房地产税收政策的变化与影响

 简称“房产税试点”——扩围已确定“向增量开刀”的思路

 房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

 向增量房征房产税意味着：一是征税不会覆盖大量已经存在的存量房；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

 “杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4％。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8％。的税率征收

 开征房产税并没有像有关专家所说的那样遏制投资投机性购房，增加房产市场有效供给，抑制房价上涨

 在政策具体实施之前催生了一场“避税抢购潮”。当时房产税试点的预期越来越强，促使部分购房者为赶末班车而购买大户型产品。 不仅上海，今年国五条出台之前，全国多个城市也出现了“避税抢购潮”

 由于避税抢购潮将在短期内透支未来市场的交易，这会造成此后相当一段时间内楼市成交量处于低迷状态

目前政府正在执行严厉的限购、限贷等调控措施，房产税改革试点扩围可能将在短期内透支未来市场的交易，造成此后相当一段时间内成交量下滑。

从历史交易记录也可以看出，国五条出台各地二手房交易量大幅上升，此后，买卖双方的观望情绪越发浓厚，成交乏力，住房交易量出现大幅度萎缩，楼市进入比较平淡的状态。

房产税虽然是地方税种，但征税会增加交易成本，导致成交量下滑，对地方政府来说还不如在现有的市场条件下多卖出几套房子划算。

在宏观经济增速放缓的当下，楼市成交量对地方政府的重要作用不言而喻。对征税会造成楼市成交量大幅下滑进而影响税费收入，这是地方政府消极对待房产税的一个重要原因。

 营改增

 “营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税

从宁波房地产市场看税收政策的影响

[摘 要] 美国次贷危机引发的金融海啸影响了全球,也削弱了宁波这个外贸份额占据很大比例城市的房地产市场的购买力。随着国家救市政策和宁波市政府《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》26条房地产新政细则的出台,目前市场上已有一定比例的刚性需求入市。本文首先通过税收政策对购房者决策的影响进行市场调查,然后研究分析税收政策出台后宁波房地产市场状况,最后得出结论:税收政策对于房地产市场的作用是有限的,分析房地产市场的主要落脚点还是在政府的行为以及宏观经济的走势上。

[关键词] 房地产;税收;宁波

美国次贷危机引发的金融海啸影响了全球,也削弱了宁波这个外贸份额占据很大比例城市的房地产市场的购买力。随着国家救市政策和宁波市政府《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》26条房地产新政细则的出台,目前市场上已有一定比例的刚性需求入市,但是税收政策对于房地产市场的的刺激作用究竟有多大?本文通过市场调查、研究分析后得出结论。

目前房地产市场的税费主要集中在交易环节,这些税种包括营业税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税等。以营业税、个人所得税为例,这类费用一般应由卖方承担,但依照宁波的行情,在实际操作中,这些费用变相加在了房价上,而新政的出台可以适当减轻购买者的负担,对房地产市场产生一定的影响。

一、税收政策解读

1. 关于营业税

依据《关于加强住房保障促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》,减免住房交易营业税。从2008年12月31日起至2009年12月31日止,个人将购买的普通住房超过2年(含2年)转让的,免征营业税;个人将购买的普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人将购买的非普通住房超过2年(含2年)转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人将购买的非普通住房不足2年转让的,按其转让收入全额征收营业税。个人购房时间,以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间按孰先原则确定。而在此前,个人将购买的普通住房必须要满5年转让才可以免征营业税,不足5年转让的要按转让收入全额纳税,而不是向现在规定的按转让收入减去购买住房原价的差额纳税。5年转2年促进了大量满2年不满5年的较新的二手房入市

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“新国五条＂税收政策对房地产市场影响分析　

卢新海万凯华中科技大学国土资源与不动产研究中心　

由于房地产价格主要是由供求关系决定，而　税收政策能够通过直接影响房地产的开发、购买　

成本来引导供给方和需求方在市场中的行为，因　

此，税收政策在房地产调控中发挥着十分重要的　作用。２０１３年国家继续实行从紧的宏观调控政　

策，３月１日国务院颁布《国务院办公厅关于继　续做好房地产市场调控工作的通知》，要求完善　稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购　

房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性　

安居工程规划建设、充分发挥税收政策的调节作　用。要求“税务、住房城乡建设部门要密切配合，　

对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通　过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋　

原值的，应依法严格按转让所得的２０％计征”。　国务院此通知一经发出，立即引发了社会的广泛　

关注。　

一、按２Ｏ％计征二手房买卖个人所得税的　

政策背景　税收调控政策通过影响房地产市场供求双　

方的行为来调控市场。对于出售自有住房缴纳个　人所得税一直是政府调控房地产市场的重要　手段。　２００５年１０月１１日，国税总局发布《关于实　

施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》　（国税发［２００５１１５６号），文件正式明确了个人买卖　

二手房必须交纳个人所得税。文件规定，在办理　二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征　

收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附　

加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进　行征收　２００６年７月２６日，国税总局发布《关于住　房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，　

从８月１日起，各地税局将在全国范围内统一强　制性征收二手房转让个人所得税。二手房转让个　

人所得税由此开始强制征收。　按照《个人所得税法》规定，财产转让所得适　

用比例税率，税率为２０％。但是在实施过程中，如　果售房人能提供合法有效的原购房发票及合理　

2008年房地产行业相关税收政策汇编

第一部分：国家级文件

一．营业税有关政策

1、国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 》 国税函〔2008〕277号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：

近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

国家税务总局

二○○八年三月二十七日

2、财政部 国家税务总局关于下发第二批铁路房建生活单位改制后企业名单的通知

文号:财税[2008]18号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局：

现将第二批铁路房建生活单位改制后的企业名单以及需要修改单位名》（财税[2007]99号）的规定执行相关营业税政策。

附件：1.第二批铁路房建生活单位改制后企业名单

2.需要修改单位名称的第一批铁路房建生活单位改制后企业名单

财政部 国家税务总局

二00八年二月四日

附件l：第二批铁路房建生活单位改制后企业名单称的第一批铁路房建生活单位改制后的企业名单发给你们，请按照《财政部国家税务总局关于改革后铁路房建生活单位暂免征收营业税的通知