那么，法律上如何判断?
如果常昊夫妇承认约定了45万房款，但指出曲的支付时间严重违约，而曲不承认。此时，属于双方在一方履行义务期限上约定不明，一般来讲是可以补正的，权利人可以随时要求履约。如果是这样，法院可能会判决曲在一定期限内支付剩余的10万元，这对常昊夫妇就太不利了。
而如果常昊否认45万的约定，说是双方一直在60万到100万之间讨价还价，那这属于合同对价款的约定不明，有时候可以补正，有时候没有办法，(本案很难)而常昊又主张双方没有协商一致，此时法院的判决多半是认为协议尚未达成。
因此，即使双方曾经约定45万的房款，不管常昊夫妇出于私心也好，还是出于对曲的某些行为严重违约无法容忍也好，都不可能明确承认约定。因为主张曲违约的话，需要自己证明曲违约的条款，这是基本没有办法的事情。
根据证据规则，对于合同是否成立的由主张成立的提供证据，目前看来，常要证明曲严重违约是很难的，而曲要证明协议明确且要证明协议的内容也是35万的收据所不能完全证明甚至显得很苍白的。还有一个问题就是否有可能双方房价尚未谈妥就支付房款?
如果是绝对没有可能，那么就说明双方约定了明确的价款，否则就无法得到此结论。
我认为从一般的情理来看，这有点怪，不太可能，但又并非绝对不可能。每个读者大概都能假设一种也许比较牵强的情形出来。
就算法官认为几乎不可能或绝对不可能，但并不能因此就认可曲所主张的45万，这却是明确的。
再回到道义，如果有协议而曲严重违反付款方式约定，那么在法律上常昊如果老实承认有协议就很可能输掉官司，因为此时不能保证曲会承认自己违约，要求此时常昊完全诚实笔者认为是属于有道德洁癖或者是别有用心。因此，无论有没有协议，常昊否认协议的存在不应该给我们道德评价产生明确的判断带来充分的依据。
3、夫妻共同财产
夫妻共同财产的处置需要得到双方的承认，像房产这样的属于大宗财产，任何单方的处置都很可能被判无效。
无论房产证署名何人，该房屋系夫妻共同财产无疑，除非常昊夫妻另有财产约定。从曲的叙述看，最早是其与常昊谈，谈妥，张璇收款，此时应该认为张璇是同意该项交易的；其后对方反悔，又与常昊谈，几次后谈妥，后无果。我认为，此时无法认为张璇同意，甚至可以推断张璇有异议。本段是假设曲说的都是真的的前提下的分析。
由于本案是口头协议，如果常昊律师引用此条再设置一道防线，曲要证明夫妻双方均同意协议就更难了。
