阜新市土地储备专项债券工作探讨

对土地储备专项债券问题的思考1. 引言1.1 土地储备专项债券的定义土地储备专项债券是指由政府主导或者相关地方政府企业以土地储备权为抵押发行的一种专项债券。

土地储备专项债券的发行主体是政府主导或者相关地方政府企业，通过发行债券筹集资金，用于土地整备、基础设施建设等领域。

土地储备专项债券以土地储备权为抵押，具有一定的风险性和收益性。

土地储备专项债券的本质是政府主导或者相关地方政府企业以土地储备权为抵押形式发行的债券，是一种通过土地资产融资的方式，用于支持城市建设和土地开发的金融工具。

土地储备专项债券的发行为政府主导或者相关地方政府企业提供了一种多元化融资渠道，同时也为投资者提供了一种新的投资选择。

土地储备专项债券的发行和运作对于促进城市建设和土地开发具有重要意义，有利于发展经济、改善城市居民生活水平。

1.2 土地储备专项债券的发展背景二是房地产开发需求日益增加。

随着人口增长和城市化进程，房地产市场需求持续扩大，对土地的开发利用提出了更高要求。

土地储备专项债券作为支持房地产开发的重要金融工具，得到了市场的认可。

土地储备专项债券的发展背景是由土地资源供应紧张、房地产开发需求增加以及金融市场创新等多方面因素共同推动的。

这也为土地储备专项债券在未来的发展提供了广阔的空间和机遇。

2. 正文2.1 土地储备专项债券的特点1. 专项用途：土地储备专项债券是指政府或企业为土地开发储备而发行的专门用于土地储备项目的债券。

发行土地储备专项债券的主体通常是地方政府或房地产开发企业，旨在筹集资金用于购置土地并进行储备。

2. 固定收益：土地储备专项债券通常具有固定的利率收益，投资者持有该债券可以获得稳定的利息收入。

这种固定收益特点吸引了一部分投资者，尤其是那些看重稳定收益的机构投资者。

3. 风险较低：由于土地储备专项债券的发行主体通常是政府或具备较强实力的房地产企业，其信用风险相对较低。

土地作为有形资产具有一定的保值增值潜力，也降低了投资风险。

阜新市人民政府办公室关于印发阜新市本级国有土地使用权出让成本管理工作意见的通知文章属性•【制定机关】阜新市人民政府办公室•【公布日期】2013.10.10•【字号】阜政办发〔2013〕64号•【施行日期】2013.10.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文阜新市人民政府办公室关于印发阜新市本级国有土地使用权出让成本管理工作意见的通知各县、区人民政府，市政府各部门，中省直有关单位：经市政府同意，现将《阜新市本级国有土地使用权出让成本管理工作意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

阜新市人民政府办公室2013年10月10日阜新市本级国有土地使用权出让成本管理工作意见为切实加强国有土地使用权出让成本管理，提高土地经营效益，按照《阜新市人民政府关于印发进一步规范阜新市国有土地收购储备工作意见的通知》（阜政办发〔2013〕47号）精神，现就进一步规范国有土地使用权出让成本管理工作提出如下意见。

一、成立国有土地使用权出让成本审核管理机构成立阜新市国有土地使用权出让成本审核领导小组，主要负责市本级国有土地使用权出让成本审核管理工作。

其组成人员名单如下：组长：马如军副市长副组长：惠立忠市政府副秘书长韩学明市财政局局长王宗林市国土资源局局长关健市公用事业局局长张戈栋市规划局局长成员：陶桂芳市监察局副局长丛长山市财政局副局长王军市国土资源局副局长井波市公用事业局副局长金长起市审计局副局长领导小组下设办公室，办公室设在市财政局。

办公室主任由韩学明同志兼任。

二、国有土地使用权出让成本构成范围按照国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定，结合我市实际，国有土地使用权出让成本构成范围：1.征收补偿费；2.土地前期开发费用；3.其他应当依法纳入国有土地使用权出让成本的费用。

三、国有土地使用权出让成本审核职责分工1.市财政局：审核征收中发生的管理费用、财务费用，涉及建设、管线迁移等工程决算由财政投资评审中心审定。

浅谈土地收购储备工作中存在的问题及对策作者：王磊来源：《中国房地产业·上旬》2021年第07期【摘要】随着城镇化的不断推进，各个区域土地资源逐渐变得緊缺。

土地收购储备工作越来越受到重视，然而在实际工作中仍然存在着各种各样的问题。

本文就相关问题提出了土地收购储备工作的开展对策。

【关键词】土地收购储备;问题;对策【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.013城市化的不断发展给土地带来了巨大变化，土地的收购、租赁等活动愈加频繁，其中招商引资企业的进驻需要占地建厂，旧城改造需要搬迁新址，这些都加剧了土地资源的变化趋势，使土地资源呈紧张状态。

