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亚苑营销策划方案一、市场分析1.1 目标市场通过市场调研和分析，我们确定亚苑的目标市场主要包括以下几个方面：年轻人、小家庭和中高收入人群。
1.2 竞争对手分析分析竞争对手的定位和实力，了解他们的优势和劣势，并制定相应的对策。
二、品牌定位2.1 定位策略根据目标市场的特点和竞争对手的情况，我们将亚苑定位为大型综合地产项目，提供高品质的住宅、商业和休闲配套设施。
2.2 品牌形象通过品牌营销和推广活动，塑造亚苑的品牌形象，使消费者对亚苑有深刻而正面的印象，认同并选择亚苑。
三、市场推广3.1 传统媒体广告在电视、广播、报纸、杂志等传统媒体上发布广告，提高品牌知名度并吸引潜在消费者的注意。
3.2 网络媒体广告利用互联网和社交媒体平台发布广告，通过精准定位和投放，将广告传达给目标消费者。
3.3 活动营销举办各类主题活动，如新品发布会、品牌推广活动、购房咨询会等，增加消费者对亚苑的了解和兴趣。
3.4 CRM管理建立完善的CRM系统，定期与客户保持联系，并提供个性化的服务和优惠，提高客户的满意度和忠诚度。
四、产品创新4.1 产品升级根据市场需求和消费者的反馈，对现有产品进行升级和改进，提高产品的品质和竞争力。
4.2 新产品推出研发和推出符合市场需求的新产品，并通过各种渠道进行宣传和推广。
4.3 产品差异化通过产品设计和服务创新，使亚苑的产品与竞争对手的产品有所区别，形成独特的竞争优势。
五、客户关系管理5.1 客户调研定期开展客户调研活动，了解客户的需求和意见，并将其反馈到产品开发和改进中。
5.2 售后服务建立完善的售后服务体系，提供及时、高效的售后服务，解决客户的问题和困扰，增加客户的满意度。
5.3 客户回访定期进行客户回访，了解客户对亚苑的评价和反馈，并采取相应的措施进行改进。
六、公关活动6.1 媒体报道与各大媒体建立合作关系，通过媒体报道和采访，提高亚苑项目的知名度和美誉度。
6.2 社区活动参与和组织各类社区活动，增加与当地居民的互动和交流，建立良好的社区形象。
济南房产营销策划方案1. 背景介绍济南是中国重要的历史文化名城，也是一个经济发达的城市。
随着城市发展和人口增长，房地产市场需求也不断增加。
因此，制定合理有效的房产营销策划方案，能够帮助开发商提高销售业绩，增强市场竞争力。
2. 市场调研分析在制定房产营销策划方案之前，需要进行市场调研分析，包括以下几个方面：目标消费群体、竞争对手分析、市场需求和趋势分析等。
根据调研结果，开发商将能够更好地把握住市场机会，制定合适的营销策略。
3. 定位策略根据市场调研分析结果，确定产品定位和目标消费群体。
济南的房地产市场分为住宅、办公楼、商业地产等多个领域，针对不同的产品类型，制定相应的销售策略和渠道。
4. 品牌建设房产开发商需要进行品牌建设，提升品牌形象和知名度。
通过在市场上建立良好的口碑和形象，吸引更多消费者关注和购买。
可以通过广告宣传、媒体报道、社交媒体推广等方式提升品牌知名度。
5. 销售渠道策略建立多样化的销售渠道，包括线上和线下渠道。
线上渠道包括官方网站、房产销售平台、社交媒体等，线下渠道包括展示中心、销售代理等。
通过多元化的销售渠道，能够更好地触达目标消费群体，提高销售效果。
6. 营销活动策划举办各类营销活动，吸引消费者关注和参与。
可以组织开盘活动、优惠促销、购房咨询会等，为潜在购房者提供更多的选择和优惠，提高购买意愿。
同时，通过参与地产展览会、产业论坛等活动，加强与潜在业主和相关产业的互动交流。
