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评论：德国房价十年不涨中国该从中学习什么？2010-02-10 16:34:42来源: 网易房产跟贴2168 条手机看新闻网易房产2月10日讯最近一段时间，关于保障房的新闻络绎不绝，在1月中出台的“国11条”中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施，最近更传出住房保障法起草工作于近日启动，各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。
一时间，保障房再度成为老百姓热议的话题。
回顾过往几年，“加大保障房建设”的类似字眼几乎每年都出现在政府的工作报告里，2007年国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，便强调加大廉租房建设力度与完善经适房住房制度，2008年末的9000亿元保障房安居工程投资更是引来市场的高度关注，有专家更预计对商品房市场造成严重冲击。
但实际上，从2000年开始，保障房建设日益被边缘化。
有数据显示，自从1998年房改后，除了1998年与1999年经适房投资占住宅投资总额的比重呈上升外，从2000年开始经适房投资比例便一路下挫。
更具讽刺意义的是，在9000亿元保障房安居工程出台，2009年截至8月底,地方保障性住房建设投资完成率仅为23.6%，与之相对，2009年国内房价创出历史新高，但是保障房建设不力，地方政府消极怠工，使得中央意图通过加大保障房建设平抑房价再次成了一纸空话。
德国房价十年不涨之谜为何国内保障房建设陷入了“越喊越消极”的怪圈？与世界上住房保障做得出色的国家相比，我国经济严重依赖房地产作为国家“支柱产业”正是最大弊端。
以德国为例，德国宪法明确规定德国是一个高福利国家，与医疗、教育等一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，不把住宅建设作为经济增长的"支柱产业"。
正因如此，德国政府住房保障制度向低收入家庭倾斜，如在柏林，单身居民年收入低于1.7万欧元（约16万元人民币）、两口之家年收入低于2.5万欧元（约23.5万元人民币）的德国公民，都可以申请“福利住房”，德国政府是以低于成本的租金供应给低收入居民的。
德国房地产现状住房在每个国家都是一个大问题，德国是欧洲的人口经济大国，那么德国房地产现状是怎么样?对中国房地产又有什么地方是值得参考的?请看小编下面为你整理的资料。
德国房地产现状德国房价涨幅脱离基本面已经出现泡沫!德国房价多少钱?据Market Watch文章，德国商业银行(Commerzbank)的经济学家称，德国房地产市场此前的繁荣已经有演化成泡沫的危险。
德国商业银行的经济学家Solveen 和 Wagner在周四的报告中写到：“德国房地产市场的繁荣已经导致泡沫出现，而且德国的房价已经脱离了德国目前的经济基本面。
德国房地产市场泡沫出现的最主要原因是欧洲央行持续不断的刺激政策。
而这些刺激政策好像对欧元区的经济并没有什么促进作用。
”德国的房价此前已经持续多年没有变动了。
与美国和英国的房产市场不同，德国人更加倾向于租房而不是买房。
对于德国人来说，租一套房子住个几十年是很正常不过的事情。
根据欧元区发布的最新数据，2014年52.5%的德国家庭都拥有自己的房子，但是英国家庭的有房率为64.8%，而整个欧元区家庭的有房率为70.1%。
欧元区目前有28个成员国。
德国房地产市场之所以在安静了数年之后再次上涨，原因有很多。
其中欧元区推行的超低利率就是其中一个因素。
分析师还认为，国外购房投资需求增加也有助于德国房价的上涨。
2016年上半年，德国的房价同比上涨了5%，德国商业银行的经济学家称，德国房价的这一涨幅可以与20世纪80年代末90年代初的情况相提并论，当时柏林墙倒塌，德国实现了统一。
当然了，房价的上涨并不能说是房地产市场出现泡沫的迹象。
当房价涨幅脱离了经济基本面，才能说房地产市场出现了泡沫。
房地产市场出现了投机行为。
想要弄明白德国房地产泡沫非常困难。
许多经济学家害怕衡量泡沫的标准不准确或者太随意。
德国商业银行的经济学家认为，有许多证据都能表明德国的房价脱离了经济基本面。
例如，虽然房价在不停地上涨，但是房屋租金自2000年以来却没什么变化。
德国人为什么不买房德国人认为，花钱去享受世界各地的阳光，要比购置一套不动产更有意义。
”大海说，与热衷当房奴的中国人相比，德国人更在乎生活的品质。
下面是店铺为大家整理的关于德国人为什么不买房的原因，一起来看看吧!德国人为什么不买房这是因为德国人天生就对房子“性冷淡”。
而这种观念，是因为德国人只把房地产看作居住的保障工具，而不是拉动GDP增长的产业和投资生财之道。
德国《住宅建设法》规定，房子建设时一定要考虑公益和福利的基调，考虑中低收入群体。
这就给德国的房地产制度定了基调，那就是为穷人服务。
与中国政府不同，德国政府直接把面粉卖给百姓。
德国政府严格监管土地销售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，开发商很难垄断市场，操纵地价。
德国老百姓买地建房有两种方式，一种是从开发商那里买宅基地，这样的土地所有权归自己，但是建房成本稍微贵一些，好处是房子建成以后，每年就不用再向国家交租金了。
另一种是政府救济贫民百姓，你可以在这块地上建房子，但土地权不是归自己，建成房子以后，需要每年给国家或者土地开发商交一点土地使用租金。
这样的建房成本就比较便宜。
尽管政策这么好，但德国人并不领情。
德国是全球产权房拥有率最低的国家之一。
德国人认为，买了房子后，手里的现金流就会被封死，自己也会被禁锢在一个地方。
德国人的天性是，哪里工作好，咱就往哪去。
所以他们觉得，人活着千万不能被房子困死。
所以，更多的德国人选择租房。
德国房价不涨的内在起因其一，确保房屋充分供应，供求平衡依然是稳定房价的硬情理。
无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房计划，住房建设依人口需要而定，基础满意每个家庭一套住房。
此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融轨制保障。
与住房典质贷款模式或公积金模式不同，德国实施“先存后贷”的合同储蓄模式。
这种房贷的本质是“合作”而非赢利，合同储蓄大概占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。
为了从更多国家情况来看房价走势，整理了OECD数据库中20个国家（选取了1980年-2017年数据完整的18个国家，有1986-2017年数据的韩国，有2010-2017年数据的中国）的实际房价指数（和名义房价指数相对，剔除通胀影响）走势图和房价收入比（无中国数据，其他国家的也有些不太完整）。
此数据库中房价指数以2010年房价为100，房价收入比的基准年份不清楚，选取了年度数据。
19个国家38年房价走势大致可分为四类。
第一类包括瑞士、韩国、日本、南非、芬兰，20世纪80、90年代房价就出现过一轮明显的上涨和下跌，目前都没有超过历史最高点。
日本在1991年达到最高点172，2017年为109；韩国在1990年达到最高点160，2017年为101，都和最高点相差很大。
南非1983年113、2007年116是两个历史高点，2017年为98。
芬兰1989年为99，下降到1993年54的最低点而后上升，2010年达到最高点100，2017年为95；瑞士1989年达到130的最高点，2017年是128，基本恢复了。
由于房价曾经大跌过，房价收入比在此后很长时期也没有再明显上升。
第二类包括丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国、美国，除了美国在2006年，其他5国都在2007年达到高点，然后下降。
新西兰、美国在2011年，丹麦、英国在2012年，西班牙、爱尔兰在2013年达到危机后低点，而后开始上升。
其中新西兰在危机后房价涨幅最大，目前是历史最高点。
房价收入比和房价指数类似，危机后下降而后上升。
这些国家看来受美国次贷危机影响较大，同频共振。
第三类包括澳大利亚、比利时、加拿大、法国、荷兰、挪威、瑞典，房价在2007年前后略有波动，总体相对平稳上升。
房价收入比也大体呈波动上升趋势。
第四类是德国。
房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行，2008年达到最低点，此后由于低利率环境使人们寻找投资渠道、更易负担得起抵押贷款，成为房价洼地、投资价值显现，移民、外来投资者涌入等原因，德国房价开始补涨。
德国住房保障制度和中国住房的比较德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善。
一、房租管制为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅。
联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。