因此，在当前新形势下，针对土地收购储备相关工作及其中存在的问题进行研究，对提高当前土地管理水平具有十分重要的现实意义。

1、土地收购储备工作中存在的问题（1）土地收购储备信息化管理水平不足，信息化程度急需提升。

传统的分散式管理模式已不能满足当前土地收储管理的需要。

如果不借助于现代信息技术、通信技术和数据库技术，传统以人工为主的数据分析处理方法势必会影响土地储备相关数据的应用范围和效率。

土地收储情况的查询、分析，相关数据的统计、输出等各项应用在收储管理工作中日益频繁。

另外，虽然信息化技术的应用提高了土地资源收购储备的管理水平，但由于信息平台尚不完善，信息技术灵活应用性差，管理人员信息化水平不足等问题，使得土地收购储备管理仍存在灵活性不足的问题，影响土地管理与应用。

（2）土地收购储备组织体系复杂，缺乏有效的沟通机制。

土地资源管理环节众多，涉及的人和部门、机构众多，使得土地资源管理十分烦琐和复杂，这导致土地收购储备管理也呈现复杂性，是土地收购储备中协调性欠缺的直接原因。

在工作实践中，地方土地储备中心存在多重工作职能，既承担政府职能，又兼有企业职能，土地储备机构角色不明晰，很难真正实现土地资源的高效配置。

各部门在土地收储工作中存在注重部门利益，人员沟通不畅，部门协调不足，机构配合度低，再加上制度不完善，体系不健全，使得土地收购储备工作面临较多的人为障碍，造成土地储备资金周转速率低下。

对土地储备专项债券问题的思考近年来，中国的城市化建设飞速发展，土地资源已成为了城市发展的宝贵财富。

为了保障城市土地供应，推动城市建设项目的顺利进行，政府部门采取了土地储备专项债券的方式，以提高土地储备能力。

然而，土地储备专项债券的运行与管理仍存在一些问题。

本文将对这些问题进行探讨和思考。

土地储备专项债券是指政府部门为解决土地储备资金问题而发行的专项债券。

该债券的发行不只能解决土地储备的筹资难题，同时还能够极大地吸收社会资金、激发市场活力，为城市化建设提供坚实的财务支撑。

近年来，中国城市化发展加速，土地储备需求增加，但土地资源的购置费用越来越高。

政府在满足城市发展需要的同时，也需要保证市场稳定，并控制土地购置支出。

为此，土地储备专项债券的发行有效缓解了政府土地储备资金供需矛盾，使城市化建设项目加快推进。

同时，该债券的发行也带动了市场投资热情，为经济发展注入新动力。

1. 风险控制不足土地储备专项债券是一种政府债券，其风险相对较低。

然而，由于资金使用范围、用途等方面的限制，投资者对于土地储备专项债券的风险尚不完全清晰。

在投资时，不同的投资者对于风险的评估不够一致，使得投资者在风险控制上存在一定不足。

2. 存在潜在流动性风险3. 政府投资项目管理缺失由于土地储备专项债券的使用范围广，易受政府投资项目管理缺失所影响。

这也导致一些使用土地储备专项债券建设项目的政府部门在项目管理、资金使用等方面存在一定的不规范性。

这不仅影响了该债券的实际效果，更增加了投资者对于债券的不确定性和风险。

思考和建议针对上述问题，我们应该从多个角度并结合实际情况，进一步加强土地储备专项债券的管理和运营，以实现债券的收益优化和风险控制。

1. 加大风险防范力度在土地储备专项债券的发行和投资过程中，政府部门应加强风险情况的防范和评估，制定相应的风险控制措施。

同时，要完善市场监管机构的制度建设，确保债券市场的健康发展。

2. 建立有效的流动性管理机制针对土地储备专项债券期限较长和售后流动性较差的问题，可以建立有效的流动性管理机制。

如何看待土储专项债如何看待土储专项债如何识别土地储备专项债券？（1）具有专门的募集资金用途；（2）偿债资金来源固定；（3）每年限额有调整机会；（4）期限最长不超过5年；（5）可以约定提前偿还条款。

怎么看土地储备专项债券的估值差异？虽然土地储备专项债券存在品种不同、地区不同、储备地块不同等多方面的差异，但是考虑到地块组合优势、短期内额度有限且可续发等条件，土地储备专项债券的估值差异将比较有限。

对城投有何影响？地方政府与平台的核心关系（相互依赖）没有发生变化，土地储备专项债券本身不会成为影响城投平台未来估值的因素。

6月1日，财政部公示关于印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》的通知，正式推出地方债创新品种——土地储备专项债券。

