二〇〇九年度
全国房地产估价师执业资格考试
《房地产开发经营与管理》试题
（本试题包含客观题和主观题两部分）
中华人民共和国 监制
二〇〇九年四月
人力资源与社会保障部
人事考试中心
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考生姓名：____________________ 身份证号：________________________ 准考证号：________________________
《房地产开发经营与管理》试题 第1页 （共11页）
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重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。
（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；
（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；
（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；
一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。
A．债权人通常是商业银行
B．不能用于偿还土地购置贷款
C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D．还款资金来源通常是销售收入
2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A．发行公司债券
B．权益型房地产投资信托基金
C．发行股票
D．商业银行贷款
3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。
A．政府政策性资金
B．国内外企业入股的资金
C．个人入股的资金
D．资产变现的资金
4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
1 《房地产估价》复习题及答案（供参考）
一、单项选择题
１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ D）为前提进行估价。
Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用
2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。
Ａ、87； B、124；C、130；D、134
计算过程：50+80/(1+1%)^8
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。
Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18
前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；
Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算
5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。
Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短
6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。
Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；
Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价
结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。
Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在；
Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期
8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。
Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港
9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）
Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产
消费者的现时需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。（）
A.遭受火灾毁损的建筑物价值
B.遭受火灾毁损的土地价值
C.连带损失
D.租金损失
E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。
A.普通住宅与娱乐房地产之间
B.经济适用房与普通商品住宅之间
C.经济适用房与高档别墅之间
D.普通住宅与商业用房之间
E.宾馆与写字楼之间
房地产价格既有使用代价的租金，又有交换代价的价格。（）
A.房地产价格与区位关系密切
B.房地产价格实质上是房地产区位价格
C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
D.房地产价格形成的时间通常较长
E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响
投保火灾险时的保险价值有可能是（）。
A.名义价格
B.实际价格
C.市场价格
D.成交价格
下列不存在替代关系的有（）。
A.存量+新增竣工量-拆毁量
B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
房地产价格的特征主要包括（）。
A.房地产的购买量与其价格之间的关系
B.房地产的出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系
D.房地产的供给量与购买者能力的关系
市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（）
A.该厂房的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格为50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。（）
A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D.房屋征收评估应评估无租约限制价值
E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；反之，需求就会减少。（）
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.该种房地产的开发技术水平
D.房地产开发商对未来的预期
E.相关物品的价格水平
某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有（）。
A.成交价格
B.市场价格
C.理论价格
D.评估价格
关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。
A.市场价格
B.理论价格
C.清算价格
D.原始价格
决定房地产供给量的因素有（）。
A.反方向变化
B.同方向变化
C.无变化
D.无法确定
