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盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。
我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。
我 个人理解， 商业地产不是商业， 也不是地产， 也不是简单的商业加地产。
我认为， 商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。
目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。
我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。
如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。
”——王健 林 商业地产一些心得 1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。
其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户， 找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。
这样才有利于商业的销售。
3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后， 再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。
1一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式 1、购物+餐饮+ 娱乐；2、专业店铺 购物+餐饮+娱乐 1、金鹰奥莱城 地址：人民南路 开业时间：2012 年 5 月 18 日 主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、 雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便， 给消费者一个精致、舒适的购物环境。
主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订 业态分布 专业店面+娱乐场所 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因 1、周边居住 人员较少， 它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少， 2、业态分布比较单一，吸引点较少 3、下线店面比较少，交通不方便2 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25% 2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司 基本情况 功能定位 开业时间 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000 平方米 业态分布以及分配比 项目优势 1、位于市中心最繁华的地段32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良 3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 项目劣势 1、主干道比较比较拥堵 2、车位配比不够 3、餐饮比较少，比较缺乏！ 经营与管理 1、人员都有金鹰公司内部招聘 2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系 3、物业都有金鹰有限公司持有 4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% 目前经营情况 随着近今年的发展， 金鹰注重了餐饮行业的投入， 在地下负一层， 做了临时小吃， 效果不错。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元启动期快速发展期快速发展期稳定发展期改善需求为主改善需求为主生存的需要生存、改善需求皆有3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
