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房地产众筹模式研究随着中国房地产市场的日益火热，各类新兴的投资方式也不断出现，其中最为受到瞩目的一种方式便是房地产众筹模式。
房地产众筹是指以一种集合式的方式，将多种投资者的资金汇集在一起，合作投资一种房地产项目，进行投资和运作的模式。
近年来，随着我国房地产市场的变化和监管政策的不断调整，房地产众筹也得到了越来越多的关注和应用。
房地产众筹的特点在于其集合式运作模式。
通过集合多种投资者的投资资金，可以降低单个投资者的风险，增加房地产项目投资的成功率。
同时，房地产众筹也可以提高投资者的资金利用率，降低项目实施的风险和成本，使得投资者可以以较低的成本获得较高的收益。
在我国房地产市场，房地产众筹主要有两种实现方式：一种是通过众筹平台进行投资，另一种是通过房地产开发公司进行投资。
众筹平台是指专门提供房地产众筹服务的互联网平台，投资者可以在众筹平台上浏览不同的房地产项目，选择自己感兴趣的项目进行投资。
而通过房地产开发公司进行投资，则是通过一些房地产开发公司或基金公司等机构进行投资。
这其中，众筹平台是比较灵活和开放的形式，充分发挥了投资者的主观能动性和市场机制，而开发公司等机构则更侧重于对项目的监管和控制，能够降低项目实施的风险和不确定性。
然而，房地产众筹仍然存在一些问题和挑战。
首先，房地产众筹的监管尚不完善，存在不同平台之间竞争不公和乱象等问题。
投资者需要谨慎选择优秀的众筹平台进行投资。
其次，房地产众筹项目的风险也相对较高，特别是当投资者无法确定项目本身的可靠性和风险等方面时，需要做好充分的决策和风险控制。
最后，房地产众筹的投资门槛较高，需要投资者具备一定的金融知识和风险承受度，以便更好地选择适合自己的投资项目和方式。
总的来说，房地产众筹是一种相对新兴的投资方式，具有诸多优点和特点，也存在一些问题和挑战。
但随着其在我国房地产市场的应用和发展，相信未来房地产众筹将会成为更加重要和广泛的投资方式。
投资者需要深度了解自己的投资目标和风险承受度，选择优秀的众筹平台和投资机构进行投资，以便更好地获得收益和实现资产增值。
房产众筹方案众筹近年来成为一种受欢迎的投资方式，不仅可以让个人实现投资多元化，还能够通过集资的方式推动或支持各种项目的发展。
房产众筹作为其中一种形式，吸引了越来越多的投资者。
在本文中，将探讨房产众筹方案的基本原理、优势以及风险，并介绍一些成功案例。
一、房产众筹的基本原理房产众筹是通过通过互联网平台，将投资者的资金进行集合，用于共同投资在不同地区的房产项目。
投资者可以根据自己的风险偏好和预算选择合适的项目，并按比例享有相应的收益。
二、房产众筹的优势1. 降低门槛：传统的房地产投资需要大量资金，而房产众筹可以使更多的人参与其中，从而降低了投资门槛。
2. 分散风险：投资者可以通过在多个项目中分散投资，降低了单一项目带来的风险。
3. 透明度高：房产众筹平台通常会提供详细的项目信息和资金使用情况，使投资者可以更清楚地了解项目的情况。
4. 提供流动性：投资者可以在一定的时间段内进行买卖房产众筹项目的份额，提高了投资的流动性。
三、房产众筹的风险1. 市场风险：房地产市场存在周期性波动，价格和租金可能会受到不可预测的影响，从而对投资者的回报产生影响。
2. 管理风险：房产众筹项目的管理和运营需要专业团队进行，如果管理不善，可能会导致投资项目的亏损。
3. 法律风险：各地区对房产投资都有各自的法律法规，投资者需要了解并遵守相关规定，否则可能会面临法律风险。
四、房产众筹的成功案例1. 案例一：某众筹平台成功推出一项商业地产项目，通过众筹方式募集了所需资金，并在规定时间内实现投资者的回报；同时，该项目也为投资者提供了一种多元化的投资选择。
2. 案例二：某众筹平台与开发商合作，推出住宅楼盘众筹项目，吸引了大量投资者参与。
该项目以现代化的理念及绿色生态的建筑设计，获得了投资者的高度认可。
结语房产众筹作为一种新兴的投资方式，为投资者提供了更广阔的选择空间，并降低了传统房地产投资的门槛。
然而，投资者在选择房产众筹项目时应注意风险，并通过充分了解项目背景和风险控制措施，做出明智的投资决策。
