威海悦美亭置业有限公司、张丽丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事裁定书

张树勇、威海东新置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2020.07.06【案件字号】(2020)鲁10民终1684号【审理程序】二审【审理法官】乔卉杨秀萍张燕妮【审理法官】乔卉杨秀萍张燕妮【文书类型】判决书【当事人】张树勇;威海东新置业有限公司;李永威;谷韦儒【当事人】张树勇威海东新置业有限公司李永威谷韦儒【当事人-个人】张树勇李永威谷韦儒【当事人-公司】威海东新置业有限公司【代理律师/律所】彭淑华山东东方未来律师事务所【代理律师/律所】彭淑华山东东方未来律师事务所【代理律师】彭淑华【代理律所】山东东方未来律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】张树勇;威海东新置业有限公司【被告】李永威;谷韦儒【本院观点】关于李永威是否具有诉讼主体资格。

【权责关键词】撤销违约金侵权合同约定证明力自认新证据关联性可采性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审认定的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，关于李永威是否具有诉讼主体资格。

虽然与东新置业公司签订《威海市商品房【预售】合同》的是李永威妻子谷韦儒，并非李永威，但案涉房屋是夫妻二人的共同财产，李永威有权对东新公司提起诉讼并主张权利，故李永威可以参加本案诉讼。

关于东新公司是否应当向李永威支付逾期办证违约金及数额应如何确定。

双方合同约定东新公司应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助谷韦儒办理产权转移登记手续，则东新公司2015年8月6日综合验收合格后90日内即应当为谷韦儒办理产权转移登记手续即2015年11月4日前协助谷韦儒办理但此时东新公司尚未取得房产证无论李永威是否申请办证均处于不能履行状态;2017年3月22日起案涉房屋具备办证条件但李永威否认其对该事实知情，东新公司亦未能提供证据证实其通知李永威可以办理产权证书，且从李永威曾因房屋面积与东新公司之间存在诉讼的事实看，双方就与办理产权证书密切相关的房屋款项、面积存在重大争议，不宜认定李永威存在故意不办理房屋产权登记手续的恶意，一审判令东新公司承担违约责任并无不当。

威海今阳集团有限公司、郑重房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.05.24【案件字号】(2022)鲁10民终235号【审理程序】二审【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳【文书类型】判决书【当事人】威海今阳集团有限公司;郑重【当事人】威海今阳集团有限公司郑重【当事人-个人】郑重【当事人-公司】威海今阳集团有限公司【代理律师/律所】邰玉梁山东健华律师事务所【代理律师/律所】邰玉梁山东健华律师事务所【代理律师】邰玉梁【代理律所】山东健华律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海今阳集团有限公司【被告】郑重【本院观点】本案争议焦点为今阳公司是否应当向郑重支付装修款363947.45元、郑重是否应当向今阳公司支付恢复原状费用300000元。

【权责关键词】欺诈撤销代理实际履行违约金过错恢复原状支付违约金诉讼代表人鉴定意见新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判发回重审查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审认定的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点为今阳公司是否应当向郑重支付装修款363947.45元、郑重是否应当向今阳公司支付恢复原状费用300000元。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《商品房买卖合同》解除后，郑重已经返还房屋，今阳公司亦认可其应当返还房款和房屋装修保证金。

郑重占有房屋后即对房屋进行了装修，退房时今阳公司并未提出异议并已经予以接收，应视为今阳公司对房屋状态的认可，并认可成为装修价值的受益者。

今阳公司主张郑重系将房屋装修进行赠与的主张，郑重不予认可，今阳公司亦未举证加以证实，该主张依据不足，本院不予采信。

威海华府置业有限公司、丁梅双商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2021.03.05【案件字号】(2021)鲁10民终121号【审理程序】二审【审理法官】侯善斌郭庆文金永祥【审理法官】侯善斌郭庆文金永祥【文书类型】判决书【当事人】威海华府置业有限公司;丁梅双【当事人】威海华府置业有限公司丁梅双【当事人-个人】丁梅双【当事人-公司】威海华府置业有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】威海华府置业有限公司【被告】丁梅双【本院观点】双方当事人争议的焦点为：丁梅双是否有权要求解除涉案商品房预售合同并要求华府公司返还购房款。

