土地储备融资模式

土地储备融资三种模式
一、土地财政
土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。

方式：土地储备机构一般设立为纯财政拨款或半财政拨款的政府事业机构，其资金运作一般采取政府划拨少量开办经费，由财政信誉担保，储备机构作为独立法人借贷储备资金。

这类机构常常被政府赋予土地拍卖职能，先用借贷资金偿付收地成本，拍卖总收益还本付息后，上缴财政。

还有的做法是，为降低成本根本不融资，利用垄断特权实施“空手道”，采取协议收地、拍后付钱的办法操作（重庆渝富成立初期政府支持办法之一）。

二、经营城市
主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。

与“土地财政”相比，它把城市土地资产用得更“活”，不单是收回拍卖，而是更有抵押融资、净地加工、出租出让等深层次的功能。

方式：土地储备机构一般设立为更为独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。

这种机构一般都是商业性贷款融资，拿地途径复杂，有的通过政府授权收购，有的还通过政府形
式上的出让，形式上取得土地使用证，替政府抵押融资、拆迁、开发、转让等等。

三、储水池、中转站
土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。

方式：土地储备机构一般是全额拨款的事业单位，较少运用融资手段，更多依靠行政权力，采取预签协议、规划控制、预支部分费用等手段。

土储融资实施方案一、项目背景近年来，我国土地储备已成为城市发展和建设的重要资源。

土地储备融资作为土地资产的有效利用方式，已成为各地政府和开发企业的重要手段。

为了更好地推动土地资源的开发利用，制定一套科学合理的土储融资实施方案显得尤为重要。

二、融资方式1. 债务融资土地储备可以作为资产抵押，向金融机构申请债务融资。

债务融资具有资金成本低、期限长、灵活度高等特点，可以满足土地开发项目不同阶段的资金需求。

2. 股权融资通过引入战略投资者或者发行股权，实现土地储备的融资。

股权融资可以提高项目的融资规模，降低企业的财务杠杆，同时也有利于引入外部管理经验和资源。

3. 政府支持政府可以通过土地出让金、土地增值税返还等方式，为土地储备项目提供直接财政支持，降低项目融资成本，增强项目的可持续发展能力。

三、融资流程1. 项目规划明确土地储备项目的规划方向、发展目标和资金需求，制定详细的项目融资计划。

2. 资产评估对土地储备进行资产评估，确定土地的市场价值和融资规模，为融资提供依据。

3. 融资申请根据项目规划和资产评估结果，向金融机构或投资者提交融资申请，协商融资方式、利率、期限等具体条件。

4. 资金使用融资资金用于土地开发、基础设施建设、项目推进等方面，确保资金的有效利用和项目的顺利进行。

5. 还款保障制定偿债计划，确保项目收益能够覆盖债务偿还，保障融资的安全和稳定。

四、风险控制1. 市场风险加强市场调研，及时调整项目规划和融资计划，降低市场波动对项目的影响。

2. 政策风险密切关注国家和地方政策变化，做好政策风险的预警和防范工作。

3. 信用风险选择信誉良好的金融机构和投资者，建立健全的合作机制，降低信用风险。

五、项目效益通过土储融资实施方案的制定和实施，可以有效提高土地资源的利用效率，推动城市建设和经济发展，同时也为政府和企业带来可观的经济效益和社会效益。

六、总结土储融资实施方案的制定，对于土地资源的合理利用、城市建设的加速推进具有重要意义。

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。

土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。

城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。

土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。

从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。

当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。

因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。

二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。

房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。

然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。

当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。

土地储备模式及土地资产功能探讨摘要：随着工业化、产业化和城市化发展，土地储备越发成为城市经济社会发展的重要保障。

土地储备模式经历了从以单一项目为单元向成片项目为单元的储备模式的变化，从政府储备到企业储备再到联合储备模式的转变。

为更好地发挥土地的资产功能、实现储备土地的资本化运营，创新土地储备模式有着重要的研究意义。

关键词：土地储备模式;土地资产功能;融合解析引言：经过20多年的发展，土地储备形成了多样化的模式。

这些模式既体现了地方政府、储备机构和做地主体（对征收或回购来的国有建设用地进行地上建筑物拆除、地块前期开发整理以及配套设施建设的企业或政府机构）等为实现经济社会发展目标而形成的责权利关系，又进一步决定了土地资产的功能及效果。