房地产众筹运动2015年5月29日下午，碧桂园、宝龙地产、大华集团、金地集团、绿地集团、绿城集团、融创、世贸房地产、万科、万通控股、中国平安组成的中国房地产众筹联盟在上海成立。
这不仅意味着地产圈对互联网转型的决心，更代表着地产金融由早年的信托模式向当下时髦房产众筹转型已呈现大爆发之势。
所谓众筹，即群众筹资，房产众筹即群众筹资认购房屋拍卖的收益权，众筹购得权益之后，待房源合法卖出，所得溢价为众筹投资收益。
房地产众筹一直被认为是互联网最难攻克和改造的行业。
几年前，曾有人发起“集资建房”、“合作建房”等新模式，以图克服高房价带来的买房难的问题，但是最终都以失败告终，究其原因，一是由于房屋是一个总价较高的、低频交易的大宗标的，另外就是开发商不感兴趣、不配合。
房地产是个资金密集，周期开发较长的重资产行业，其与经济结构调整和楼市调控政策相关性很强。
一直以来，房地产的融资主要靠银行、基金等间接渠道，虽然目前央行多次降息降准，市场资金成本下行，房地产融资有所改善，但一个更为稳健和持续的发展的新融资方式仍然是开发商必须解决的问题。
而房地产众筹，正好可以解决开发商融资和销售上的两难困境。
在“互联网+”的大潮下，房地产企业有选择地寻找一些二三线城市和一线城市郊区的项目进行众筹试验，是为将来寻找一条新的道路。
众筹不仅是营销手段与去年众筹更多是卖房手段比，今年许多“房产众筹”的网站都带有“金融”的味道。
这些“房产众筹”中所谓的众筹是以群众筹资的方式进行认购房屋拍卖的收益权，众筹购得权益之后，待房源合法拍卖，所得溢价为众筹投资收益。
值得注意的是，这里所提及的并非是“所有权”而是“收益权”。
就是说，“众筹”的目的已经不是筹钱去买房，而是筹钱去“投资”。
4月初，南沙万达广场采用线上集筹、线下竞拍的新模式，借助媒体优势为楼盘做了全方位传播，许多意向购房者和投资者汇聚到项目现场。
在历经28轮厮杀后，南沙万达广场众筹房源竞拍在53万元一锤定音！按照本次竞拍成交价格来算，竞得房源者最终可省下10.21万元，而众筹者则每筹可收益677元，收益率高达67.7%。
房产众筹方案随着房地产市场的发展，房产众筹成为了一种新型的投资方式。
房产众筹是指通过互联网平台，将多个投资者的资金集合起来，共同投资于房地产项目，以实现共同分享房地产投资收益的一种方式。
本文将深入探讨房产众筹方案的概念、模式、风险与机遇。
一、房产众筹方案的概念房产众筹是一种以互联网为基础，利用众筹平台将资金投入房地产项目的方式。
传统的房地产投资需要较高的资金门槛，而房产众筹则通过将大量小额投资者的资金汇集起来，降低了个别投资者的风险。
众多小额投资者共同投资一项房地产项目，分享该项目的投资收益。
二、房产众筹方案的模式1. 众筹平台房产众筹方案的核心是互联网平台。
这些平台为投资者提供了一个透明、公正的投资环境。
投资者可以在众筹平台上了解项目的详细信息，包括项目所在地、开发商背景、收益预期等。
同时，众筹平台也负责监督项目的进展并保障投资者的权益。
2. 分散投资房产众筹方案的另一个重要特点是分散投资。
通过众筹平台，投资者可以将资金分散投资于多个不同的房地产项目。
这种分散投资的方式可以降低个别项目的风险，提高整体投资的收益率。
3. 普惠性资金房产众筹方案也为普通投资者提供了一个投资房地产的机会。
传统的房地产投资通常需要较高的资金门槛，而房产众筹方案可以让小额投资者参与到房地产投资中来，分享房地产市场带来的收益。
三、房产众筹方案的风险与机遇1. 风险房产众筹方案虽然为普通投资者提供了一个参与投资房地产的机会，但也存在一定的风险。
首先，房地产市场本身具有一定的不确定性，投资者需要对市场进行分析和判断。
其次，由于房地产众筹是通过互联网平台进行的，投资者需要对平台的合法性和稳定性进行较为详细的调查和评估。
最后，房地产众筹项目的运营风险和管理风险也需要投资者密切关注。
2. 机遇房产众筹方案也带来了一些机遇。
首先，房地产市场的回报率通常较高，对于希望获取更高收益的投资者来说，房产众筹是一个不错的选择。
其次，房产众筹方案可以降低投资者的风险，通过分散投资可以提高整体投资的收益率。
房地产众筹：开辟新的盈利路径近年来，随着互联网的发展和金融创新的推进，房地产众筹作为一种新型融资模式逐渐兴起。
房地产众筹是指通过网络平台，借助大众的资金参与，以共同投资的方式进行房地产项目的融资与开发。