【权责关键词】违约金恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则新证据质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，双方当事人争议的焦点为：丁梅双是否有权要求解除涉案商品房预售合同并要求华府公司返还购房款。

“无理由退房”系华府公司在销售涉案房屋过程中针对不特定主体所作的广告宣传，系其对潜在的购房人所做出的承诺，应作为丁梅双与华府公司签订商品房预售合同的内容。

同时“无理由退房”也构成“恒大系”楼盘销售的一个显著特征，对恒大集团商誉的提高起到了极大的作用。

华府公司在广泛宣传“无理由退房”政策的情况下私自对购房人的退房条件作出苛刻限制，致使名义上的“无理由退房”变成实质上的“有条件退房”，不仅有违法律规定的民事活动应当遵循的诚实信用原则，而且对其自身的商誉也构成极大损害，亦不利于恒大集团的长远发展。

在“无理由退房”政策在本地已经为广大购房者众所周知的情况下，如华府公司主张购房人不享受“无理由退房”的政策，应在购房人签订商品房预售合同时明确告知并经购房人同意。

滕保财、澳威房地产开发（威海）有限公司商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预约合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.08.16【案件字号】(2022)鲁10民终1236号【审理程序】二审【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【文书类型】判决书【当事人】滕保财;澳威房地产开发(威海)有限公司【当事人】滕保财澳威房地产开发(威海)有限公司【当事人-个人】滕保财【当事人-公司】澳威房地产开发(威海)有限公司【代理律师/律所】潘正杰山东合度律师事务所【代理律师/律所】潘正杰山东合度律师事务所【代理律师】潘正杰【代理律所】山东合度律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】滕保财【被告】澳威房地产开发(威海)有限公司【本院观点】滕保财与澳威公司签订的案涉认购确认单是双方当事人的真实意思表示，系预约合同。

【权责关键词】欺诈催告合同新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，滕保财与澳威公司签订的案涉认购确认单是双方当事人的真实意思表示，系预约合同。

澳威公司向滕保财邮寄《挞定函》表示解除案涉认购确认单，腾保财亦提起诉讼要求解除，一审法院认定双方签订的案涉认购确认单已解除，并无不当。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”本案中，滕保财主张系因澳威公司对案涉楼房采光问题、开发商问题存在误导、欺骗的销售行为，导致滕保财与澳威公司不能签订商品房买卖合同。

何淑君、威海国亭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2021.01.20【案件字号】（2020）鲁10民终3744号【审理程序】二审【审理法官】侯善斌郭庆文金永祥【审理法官】侯善斌郭庆文金永祥【文书类型】判决书【当事人】何淑君;威海国亭房地产开发有限公司【当事人】何淑君威海国亭房地产开发有限公司【当事人-个人】何淑君【当事人-公司】威海国亭房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】何淑君【被告】威海国亭房地产开发有限公司【本院观点】本案的争议焦点为：国亭房地产公司应否支付何淑君逾期办证违约金。

【权责关键词】无效撤销代理违约金合同约定质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：国亭房地产公司应否支付何淑君逾期办证违约金。

何淑君与国亭房地产公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。

该协议第二十条第二款约定，如果买受人未能在房屋交付之日前180日内办理取得所有权证书的，按照该款第二项即在案涉房屋取得综合验收备案证明之日起90日内书面通知买受人办理房屋所有权登记，视为出卖人履行办证义务，出卖人不再追究任何逾期办证违约责任。

该条款系双方当事人对房屋登记事项相关权利义务的约定处分，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。

本案中，案涉房屋虽未通过综合验收，但何淑君于2020年1月20日办理了案涉房屋所有权登记，可以认定国亭房地产公司已履行了预售合同中约定的办证义务。

故，何淑君上诉要求国亭房地产公司支付逾期办证违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予采纳。

综上所述，何淑君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

威海市华腾房地产开发有限公司、孙瑜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2020.12.11【案件字号】(2020)鲁10民终3473号【审理程序】二审【审理法官】乔卉杨秀萍张燕妮【审理法官】乔卉杨秀萍张燕妮【文书类型】判决书【当事人】威海市华腾房地产开发有限公司;孙瑜【当事人】威海市华腾房地产开发有限公司孙瑜【当事人-个人】孙瑜【当事人-公司】威海市华腾房地产开发有限公司【代理律师/律所】赵文君山东恺维律师事务所;孙一平山东恺维律师事务所【代理律师/律所】赵文君山东恺维律师事务所孙一平山东恺维律师事务所【代理律师】赵文君孙一平【代理律所】山东恺维律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海市华腾房地产开发有限公司【被告】孙瑜【本院观点】上述证据1.3均涉及案外人，证据2系网络截图，对上述证据的真实性本案均不予认定。