7. 售前咨询服务提供全面的售前咨询服务，包括房源介绍、户型解析、购房政策解读等。
为潜在购房者提供详尽的信息和专业的建议，帮助他们做出购房决策。
同时，建立客户关怀体系，通过电话、短信、电子邮件等方式与客户保持密切联系，及时回应客户需求和问题。
8. 优质售后服务购房交易完成后，需要提供优质的售后服务。
根据客户的需求，提供配套服务，如装修、家居购置、物业管理等。
同时，建立客户满意度调查机制，及时了解客户对产品和服务的评价，并持续改进。
2011年济南分公司营销工作规划A: 全年销售产值任务B: 市场容量分析C: 销售产值指标分解D: 销售年度市场最大容量及竞争分析、战略定位及价格定位E: 年、月度销售任务及渠道分解F: 营销策略及方案G: 营销团队配置、培训及管理办法H: 完成目标任务时限及界定办法I: 产值利润及费用分析J：2011年济南经营困难三大点营销是企业的立足之本,管理是企业的生命之线。
2011年对志邦济南分公司而言是机遇与挑战、压力与发展并存的一年。
结合济南分公司现状，分析潜在市场，以树立正确的经营思想为宗旨，2011年营销总体经营思路为：立足稳定、寻求突破、强势带动、放眼发展。
即：一个中心、二个突破、三个拓展。
力争在2011年底完成销售任务的同时努力打造出一支具责任感、素质高、业务精通、诚实守信、积极主动充满活力的优秀学习型的营销团队。
一个中心:营业为中心二个拓展:材料商合作和工程拓展三个突破：家装、小区、网络的突破A：全年销售产值任务：为迅速抢占先机，在竞争中求发展，打响公司自身品牌，把握市场覆盖率,拓展营销渠道，公司营销2011年度制定全年订单总任务1，900单，销售产值总任务3000万。
B: 市场容量分析：产品销售的前期目光是定位消费群体,其最终目标是消化于市场,而消化于市场的根本因素决定于该市场的承受力和消化量。
2011年济南市场容量分析表（单位房）2011年济南市场容量分析表（商品房）2011年济南市场容量分析表（别墅房）a、截止到2011年12月份交房总户数约 31，119户；b、前期已交未装约7，030户；c、别墅可操作总户数2，109户d、据抽样调查统计,中高档业主约 17068户*50 %装修率=8，534户；销售产值指标分解单位：（万元）D: 品牌销售年度市场最大容量及竞争分析：2011年市场最大容量分析：厨柜需求：统计分析11年济南中高档住宅的装修户数应在 8,534户左右,按80%中高档橱柜选购率计算,11年市场容量约为 6827 套以上,(目标任务与市场潜力星值比★★★)2011年销售市场占有率必须达成目标：橱柜目标任务1900套÷市场需求量 6827套=市场占有率约25%* 竞争品牌分析见附表）主要竞争对手分析：产品、经营思路、团队，市场占有率1)、欧派优势：目前国内第一品牌，广告宣传力度大，产品研发，设计，培训比较完善。
济南x x花园项目整体策划书目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
子峰苑项目营销策划简案×××策略机构二00九年四月前言首先，我司坚决认为：贵司的项目，是一个好项目！子峰苑项目位于经十路与燕山立交桥交叉口的西侧，区位交通条件优越。
在济南东部蓬勃进展的今天，本案周边区域进展愈发成熟，向西对接济南老城区，向东对接新城区，紧靠经十大道，是实现新老城区互动的重要枢纽。
随着名士豪庭、中润世纪广场等诸多大盘、中盘的带动，本区域呈现住宅与商务商业协同进展、齐头并进的良好局面，大规模的开发体量堪称又一个造城运动。