这一新兴的投资方式为个人投资者提供了参与房地产项目的机会，同时也为房地产开发商提供了新的融资渠道。
本文将从房地产众筹的定义和发展背景出发，探讨房地产众筹作为一种新的盈利路径的潜力和前景。
第一部分：房地产众筹的定义和发展背景房地产众筹是由互联网金融与房地产行业相结合形成的一种新型融资模式。
传统上，房地产开发商通过银行贷款、债券发行等渠道进行融资。
然而，随着金融危机的爆发和房地产市场的调控，传统的融资方式受到了越来越多的限制，房地产众筹应运而生。
房地产众筹的发展背景可以从以下几个方面解释。
首先，众筹作为一种全新的融资模式，能够满足大众投资者对于多元化投资的需求。
通过房地产众筹，个人投资者可以以较小的金额参与到房地产项目中，实现资金的分散投资，降低风险。
其次，房地产众筹还可以解决传统融资渠道的不畅问题。
相比于传统的融资方式，房地产众筹不受地域限制，能够吸引更多的投资者参与，降低了房地产开发商的融资难度。
最后，政策的推动也是房地产众筹迅速发展的原因之一。
多地政府纷纷出台政策，鼓励和支持房地产众筹，为其提供了良好的发展环境。
第二部分：房地产众筹的盈利路径及潜力房地产众筹作为一种新的融资模式，其盈利路径主要包括以下几个方面。
首先，房地产众筹平台可以通过收取管理费用和手续费来获得收入。
房地产众筹平台作为中介机构，可以提供项目筛选、管理和服务等一系列服务，收取一定比例的管理费用。
同时，在交易完成后，平台也可以从投资收益中收取一定比例的手续费。
这种收费模式为房地产众筹平台带来了一定的现金流入。
其次，房地产众筹平台还可以通过项目转让获得收益。
房地产众筹项目通常具有一定的投资期限，投资者在投资完成后可以选择将其项目份额进行转让。
房地产众筹方案引言房地产众筹是指通过互联网平台，将投资者的资金集合起来，用于购买、开发或运营房地产项目的一种融资模式。
它提供了一个透明、高效、低成本的方式，让个人投资者能够参与到房地产投资中来，分享收益。
本文将介绍房地产众筹的基本概念、运作流程以及风险管理措施，以帮助读者更好地了解房地产众筹，并为有意参与房地产众筹的投资者提供参考。
1. 房地产众筹的定义房地产众筹是指通过互联网平台，将众多投资者的资金集合起来，用于购买、开发或运营房地产项目的一种融资模式。
投资者可以根据自身的风险偏好和财务状况选择不同的项目进行投资，获得相应的收益。
房地产众筹通常以股权、债权或租赁权等形式进行，投资者可以通过平台获得投资收益。
2. 房地产众筹的运作流程房地产众筹的运作流程一般包括以下几个步骤：步骤一：项目立项和审批房地产众筹平台会与合作伙伴（开发商、建筑商等）合作，对潜在的房地产项目进行评估和选择。
评估包括市场调查、风险评估、收益预测等。
一旦项目通过评估，平台将开始准备材料并向监管机构提交申请。
步骤二：平台募集资金一旦获得监管机构的批准，房地产众筹平台将开始募集资金。
投资者可以通过平台注册并选择心仪的项目进行投资。
平台会根据投资者的选择将资金集中起来，并成立特定的投资主体。
这个投资主体将作为投资者的代理人，对房地产项目进行投资和管理。
步骤三：房地产项目运营平台将与合作伙伴（开发商、运营商等）共同管理和运营房地产项目。
他们将通过定期报告、项目进展更新等方式向投资者提供项目信息。
投资者可以通过平台随时查看项目的运营情况。
步骤四：项目退出与收益分配当房地产项目达到预定目标（如出售或租赁）时，投资主体将退出项目并实现回报。
回报将根据项目的盈利情况和投资者的投资额进行分配。
平台将在退出过程中协助投资主体进行项目的交割和收益分配。
3. 房地产众筹的风险管理措施房地产众筹是一种高风险投资，需要投资者谨慎评估和管理风险。
房地产众筹平台通常会采取以下措施来管理风险：•严格的项目选择和审批流程，确保项目的合法性和可行性；•提供详细的项目信息，包括项目的风险提示和收益预测；•为投资者提供多样化的投资选择，分散投资风险；•设立风险准备金用于应对项目运营中可能的风险；•定期对项目进行监督和评估，确保项目的运营状况符合投资者的期望；•加强投资者教育，提高投资者的风险认知和风险承受能力。
房地产众筹方案1. 背景介绍随着经济的快速发展和人们财富意识的提高，房地产投资逐渐成为了人们寻求稳定收益和资产保值的重要手段。
然而，传统的房地产投资方式存在诸多问题，如高门槛、风险较大、流动性差等。