涉案《房产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。

【权责关键词】无效催告代理实际履行过错合同约定诚实信用原则第三人证据交换关联性质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，涉案《房产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。

合同约定，华腾公司应在三个月内为孙瑜办理完成网签手续，如超过三个月未完成网签手续，孙瑜可选择解除本协议，华腾公司应将孙瑜已交房款予以退还。

但在实际履行过程中，华腾公司并未在约定期限内为孙瑜办理网签，华腾公司抗辩已通知孙瑜办理网签而其拒绝办理，但其最早通知的时间为2020年7月，远迟于合同约定的履行截止期限。

是故，孙瑜有权依据合同约定解除涉案合同、要求华腾公司退还房款，并按法律规定要求双倍返还定金。

威海天润房地产开发有限公司、王玉宁房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.05.13【案件字号】(2022)鲁10民终880号【审理程序】二审【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【文书类型】判决书【当事人】威海天润房地产开发有限公司;王玉宁【当事人】威海天润房地产开发有限公司王玉宁【当事人-个人】王玉宁【当事人-公司】威海天润房地产开发有限公司【代理律师/律所】邹建强山东德平律师事务所;初桂爱山东德平律师事务所【代理律师/律所】邹建强山东德平律师事务所初桂爱山东德平律师事务所【代理律师】邹建强初桂爱【代理律所】山东德平律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海天润房地产开发有限公司【被告】王玉宁【本院观点】王玉宁与天润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效对双方均有法律约束力。

【权责关键词】合同合同约定鉴定意见新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，王玉宁与天润公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效对双方均有法律约束力。

按照合同约定天润公司应对其出售的商品房在保修期内出现的质量问题进行维修。

案涉房屋于2011年8月交付王玉宁使用王玉宁从2014年开始就屋顶漏水问题向天润公司、物业公司报修并向政府服务热线进行反映，足以证实王玉宁在保修期内对案涉房屋的房屋质量提出异议并要求天润公司进行维修，但房屋漏水问题持续存在，天润公司理应继续承担维修责任。

且房屋保修期的设定旨在免除购房户于保修期内证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务，故天润公司以案涉房屋已过保修期及本案已过诉讼时效为由拒绝承担维修义务理由不当，本院不予支持。

威海纹石宝滩房地产开发有限公司、张孟杰商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2020.06.28【案件字号】(2020)鲁10民终1393号【审理程序】二审【审理法官】杨秀萍乔卉张燕妮【审理法官】杨秀萍乔卉张燕妮【文书类型】判决书【当事人】威海纹石宝滩房地产开发有限公司;张孟杰【当事人】威海纹石宝滩房地产开发有限公司张孟杰【当事人-个人】张孟杰【当事人-公司】威海纹石宝滩房地产开发有限公司【代理律师/律所】樊丽婷山东成山海天律师事务所;毕艳玉浙江永大（绍兴）律师事务所【代理律师/律所】樊丽婷山东成山海天律师事务所毕艳玉浙江永大（绍兴）律师事务所【代理律师】樊丽婷毕艳玉【代理律所】山东成山海天律师事务所浙江永大（绍兴）律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】威海纹石宝滩房地产开发有限公司【被告】张孟杰【本院观点】本案的争议焦点有三：纹石宝滩公司逾期办证是否存在免责事由；一审认定的违约金数额是否过高；张孟杰是否应对逾期办证（损失扩大部分）承担责任。

【权责关键词】显失公平民事权利违约金过错无过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据质证诉讼请求维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点有三：纹石宝滩公司逾期办证是否存在免责事由；一审认定的违约金数额是否过高；张孟杰是否应对逾期办证（损失扩大部分）承担责任。

