房地产产权产籍管理教案讲义学生版2008

课程讲义学院、部经济管理学院系、所公共管理系土地资源管理教研所授课教师杨丽萍课程名称房地产产权产籍管理课程学时56实验学时0教材名称房地产产权产籍管理房地产产权产籍管理Cadastral administration主要参考文献1. 地籍管理,林增杰,中国人民大学出版社；2. 陆红生，《土地管理学》，中国经济出版社；3. 《建设用地管理》，地质出版社；4. 广东土地利用调查及地籍调查资料；5、谭峻，房地产产权产籍管理，中国人民大学出版社；6、吴庆玲，房地产产权产籍管理，首都经济贸易大学出版社。

第一章绪论第一节基本概念我国土地资源行政管理的机构与职能设置1998年，国务院机构改革新组建了国土资源部。

一、土地的定义1．一般概念：土地是地球表面陆地和内陆水域的总称。

2．土地经济学概念：包括地球表面陆地及其内陆水域（河流、湖泊），是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然历史综合体。

二、房地产的概念(real estate /property)——指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。

三、房地产产权产籍概念1、产权property rights：即财产权或财产权利和简称，指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。

一般包括：占有权能、使用权能、收益权能、处分权能等。

2、房地产产权：房地产权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。

法律认可是房地产产权成立的前提。

//3、产籍籍：即簿册。

产籍：记录财产的存在、所属、时间特征，以及财产、产权人与产权人之间关系的资料总称。

我国目前登记管理的财产有：房屋、土地、草地、林地、水面、各种车辆、轮船。

4、房地产产权产籍包括地产产籍和房产产籍。

地产产籍：指耕地、牧草地、森林、丘陵等地产的登记资料。

房产产籍：对房屋及其产权进行登记管理及其形成的各种文件资料的总称。

四、地籍的概念、特点及分类(terrier /Cadastre )（一）概念地籍是记载房地产的性质、界址、数量、质量、权属和用途等基本情况的图、簿、册的总称。

地籍是记载房地产的性质、界址、数量、质量、权属和用途等基本情况的图、簿、册的总称。

地籍中包含房产资料；广义地籍= 房地产产权产籍记载内容：（1）房地产的自然状况：位置、数量、质量；（2）房地产的社会经济状况：用途、质量；（3）房地产的法律状况：权属、权利人、界址；其实质就是房地产的“户籍“。

地籍的核心：权属（二）、地籍特点1．空间性2．法律性3．精确性4．连续性（三）、地籍的类别1、按发展阶段分2．按特点和任务分初始地籍：指在某一时期，对县以上行政辖区内全部土地进行全面调查后，最初建立的图簿册。

日常地籍：针对土地数量、质量、权属及其分布和利用、使用情况的变化，以初始地籍的基础，进行修正、补充和更新的地籍。

二者的关系：前者是基础，后者是对前者的补充和更新3．按行政管理层次国家地籍：县级以上各级土地行政主管部门所从事的地籍工作，是以集体土地所有权单位和国有土地的一级土地使用权单位的土地为对象的地籍。

基层地籍：县级以下土地管理单位和村级生产单位（国有农牧渔场的生产队），以及其它非农业建设单位所从事的地籍工作。

以集体土地使用者的土地、国有土地的二级土地使用者的土地为对象的地籍。

4．按城乡土地的不同特点城镇地籍：以城（镇）区土地、独立工矿企业、铁路、交通等用地为对象的地籍。

农村地籍：以郊区、农村集体所有土地、国营农场和农村居民点用地为对象的地籍。

区别：精度、比例尺、复杂程度、技术要求第二节 房地产产权产籍管理的作用和内容体系一、房地产产权产籍/地籍管理(Cadastral administration) 的含义及内容 1、一般定义：为建立地籍图、簿、册而采取的一系列工作措施的总称。

2、房地产行政主管部门依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产产权人合法权益的行政行为，以及对确认房地产权属关系所必须依据的房地产档案、资料而进行的综合性管理。

地籍管理的内容体系：二、地籍及地籍管理的作用 1．税收作用； 2．产权保护作用；3．有利于维护正常房地产市场秩序； 4．房地产行政管理的基础。

三、地籍管理的任务 1．维护社会主义土地公有制后续 归宿土地分等定级土地登记 土地统计 农地评价地籍档案管理城镇土地评价 地籍调查 土地条件调查土地利用现状调查基础2．保护土地所有者和使用者的合法权益提供基础和依据。

3．为土地税收服务。

4．为有效利用和管理土地。

四、地籍管理制度1．地籍调查制度2．土地申报登记制度3．土地统计报表制度4．地籍档案管理制度五、地籍管理的原则（一）必须按照国家规定的统一制度进行原因：实现城乡地政的统一管理，取得预期的效益1．簿、册、图件格式统一2．土地登记规则统一3．土地统计报表制度统一4．土地分类系统统一5．地方规定不能与全国统一规定相矛盾（二）保证地籍资料的连贯性、系统性（三）保证地籍资料的可靠性和精确性（四）保证地籍资料的概括性和完整性三、地籍管理的手段和方法（一）行政手段（行政命令、通知、指示）（二）法律手段（立法、法律程序、法律文件）（三）测绘手段空间特性，地面测量、航测、遥感等（四）图、档、卡、簿、册、表等手段（五）信息处理手段电子计算机、信息处理第三节我国地籍管理的历史沿革(自学) 一、地籍的产生和发展（一）古代的户籍、地籍制度（二）宋代地籍管理1．方田法2．径界法3．推排法（三）明代地籍建立完善的地籍制度，从户籍中独立出鱼鳞图册。