为了解决这些问题，房地产众筹应运而生。
2. 房地产众筹的定义和特点房地产众筹是通过互联网平台，集合多个投资者的资金，用于共同投资房地产项目的一种投资模式。
它具有以下特点：•降低门槛：房地产众筹打破了传统投资的门槛，让更多的个人投资者能够参与到房地产项目中来。
•分散风险：通过将资金分散投资于多个房地产项目，降低了风险集中度，提高了投资的稳定性。
•流动性提升：与传统房地产投资相比，房地产众筹具有更高的流动性。
投资者可以在一定条件下转让持有的股权份额。
•透明公开：房地产众筹平台通常会提供相关项目的信息披露，让投资者可以更好地了解项目的风险和收益情况。
•社交互动：房地产众筹平台往往会提供社交功能，投资者可以通过交流和分享经验来增加投资乐趣。
3. 房地产众筹的运作流程房地产众筹的运作流程主要包括以下几个环节：3.1 项目甄选与审核房地产众筹平台会根据自身的筛选标准，从众多的房地产项目中挑选出符合要求的项目。
然后对这些项目进行严格的审核，包括项目背景、开发商信誉、市场前景、风险评估等。
3.2 投资者注册与认证投资者需要在房地产众筹平台上进行注册，并进行实名认证。
平台会对投资者的身份和资金进行审核，确保投资者资金来源合法、身份真实。
3.3 项目募集与筹资通过房地产众筹平台，开发商可以发布项目信息，并设定项目目标筹资金额和股权份额。
投资者可以根据自己的投资意向选择合适的项目进行投资。
一旦筹资目标达成，项目即可进入下一阶段。
3.4 项目运营与管理一旦项目成功筹资，房地产众筹平台将与开发商签订合作协议，并监督管理项目的运营。
平台会定期向投资者提供项目的运营情况，确保投资者的权益得到保障。
3.5 收益分配与退出当项目达到预定的回报时，房地产众筹平台会按照协议规定，将投资者的收益进行分配。
房地产众筹随着互联网的发展和普及，房地产行业的一些新兴形式开始出现，其中就包括房地产众筹。
房地产众筹是指通过互联网平台，把多个投资者的资金进行汇集，然后一起投资房地产项目。
与传统的房地产投资相比，房地产众筹非常灵活、便捷、低门槛、风险较小等优点。
房地产众筹的起源可以追溯到2012年，在美国众筹网站Kickstarter上，有个人发出了一个众筹购买披萨的项目，这标志着众筹开始迅速发展并涵盖到房地产领域。
房地产众筹之所以得到了流行，是由于其所具有的一些独特的特点。
首先，对于投资者来说，房地产众筹是一种低门槛的投资方式，其投资金额一般比较小，一般只需几百元或几千元即可参与，这对于想要进入房地产投资领域但手头没有足够资金的人来说是一个非常有吸引力的选择。
其次，对于房地产开发商来说，房地产众筹是一种便捷的融资方式，通过众筹网站一对多的方式来筹集资金，不仅可以提高融资效率，还能够拓宽融资渠道。
在我国，房地产众筹市场存在着巨大的潜力和发展空间。
众筹平台作为一个媒介，可以将开发商与投资者联系起来，这种模式既能够为投资者提供良好的投资选择，也能够满足开发商的融资需求。
目前，国内已出现了一批专注于房地产众筹的平台，如“链家众筹”、“互金申通”等，他们为大众提供了一个专业化、中立化、透明化的服务平台。
这些平台凭借先进的技术手段和专业的团队，帮助开发商优化项目设计和风险管理，提高融资效率和成功率，同时为投资者提供更多更优质的投资机会。
然而，与传统的房地产投资形式相比，房地产众筹也存在一些亟待解决的问题。
一是风险控制问题。
房地产众筹存在着一定的风险，如开发商的信誉度、政策风险等。
因此，众筹平台要加强对开发商的审核，以及对项目进行周密风险评估。
同时，投资者也需要自行了解所投资项目的相关信息，谨慎决策。
二是监管风险问题。
目前，我国尚未正式对房地产众筹进行监管，这对于一些不良平台的出现存在一定的风险。
因此，建立监管机制，加强平台运营的监管与评估是非常必要的。
2014年房企‚众筹买房‛2014年房企‚众筹买房‛。
2014年被誉为房产众筹元年，绿地、方兴等房企将‚众筹买房‛这一模式发挥得淋漓尽致。
但是，众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议，首次提出‚开展股权众筹融资试点‛之后，众筹模式才迎来政策风口。
虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未公布，却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。
