房地产企业缴纳营业税问题分析

房地产公司税务风险分析报告1. 引言本报告旨在对房地产公司在税务方面可能面临的风险进行分析和评估。

税务风险是指与税收相关的法律规定和实践的合规性和可靠性方面的不确定性。

房地产公司作为一个纳税主体，在日常运营中需要遵守各类税务法规，否则将面临罚款、滞纳金、税务调查等风险。

2. 税务风险分析2.1 营业税风险营业税是指对销售额、营业额或者应税项目征收的一种税收。

对于房地产公司而言，主要的营业税风险包括如下几个方面：•销售额的准确记录和报税：房地产公司在销售房产时，需要准确记录销售额，按照规定进行报税。

如果销售额被低估或逃税，将面临税务部门的调查和罚款风险。

•开发商的信用度：开发商在与合作伙伴和买方签订合同时，需要考虑其信用度。

如果开发商涉嫌逃税或有大额未缴税款，合作伙伴和买方可能会面临连带责任，导致公司和个人的税务风险增加。

•营业税政策的变化：国家对于房地产行业的税收政策可能会发生变化，房地产公司需要及时了解并适应新的政策。

如果未能及时调整和遵守新的政策，将增加税务风险。

2.2 增值税风险增值税是指在商品或劳务的生产、流通、消费环节中按照价款或酬金额征收的一种税收。

房地产公司在增值税方面存在以下风险：•税收减免政策的合规性：根据国家的相关政策，房地产公司可能享受一定的增值税减免政策。

但是，如果公司未能符合减免政策的条件或未能履行相关的程序和要求，将可能被税务部门追缴应缴纳的税款，并面临罚款风险。

•虚开增值税发票：一些不法分子可能通过虚开增值税发票的方式进行税务欺诈。

如果房地产公司在合作伙伴中未能辨别出虚开发票的风险，将可能遭受税务部门的调查和罚款。

•增值税税率的变化：国家对于不同行业的增值税税率可能会发生变化。

房地产公司需要及时了解并适应新的税率。

如果公司未能按照新的税率进行申报和缴税，将面临税务风险。

2.3 个人所得税风险个人所得税是指个人依法需缴纳的税款。

房地产公司在个人所得税方面存在以下风险：•薪酬结构的合规性：房地产公司需要合法合规地设定员工的薪酬结构，并按照法定税率进行个人所得税的扣缴和申报。

房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况，并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。

房地产行业作为一个重要的经济支柱行业，在税收政策上扮演着重要角色。

通过深入研究房地产行业的税收情况，可以更好地了解税收对该行业的促进作用，为政策制定者和业内人士提供参考。

2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。

2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整，这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。

政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展，稳定市场预期。

3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费，税率根据不同地区的政策有所差异。

房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费，根据房屋的产权和面积等因素计算。

3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费，根据成交价值和所在地区进行计算，一般由买方承担。

营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费，根据企业的营业收入进行计算。

3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费，根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。

房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收，这也是鼓励长期持有房产的一种政策。

4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策，购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。

这一政策鼓励市民购买房产，促进了房地产市场的发展。

4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产，制定了租赁房产减税政策。

根据出租房屋的面积和租金等因素，出租人可获得一定比例的税收减免。

这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁，增加了供应量，缓解了租房问题。

5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。

房地产开发企业所得税年度汇算清缴分析一、房地产企业所得税汇算清缴的特点1.行业特点。

政策调控强、产业链长、资金密集、开发周期长、对地方财政收入的重大影响、社会影响大；2.概念。

纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。

应纳税所得额＝会计利润±纳税调整项目应补（退）企业所得税＝应纳税所得额*适用税率－年度内已预缴的企业所得税对财务人员要求很高3.会计核算的要求。

鲜明的行业特点，销售预售收入的特点决定了其核算的独特性，成本计算较复杂。

4.税收处理的特殊性。

--未完工销售的应纳税所得额、已完工销售的的应纳税所得额；--预售收入的特点；可作为广告和业务招待费计算基数，预缴的税费可以税前扣除，部分预提费用可以作为计税成本对待--新老项目的不同处理要求；老项目的界定：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

针对老项目有两种计税方式：一是采用一般方法计税，按取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额（不含增值税税款）和10%的增值税率计算缴纳增值税；二是选择采用简易计税方法，以当期不含税销售额*5%的征收率计税。

企业一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

二、汇算清缴的审核步骤1.收入的审核《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。

取得相关商品（或服务）控制权，是指能够主导该商品（或服务）的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

深圳万科房地产开发企业税收筹划风险第3 章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析3.1 深圳万科房地产开发企业介绍深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于1993 年，是深圳市成立时间最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较高，集房屋规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团公司。

下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产湖南公司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地产珠海公司、深圳万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廣公司、深圳万科房地产评估有限公司等二十一个子公司。

深圳万科房地产开发企业是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份制公司，其主要经营活动包括：规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务等。

该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从事居民住宅及商业用房开发、城市配套设施建设、小区园林绿化等。

近年来，随着房地产行业竞争的日益激烈以及公司规模的扩大，深圳万科房地产开发企业将业务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方面。

深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税（销售房屋、出租房屋而缴）、城市维护建设税（流转税的附加税）、土地增值税（房屋建造产生收益而缴）、企业所得税、印花税（销售等合同需贴花）、房产税（出租房屋而缴）等。

深圳万科房地产企业每年的纳税支出占其收入的10%左右，是其比例较高一大支出。

深圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价值，在其设立、开发、销售、持有和清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。

