物业交接流程

一、资料的交接

资料的交接主要包括以下一些内容：

1 ．物业规划图；

2 ．竣工图(包括总平面、单体竣工图)；

3 ．建造施工图；

4 ．工程验收的各种签证、记录、证明；

5 ．房地产权属关系的有关资料；

6 ．机电设备使用说明书；

7 ．消防系统验收证明；

8 ．公共设施检查验收证明；

9 ．用水、用电、用气指标批文；

10 ．水、电、气表校验报告；

11 ．有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

上述资料，主要来自房地产开辟企业，监理部门。 此外，

对于物业使用过程中接管的项目，其资料来源应为委托人

(如业主管理委员会)。

二、物业接管验收

物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基

础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检 验。物业接管验收包括以下内容：

1 ．主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形

值，不得引起上部结构的开裂或者毗邻房屋的破坏；主体结 构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。

2 ．屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积

水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应坚固，不空鼓且整体

平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；洗手间及阳台、厨房的

地面相对标高应符合设计要求，不得浮现倒水及渗漏现象。

3 ．装修。应保证各装修部位或者构件既美观慷慨又满足 使用要求，不得浮现因装修不善而造成的门窗开关不灵，

油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。

4 ．电气。电气路线应安装平直、坚固，过墙有导管；

照明器具必须安装坚固，接触良好；电梯等设备应运转正

常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应

齐全。

5 ．水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢

固，控制部件启闭灵便，无滴，漏、跑、冒现象；消防设

施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅

炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷，

并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种

仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。

6 ．附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、 坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工

程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。

三、核实原始资料

在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，

发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共

同签字存档。

四、用户情况调查

用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交

接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产

权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地

开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。

五、建立档案

物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管

理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成

册，或者存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有：

1 ．物业开辟可行性研究报告；

2 ．物业开辟建设时的有关图纸、记录等资料；

3 ．物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；

4 ．历年物业管理工作报告和财务报告；

5 ．房地产权属关系的有关资料；

6 ．物业用户的有关资料。

二、用户入伙 (一)入伙程序

用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管

理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一

个良好的开端。普通来说，物业管理中的用户入伙应遵循

以下程序，

1 ．用户接待。用户携带与房地产发展商共同签署的购

房合同以及产权证(或者租赁合同)、身份证到物业管理机构 办理入伙手续。

2 ．发放资料及钥匙。物业管理机构查验用户的上述各

种文件齐全后，即可发放以下资料及钥匙。

( l ) “用户入住验收表”；

( 2 ) “住户须知”或者“用户手册”及“使用说明书”；

( 3 ) “物业管理公约”；

( 4 ) “装修申请表”；

( 5 )其他宣传资料和规定。

3 ．用户验收。用户可按“用户入住验收表”所列的各

项内容查验拟入住物业的结构部件、水电设备以及水、电、

气表，并应尽快填写表格，以便有任何问题时及早处理。

4.收回表格存档。

5 ．搬迁入伙(进户)。用户搬迁入伙的管理较为重要。

由于一栋(一组)物业中用户较多，其家具、设备更是多

种多样，搬迁过程的人员、车辆亦往来不断，这样必然对 物业及物业区域内的安全、环境卫生、交通等问题造成一

定影响。因此，物业管理机构应调整好用户的入伙时间，

并加强安全及交通的管理，保护好各种易受搬迁影响的公

共设施。此外，物业管理机构应发挥其良好的服务功能，

自行组织或者替用户联系搬迁公司，以解决用户的后顾之忧。

(二) “用户手册”的内容

“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定

及服务的说明书。它详尽全面地反映出用户应遵守的管理

规定，同时也将物业管理机构所能提供的服务项目告知用

户。此外，有些物业管理机构还将国家及地方政府的有关

规定和物业公约收录于手册之中，以起到更广泛的宣传作

用。 “用户手册”普通包含以下内容：

1 ．物业梗概；

2 ．物业管理人员的分工；

3 ．业主委员会的组成及作用；

4 ．如何投诉并提出建议；

5 ．管理费缴纳办法；

6 ．装修管理规定；

7 ．入伙事宜；

8 ．环境卫生管理规定；

9 ．治安消防管理规定；

10 ．交通管理规定； 11 ．水、电、气使用管理规定；

12 ．物业用途限制；

13 ．电视接收管理规定；

14 ．公共设施管理规定；

15 ．文化娱乐设施管理规定；

16 ．豢养宠物的有关规定；

17 ．空调安装的有关规定；

18 ．噪音限制；

19 ．多种经营与服务的内容；

20 ．电梯使用管理规定；

21 ．常用电话号码。

“手册”中普通还包含因用户违反规定，而制定的惩

罚措施。用户在领取手册时及在物业使用过程中，物业管

理机构应详细耐心地宣传“手册”内容，以便使用户了解

并自觉遵守各项管理规定。

三、装修管理

在物业正式使用前，用户往往要求进行物业的二次装

修，以提交居住质量和使用功能。在进行装修之前，用户

应向物业管理公司进行申请登记，以便确保整个装修工程

在规定范围内，并保护毗邻房产、结构安全、公共设施、

卫生环境等。

物业管理机构应根据所管理物业的实际情况，明确制订装 修管理规定，以便用户及装修人员共同遵守。例如，对于 住宅小区物业，物业管理机构必须按国家有关二次装修管 理的法规规定以及小区管理公约，确定装修管理规定及装 修有关细则。而物业管理者在此不仅根据全体业主委托进 行符合小区泛博业主利益的装修管理，同时还兼有国家有 关法规及规定的落实和监督义务。其最终目的仍然是保证 小区泛博用户的居住安全及公众居住要求。装修管理普通 包括两部份，其一为装修申报与审批管理，其二为装修施 工管理。

(一)装修申报与审批管理

1 ．装修申报。用户在入伙过程中，已收到物业管理机

构发出的“装修申请及审批表”

标准表格，用户在装修施工前，应认真填写表格并报物业

管理机构审批。惟独在物业管理

机构对装修内容的审批完成之后，用户才干动工装修。

2 ．装修审批。物业管理机构应详细审查装修申请表中

的装修内容，并应达到以下条件方可予以批准。

( l )不影响整体结构；

( 2 ) 楼层应考虑楼板承载力；

( 3 )装修材料应符合防火的有关规定；

( 4 )不影响毗邻房屋的安全使用。

应注意的是，有些装修内容涉及到房屋结构的变动及造成 住用的不安全(如私装煤气设备)，管理机构应依据国家有

关规定，替业主代办报批手续(向有关管理部门)。

(二)装修施工管理

1 ．在“装修申请表”上签署意见，签字盖章，交还用

户，准予动工。

2 ．收取申请人一定数额的装修施工押金，以保证房屋

及设备的安全(普通为装修总价款的 1％~2％)。

3 ．施工垃圾不得随便抛弃，应运到指定地点。

4 ．应按装修施工时间施工，不得以噪声扰民。

5．施工时，物业管理机构的专业人员应指导用户接电、

接水，并随时检查装修施工的消防措施。

6 ．施工结束后，用户未造成公共财物的损坏并清运完

施工垃圾，物业管理机构可退还押金。

××物业管理有限公司××分公司