房产众筹开发要想成功，需要具备哪些前提条件？通过众筹开发是否真能降低房价？‚我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子。
‛5月9日，地产‚思想家‛冯仑在温州市工商联、《每日经济新闻》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上关于房地产众筹开发的前景做了如上展望。
他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。
冯仑没有讲到的是，这样的设想已经越来越接近现实。
本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的众筹开发计划。
与此同时，绿城也将于下月初推出绿城版的众筹计划。
这些计划能不能真的让房价下跌1/3？目前还是未知数，因为房产众筹开发需要具备诸多前提条件，但这些条件目前尚不成熟。
多家房企试水众筹开发2014年，被业内誉为房产众筹元年。
去年‚双十一‛期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致，其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。
参与绿地众筹的一位营销高层人士告诉记者，房产众筹目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。
除了众筹买房之外，去年就有人提出了‚众筹开发‛的概念。
其初衷是，当前房价居高不下，众筹开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求；对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。
在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。
房地产项目众筹方案一、引言随着互联网时代的到来，众筹已经成为了一种热门的融资途径，为各个领域的创新项目提供了更为灵活和高效的资金支持。
本文将探讨房地产项目众筹方案，为房地产开发商提供一种新的融资方式，并尝试解决该方案可能面临的挑战。
二、房地产项目众筹的优势1.多元化投资机会：房地产项目众筹可以为广大投资者提供多元化的投资机会，让更多人有机会参与到房地产市场中，分散投资风险。
2.降低融资成本：相比传统的融资方式，房地产项目众筹可以降低融资成本，减少中间环节，提高融资效率。
3.增加项目知名度：通过众筹平台的传播和宣传，房地产项目的知名度将得到大幅提升，有助于吸引更多的购房者和投资者。
三、房地产项目众筹方案的关键步骤1.确定项目策划：开发商需要确定一个具有吸引力且符合市场需求的房地产项目，并明确项目的目标和规模。
2.精确定位目标群体：开发商需要准确地确定目标投资者群体，了解他们的需求和投资偏好，以便有针对性地制定策略。
3.选择合适的众筹平台：选择一个有声誉和影响力的众筹平台进行房地产项目众筹，同时合理评估平台的费用和服务。
4.撰写项目说明和规划：开发商需要撰写详细的项目说明书，包括项目背景、规划、预期收益和风险评估等内容，以便吸引投资者。
5.制定回报方案：根据不同的投资金额设定相应的回报方案，包括投资回报率、分红方式等，以激励投资者积极参与。
6.市场推广和宣传：通过各种营销手段和渠道进行市场推广，提高项目的知名度和吸引力，并吸引更多的投资者参与。
7.监控和报告：一旦项目众筹成功，开发商需要及时向投资者提供项目进展情况的监控和报告，保证透明度和信任度。
四、房地产项目众筹方案的挑战与对策1.法律法规限制：目前，房地产项目众筹在一些国家和地区的法律法规中还存在一定的限制，开发商应该与相关部门合作，确保该方案的合法性。
2.信任度和风险：一些投资者可能对房地产项目众筹的信任度存在疑虑，开发商可以通过披露充分的项目信息、引入第三方机构进行评估等方式来降低风险。
多家房企试水众筹开发房价真的会降1/3吗2014年被誉为房产众筹元年,绿地、方兴等房企将“众筹买房”这一模式发挥得淋漓尽致。
