2019年北京市密云区首创密云项目市场定位报告110p

密云市场调研报告目录第一章：北京住宅市场的整体特征 (5)第一节：北京住宅市场的利好因素 (5)一、北京住宅市场的消费劲水平持续提升 (5)二、新都市规划促进北京住宅的郊区化进展 (6)三、“奥运经济”将实现北京北城及北部（含东北部）郊区的跨越式进展 (7)第二节：北京住宅市场的不确定因素 (9)一、金融政策及环境的阻碍 (10)（一）“人民币升值”给北京住宅市场带来的不确定因素 (10)（二）“加息”给北京住宅市场带来的不确定因素.. 10（三）金融政策及环境对本项目的阻碍 (10)二、房地产住宅政策阻碍 (11)（一）2006年要紧住宅新政阻碍 (12)（二）“2004——2006年房地产相关政策重点摘要”（见附件） (19)第二章：密云住宅市场特征 (20)第一节：密云区域房地产市场进展总况 (20)一、生态环境产业 (21)二、生态工业区进展 (23)三、京承高速二期的通车，促进密云区域住宅市场的加快进展 (24)（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通车 . 24（二）对密云住宅市场进展和本项目开发的阻碍 (25)第二节：密云住宅市场进展总况 (26)一、郊区化进展趋势促进密云住宅市场的加快进展. 27二、郊区化进展对本项目的阻碍 (28)第三节：密云区域低密度住宅市场进展状况分析 (29)一、各项目位置图形示意 (29)二、各项目规划指标信息 (30)三、各项目产品形态及配套信息 (31)四、各项目产品与销售信息比较 (32)五、区域内低密度产品市场特征分析结论 (38)六、区域内低密度产品市场分析对本项目产品的借鉴39 第四节：区域内一般住宅产品市场特征分析 (39)一、典型项目位置示意 (40)二、各项目规划指标信息 (41)三、各项目产品特征比较 (42)（一）户型面积区间比较 (43)（二）区域内一般住宅产品户型面积区间比较结论. 45 （三）、区域内一般住宅项目销售状况比较 (46)（四）项目各户型单价与销售率比较 (47)（五）各项目总价范围区间比较 (47)四、调研项目客群分析 (48)五、区域内高档住宅项目销售分析： (49)六、区域内一般住宅市场分析总结 (51)第五节：与本项目容积率接近的典型住宅项目分析 (52)一、明珠花园——容积率1.15 (52)（一）产品形态分析 (52)（二）产品分析 (54)（三）销售分析 (56)（四）对本项目的借鉴意义 (56)二、燕语华庭——容积率1.17 (57)（一）产品形态分析 (57)（二）产品分析 (59)（三）销售分析 (60)（四）对本项目的借鉴意义 (60)第三章：本案目标客户调研 (62)第一节：针对在密云区内置业客户的调研 (62)一、调研方法 (62)二、样本选择依据 (62)三、调研数据统计分析 (62)（一）成交客户区域来源统计分析 (62)（二）公寓意向客户需求分析 (64)四、对本项目的启发 (66)第一章：北京住宅市场的整体特征【本章调研目的】通过对北京住宅市场整体利好信息和市场不确定因素的把握，特不是对2006年1-9月各项销售数据的综合分析，明确2006年北京住宅市场的最新进展趋势和特点，推断本项目的风险性和市场机会。

密云县房地产市场状况分析密云已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，随着京承高速的开通，密云被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。

北京市总体规划提出了要着力发展新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着较大的发展潜力。

房地产市场主要包括土地市场、房地产二级市场，本文从土地市场、房地产二级市场以及两市场互动关系等三个方面分析密云当地房地产市场状况。

一、土地市场分析密云地区土地资源丰富，近年来不断有土地上市交易，详见附表1、附表2，根据这些数据，并结合我们对各项目地块的具体调查研究，密云当地土地市场呈现以下主要特征：（一）地块多，规模偏小，总体供应量不足从附表1、2中可以看到，密云地区上市交易的9块土地中但仅几块土地规模相对较大，其他规模都偏小，总体供应量上还有较大的不足。

（二）容积率呈区域差别从附表1、2中可以看到，密云白河沿岸是档次相对较高的区域，地块容积率在1.0以下，规划为低密度高档住宅；而距离白河相对较远的城区地块容积率基本上在1.3以上，主要定位于中档住宅。

（三）成交价格相对集中尽管地块位置、用地性质以及容积率不同，密云城区“五通一平”以上的土地成交价格大部分分布在50-70万元/亩这个区间，成交价格相对集中，仅个别地块成交价格差异较大：如南菜园村（原体育场）住宅用地偏高，双龙水泥厂用地价格偏低。

（四）土地升值潜力较大京承高速开通后，北京市区到密云只需约40分钟，时间概念上的距离大大缩短，另外，随着房地产开发进程的加快，土地特别是地理、景观条件好的土地日益稀缺，土地供应呈现明显的刚性特征，因此，密云地区的土地还有很大的升值空间。

