2015年黑龙江房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试性质考试题

2015年黑龙江房地产估价师案例与分析：房地产估价师考试性质考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事估价业务。

A：城市房屋拆迁

B：课税

C：企业清算

D：司法鉴定

E：执行层的组织协调

2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为万元。

A：87

B：124

C：130

D：134

E：工业用地的监测点评估价格

3、估价时点也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。

A：估价结果

B：估价假设

C：估价目的

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

4、以下不属于外部性的事件有。

A：房地产出售之前业主对其进行重新装修提升房地产价值

B：由于距离1000m处修建了地铁路口，提升了房地产价值

C：由于修建一座化工厂，降低了房地产价值

D：城市政府对原来的排污河进行治理，抬升了周边物业的价值

E：工业用地的监测点评估价格

5、建筑业是物质生产部门，属于第产业。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为．【2007年考题】

A：1765元 B：2000元

C：2069元

D：2400元

E：工业用地的监测点评估价格

7、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。

A．有效经过年数

B．实际经过年数

C．剩余经过年数

D．自然经过年数

8、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人__。

A．有权退房，但应承担违约责任

B．有权要求开发公司承担违约责任

C．有权要求开发公司赔偿损失

D．无权退房

9、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。

A．用途多样性

B．相互影响性

C．保值增值性

D．易受限制性

10、收益法适用的条件是房地产的。

A：收益能够量化

B：风险能够量化

C：收益或风险其一可以量化

D：收益和风险均能量化

E：工业用地的监测点评估价格

11、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A．商品，交易

B．互助合作

C．平均分配

D．共同承担

12、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。

A：2

B：3

C：4

D：6

E：执行层的组织协调

13、施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有__签字盖章。

A．注册建筑师

B．注册结构工程师

C．注册建造师 D．注册施工管理师

14、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10％以上股份的若干股东提出才有效即为。

A：单独股东权

B：少数股东权

C：固有权

D：非固有权

E：执行层的组织协调

15、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万㎡。

A：500.0

B：37.5

C：612.5

D：650.0

E：借款合同

16、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。

A：61.84

B：78.35

C：84.88

D：173.17

E：工业用地的监测点评估价格

17、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

E：执行层的组织协调

18、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

A：有租约限制下的价值

B：共有房地产的价值

C：无租约限制下的价值

D：承租人权益的价值

E：工业用地的监测点评估价格

19、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报__级资质证书。 A．一

B．二

C．三

D．四

20、功能折旧违背了以下哪个原理__。

A．收益递减原理

B．收益递增原理

C．均衡原理

D．适合原理

21、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。

A：现金流量

B：清偿能力

C：资产与负债情况

D：资金盈余或短缺情况

E：借款合同

22、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。

A．1.2

B．1.5

C．1.8

D．2.0

23、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A：152．43万元

B：160万元

C：609．71万元

D：640万元

E：工业用地的监测点评估价格

24、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。

A．风险较大

B．收益率较高

C．流动性较好

D．投资回收期较长

25、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是。

A：抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿

B：抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿

C：抵押权已登记的先于未登记的受偿

D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于资产负债表的表述，错误的是。

A：资产负债表是会计报表中的一种主要报表 B：资产负债表是根据会计不等式的原理设计的

C：通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息

D：资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制

E：执行层的组织协调

2、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于__的建筑物的估价。

A．具有重要价值

B．具有现实价值

C．具有巨大价值

D．具有历史价值

3、编制城市分区规划的主要任务是。

A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排

B：以便与城市详细规划更好地衔接

C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求

D：强化城市规划的控制功能

E：指导修建性详细规划的编制

4、影响房地产市场发展的__因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。

A．家庭

B．社会

C．文化

D．政策

5、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。

A：5日

B：7日

C：10日

D：15日

E：执行层的组织协调

6、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

7、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动

B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动

C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式 8、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%

9、国外通常将写字楼分为个等级。

A：2

B：3

C：4

D：5

E：借款合同

10、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。

A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时间价值的一种标志

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等

11、王某购买了A房地产开发公司在w省B市C县开发建设的商品房一套，与A房地产开发公司签订了商品房预售合同后，按照规定，应持商品房预售合同到部门办理登记备案手续。

A：B市房产管理部门

B：B市土地管理部门

C：C县房产管理部门

D：C县土地管理部门

E：W省房产管理部门和土地管理部门

12、征收集体土地应遵守的原则包括__。

A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则

B．保证国家建设用地的原则

C．妥善安置被征地单位和农民的原则

D．有偿使用土地的原则

E．依法征地的原则

13、下列情形中，诉讼时效为2年的是。(2008年试题)

A：身体受到伤害要求赔偿的

B：寄存财物被丢失的

C：环境遭污染或损害的

D：借出的资金未能收回的

E：执行层的组织协调

14、以下不属于销售费用的是__。

A．广告费

B．售楼处建设费

C．销售人员费用

D．交易手续费

15、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。