本案的物业类型有写字楼、住宅两种，均为一栋楼，体量较小，但凭借本区域绝佳的地段和项目本身的素养，我司认为：操盘的难点不在住宅，而是写字楼！营销上节奏要求住宅先行、写字楼迅速跟进，紧锣密鼓！2 / 2本案是一个操盘水平要求较高、必将成为东城新地标的项目！第一部分三大核心价值点一、价值点一：“济南向东，一路向东”——一个崛起的新都心随着济南“东拓”战略的部署实施和东部经济的快速进展，燕山立交附近的区域已成为一个集中高档、高档住宅、写字楼于一体的济南新都心。
区域内房地产开发供应体量巨大，售价相对较高，居住氛围浓厚，商务氛围日渐成熟，呈现住宅与商务办公协同进展的良好局面。
济南燕山新都心的崛起为本区域房地产项目的开发带来巨大市场空间。
二、价值点二：经十路经十路自建立之初即以宽敞通畅而倍受赞誉。
经十路向东、向西延伸后，其都市功能地位更加突出，随着济南都市的不断扩张，经十路由原来的东西交通大动脉逐步被给予了更多功能和作用，成为连接济南老2 / 2城区和东西新城的交通命脉。
我司认为经十路应具有以下独特定位：交通大道：以60—140米、双向八车道的宽度承载东西双城的巨大交通载量。
景观大道：不仅是经十东路两侧的浓浓绿意，更是南望群山、北眺全城的独有视野。
形象大道：经十路两侧现已高楼林立，集中了济南诸多高档豪华的建筑，同时也是最能体现济南现代化进展进程的形象大道。
济南景区旅游营销策划方案第一部分：市场分析一、客群分析1、国内游客：济南市作为山东省的省会城市，拥有丰富的历史文化资源和自然景观，吸引了大量国内游客来此游玩。
2、外国游客：济南市作为中国重要的历史文化名城之一，也吸引了许多外国游客来此旅游观光。
二、竞争对手分析1、周边旅游城市：济南周边的青岛、烟台、威海等城市也拥有丰富的旅游资源，与济南竞争同一客源。
2、其他景区：济南市内的大明湖、千佛山、泉城广场等景区也是济南市内主要的旅游景点。
三、市场机会1、丰富的历史文化资源：济南市拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴，可以吸引喜欢历史文化的客群。
2、自然景观：济南市的泉水、山水景观独特而丰富，可以吸引喜欢大自然的游客。
第二部分：目标市场和定位一、目标市场1、国内游客：主要包括热爱历史文化和自然景观的游客，以及家庭游客、年轻人和老年人等各个年龄段的游客。
2、外国游客：主要包括对中国历史文化感兴趣的游客，以及旅游团体和学术考察团体。
二、定位1、历史文化旅游：强调济南市的历史文化资源，通过导游解说、文化活动等方式，深入挖掘济南市的历史文化底蕴。
2、自然风光旅游：强调济南市的自然景观，通过游览景区、户外探险等方式，让游客亲身感受济南市的山水之美。
第三部分：产品策划一、基本产品1、济南市主要景区：包括大明湖、千佛山、泉城广场等景区，为客人提供基本的游览服务。
2、特色项目：包括泉水运动、山地越野、特色美食品尝等，为客人提供更多的旅游体验。
二、增值产品1、定制旅游服务：根据客人的个人需求，提供个性化的旅游服务，如包车导游、特色美食推荐等。
2、主题活动：根据不同节假日和活动，举办主题活动，如历史文化讲座、自然科学探索活动等。
3、深度体验项目：为游客提供深度游览的项目，如夜游济南、民俗文化体验等。
第四部分：市场推广一、线上推广1、建设官方网站：设计专业、易使用性强的官方网站，展示济南市的旅游资源和服务，并提供在线预订功能。
2、社交媒体推广：通过微博、微信等社交媒体平台，发布济南市的旅游攻略、特色活动等信息，并与游客互动。