但是,众筹在房地产开发环节的介入,一直面临政策壁垒,直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议,首次提出“开展股权众筹融资试点”之后,众筹模式才迎来政策风口。
虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未公布,却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。
房产众筹开发要想成功,需要具备哪些前提条件?通过众筹开发是否真能降低房价?“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目,根据你的愿望提出你要什么样的房子,就可以发起众筹,一帮人在这里盖房子。
”5月9日,地产“思想家”冯仑在温州市工商联、《每日经济新闻》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上关于房地产众筹开发的前景做了如上展望。
他认为,此举可以使得房价至少下降1/3。
冯仑没有讲到的是,这样的设想已经越来越接近现实。
本月中下旬,碧桂园将召开新闻发布会,公布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的众筹开发计划。
与此同时,绿城也将于下月初推出绿城版的众筹计划。
这些计划能不能真的让房价下跌1/3?目前还是未知数,因为房产众筹开发需要具备诸多前提条件,但这些条件目前尚不成熟。
多家房企试水众筹开发2014年,被业内誉为房产众筹元年。
去年“双十一”期间,绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致,其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。
参与绿地众筹的一位营销高层人士告诉《每日经济新闻》记者,房产众筹目前主要是一种营销方式,只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。
除了众筹买房之外,去年就有人提出了“众筹开发”的概念。
其初衷是,当前房价居高不下,众筹开发可免除很多成本环节,对于消费者而言,能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求;对于开发商而言,相当于提前锁定了消费客群。
在这一美好愿景的驱使下,不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。
“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。
”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示,当前随着银行和互联网的加入,众筹开发概念越来越热。
据悉,本月中下旬,碧桂园将公布上海一地块的众筹开发计划。
另据媒体报道,平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权众筹平台“前海众筹”,业务重点定位为创新股权众筹、房地产众筹等。
平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说,“我们以前帮开发商融资,就相当于众筹。
比如有10个人或更多人参与众筹,我们选一、两个作为代表,开发商把产权证抵押给我们,我们再将其转到众筹者指定的账户名下,投资年化收益率15%左右。
如果未来房价跌了,那么参与众筹者按原价回购;如果房价涨了,按照涨价比例大家来分摊收益。
”“众筹开发的专业性相对要强一些,不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。
众筹需要做商业计划书出来,我们这边会有一个比较完备的团队来操作,包括对资产情况做尽职调查,对今后楼盘价位进行梳理等。
与众筹买房相比,众筹开发的操作方式差不多,但牵涉的专业面要广一些。
”上述人士补充说。
比想象中的艰难随着众筹开发概念被热炒,一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团,也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。