盐城开业调研报告一、调研目的和背景为了更好地了解盐城市的商业环境和消费市场，我们团队决定进行一次开业调研。
通过这次调研，我们希望掌握盐城商业开业的趋势和特点，为之后的商业策划和运营提供有价值的参考和建议。
二、调研方法和过程我们采用了多种方法进行调研，包括实地走访、问卷调查和数据分析。
2.1 实地走访我们选择了盐城市区的几个主要商业街和购物中心进行实地走访，其中包括新四季购物中心、人民商场和盐都国际购物中心等。
通过实地走访，我们观察了商业开业现场，并与开业商家进行了交流和访谈，了解了他们的经营理念、目标市场和推广策略等。
2.2 问卷调查我们针对盐城市的居民进行了问卷调查，调查内容包括消费习惯、消费偏好、对新店开业的期待等。
我们在主要商业区和人流密集的地段进行了调查，并收集了300份有效问卷。
2.3 数据分析我们通过对调查结果进行统计和分析，得出了一些有价值的数据指标，如市场潜力、目标顾客群体和消费需求等。
三、调研结果和发现经过调研分析，我们得出以下几个主要结果和发现：3.1 商业开业趋势盐城市商业开业呈现出以下几个趋势：- 多样化：不同类型的商业店铺如雨后春笋般涌现，以满足不同消费者的需求。
- 高品质：新开业的商家追求产品和服务的高品质，以提升竞争力和吸引力。
- 创新性：商业开业更注重创新和独特性，通过新颖的经营理念和风格吸引消费者。
- 互联网化：越来越多的商业企业通过互联网平台进行开业宣传和销售，以提高曝光率和销售额。
3.2 目标市场根据调查结果，我们发现盐城市的消费市场主要分为以下几个目标市场：- 年轻人市场：年轻人对时尚、品质和新奇的产品和服务有较高的需求，是增长最快的消费群体。
- 家庭市场：家庭市场对生活用品、家居装饰和儿童用品有较高的需求。
- 旅游市场：由于盐城市具有丰富的旅游资源，游客市场对旅游纪念品、休闲服饰和旅游便利设施有较高的需求。
3.3 消费习惯和偏好盐城市的消费者有以下几个主要的消费习惯和偏好：- 重视品质：消费者对产品和服务的品质有很高的要求，宁愿选择价格稍高但品质更好的商品。
盐城市商业市场分析盐城市位于中国江苏省东北部，是江苏省的重要经济中心之一、随着中国经济的快速发展，盐城市的商业市场也呈现出繁荣的景象。
本文将从盐城市的商业氛围、商业地产发展、消费市场以及人口结构等方面对盐城市的商业市场进行分析。
其次，盐城市的商业地产发展迅速。
近年来，盐城市的商业地产迅速发展，商业地产项目如雨后春笋般涌现。
例如，盐城市的万达广场、银泰国际购物中心等大型商业综合体项目不仅提供了丰富多样的购物场所，还包括了酒店、电影院、餐饮等配套设施，为市民和游客提供了全方位的购物与娱乐体验。
再次，盐城市的消费市场多元化。
盐城市的消费市场不仅集中在大型购物中心和商场，还分布在各个社区和街区。
盐城市的消费需求多样，从日常生活用品到高端奢侈品都有一定的市场规模。
此外，随着盐城市居民收入水平的提高，高端消费品市场也越来越受到重视。
大量的国际品牌纷纷进驻盐城市，提供了更多高品质、高档次的商品与服务。
最后，盐城市的人口结构对商业市场的发展起到了重要的推动作用。
随着城市化进程的加快，盐城市的人口规模不断扩大，市民的生活水平逐渐提高。
同时，盐城市具有较为年轻的人口结构，年轻人群体对时尚潮流、娱乐消费有着较高的需求，这也刺激了商业市场的发展。
综上所述，盐城市的商业市场在经济发展和城市化进程的推动下呈现出蓬勃的发展态势。
市内商业氛围浓厚，商业地产迅速发展，消费市场多元化，人口结构积极影响着商业市场的发展。
然而，随着竞争的加剧和消费需求的不断变化，盐城市的商业市场仍面临着许多挑战与机遇，需要进一步提升服务质量，创新商业模式，以适应市场需求的变化。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
