房地产估价规范
来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）
总则
为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据
《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其
他相关领域。
房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自
己出具的估价报告负责。
房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》
和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则
评估市场价值，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值日期原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财
务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发
利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：
1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进
行估价；
2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进
行估价；
3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进
行估价；
4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进
行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具
之日起不得少于十年。法律、法规另有规定的，依照其规定。
在保存期限内，不得对保存的估价资料及其内容进行改动、更换、删除或销毁。
4 估价方法
估价方法选用
注册房地产估价师必须熟练掌握并正确运用比较法、收益法、成本法、假设开发法等
主要估价方法。
注册房地产估价师应根据估价对象和估价对象所在地的房地产市场状况，对比较法、
收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对估价对
象进行估价。
估价对象可同时选用两种以上估价方法估价的，应选用两种以上估价方法估价，不得
随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。
同类房地产有较多交易的房地产，应选用比较法估价；收益性房地产，应选用收益法
估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；具有开发或再开发潜力
且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法评估的房地产，应选用假设开发法估价。
比较法
运用比较法估价，应按下列步骤进行：
1 搜集交易实例；
2 选取可比实例；
3 建立比较基础；
4 进行交易情况修正；
5 进行市场状况调整；
6 进行房地产状况调整；
7 求取比较价值。
比较法估价应搜集大量、真实的交易实例，掌握市场行情。搜集的交易实例信息宜包括下列内容：
1 房地产基本状况；
2 交易双方基本情况；
3 成交日期；
4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担；
5 交易目的、交易方式等其他交易情况。
根据估价对象状况、估价目的和价值日期，应从交易实例中选取不少于三个可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：
1 是估价对象的类似房地产；
2 交易类型适合估价目的；
3 成交日期接近价值日期；
4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
严禁编造可比实例。在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期
较近的交易实例。成交日期与价值日期相差不宜超过一年，不应超过二年。
下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：
1 利害关系人之间的交易；
2 对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
3 急于出售或急于购买的交易；
4 人民法院拍卖的交易；
5 有人为哄抬的交易；
6 对交易对象有特殊偏好的交易；
7 相邻房地产合并的交易；
8 受迷信影响的交易；
9 其他非正常的交易。
选取可比实例后，应建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化处理，统
一其内涵和形式，使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一致、相互可比。
标准化处理应包括下列内容：
1 统一财产范围；
2 统一付款方式；
3 统一融资条件；
4 统一税费负担；
5 统一计价单位。
统一财产范围，应对可比实例与估价对象的财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异。
统一付款方式，应将可比实例不是在成交日期一次性付清方式下的价格，调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。
统一融资条件，应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。
统一税费负担，应将可比实例在交易税费非正常负担情况下的价格，调整为在交易税费正常负担情况下的价格。
统一计价单位，包括统一为总价还是单价或楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积等的内涵和单位等。不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。
因合适的交易实例较少，在可掌握特殊交易情况并可量化其对成交价格的影响情况下，可选用第条特殊交易情况下的交易实例作为可比实例，但应对其进行交易情况修正。
进行交易情况修正，应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