据了解,众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作,定制开发地产项目。
不过,众美集团一直比较低调。
接近众美高层的一位业内人士表示,众美一般不会接受采访。
记者拨打众美官网公布的电话,但一直未能打通。
“河北很流行‘定向代建’,民间集资很活跃。
”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示,众美前身是一家广告公司,现在采用这种模式以项目为标的集资建房,恰恰说明房企缺少其他融资方式。
陈宝存认为,众筹开发做成功比较难,他就遇到过一个活生生的失败案例。
“那个朋友想在北京集资建房,有几百人集资,但意见不统一,房价相比市价便宜一半但没有可行性,组建了个开发公司,但相比专业开发商没有拿地优势。
”实际上,众筹开发远比想象的艰难,甚至可能会触碰政策红线,比如商品房预售制度。
樊义波认为,房企引入第三方金融机构,采取迂回战术,虽可规避非法集资,但房地产作为一个产业生态体系,众筹开发违反了商品房预售制度,有违规提前卖房的嫌疑。
“即使通过众筹拿到了地,项目后续资金如何解决?借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱?”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问,他认为,众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者。
如果有房企介入众筹开发,则很容易形成一种变相融资,即便不是变相融资,房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平?这也是个问题。
站在房企的角度,众筹开发项目初期更多是一种文字描述,而没有实体样板间说服众筹参与者,容易带来观望情绪,且房企引入第三方机构时,如果没有回购协议或担保机制,这些机构也没法让众筹者放心,从而沦为“伪众筹”。
全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示,众筹开发作为一种金融创新,监管部门应鼓励房企探索,核心是要管好钱,保证资金定向使用,降低开发成本和售价。
一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出,众筹开发仍是一种理念,公司这么做,是想参与房地产的上游领域,还可以收集大量的购房者信息。
《《《众筹试验之保利众筹开发真面目:募集资金有限“圈客”意图明显尽管很多开发商提出了众筹概念,但截至目前,这一模式并没有解决项目开发的融资问题,还停留在“圈客”阶段。
《每日经济新闻》记者了解到,保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)将联手民生银行推出名为“利民保”的理财产品,购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价,并享受封闭期内的理财收益,即使用户不购房也可享受由民生银行提供的保底收益。
更早之前,包括当代置业等房企也推出过类似产品。
但记者调查发现,这些众筹更大的功能提前“圈客”,对解决开发资金作用并不大。
锁定意向购房者今年4月,保利地产与民生银行共同宣布推出一款名为“利民保”的互联网金融产品。
保利地产相关人士向《每日经济新闻》记者表示,“利民保”的推出是为了解决在不动产投资中,客户、开发商与银行三者的资金压力难题,实现共同盈利。
据介绍,“利民保”的操作模式为投资人购买银行提供的理财产品,银行在扣除服务费用成本后把资金贷给地产商,地产商由于节省了融资成本,因此可以通过价格让利将房屋的优先购买权给予投资人。
在整个环节中,投资者能以更便宜的价格购买到房产,银行降低了贷款风险,地产商也提前锁定自己的目标客户,并且可实现开盘热销的效果。
根据保利的设想,“利民保”实为一款为意向购房者提供保底收益的期权产品。
以一套总价177万元的公寓为例,客户只需要花总价20%的金额购买对应的理财产品,即能以150万元的定制总价锁定项目开盘后的价格,产品有半年或一年的投资封闭期。