盐城市写字楼市场调研报告编制：上海天仕房地产投资管理有限公司日期： 2008年12月目录：第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况二、宏观经济发展状况三、盐城房地产市场概况第二部分盐城写字楼市场分析一、写字楼销售市场分析二、潜在写字楼物业分析三、市场分析总结第三部分项目SWOT分析一、项目概况二、项目SWOT分析第四部分项目市场定位一、定位背景综述二、项目性质定位三、目标客户定位第一部分盐城市宏观市场环境分析一、盐城市概况盐城地处苏北平原中部，东临黄海，西襟淮扬，南与南通市接壤，北与连云港市毗邻。
1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1696平方公里，人口151.36万。
全市有138个乡镇，6个街道办事处，1927个村民委员会，554个居民委员会，800多万人口，总面积1.5万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的大市。
图2-1：江苏省行政区域图图2-2：盐城市行政区域图因盐得名，历史悠久盐城从西汉武帝元狩4年（公元前119年）建立盐渎县，当时这里遍地皆为煮盐亭场，到处是盐河，“渎”就是运盐之河的意思。
东晋安帝义熙7年（公元411年）时更名为盐城县，以“环城皆盐场”而得名。
盐城历经了两千多年的历史沉淀，处处散发着浓郁的海盐文化。
古代以盛产“淮盐”而享誉华夏，古称“淮夷地”。
早在战国时期即“煮海为盐”，《史记》载“东海有海盐之饶”。
秦汉时则“煮海兴利、穿渠通运”，已成为渔盐兴旺之地。
唐时，“甲东南之富、边饷半出于兹”的淮南盐场，仅盐城就有“盐亭一百二十三所”。
唐宝应年间，境内设有海陵监、盐城监，每岁煮盐百余万石，其时盐城已成为东南沿海重要的盐业生产中心。
资源丰富，生态独特盐城是江苏省面积最大的市。
全市总面积1.5万平方公里，其中可耕地面积7737平方公里，河湖水面1300多平方公里。
海洋和滩涂资源十分丰富。
盐城市商业项目市场调查时间:6月２0日9:０0—－2０:３0调查人员：王景弘、胡民仆商业市场调查项目：盐城商业业态业种及品牌调查地：重点金鹰购物中心、盐城商业大厦、家乐福外店品牌。
（其余调查有:盐阜人民商场、浠沧商业街、文峰大世界、鑫天地商业街、盐阜人民商场服饰广场、沃尔玛（尚城国际购物中心)等)。
1、金鹰购物中心：地处盐城商业中心建军中路1６9号,面对盐城文峰大世界及盐城商业大厦。
地下一层地上7层。
建筑面积620００平方米。
于200９年1月16日开张。
20０９年业绩３亿元.7F电影院/中影星美院线＋餐厅:中影星美院线。
餐厅:塔可、6Ｆ生活家居、工艺礼品、数码通讯、家庭电器、影音图书、琴行、餐厅:家居用品:罗莱、富安娜、紫罗兰、梦来、梦洁、尚玛可、卡帝乐鳄鱼、恐龙、宝姿、巴芙洛、生态家、阿芙萝、奥丹奴、澳德莱德、牧宝、孚日、赛诺、车饰、多样屋、松下、膳魔师、史努比、苏泊尔、OQＯ、美思工房。
电子：索尼、卡西欧、三星、松下、佳能、JVＣ、飞利浦、名人、摩托罗拉、海尔、特福、博朗、伊莱克斯、象印、步步高、大金、亚都、伟嘉、A Ｏ史密斯。
茶叶:天福茗茶。
工艺礼品:RCＲ、禾信、华庭骨瓷、罗比罗丹、王松源、宝篆斋、苏绣。
5F休闲服饰、儿童世界、童趣空间、流行配饰、美容会馆、悠仙美地餐厅:休闲服饰:杰克。
琼斯、VISCＡP、百世吉、佐丹奴、P&B、太平鸟、汤尼俊士、左岸、马克华菲、Ｇ&Ｇ、adidasSC、ＮＩKE３60、莱克斯顿、浪比时、古淳、埃尔可米、联邦欧诗兰、赫斐托斯、戴斯特拉搏、ＥSPＲIT、ＵＣLA、儿童世界：小衣恋、小耐克、贝贝摩登、小阿迪达斯、蔓琳格、小哪咤、网球王子、帕克兰帝、喜洋洋灰太狼、本卡拉、小JＥEP、卡米尼、小木马、斯乃纳、芭比JEEＰ、好孩子、巴布豆、丽婴房、卡拉贝熊、哥比兔、拉比、十月妈咪、黄色小鸭、迪士尼内衣、读书郎、三木比迪、。
流行配饰：FX阿童木。
童趣空间:奇乐儿。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