土地储备专项债券还是地方债开篇明义，土地储备专项债券也是地方债，归属于专项地方债，占用地方政府专项债额度，是专项地方债的创新品种。

为什么说土地储备专项债券是地方债？根据《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（下文简称《办法》），土地储备专项债券是“地方政府土地储备专项债券”的简称，官方定义为“地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入（以下统称土地出让收入）偿还的地方政府专项债券”，它是地方政府专项债券的一个品种。

一方面，土地储备专项债券区别于城投债或者其他发改委专项债券的关键点在于，前者的发行主体为省、自治区、直辖市政府或计划单列市政府，且偿债资金来源是政府性基金预算中的土地出让收入，所有的利息、本金和费用支出均纳入地方政府政府性基金预算管理。

另一方面，土地储备专项债券与其他地方债的区别在于，前者的偿债资金来源仅限于债券发行对应土地储备项目的未来土地出让收入或者其他滚动发行的土地储备专项债券资金。

如何识别土地储备专项债券？（1）具有专门的募集资金用途根据《地方政府一般债务预算管理办法》和《地方政府专项债务预算管理办法》，地方政府一般债券和专项债券的募集资金用途，均规定为“应当用于公益性资本支出，不得用于经常性支出”，实际上并没有规定专门的募投项目。

土地储备工作中存在的问题及对策发布时间：2021-06-24T14:38:33.603Z 来源：《建筑实践》2021年2月下6期作者：肖建波[导读] 国内土地储备制度起步较晚，产生于20世纪90年代，伴随着土地有偿使用制度改革而孕育产生肖建波牡丹区自然资源局，山东省，菏泽市，27400，摘要：国内土地储备制度起步较晚，产生于20世纪90年代，伴随着土地有偿使用制度改革而孕育产生。

土地储备工作已开展多年，存在财政收入仍是过度依靠土地出让，收储补偿机制及法律与现行土地储备运行机制不匹配等问题。

为此，要不断完善土地收入分配机制，加快探索集体土地入市，完善土地储备法制体系，强化政府职能部门职能融合，解决土地储备中存在的问题。

文章对此展开了研究。

关键词：土地储备；城市空间；规划编制引言随着我国城市化进程、要素市场化配置改革的不断深入，土地及土地储备备受关注，故推动我国土地储备管理体系高质量发展成为现实需求。

1土地储备计划编制指导思想土地储备计划应以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循“绿色、开放、共享、协调、创新”理念，让人民群众共享土地储备红利。

第一，优化制度工作流程，创新工作体制。

通过优化制度流程，科学合理编制土地储备三年滚动计划，依据计划进行土地收储，同步做好功能用地和发展用地的编排工作。

第二，大片收储，科学合理安排经营性用地与市政、道路、公园绿地用地的配比，满足城市居民日益增强的功能需求，提高城市居民工作、生活、学习的舒适度。

大片收储有利于提高土地收储的规模效应和经济效益，便于打开土地收储的整体工作格局。

同时要加大对规划为绿地空间及公共服务用地的收储，不可受经济效率因素影响，放弃对其的收储。

第三，让利于民、不与民争利，先安置后搬迁。

让为城市空间发展搬迁作出牺牲和贡献的搬迁居民、企业共享城市发展成果。

对国有土地地上建构筑物和集体土地地上建构筑物的拆迁应本着“先安置，后拆迁”的原则开展工作，同步做好征收村的村级集体组织成员生活保障用房的用地选址工作，确保其长期生活有保障。

土地储备工作中存在的问题及对策摘要：土地储备制度即在法定程序的指导下，各级政府在权限范围内通过多种方式获得土地的使用权，包括收购、征用等。

其是国家对土地资源实施管理的一项重要内容，有利于解决当前土地利用中的供求矛盾。

此制度是结合我国市场基本规律的土地使用制度的一项改革，属于政府性的行为，在提高我国土地的集约化利用程度、推动城镇化进程中意义重大。

土地储备机构于1996年成立于上海，目前此项制度已经初步具有制度框架及技术体系支撑格局，积极推动了我国土地的高效集约化利用。

现结合实践，对土地储备中的问题及管理机制展开如下探讨。

关键词：土地储备；问题；对策引言土地储备是指县级（含）以上地方自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，组织土地的前期开发和储存、以备供应的行为。

储存，是储备土地从入库到出库管理过程最重要的工作环节。

《土地储备管理办法》明确规定，土地储备机构要组织开展前期开发、管护与供应工作。

土地储备机构应对纳入储备的土地采取自行、委托或临时利用等方式进行管护。

储备土地在未供应前，有一个较长的闲置期，为增加储备土地的效益和降低管护成本，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。