济南城市营销策划方案设计一、背景分析济南作为山东省的省会城市，素有“泉城”之称。
拥有丰富的自然资源和人文景观，如千佛山、大明湖、泉水等等，同时还有深厚的历史文化底蕴，是中国历史文化名城之一。
然而，济南在城市营销方面还有很大的提升空间。
本文将针对济南的城市营销问题，设计一套对策方案，以提升济南的城市形象和吸引力。
二、目标定位1. 城市形象塑造：通过精细化的营销策略，塑造济南城市的形象，打造成为具有国际影响力的旅游目的地和宜居城市。
2. 旅游业发展：通过营销活动，提升济南的旅游业发展水平，提高旅游业收入和质量。
3. 文化传承：借助城市营销手段，弘扬济南的历史文化，传承济南的文化遗产，使其被更多人认知。
三、市场调研通过市场调研，了解消费者需求和竞争对手情况，从而制定相应的营销策略。
1. 消费者需求分析：（1）目标消费群体：中高端游客、历史文化爱好者、自然风光爱好者。
（2）需求痛点：对济南旅游资源知之甚少、交通不便、旅游服务质量有待提升。
（3）需求特点：重视旅游体验、追求品质和独特性、对历史文化有浓厚兴趣。
2. 竞争对手分析：（1）本地竞争对手：青岛、烟台等其他山东省城市。
（2）区域竞争对手：苏州、杭州等江南水城。
（3）对手优势：交通便利、旅游资源丰富、服务质量较高。
四、营销策略基于市场调研结果，制定以下营销策略：1. 市场定位：将济南定位为“历史文化遗产与现代化城市结合”的旅游目的地，强调济南的独特性和历史底蕴。
2. 品牌策略：（1）品牌定位：打造“泉城济南”的品牌形象，强调济南的泉水资源和历史文化底蕴。
（2）品牌传播：通过线上线下的形式，加大对品牌形象的传播力度，增强品牌的影响力。
3. 产品策略：（1）旅游线路：制定多样化的旅游线路，满足不同游客的需求。
（2）旅游配套设施：加大对旅游配套设施的投入，提升旅游的舒适度和便利性。
（3）旅游活动：举办各类旅游活动，吸引游客参与，提升旅游的趣味性和互动性。
4. 促销策略：（1）价格优惠：推出旅游套餐和折扣活动，吸引消费者。
燕山花园营销策划方案前言伴随邹城经济一体化号角的吹响，邹城市的市场吸引力凸现，在山东省经济迅速发展之时，大举进攻邹城市场是企业首选，以此来分散山东省市场的吸引力，邹城市场的多元化，也意示着众多企业将在邹城市场展开龙争虎斗，特别是房地产行业。
首先占据市场份额的企业将能在邹城市场得以立足，得民心者得天下，在邹城房地产界廖有几家房地产商占据时大举进入邹城市场，不失是一个好时机。
市场需求决定企业发展，市场需求势必会有大幅增长，市场潜力巨大，预计未来几年，邹城房地产市场将会有更激烈的斗争。
如何在现有市场的基础上调整思路，抢占市场先机，先入为主，正确引导目标消费群体选择消费，将是本案的关键所在。
乌—昌经济一体化的推进，更拉近了两地之间的距离，邹城将会发展成山东的后花园，邹城房地产业也将翻开新的篇章。
市场分析近看邹城房地产邹城是新的经济桥头堡，貌似平静，其实竞争是非常之激烈，就近分析，2005年—2006年的新盘就有好几家，更是引发邹城房地产消费的源头，“锦绣江南”、“上海花园”、“小康村”、“世纪花园”，各个尽显特色。
而且所在的几尽售空，可想而知，邹城的消费者在购房置业的能力方面特别突出。
就连离本案最近的都市宜家小区（一期六栋楼）都火爆售空（起价1400元，均价1598元）。
但凡稍有特色、价格合适、地段一般的小区都能售完，这也是开发本案的信心所在。
60平方米——80平方米的经典户型是邹城市民所钟爱的。
调查发现，几个典型的花园小区最畅销的户型基本一样，价格集中在1600——1700元之间，本案的基础户型和价格也渐渐明朗。