二、盐城现有主要商圈分析1、整体商圈格局分析参考盐城市商业网点规划，结合项目组的实地调研考察，认为现在盐城市区业已形成商业氛围和短时期内（3-5年之内）有发展潜力的主要商圈有5个，分别是建军中路商圈、盐渎商圈、解放南路商圈、招商场商圈和城北商圈（如图）。
建军中路商圈：属于城市级（一级）商业中心，也是盐城市商业起步最早，商业网点最为集中的商业区域，未来该商圈的集聚力合辐射力会进一步增强，传统商圈的核心地位无法动摇。
建军中路商圈处于交通便利的市中心，商业网点密布，主要以购物类为主，集中了盐城市百货商场、服装专卖店及超市，高中低档消费均有，但主要以中档为主。
其商业主体是百货商场，如金鹰百货、盐城商业大厦、海华广场、人民商场和文峰大世界等，还有浠沧步行街和鑫天地步行街也是消费集中点，但是规模相对较小。
盐渎商圈：属于区域级商圈，以盐渎公园为核心形成的商业圈，是新兴商业圈，主要以中高档消费为主。
商圈内文化特色较浓，目前主要有宝龙城市广场的商业综合体（在建）、钱江方洲的优活街（招商中）、东进路美食休闲街、盐镇水街、缤纷亚洲等商业体。
解放南路商圈：准确的说，解放南路商圈是一个商业街区，该地区商业业态以沿街商业经营作为商业形态主导而进行经营扩散商业辐射范围，区域内商业经营类型主要有餐饮、日用品、箱包、鞋帽、纺织、交通工具等为主。
整体商业街区形态呈现“路北区域集中，路南区域零散分布”的格局。
大型商业体主要有沃尔玛、家乐福、乐天玛特（二店）。
招商场商圈：盐城招商场商圈位于开放大道与黄海路交界处，是一个历史较悠久的商圈，人气足，经营状况较好。
其主体是盐城招商场，主要经营服装、布匹、纺织品、床上用品、鞋类、家用电器、文化用品等4万多个经营品种，规格档次齐全，但主要以中低档为主。
主要商业体是招商场、四季服装城、丽阳商贸城和高力家居港（老店）。
城北商圈：位于盐城市区北郊，城北客运站附近，主要商业体有盐城白马服装大世界、盐城义乌国际商贸城（在建）、明珠商贸城和盐城装饰装潢建材市场，属于专业市场性质，主要经营服装、鞋帽、箱包、家居建材等。
由于目前城北并非盐城主要发展方向，且离市中心距离较远，所以人气不足，尚无明显商业氛围。
2、重点竞争对手分析（详细内容见附表）根据盐城商业市场发展现状和我项目的主题定位，特选择如下具有代表性商业体作为竞争对手进行分析。
（1）金鹰国际购物中心盐城金鹰国际购物中心是2009年1月开业的一家大型百货商场，也是盐城目前档次最高的购物中心，由金鹰商贸集团有限公司投资，盐城金鹰国际购物中心有限公司经营，功能定位为：高级时尚百货店，突出生活时尚。
主要经营业态见下图。
金鹰国际主要以中档档次为主，部分中高档商户，购物功能为主，中高端市场定位，但是休闲娱乐缺乏规模。
（2）盐城商业大厦盐城商业大厦是本地最早的一家百货商场，也是金鹰进驻前盐城最高端的百货，由盐城商业大厦投资股份有限公司投资和经营。
商业大厦地上共有6层，拥有超市业态，购物是唯一功能。
其定位也是以中档和中高档为主，服装销售占比较大，超过70%。
（3）中茵海华广场中茵海华广场是由盐城中茵置业有限公司投资和经营的大型综合型购物广场，开放式建筑形成购物内街。
海华广场以中低档购物功能为主，服饰类占近80%，其主力店乐天玛特（11号楼）是盐城第一家也是生意最好的大卖场。
但是当前经营管理混乱，租户档次低，形象不佳。
（4）东进路休闲美食街东进路休闲美食街是盐城市政府为招商引资而建的一条以餐饮、娱乐和休闲为主的商业步行街，是盐城唯一高端餐饮和娱乐集中的高端商业群。
现有业态以餐饮、娱乐为主，单店面积较大。
由于市政府提供政策支持，因而发展很快，但是娱乐类服务雷同。
（5）宝龙城市广场（在建）宝龙城市广场是由盐城宝龙置业发展有限公司开发的，商业面积达20万方的综合体项目，在老城区新城区结合位置，东邻盐渎公园，西邻钱江方舟，是盐城较大的购、食、娱一体的综合型商业中心，由政府招商项目，统一经营管理，有专业团队运营。
但是整个新城区的商业氛围并没有形成。
（6）钱江方洲优活街（招商中）钱江方洲优活街是由盐城市苏嘉房地产开发有限公司开发建设，东靠盐渎公园、南靠东进路美食街、西有超市乐天玛特超市，钱江方洲为目前盐城认可度最高的楼盘之一，自身有近4000多户业主。
但是市场不成熟，商业很难在很短时间形成气候，且缺乏主力商铺的带动，整体成熟尚需时日。