但储备土地管护与临时利用期间，使用人或其他主体违规堆放渣土、违章搭建、违规种植等侵害储备土地权利的行为频繁发生。

1土地储备的意义从城市土地管理实践分析，土地储备为重要措施，经过多年的发展和实践，促使土地储备制度日益完善，获得不错的应用效益。

推进土地储备制度的转型发展，必须坚持以公共利益为导向的基本原则，积极发挥政府的作用，推进土地储备制度转型。

通过做好土地储备管理，深度挖掘土地资源的价值，助力社会经济更好地发展。

以某城市为例，机动车拥有量和停车泊位缺口不断增加，出现了很严重的供需矛盾。

为了解决此难题，使用储备土地建设公共临时停车场6个，规模为20000m2，大约480个停车位。

对土地储备专项债券问题的思考近年来，土地储备专项债券作为地方政府融资工具备受关注。

土地储备专项债券是指由地方政府发行、以土地储备作为担保的一种专项债券。

其发行规模庞大，发行数量众多，市场影响力较大。

土地储备专项债券既有促进地方政府基础设施建设的作用，又有潜在的风险隐患。

对土地储备专项债券问题进行深入思考，对于规范其发行和使用、防范风险具有重要意义。

土地储备专项债券能够有效促进地方政府基础设施建设，为地方经济社会发展提供了重要的资金来源。

通过土地储备专项债券的发行，地方政府可以融取资金用于基础设施建设，如城市水利、交通、环保等领域的项目，推动地方经济社会的稳步发展。

而且，土地储备专项债券的发行还可以带动相关产业的发展，刺激地方经济增长，提高当地居民的生活水平。

土地储备专项债券的发行也有利于优化土地利用结构，推动城市更新改造。

通过土地储备专项债券的发行，地方政府可以更好地进行土地资源的开发和利用，推动城市规划和土地利用结构的优化。

特别是在城市更新改造项目中，土地储备专项债券的资金可以起到非常关键的作用，帮助地方政府进行老旧城区的改造和更新，提高城市的品质和功能。

土地储备专项债券也面临着一些问题和挑战。

土地储备专项债券往往存在较大的违约风险。

由于土地储备专项债券的资金主要来源于土地储备，而土地储备的价值长期受多种因素的影响，包括市场供求关系、政策法规变化等，因此土地储备专项债券存在着较大的违约风险。

土地储备专项债券发行和使用过程中也存在一定的监管漏洞，可能导致资金使用不当或者挪用等问题。

部分地方政府在发行土地储备专项债券时存在着过度依赖债务融资的问题，可能导致地方债务规模快速扩大，影响地方财政的稳健运行。

针对这些问题，我们需要进行深入思考和有效应对。

需要进一步完善土地储备专项债券发行和使用的制度和规范，加强对土地储备专项债券的监管和风险防范。

政府相关部门需要在土地储备专项债券的发行和使用过程中加强监督和指导，确保资金的合理使用和项目的合规推进。

关于土地储备专项债券实务运用的思考作者：易再超来源：《中国市场》2021年第32期[摘要]土地储备专项债券作为地方政府专项债券的重要品种，对于合法保障土地储备资金来源，有效防范地方政府隐性债务风险发挥了重要作用。

2017年正式发行以来，发行规模逐年扩大，实务运用中的问题也逐步显现。

本文通过对土地储备专项债券政策背景、顶层设计、偿债风险等进行研究，分析实务运用中存在的现实问题，尝试提出储备计划编制、专债项目精准包装、构建债券及项目全生命周期管理制度体系等方面的对策建议。

[关键词]土地储备;地方政府专项债券;偿债风险;对策建议[DOI]10.13939/ki.zgsc.2021.32近年来，我国土地储备融资方式进行了一次大的调整。

2017年6月，财政部、原国土资源部颁布《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，土地储备专项债券正式走向前台，成为土地储备融资唯一法定渠道，经过三年多以来的实践运用，获得了长足发展，有力的保障了各地土地储备融资需求，有效的防范了地方政府债务风险，但在实务运用中也存在一些现实问题。

本文从当前六省一市先期试点土地储备项目全生命周期预算管理的背景出发，从专债项目包装、资金使用等方面对土地储备专项债券实务运用进行探讨。

1 土地储备专项债券现行政策1.1 政策背景及沿革2016年以前，地方政府土地储备资金的来源主要为银行发放的土地储备贷款，增信措施以各地土地储备中心名下的储备土地抵押为主，另一种方式为通过地方政府融资平台公司向银行贷款融资来筹集。

实务工作中，很多地方政府不经过土地储备中心，将大量储备土地低成本划拨给融资平台公司，使其通过土地抵押等方式申请银行贷款，用于储备土地一级开发和各类城市基础设施项目建设支出。

此类融资方式游离在地方政府债务限额管理之外，随着债务规模的逐年增长，政府隐性债务风险逐渐凸显。

为遏制土地储备债务融资规模增速，严防地方政府债务风险，2016年2月，在新《预算法》实施的背景下，财政部、原国土资源部、中国人民银行、原银监会四部委联合印发了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），明确自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。