房地产企业土地增值税清算中的“ 5”项收入确定技巧及相关法律解析
一、有关销售发票开具与否的收入确定
（一）全额开具销售发票的销售收入
（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定
（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定
（四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定
（一）全额开具销售发票的销售收入
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。
（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定
比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。
（三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入
（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
（四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
二、房地产代收费用的收入确认
一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定
（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认
（一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数
根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）
第二十五条第（一）项的规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）第二十八
条规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审
核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入
加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
（二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认
财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）
第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收
费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）第
二十五条第（二）项规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
案例分析1:某房地产企业代收费用的涉税稽查分析
某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司xx年营业收入30000万元，其他应付款账
户4500万元，经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收
取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元（其
中专项维修基金800万元），对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内，而且票据由委托方
开具，此公司未做任何税务处理。
涉税分析：
1、营业税处理
按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。《中华人民共和国营
业税暂行条例》（国务院令540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形
资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包
括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿
金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的
政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、
价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。
《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）住
房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共
用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管
部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征
营业税。
根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开发公司
代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之处），原则上都
要作为计税依据计入到营业额中。但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的，如代收的政府
性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金。其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附
加。