待项目开盘后,若房价没有上涨,客户行使优先购买权便可获得封闭期内的理财收益与27万元的折扣收益;若房价出现上涨,除了上述收益外,用户还能获得相当于5倍杠杆的房价上涨收益;即便房价跌破了锁定的开盘价格,客户不行使购买权,也能收回本金并获得由民生银行保底的4%年化理财收益。
保利地产相关人士向记者表示,“利民保”将首先参与保利地产在广州国际金融城的综合体项目—保利金融中心,未来将陆续参与到公司旗下的商业项目,但目前“利民保”的具体细节仍在细化当中。
通过理财产品搭配购房优惠来锁定意向购房者,保利并非首家。
去年9月,万科联合平安集团推出一款名为“平安万科购房宝”的理财产品,搭配了上海万科的4个楼盘,若理财产品购买者最终决定购房,可享受专门的购房优惠。
由当代置业与北辰实业(北辰香麓)联合开发的北京一项目也推出金额分别为10万元、20万元、30万元的理财产品,持有期约6个月,到期后投资者依次享有优先选房权。
预售环节提前对于地产商而言,通过与金融机构合作发行面向购房者的理财产品,有利于在市场供过于求的情况下寻求营销模式的创新。
平安好房网总裁庄诺向《每日经济新闻》记者表示,根据现有的预售制度,正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下,才能通过认筹等方式圈定意向购房者,但通过发行理财产品“圈客”相当于将预售环节提前,在开工建设前就能把意向客户圈定。
“以往房子不愁卖的时候,开发商无需花那么多心思找客户,但现在市场不好了,越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障,所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。
”庄诺说,对于购房者而言,他们往往也有金融理财的需求,尤其是真正有意向买房的客户,如果产品符合他们的需求,通过购买理财产品还能获得增值收益。
因此,众筹模式对于提高客户转化率会有明显作用。
但类似的做法会不会与商品房预售制度产生冲突,不免令人疑虑。
新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,这类理财产品往往会附带两份协议:一份是购买理财产品协议,另一份是购房协议。
在项目开发建设阶段,投资者购买的只是理财产品,并不附有购房性质,因此能够“绕开”预售制度。
大型房企更受益除了提前圈定客户,开发商还能通过理财产品募集资金完成融资,用于补充开发建设所需的资金。
以“利民保”为例,根据欧阳捷的分析,理财产品的保底收益实际上是由保利地产来承担,按照4%的保底收益率计算,加上银行的通道费用,预计保利的实际融资成本约为6%,低于银行正常的开发贷款成本。
对于银行而言,由于理财产品并不占用贷款额度,同时也能增加银行的非息收入,他们也很乐意为地产商设计类似的金融产品。
五牛基金投资副总裁吕伟宾认为,由于理财产品能提前帮开发商找到意向客户,而且提前融到了一笔低成本资金,如果最终大多数理财产品购买者选择行使购房权,还能大大缩短项目的销售周期,有助于开发商降低融资成本和营销成本,因此能够在不损害开发商利润的情况下,给予购房者更大的折扣力度。
但欧阳捷也坦言,相对于房地产开发建设过程所需要的资金量,房企从理财产品中募集到的资金只是杯水车薪,因此对于降低整体融资成本作用有限。
而且,由于理财产品资金要专款专用投到项目上,这对开发商的实力与信誉要求更高,因此只有大型房企才能从中受益。
《《《众筹试验之平安平安好房的房产众筹红线:不在买地前介入客户不接触开发商据悉,碧桂园将与平安合作,拿出上海一地块采取众筹模式进行开发,而绿城已经在浙江进行众筹开发的试验。
金融巨头平安自去年开始,就一直致力于发展房产众筹业务。
平安好房CEO庄诺表示,近两月将有相关产品上线。
这些先行者,为何会选择众筹开发这一模式?在项目推进的过程中,又是如何控制金融、法律等方面风险的?从去年开始,金融巨头中国平安就一直致力于发展房产众筹业务。
根据《每日经济新闻》此前报道,平安信托内部人士介绍,包括绿地、世茂、万科在内的房企都曾与他们有过接触。
由于国内关于售房、集资的诸多法律限制,当前的房产众筹项目多停留在现房阶段。