邹城以标志性建筑——盘龙柱为市中心，乌伊公路将邹城市区南北分开，而新型社区多集中在公路以南，南部之所以成为邹城市的主要住宅区，无非是已形成气候，而本案所处的邹城东郊，从发展角度看，将会有更大的发展。
所谓近水楼台先得月，东面受乌市经济影响最快、最深，东郊的发展势在必行，由此为本案的推广奠定坚实的基础。
2020{营销策划}房地产项目销售策划书——以济南为例第一部分：市场分析一宏观市场分析（一）全国宏观市场分析1.2020中国宏观经济分析有利条件环境改善和活力增强兼具我国经济基本面依然较好，外部环境趋于改善，市场预期不断好转，体制机制改革有望激发经济增长活力2020年，我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件。
我国经济基本面依然较好。
总体看，我国仍处于工业化、城市化、消费结构升级、收入较快增长阶段，且一些新的增长拉动因素正在形成，经济基本面仍然良好。
一方面，内需增长仍有广阔空间。
从消费方面看，对文化、教育、医疗、养老和旅游等服务类需求增长迅猛，智能手机、平板电脑、信息家电等已形成新的消费热点，住房汽车等消费持续增长。
网购等新兴业态的发展则有力地促进消费潜能的释放。
从投资看，我国在城市轨道交通、环境治理、城市排水、保障房（包括棚户区改造）和农村基础设施等方面存在着极为迫切的需求。
另一方面，要素供给质量明显提高。
从人力资本积累看，202 0年我国普通高校毕业生达到699万人以上，劳动力整体素质持续提高。
从研发投入看，近年来中国研发投入增长较快，保持在20%左右，2020年研发投入占国内生产总值的比重达到1.98%，绝对量为世界第二。
从资本存量质量看，近年来我国建设了一大批具有国际一流水平的重大装备、重要基础设施，为长期发展奠定了坚实的基础。
按照要素供给测算，2020年我国潜在增长率与2020年基本持平甚至略高，这为202 0年的经济增长提供了良好基础。
外部环境趋于改善。
今年以来，全球经济复苏在波动中逐步加强，美、日等主要发达经济体复苏趋势得到进一步确认，发达经济体重新成为世界经济增长的主要驱动力。
预计在财政紧缩力度减小、货币条件仍然有利和私营部门活动增强等因素的带动下，2020年美国经济增长有可能达到2.5%。
美国经济的好转将对其他发达国家乃至全球经济产生较大带动作用。
欧洲经济近期表现超出预期，随着政策措施逐步消除尾部风险和财政拖累减少，预计2020年欧洲经济增速可达1%左右，改变数年来持续衰退的局面。
2020{营销策划}济南燕山子峰苑项目营销策划简案终稿子峰苑项目营销策划简案×××策略机构二00九年四月前言首先，我司坚定认为：贵司的项目，是一个好项目！子峰苑项目位于经十路与燕山立交桥交叉口的西侧，区位交通条件优越。
在济南东部蓬勃发展的今天，本案周边区域发展愈发成熟，向西对接济南老城区，向东对接新城区，紧靠经十大道，是实现新老城区互动的重要枢纽。
随着名士豪庭、中润世纪广场等诸多大盘、中盘的带动，本区域呈现住宅与商务商业协同发展、齐头并进的良好局面，大规模的开发体量堪称又一个造城运动。
本案的物业类型有写字楼、住宅两种，均为一栋楼，体量较小，但凭借本区域绝佳的地段和项目本身的素质，我司认为：操盘的难点不在住宅，而是写字楼！营销上节奏要求住宅先行、写字楼迅速跟进，紧锣密鼓！本案是一个操盘水平要求较高、必将成为东城新地标的项目！第一部分三大核心价值点一、价值点一：“济南向东，一路向东”——一个崛起的新都心随着济南“东拓”战略的部署实施和东部经济的快速发展，燕山立交附近的区域已成为一个集中高档、高档住宅、写字楼于一体的济南新都心。