下面分阶段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可能存在的风险。

3.2 深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析3.2.1 设立阶段税收筹划及其风险案例分析深圳万科房地产开发企业2011 年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目，项目的利润总额分别为500 万元、1000 万元和-1000万元（假设年终所得税无纳税调整事项）。

近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。

【杭州】房企不同开发模式全程税务问题解析培训（5月24日）房地产培训：房企不同开发模式全程税务问题解析培训【课程背景】房地产培训：房企不同开发模式全程税务问题解析培训；不同盈利模式在现有财税金融政策体制下，会产生什么问题，如何优化处理，以减少财税风险，提高盈利能力，是当下地产界从业人员必须认真思考之问题。

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具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。

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房地产业涉税问题及对策分析提要：本文由“北京泰跃房地产公司亿元偷税案”产生的房地产业税收征管存在的问题引出，进而针对存在的问题，通过对房地产企业税收体系，偷漏税行为的成因、表现的研究，进一步解决我国目前房地产业中存在的相关问题，为相关制度和行为的完善提供有益的参考，结合我国国情，探索房地产业中涉税问题的解决方法和手段。

关键词：房地产业；偷漏税；对策分析一、引言近年来，房地产开发企业的身价随着房地产行业的持续升温而水涨船高，成为盈利最高的行业之一。

但与迅速发展的房地产业相比，房地产税收收入的增长却十分有限，这与近几年房地产业市场火爆、整体交易数额、完成的投资规模以及平均利润率位居国内各行业前列的地位极不相称。

在这种不相称的对比背后，我们可以看到隐藏其中的巨大的税收黑洞。

这其中隐含的问题是多方面的，既有税收征管力度的不够，也有开发商的问题，既有相关房地产主管部门管理脱节，也有房地产业税制本身的缺陷。

二、我国房地产业税收立法现状我国现行的房地产税收体制，是一个极为复杂的行业税收体系。

从房地产课税的整个流程看，房地产业涉及到的税种包括流转税、所得税、资源税和财产行为税。

其中，单位纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、房产税；个人纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。

①具体来说，在房地产开发流通环节的税费项目主要包括：（1）前期税费：土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等。

（2）报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费。

（3）建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。

（4）销售阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税等。

房地产企业纳税筹划与实例解析房地产开发企业涉及税种较多,税负较重,房地产交易过程的税收问题，是房地产开发企业需要考虑的重要因素。

在房地产行业不景气、销售不佳的背景下，随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，企业通过合法合理的方式进行积极的纳税筹划，达到降低企业的税收负担显得更为重要。

本文从房地产企业运用低税率的四种思路进行合理的税收筹划，进行实例解析。

一、巧妙用土地增值税税收优惠政策降低税率进行筹划按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税收负担会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。

在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，以减轻土地增值税税负。

［案例1］江宇房地产开发公司2013年商品房销售收入为6亿元，其中普通住宅销售额为4亿元，豪华住宅的销售额为2亿元。

按现行税法规定可扣除的项目金额为4.4亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅可扣除项目金额为1.2亿元。

［案例分析］分别核算与不分别核算税负孰轻孰重的问题。

在不分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税的情况为：企业在筹办期间只有支出没有收入的客观实际给予按比例扣除招待费的特殊优惠政策，但是企业必须正确核算不允许扣除的40%部分，待允许扣除时记入当期的“管理费用筹办费——招待费（40%部分）”，在年度所得税汇算清缴时调增应纳税所得额，因此，在对筹办期招待费核算上要分60%和40%两个子目进行：在执行一次性扣除的方法下，支付业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：银行存款在开始生产经营时的会计分录为：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）在年度所得税汇算清缴时，将40%部分调增应纳税所得额。

第1篇案例背景：某市A公司成立于2005年，主要从事房地产开发业务。

近年来，A公司在经营过程中，因税务问题与税务机关产生争议。

以下是A公司与税务机关之间的争议情况：争议事实：1. 2009年，A公司向某市税务局申报缴纳企业所得税时，将一项土地使用权转让收入计入当期收入。

税务机关认为，该土地使用权转让收入应计入2008年，要求A公司补缴税款。

2. 2010年，A公司购买了一批建筑材料，用于房地产开发项目。

在申报增值税进项税额抵扣时，A公司将该批建筑材料的进项税额全部抵扣。

税务机关认为，A公司购买的建筑材料中，部分用于非应税项目，不能全额抵扣进项税额，要求A公司补缴税款。

3. 2011年，A公司因项目停工，部分土地闲置。

税务机关认为，A公司应缴纳土地闲置费，要求A公司缴纳。

法律分析：一、关于土地使用权转让收入的税务处理1. 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，企业取得的收入，应当按照收入确认原则计入当期收入。

2. 《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例规定，土地使用权转让收入，应当按照转让合同的约定确定转让时间。

3. 本案中，A公司将土地使用权转让收入计入当期收入，符合收入确认原则。

税务机关要求A公司补缴税款，缺乏法律依据。

二、关于增值税进项税额抵扣的税务处理1. 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人购进货物、接受服务，取得的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书等，可以作为进项税额抵扣凭证。

2. 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人购进货物、接受服务，用于非应税项目的，不得抵扣进项税额。

3. 本案中，A公司购买的建筑材料中，部分用于非应税项目，不能全额抵扣进项税额。

税务机关要求A公司补缴税款，符合法律规定。

三、关于土地闲置费的税务处理1. 根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例规定，土地使用者未按照批准的用途使用土地，或者未按照规定支付土地闲置费的，应当缴纳土地闲置费。