一、土地储备的模式我国土地储备制度发轫于20世纪90年代中后期，2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，正式提出对建设用地试行收购储备。

此后，经过20余年的发展，土地储备工作形成了“依法取得土地、组织前期开发、储存以备供应”的标准化内容。

（一）储备机构主导的“单一项目收储模式”。

土地储备作为一项“自下而上”式的地方性制度创新，地方政府通过创新将国有建设用地集中到土地储备机构，再进行统一规划设计、开发整理（即地块内的道路、供水、供电、供气、排水、围挡等基础设施建设和土地平整），然后在一级市场上进行招拍挂出让。

因此，“单一权属地块收储”可视为发展过程中土地储备的第一种模式。

即，由土地储备机构统一规划设计、自主筹资、独立运作（全权负责），完成国有存量建设用地的回购、地上建筑物及附属物的拆迁，以及公共设施配套和土地平整等工作。

收储涉及的开发整理、验收、储备等环节以及成本预结算等都是以项目为单位独立进行，互不影响。

土地增值收益也均由地方政府独享，用于城市建设和企业改制等资金投入。

（二）储备机构与做地主体合作的“成片项目收储模式”。

“成片项目收储”可视为发展过程中土地储备的第二种模式。

金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析摘要：2008年美国金融风暴席卷全球以来，我国的金融形势也日渐严峻，政府为了控制房地产泡沫而出台的限房令，更是使得房地产商纷纷陷入债务困境。

金融危机下土地储备机构融资模式改革显得尤为重要。

关键词：土地储备机构;融资模式改革土地储备中心因身负土地调控“蓄水池”和政府融资平台的双重使命，背负加倍的压力：一方面在限房令调控下，土地出让纷纷流拍；另一方面，银行还贷催款单接踵而至。

融资，不再是各大中小企业的重要困扰，土地储备中心作为政府机构，也同样面临着艰巨的还贷压力。

一、当前土地储备融资情况分析从储备中心的资金来源结构中，就可以发现其融资困境的根源。

土地储备中心所需资金的来源主要分为三个方面：一是政府在土地储备中心成立时拨付的启动资金以及财政专项拨款；二是经财政部门从土地收储机构储备土地出让收入中划出6%建立的国有土地收益基金，用于土地收购储备；三是来自金融机构贷款。

下面将对这三种融资来源进行分析。

1.财政专项拨款对于土地储备的巨额投入，政府投入的启动资金明显不足。

而财政的专项拨款，往往要等到储备的土地出让后以地价款中的土地成本形式返还给储备机构，在时间上不能满足土地储备机构的土地收储资金需求。

而且，在实施城市规划需要等政府行为造成储备土地供地时，储备机构垫付的土地收储成本往往会被拖延返还，更大程度的延长了土地成本回收周期。

2.土地储备基金根据《国务院办公厅规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定，财政部门应从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。