区域内房地产开发供应体量巨大，售价相对较高，居住氛围浓厚，商务氛围日渐成熟，呈现住宅与商务办公协同发展的良好局面。
济南燕山新都心的崛起为本区域房地产项目的开发带来巨大市场空间。
二、价值点二：经十路经十路自建立之初即以宽阔通畅而倍受赞誉。
经十路向东、向西延伸后，其城市功能地位更加突出，随着济南城市的不断扩张，经十路由原来的东西交通大动脉逐步被赋予了更多功能和作用，成为连接济南老城区和东西新城的交通命脉。
我司认为经十路应具有以下独特定位：交通大道：以60—140米、双向八车道的宽度承载东西双城的巨大交通载量。
景观大道：不仅是经十东路两侧的浓浓绿意，更是南望群山、北眺全城的独有视野。
形象大道：经十路两侧现已高楼林立，集中了济南诸多高档豪华的建筑，同时也是最能体现济南现代化发展进程的形象大道。
行政大道：随着省、市政府东迁以及城市向两翼展开的逐步实施，经十路将成为连接省、市、区三级行政场所的道路，其政治地位不言而喻。
经济大道：东部新城、东部产业带、高新区与老城区的经济往来，西部新城、西部大学园区与老城区以及与东部的经济领域的交流和传输均将依赖经十路，因此谓其经济大道自不为过。
应该说，经十路于济南，将比肩长安路之于北京；我们试想，在长安街上的住宅是何等的稀少和炫耀，这里是寸土寸金的高档物业集中的区域，我们在此开发的项目应当是稀有而珍贵的。
三、价值点三：燕山燕山统属千佛山景区：1981年，济南市总体规划将燕山、平顶山、佛慧山、金鸡岭以及山南侧的北魏黄石崖石窟造像、佛慧山和开元寺遗址等地的辛亥革命烈士陵园划入千佛山范围，作为千佛山风景区。
1995年，山东省政府将千佛山列为全省七大风景区之一。
以后又相继建成桃花园、瀛芳园、梨园、万佛洞、弥勒胜苑、大舜石图园、佛山书苑等，至此，这里便成为一个融山林、名胜古迹为一体的规模较大的游览胜地。
济南多山，但处于市区，最适宜人类居住的应属燕山。
千佛山太远、英雄山偏西，而燕子山既有山景之实，而无离城之忧，当属绝无仅有。
第二部分区域房地产市场概况一、住宅市场特征：区域住宅市场发展迅猛，大体量的住宅供应形成济南东部CLD燕山是济南高房价、高端物业的代名词。
围绕燕山，涌现了济南一大批中、高端项目，区域房产售价在济南也是名列前茅。
本区域的大盘众多，名士豪庭、中润世纪广场、正大城市花园、港澳花园、燕山樱园等一大批中高端、高端项目位于此地。
区域内居住氛围浓郁，总供应体量较大，房产售价相对较高，而且由于环境优越、交通条件便利，成为济南人心中购房置业的理想之地，东城中心生活区CLD正日趋成形。
二、写字楼市场特征：1.“大东环”商务圈日趋成熟“大东环”商务圈是指燕山立交附近逐渐形成的一个崭新的商务集中圈。
它以燕山立交为中心，沿经十路向东辐射有第一大道、三庆汇文轩，向西辐射有名士杰座、中润世纪广场；沿二环东路向北辐射有东环国际广场、发展大厦等。
本区域写字楼与济南中心CBD商务区写字楼相比，其显著特征为新生写字楼项目较多、总开发体量巨大、租金较低、出租率逐渐提高，正成为中小型、成长型企业的理想办公地点。
大体量的写字楼项目的开发和入住企业的增多，“大东环”商务圈端倪初现。
区域形象、交通条件的进一步改善和物业价值的提升给本案写字楼带来进入市场的绝佳机遇。
我司认为：本案写字楼开发恰逢其时！2.聚焦全运会、文博会，凸显东部城区价值2009年10月11日—23日，第十一届全运会将在济南举行；2008年9月27日—29日，2008山东文化产业博览会也在济南举行。