关于纹石宝滩公司逾期办证是否存在免责事由的问题。

纹石宝滩公司主张，逾期办证系红线偏移的规划问题所致，故其不应承担违约责任。

但违约责任作为严格责任，并不以违约人存在过错为要件，即使系第三方原因所致，违约人仍应对合同相对方承担责任，规划问题亦不属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。

赵笑蔚、威海市盛元房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.06.17【案件字号】(2022)鲁10民终821号【审理程序】二审【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳【审理法官】张燕妮侯善斌李艳芳【文书类型】判决书【当事人】赵笑蔚;威海市盛元房地产开发有限公司【当事人】赵笑蔚威海市盛元房地产开发有限公司【当事人-个人】赵笑蔚【当事人-公司】威海市盛元房地产开发有限公司【代理律师/律所】尹广甜山东康桥(威海)律师事务所;李玲玉山东康桥(威海)律师事务所;成杰山东三格律师事务所【代理律师/律所】尹广甜山东康桥(威海)律师事务所李玲玉山东康桥(威海)律师事务所成杰山东三格律师事务所【代理律师】尹广甜李玲玉成杰【代理律所】山东康桥(威海)律师事务所山东三格律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】赵笑蔚【被告】威海市盛元房地产开发有限公司【本院观点】本案争议焦点为：一、赵笑蔚与盛元公司之间法律关系应如何认定；二、双方应如何结算。

【权责关键词】无效欺诈撤销表见代理实际履行违约金第三人新证据质证诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议焦点为：一、赵笑蔚与盛元公司之间法律关系应如何认定；二、双方应如何结算。

关于焦点一，赵笑蔚与盛元公司之间从2009年起即存在借款合同关系，双方于2013年2月签订《协议书》中约定以案涉18套房屋抵顶盛元公司的欠款，该《协议书》系以房抵债协议，并非房屋买卖协议，赵笑蔚主张该《协议书》为房屋买卖合同协议，与事实不符，本院不予采纳。

因《协议书》签订于2013年2月，协议中亦明确约定双方确认的是协议签订前的借款1100万元及利息，赵笑蔚主张的向赵建华支付借款50万元发生于2013年8月，并不在该协议确认的债权范围内，一审未将其计入债权总额并无不当，赵笑蔚关于应将该款项计入债权数额中的主张依据不足，本院不予支持。

威海市翔海置业集团有限公司、王秀明等商品房委托代理销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房委托代理销售合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.05.18【案件字号】(2021)鲁10民终3226号【审理程序】二审【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【文书类型】判决书【当事人】威海市翔海置业集团有限公司;王秀明;乳山合众源房地产有限公司【当事人】威海市翔海置业集团有限公司王秀明乳山合众源房地产有限公司【当事人-个人】王秀明【当事人-公司】威海市翔海置业集团有限公司乳山合众源房地产有限公司【代理律师/律所】黄乐云山东威扬律师事务所;王祥玉山东威扬律师事务所【代理律师/律所】黄乐云山东威扬律师事务所王祥玉山东威扬律师事务所【代理律师】黄乐云王祥玉【代理律所】山东威扬律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海市翔海置业集团有限公司;王秀明【被告】乳山合众源房地产有限公司【本院观点】上诉人提交的上述证据不足以推翻其在《协议书》中的意思表示，本院不予采纳。

合众源公司与翔海置业公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。

《协议书》第一条明确约定了佣金数额，而第五条约定不明确，根据违约方不能因其违约行为而获益的原则，翔海置业公司作为违约方，其以《协议书》第五条的约定否定其在《协议书》中第一条确认的佣金数额，理由不当且有违诚实信用及公平原则，本院不予支持。

【权责关键词】委托代理违约金证据不足关联性质证诉讼请求撤诉增加诉讼请求维持原判发回重审终结执行（执行终结）查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院另查明，合众源公司在(2020)鲁1083民初3801号案件撤诉后，又于2020年11月13日以翔海置业公司为被告提起诉讼，要求其支付佣金5245241元，案号(2020)鲁1083民初4199号，后于2020年11月19日以双方达成和解为由撤回起诉。