三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。
四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。
二是贷款利率固定、低息互助。
三是政府实行储蓄奖励。
此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化（贬值），也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
五、购建房税收政策首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。
第二，鼓励私人建房。
第三，鼓励私人按市场价购房。
另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。
摘自《城市管理》周林洁而比较中国的住房，问题是很显而易见的。
中国大部分的人都热衷于买房。
依我所见，第一是因为中国的传统思想的影响。
对于大部分男士来说，拥有了房子，找老婆是比较容易的。
想起那天课堂里，老师问了在座的女生们一句：“在你们当中，有谁愿意裸婚？嫁给一个没有房子的男生？”大部分的女生是不愿意的，因为没有自己的房子，没有安全感。
德国房价缘何十年不涨？
目前，世界各国都注意到了房价平稳的重要性。
近年来，日本兴起的“住居福祉学”，更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。
从历史经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，将房地产市场作为消费市场而非投资市场的，国家经济周期波动就比较小。
同是欧洲国家，英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨，危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。
相比之下，被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。
分析其缘由，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。
据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2%，而名义房价每年仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。
在1977年之后的30年中，德国的平均房价仅上涨了60%，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。
分析德国房价不涨的内在原因，简单来说，可总结为八个方面：
其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。
无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。
此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。
实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。
除了二战后西德动员全民建房外，在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。
特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。
这在德国掀起了一场“企业建房热”。
实际上一直到2003年，德国各行业公司拥有住房还超过260万套。
其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。
与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。
这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。
德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。
这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，还是美国，房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。
其三，德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价稳定的“定海神针”。
德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。
这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。
除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。
由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。
德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。
其四，德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。
德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金等等。
通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
其五，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。
各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。
评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。
这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。
虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。
其六，“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。
德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。
如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。
购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。
如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。
这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒
房者而言，其威慑作用不言而喻。
其七，税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。
在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。
用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。
如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。
自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳25%的资本利得税。
此外，房子的管理、维修等费用也很高。
重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
其八，德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。
德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。
这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。
因此，虽然德国政府，特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。
房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。
无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
以上各类政策，虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部，但从中我们也可以看出，德国房价之所以能够保持平稳，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。