（7）紫薇国际广场（在建）该项目由盐城瑞尔房地产开发有限公司开发建设，位于盐城市政府东侧、世纪大道南侧，主要打造苏北最大的IT MALL，由电脑市场、通讯市场、电子市场所组成，另外建成LIP国际影城、儿童游乐园、国际金品走廊、顶级娱乐城堡、地中海美食广场等。
3、河东市场分析 （1）商业分布情况目前，河东地区尚无大型商业综合体项目，在建的楼盘有东方绿苑、加州·东郡、朗地英郡和高教公寓（2）消费人群分布A 目前当地常住人口约4万人，加上未来导入人口可以达到8-10万人。
B 项目所在地两个高校（盐城师范学院、盐城工学院）的师生共计约3-4万人。
C 亭湖开发区和盐城经济开发区约有人口4万人。
三、商业部分消费者研究本次市场调研主要在盐城市区的中心建军路商圈、城南新区商圈以及项目地周边发放问卷300份，共回收有效问卷291份。
1、购物行为(1)购物频率据统计，53%的被访者每周购物至少1次以上，其中每周1次的有26%，25岁以下的青年人比率则更高，每周购物的1次的占31.5%。
（2）就餐行为44%的消费者每周会有1天以上在外就餐，其中每周有1-3天外出就餐的占比较高，为21%，说明盐城消费者有一定的消费愿望。
（1）经常光顾的商圈和商场66%的被访者经常去建军中路商圈消费，另有17%的人群选择去解放南路商圈，与之对应的是中茵海华、乐天马特（二店）以及盐城商业大厦成为消费者购物的首选。
（2）逛街伙伴在逛街伙伴的选择中，45%的被访者经常与朋友一起逛街，除此之外与同学和配偶一起逛街也占有相当比例，可见家庭购物占据一定比例。
（3）消费支出每月消费支出上，34%的被访者消费支出在200元以下，而每月支出200-399元的占大部分，为51%。
其余比例均较低。
（4）购物中的其他消费活动消费者在购物活动中均伴有其他的消费活动，主要为就餐（53%），其次为休闲娱乐活动（28%），喝茶/咖啡也占据一定比例，为11%。
（5）选择购物目的地的原因在购物目的地选择上，34%的受访者是因为喜欢一站式购物，其次为购物环境好（19%）、交通便利（17%）和时尚新鲜（16%）。
（6）盐城市区商业业态分析较多的被访者认为购物是盐城市区最为缺乏的业态，其次是酒店和餐饮。
而迫切需要增加和完善的业态是美食街、大型娱乐场所和便利店。
2、项目区域商业需求（1）区域认知51%的被访者明确表示看好亭湖新区商业的发展前景，仅有8%的人持否定态度。
另外，有17%的受访者认为亭湖新区适宜居住，仅有13%的受访者认为不适宜居住。
（2）消费与置业选择19%的受访者明确表示如果亭湖新区有大型商业综合体开业运营，会将其作为首选消费地，而52%的人群则视需要而定，仅有15%的人群明确表示不会来此购物。
在置业选择上，大部分的受访者对于在亭湖区内购买商铺持观望态度，另有11%的人群明确表示会在亭湖新区购买商铺。
（3）客户群体65%的被访者认为高校学生将成为本项目的主要消费客户，其次为经济开发区内普通职员和亭湖区政府消费。
（3）亭湖新区商业业态分析与盐城市区调查结果一致，较多的被访者认为购物也是亭湖新区最为缺乏的业态，其次是便民设施、酒店以及游乐场。
而迫切需要发展的第三产业则是文化、体育、娱乐业和旅游、住宿、餐饮业，需要增加和完善的业态是美食街、百货商场。
四、项目条件分析1、宗地概况地块位于盐城市亭湖新区，东至东环路，南至世纪大道，西至希望大道，北至亭湖大道。
项目总占地约857亩，其中两块纯商业地块（地块二、地块三）面积约179.4亩，总建筑面积约32万方。
2、SOWT分析S（优势）地块位于盐城市东部，西北侧为亭湖区政府，与规划中的亭湖新区医院隔路相望，区位优势明显。
新风河川流而过，且地块中间为规划人工湖，自然景观资源丰富。
地块西侧紧邻盐城工学院、盐城师范学院等高校，地块北部和南部是亭湖经济开发区和盐城经济开发区，有一定的人口支撑，可以保证一定的消费需求。
地块体量较大，便于统一规划，统一设计，形成具有鲜明风格的大型商业综合体。
W（劣势）地块商业体量过大，市场容量有限，前期投入巨大，收益周期较长。
亭湖新区尚处于初步开发阶段，项目周边配套不完善，尚没有形成成熟的商业氛围，需要较长的市场培育期。
0（机会）地块处于城市重点规划的河东片区的核心区域，未来发展潜力较大。