由于2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。

收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实现彻底的“收支两条线”。

所有的土地出让收入都由地方财政掌控，直接缴入地方财政专用帐户。

土地储备机构对土地出让收入没有支配权，土地储备基金也发挥不了应有的作用了。

土储融资实施方案土储（土地储备）融资是指利用土地资源为企业提供融资支持的一种方式。

下面是一份土储融资实施方案的示例，共700字。

土储融资实施方案1. 背景介绍土储是我国的一项重要资源，同时也是企业融资的一个重要途径。

为了充分发挥土储的价值，本方案旨在规范土储融资的实施和管理。

2. 目标本方案的目标是通过土储融资，为企业提供融资支持，推动企业的发展，促进经济增长。

3. 实施步骤(1) 土储评估：由专业机构对土地资源进行评估，包括土地面积、土地用途、土地市场价值等。

评估结果将作为土储融资的基础。

(2) 融资计划：企业根据土储评估结果制定融资计划，包括融资金额、融资期限、融资方式等。

(3) 招标采购：企业通过公开招标的方式，选择合适的融资机构进行融资合作。

招标过程应遵循公正、公平、公开的原则。

(4) 审批程序：融资机构根据企业的融资计划，进行内部审批程序。

审批过程包括风险评估、贷款条件协商等。

(5) 签订合同：融资机构与企业签订融资合同，明确双方的权利和义务，规定贷款金额、利率、还款方式等。

(6) 资金到位：融资机构按照合同约定，将融资资金划拨至企业账户。

(7) 资金使用：企业使用融资资金进行项目建设或其他经营活动。

(8) 还款计划：企业根据自身经营状况制定还款计划，并按时履行还款义务。

(9) 风险管理：融资机构定期对企业进行风险监测，防范和化解风险。

4. 管理措施(1) 建立土储融资管理制度，明确各个环节的责任和权限。

(2) 加强对土储评估机构和融资机构的监管，确保其合法合规经营。

(3) 定期对土储融资的实施情况进行审核和评估，及时发现和解决问题。

(4) 指导企业加强内部控制，确保融资资金的合理使用和偿还。

(5) 宣传土储融资的政策法规，提高企业的融资意识和能力。

5. 风险控制(1) 对企业进行风险评估，根据评估结果确定融资条件和利率。

(2) 制定严格的还款计划和监督机制，确保企业按时还款。

(3) 加强对土地市场的监测和研究，及时调整融资策略。

土地储备融资方式及风险分析摘要：现如今，有关土地资源的储备与融资在我国土地管理工作中属于常见现象，做好土地的储备与融资工作，有利于提高土地的应用价值以及使用效率。

一些城市的土地融资中没有合理运用一些方法和技巧，使得土地储备与融资的方式存在单一化，不具备较高的融资能力，也就给实际的土地融资中带来很大的风险性。

本文主要论述了土地储备的相关理念，并对当下城市土地储备融资过程中出现的问题进行分析，提出相应的解决方法，希望能够对从事土地储备工作的相关人员提供一些帮助。

关键词：土地储备;融资方式;风险引言城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期收回、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将土地投入市场的制度安排。

土地储备制度作为国家土地管理的创新，在发挥市场对土地资源的基础配置，实现土地资产价值，提高土地利用效率等方面发挥着重要作用。

几年来，在实际工作中曾遇到了许多问题，其中资金短缺成为制约各地土地储备业务不断发展的瓶颈，资金缺乏将会导致土地储备机构忙于供应土地求现，而忽略长期储备，以致丧失调控市场能力。

如何建立多元的土地储备融资机制，防范潜在的风险已成为各地土地储备机构的关注点。

1我国的土地储备融资方式从目前我国城市土地储备制度运作实践看,资金来源主要有这样几种渠道:一是政府财政拨款;二是商业银行贷款,这是我国土地储备的主要资金来源;三是其他资金,如土地出让金的返还等方式。

一般是在土地储备制度建立时,政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。

由于政府财力有限,这种拨款一般都是一次性的,主要作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金,对于土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪。

同时,由于财政拨款的计划性,拨款时间往往与土地储备所需资金时间不一致。

土地一级开发的四大外部融资方式解析土地开发的实施，由于投入大占用时间长、分阶段投入和资金回收周期长等原因，参与土地开发的参与土地一级开发企业大多都需要通过融资完成项目开发。

一般来说，参与土地一级开发企业的融资方式可分为内部融资和外部融资两类。

内部融资主要是企业通过扩大自有资金完成项目开发；外部融资渠道主要包括信托、贷款、股权、发行债券等。

内部融资方式在实际操作中无需支付利息或股息，成本相对较低，但是毕竟企业自有资金有限，单纯依靠内部融资很难完成项目开发，所以实践中，参与土地一级开发企业更多的考虑和选择外部融资模式。