二、民国时期（一）北京政府1．应用现代测量方法2．法制化（二）国民党统治区（三）解放区三、新中国（一）1949----1957（二）1958----1978（三）1979以后第二章土地利用现状调查(current situation investigation of land utilization)第一节概述一、土地利用现状调查的定义、目的和任务（一）定义：指以县为单位在全国范围内，为查清土地的利用现状而进行的全面的土地资源普查。

重点是按土地利用分类，查清各类用地的数量、分布和利用状况。

主要调查农用地。

（二）土地利用现状调查的目的1．为制订国民经济和有关政策服务；如土地人口承载力研究。

2．为农业生产和农村建设提供科学依据；如编制农业区划。

3．为土地登记、统计服务；4．为编制土地规划和全面管理土地服务。

（三）土地利用现状调查的任务分县查清各种土地利用类型的面积及分布，土地的权属状况和利用现状。

并在此基础上，按行政区辖逐级汇总出各乡、县、省和全国各种土地总面积及土地分类面积。

二、土地利用现状调查的内容与成果（一）调查内容1、查清土地权属界线和各级行政界线；2、查清土地利用类型与分布，并量算各地类面积；3、汇总土地总面积与各分类面积；4、编制分幅土地权属界线图和县、乡两级土地利用现状图；5、对土地利用状况作出科学评价。

（二）调查成果1、县、乡两级土地边界接合图表。

2、村、乡、县总面积和分类面积汇总表。

3、县、乡土地利用现状图。

4、分幅土地权属界线图。

5、县土地利用现状调查报告，乡土地利用现状调查说明书。

调查工作的野外记录、航片、计算数据、图件等原始资料应完整装订成册，由县土地管理部门归档保管。

调查条件1．机构和人员条件3名以上土地调查技术骨干2．近期基础图件农区1：1万地形图航摄像片或影像平面图重点林区1：2.5万一般林区1:5万牧区1:5万或1:10万3. 经费落实(二)调查原则1. 实事求是2. 全面科学3. 一查多用土地利用现状分类一、概念（一）土地分类的含义：按一定分类标志（指标），将性质上相差异的土地划分为若干类型。

二、全国土地分类（最新土地分类2007）表A1 土地利用现状分类城镇村及工矿用地表A2第三节县级土地利用调查程序土地利用现状图及航片土地利用现状调查工作框图准备工作（一）调查申请（二）组织准备1. 建立领导机构2. 组织专业队伍3. 建立工作责任制（三）准备资料1．图件航片、地形图、影像平面图、其它图片。

2．权属证明文件3．相关专业调查资料如行政区划图，土壤，水、草、森林等资源及人口，劳动力、产量、产值等资料。

（四）仪器、工具和设备准备二、外业工作阶段外业工作包括：调绘前的准备工作；航片的室内预判；外业调绘；外业补测；航片的整饰与接边等内容。

外业调绘广东省的作法：（一）调查、核定土地权属界线1．调查土地权属界线⑪村界⑫独立企事业单位的土地使用权界⑬飞地界⑭争地界2．填写权属界线核定书以图幅为单位，分村填写，一式四份（双方各一，县镇国土局/所各一）3．绘制权属界线附图①透绘附页界线两旁2CM②界线用红色③界址点Ф0.5MM黑色小圆点⑤比例尺、图幅号4．办理权属界线核定手续①调查人员及双方核定人签章；②双方负责人签名、盖公章；③国土局审核、盖章；④有争议的填写争议原由书。

（二）航片调绘与新增地物补测调绘境界与土地权属界线2．调绘土地利用现状类型①上图标准1：1万比例尺②图斑编号参加平差图斑，图上大于1平方厘米（其余不参加）同一幅图内，以村为单位，对参加平差图斑，从左到右，从上到下，顺序编号。

与地类号组成分数：不参加平差图斑，用分编号（所在平差图斑）铁路、公路、大路、河流、沟渠、堤坝宽度大于等于1M，北方大于2米；实地丈量，读数取位0.1米，在航片上刺出丈量地点并注记宽度。

4．补测新增地物（一般用平板仪）方法：截距、交会、直角坐标法已知A B两点,待补测P点，截距法:量AP1 AP2长度并可距离交会法：量取AP BP量AD PD5．填写外业调查记录表以图幅为单位，分村记录每个图斑的内容：图斑号、地类号、地类名称、土地利用现状、线状地物宽度、零星地物面积、土地权属单位、土地权属性质6．航片清绘、整饰天天清、片片清、幅幅清墨色均匀，线条光滑，位置准确，层次分明，注记无误，无漏。

(1)各级行政界线、权属界：红色(2)单线河流、沟渠：绿色(3)其它、注记：黑色7．接边允许误差：当接边误差在允许范围时各修正一半，使其接上；当误差超过允许值时，必须到实地检查原因，返工重绘。

三、内业工作阶段（一）航片转绘转绘：将航片外业调绘与补测的内容转绘到业内底图上的室内工作。

目的为消除误差。

正射影像不必转绘，广州省目前都是正射投影。

（二）面积量算1．原则图幅控制，分级量算，按比例平差，逐级汇总。

2．面积量算、汇总程序、方法量算方法：实地量算：精度高，较困难，适用小面积地块图上量算：误差较大，快速方便、节省，适合大面积地块计算机扫描仪量算：误差小，精度高，快捷、方便、节省闭合差：量算面积与控制面积之间的误差。

平差：将允许误差按面积比例分摊的过程。