届时来自全国各地的人员汇集济南东部，全世界的目光将聚焦济南东部城区。
借势全运会、文博会举办，必将极大带动济南东部经济的发展和房地产物业的升值。
可以预见，济南东部房地产物业的投资热将会继续升温。
本项目的投资开发，正与这股热潮不谋而合。
3.经济危机下的商业投资将转向房地产投资型物业甚嚣尘上的经济危机论并不意味着一切投资活动的停止。
相反的是，某些投资渠道在经济危机的形势下反而更加活跃。
纵观中国当前各种类型的投资方式：股票市场完全转为熊市，多次的探底和震荡调整导致大批中小投资者出局；贵金属、艺术品等投资方式炒作过度，透支了投资者的信心；其他行业的投资要么门槛过高，要么前景不明。
当前的市场游资迫切需要寻找一个稳定的投资渠道。
而房地产市场进入09年后却呈现反弹的迹象，成交量小幅提升，由此可预见，房地产投资类型的物业将是今后两年的亮点。
4.济南中小企业壮大带来入市契机根据我司对济南写字楼市场的研究，济南写字楼市场上升下落周期轨迹不够明显，但与中小企业的发展紧密相连。
近五年，济南GDP的快速增长和中小企业的蓬勃发展蕴藏着写字楼开发进入时机。
2007—2008年写字楼市场的疲软表现并不是整体特征。
根据我司对济南写字楼市场的监控结果可以得出：地段优越、面积适当、价格合理、面向中小企业的写字楼项目市场表现均比较抢眼。
比如泉景恒展商务大厦，2007年底开盘，当天销售约30%，到08年底完成销售额92%，提前半年完成销售目标。
因此，我司认为：地段优越、定价合理、面积适中的写字楼项目必将会被市场认可！三、本项目发展前景预判综述：1、随着济南东部城区开发日趋成熟和全运会、文博会的举办，东部城区的片区价值得到进一步提升，发展前景被广泛看好；2、当前的经济形势下，市场游资正寻找新的投资方向，在各种投资方式均存在较大不确定因素的时候，投资型房地产物业将重新成为他们的焦点；3、二环东路的修建及其他市政配套的完善，让本区域的出行更加便利，“大东环”商务圈的形成，为区域带来浓厚商务氛围，区域入住企业逐渐增多；4、济南经济的蓬勃发展、中小企业的壮大和城市中心区域高房价产生的挤出效应，本区域成为中小企业购买写字楼和租赁写字楼的理想地带；5、本项目的住宅位于燕山北麓，向北直达经十大道，向南可以纵览燕山风景，是居住的上风上水之地，销售业绩必将较为理想。
总之，在我司对本区域进行市场调研分析后做如下判断：本项目是一个优质项目，住宅和写字楼开发销售均存在得天独厚的优势！住宅部分操作难度较小，写字楼是本项目营销的绝对重点！乘市场大势和东部热潮，项目开发销售需要紧锣密鼓、适时推出！常规开发和营销很容易落入俗套，营销策划上需要突出亮点，谨慎操盘！第三部分本案住宅操作思路一、整体思路住宅、写字楼一盘棋，形成营销合力！住宅先行推出、平稳消化！二、本案住宅市场定位1.优势分析：燕山北麓，上风上水：住宅部分位于燕山北侧，处于半山位置，向北可直达交通便利的经十路，向南可仰望燕子山秀丽风景，蕴含闹中取静的意味；经十大道，交通顺畅：向北直达经十路，交通动线贯穿全济南，便利通畅；高阔大宅，精英领地：宽大的户型面积符合目标客群的心理和置业需求，城市精英阶层梦想居住之地；高层板楼，俯瞰济南：13层的高层板楼，便于更好地接受日月光华，俯瞰整个济南的城市风景，产生一览无余、俯瞰众生的成功者心态；2.项目数据梳理：◆主力户型为170平米的三室，其余为130-150平米的三室面积偏大；◆可销售部分为一栋13层的板式高层，总销售户数为91户体量偏小；3.市场形象定位：项目核心竞争力总结：地处经十路之便、占半山之势、离尘不离城的山居府邸。