下面我们来看下在土地一级开发中常见的四种外部融资。

一、国家开发银行贷款国家开发银行是直接从事政策性融资活动的金融机构。

根据国家有关支持土地储备贷款的规定，土地一级开发贷款为土地储备贷款，使用期限2年，要求自有资金投入不低于30%。

土地一级开发企业在取得政府先期投入的资金支持，并与政府签订的土地一级开发协议保证了土地开发项目具有稳定后，可以就土地开发项目向开发银行申请一定比例土地储备贷款。

但是，这种贷款方式也有不好之处：一，近年来国家对地产业的宏观调控政策变化，商业银行提供贷款的条件和门槛也不断提高；二，已进驻我国的外国银行普遍认为国内房地产业务风险太大，目前也没有开展对内陆土地开发的贷款业务；三，国家开发银行是我国直接从事政策性融资活动的金融机构，土地一级开发贷款作为土地储备贷款，符合有关贷款规定的，比如支持公共基础设施建设、促进中西部协调发展等，也可尝试申请贷款或申请取得国家开发银行的融资担保。

但是这种贷款方式政府部门参与和运作力度较大。

二、商业银行贷款土地一级开发具有稳定的，银行放贷是建立在国有土地出让收入担保基础上的，因此银行放贷的资产呆账、坏账风险小，企业利用“分成权”质押向商业银行申请贷款。

三、信托方式融资我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。

项目融资模式在土地储备中的应用2004-01-07 08:31作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。

我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。

而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。

当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。

因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。

一、我国土地储备资金来源渠道现状分析从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：1、政府财政拨款一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。

例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。

目前尚有储备土地72宗，土地面积 342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。

很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。

2、商业银行贷款这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。

由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。

土地储备融资方案1. 引言土地储备是指开发商或企业在市场上购买尚未开发的土地，以供未来房地产项目的开发使用。

然而，土地储备的购买往往需要大量的资金投入。

在这种情况下，土地储备融资方案被引入，以帮助企业筹集必要的资金，并为项目开发提供更大的灵活性。

本文将介绍一种有效的土地储备融资方案，该方案包括目标设定、融资来源、融资方式以及风险控制措施等方面的内容。

2. 目标设定土地储备融资方案的目标是为企业筹集足够的资金来购买土地储备，并确保项目开发的顺利进行。

具体的目标设定如下： - 筹集到足够的资金购买土地储备 - 分散融资风险，降低债务压力 - 提高项目开发的灵活性和竞争力3. 融资来源土地储备融资方案的融资来源可以包括多种渠道，具体如下： - 银行贷款：通过与银行合作，企业可以获得一定额度的贷款，用于购买土地储备。

这种方式可以提供较低的利率和较长的还款期限。

- 股权融资：企业可以向投资者出售股份，以换取资金。

这种方式可以增加企业的资本实力，并吸引更多的投资者参与项目。

- 债券发行：企业可以发行债券来筹集资金，投资者购买债券后可获得固定的利息回报。

这种方式可以提供稳定的长期资金支持。

4. 融资方式土地储备融资方案可以采用以下融资方式之一或多种方式的组合： - 贷款+股权融资：企业可以先通过银行贷款购买部分土地储备，然后再通过股权融资筹集余下的资金。

这种方式可以分散融资风险，并减轻企业的债务压力。

- 基金融资：企业可以与土地投资基金合作，将土地储备项目作为基金的投资项目。

基金可以通过出售投资份额来筹集资金，并提供专业的管理和风险控制服务。

- 债券+股权融资：企业可以先发行债券筹集一部分资金，然后再通过股权融资来补充资金需求。

这种方式可以提供优惠的债务成本，并吸引更多的投资者参与项目。

5. 风险控制措施土地储备融资方案需要采取适当的风险控制措施，以确保项目的成功和投资者的利益保护。

以下是一些常见的风险控制措施： - 项目尽职调查：在购买土地储备之前，企业应进行充分的尽职调查工作，包括土地的合法权益、规划用途等方面的核查，以降低项目开发风险。