通过我司对本案先天条件的研究和项目本身的审视后，认为本案的自身素质和区域情况决定了本案的目标客群将是二次置业及二次置业以上的城市高收入人群。
本项目市场形象定位如下：燕山名邸，高阔大宅尊贵领地，精英独享私藏燕山，俯瞰济南三、营销五招，思路取胜1.抢时机在下半年济南东部热潮尚未到来之前，抢先在经十路沿线设置售楼中心，利用济南东部热潮所带来的巨大人流积累充足的意向客户。
2.抢客户在项目沿经十路位置设置大型户外围挡，对来往客户进行强力广告封锁，抢夺周围其他项目的来访客户资源。
3.抓现场本案的房源特征是户型大、总价高、体量小。
这决定了本案的目标客户相对较少，消化速度必然相对平稳，因此，必须聘请专业的营销团队，狠抓现场，对来访客户进行专业、高效的谈判引导，努力提高成交率。
4.走渠道充分挖掘现有的团购资源，引导客户，鼓励团购，以尽量缩短销售周期。
5.老带新建议如成交客户带来新的客户即送双方小礼品，新客户成交后减免老客户一定的物业管理费，以鼓励其为项目带来更多的客户，实现口碑营销。
四、推广建议由于本案体量小，推广投入较小，目标客户相对较少，而且户型面积较大，销售周期较长，营销上必须准确把握市场大势和销售时机。
我司建议：市场形象走中高端，推广以户外为主乘济南东部热潮即将到来，尽快推出，抢先积累客户！五、本案案名及房源推售建议鉴于本案住宅体量小，推广力度较小，市场影响力有限，主要依靠周边的广告牌来吸引客户，而且前期已积累一定量的客户，建议保留原有的案名，不作改动。
建议本案房源推售以单元为单位分批推出，保证每次推出的房源搭配合理，以提高成交率。
每次推出新单位，销售价格均小幅提升，以制造紧张销售氛围，并给先买客户创造升值空间。
六、本案住宅部分售价建议通过我司对市场的研判和项目本身素质的研究，认为本案住宅的价格应定位如下：入市均价7500元/㎡，最终项目整体均价做到7700元/㎡销售周期估算：从取得预售证并开盘之日起的8个月内，完成80%的销售比例第四部分济南写字楼市场概况一、济南市场代表性写字楼项目概况二、济南写字楼市场概述通过我司对济南在售写字楼进行的走访调研和多年的写字楼市场监控经验后进行分析得出，济南写字楼市场具有以下几个特征：1、07、08年是济南写字楼的滞销年，但市场积蓄了相当大的客户动能；2、09年是中小企业年，以70-80㎡为主力户型的写字楼将会获得较高的市场认可度；3、写字楼的核心价值体现在地段上，但客户对风水的因素非常看重，靠近立交桥或有其他不利的风水因素的项目往往销售周期较长，比如银都国际、中润世纪广场；4、购买客户对写字楼项目所在区域的商务氛围非常看重，商务氛围淡薄的区域的写字楼项目往往市场认可度小，销售速度较慢；5、城区中心地带的写字楼租金与售价不断上涨，诸多中小企业被迫向外迁移，本区域存在购买和租赁写字楼的市场需求；三、济南写字楼市场研究对本案的借鉴意义1、在售的写字楼项目售价集中在8500元/㎡以下，采取的销售策略普遍是低开高走，给予客户折扣较高；2、售价高于9000元/㎡的写字楼在推广费用和力度上要求较高，销售难度较大，销售周期较长，比如中润世纪广场、银都国际；3、单套面积在100㎡以下的写字楼项目销售速度普遍较快，销售业绩较好；4、本项目的优良地段、区域浓郁的商务氛围和较高的区域认可度是开发成功的先天优势；5、本案的写字楼体量较小，项目形象和配套无法与大盘相比，在当前市场形势下，为了与区域市场写字楼供应形成差异化，开发面向中小企业的纯写字楼是本案必然的选择；6、本案写字楼与住宅的推出需要借下半年济南东部全运会、文博会的热潮顺势推出，抢占市场先机。