二、房地产二级市场分析密云县作为北京市东部发展带重要组成部分，随着密云新城概念的提出、交通条件的改善，房地产二级市场比较活跃，详见附表3，密云当地房地产二级市场总体上表现出如下主要特征：（一）产品形式多样沿白河从高速出口往密云水库沿线，以双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓为主，容积率一般在0.6-1.0左右。

北京市密云县别墅项目市场调研报告根据公司发展需求，我部积极与密云县政府沟通、了解当地高端房地产项目情况，同时针对北京市及密云县别墅市场情况，进行了整体的调研，现我部将了解到的北京市及密云县别墅市场基本情况做如下介绍：一、密云县环境优势简述：“八山一水一分田”是密云县的地貌格局，山多、水多，自然景观优美，人文景观独特，14条主要河流贯穿其中，200条溪流纵横，其中潮、白两河最为著名；闻名全国的密云水库坐落在县境中央，是首都的重要饮水源基地，宛如一颗璀璨明珠镶嵌在群山环抱之中，境内1500平方公里的区域为水源保护区。

密云县域90%是山地和水面，林木覆盖率在66%以上，有着优越的自然条件，生态环境在北京各郊区县中首屈一指，国家级生态县36项考核指标中，有22项已经达标。

多年卓有成效的水源保护，使密云常年空气质量保持在一级，水体质量保持在国家饮用水二级标准以上，营造了密云“净水、净气、净土”的绿色田园，成为北京人休闲度假之良好去处。

密云县交通便捷，京承高速路、101国道、密滦、密兴等公路及京承、京通铁路贯穿全县。

县城区距离市区仅有50公里，京承高速使密云纳入了北京市半小时经济圈内，同时密云成为连接河北省与北京市的重要战略节点。

此外，京沈高铁将在密云设站（见下图），通过密云进入河北直达沈阳，开通后将使密云的区位优势进一步提升。

密云县已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。

北京市总体规划提出了要着力发展新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着较大的发展潜力。

二、2011-2012年房地产行业相关政策回顾：2011年房地产行业相关政策简述：1、2011年1月26日，国务院召开会议，出台了严厉的“新国八条”。

2、2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

目录第一章北京商业地产的发展时机 (4)一、促进市场发展的主要因素 (4)1、首都经济的持续增长 (4)2、北京商业的全面发展 (4)3、发展规划的出台实施 (4)4、市场调控的规范加强 (4)5、区域商圈的功能变化 (4)6、重大事件的突发影响 (4)7、宏观环境的不断优化 (5)8、消费投资的逐渐理性 (5)二、引起快速升温的直接原因 (5)1、投资转移 (5)2、需求拉动 (5)3、利益驱动 (5)4、运作灵活 (6)第二章北京商业地产的市场形势 (6)一、整体市场 (6)（一）市场概况 (6)1、全国市场 (6)2、北京市场 (6)（二）主要情况 (7)1、市场供给 (7)2、市场需求 (7)3、市场行情（资源来源：易铺网） (8)4、运作方式 (8)5、价格分布 (9)6、项目分布 (9)二、区域市场 (10)（一）CBD地区 (10)1、供给方面 (10)2、新旧主要项目 (10)3、需求方面 (10)4、市场形势 (11)（二）中关村 (11)1、中国硅谷助推投资热潮 (11)2、供求关系决定市场高价 (12)3、住宅底商有利可图 (12)4、中小投资者不容忽视 (12)（三）亚运村 (12)1、供需矛盾突出 (12)2、市场持续热销 (12)（四）南城地区 (13)1、商业地产渐成规模 (13)2、市级物流中心初步显现 (13)3、三大城区广汇商机 (13)第三章北京商业地产的未来趋势 (13)一、北京商业的规划发展 (13)（一）北京“十五”期间商业发展规划 (13)1、发展基本目标 (13)2、商业发展重点 (14)3、业态引进重点 (14)（二）区域规划情况 (14)1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。

(14)2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。

(14)3、社区商业中心。

(14)4、特色商业街。

(14)（三）北京商业的发展趋势 (15)1、北京的流通业 (15)2、北京的商业街 (15)3、北京的零售业 (15)二、市场存在的问题现象 (15)（一）自身不足 (15)1、开发资金匮乏。

密云商业计划书1. 引言密云是一个位于北京市郊的城区，拥有丰富的自然资源和优美的环境，吸引了众多城市居民前来旅游休闲。

然而，密云的商业发展还不够成熟，缺乏多样化的商业服务和娱乐设施。

为了满足市场需求，我们计划开展一项商业项目，旨在提供全方位的商业服务和娱乐体验，促进密云的经济发展。

2. 项目背景密云地区的商业活动主要集中在传统的农产品交易市场和一些小型零售店铺，无法满足当地居民和游客的需求。

密云距离北京市中心较远，交通不便，因此人们往往不愿意到密云购物或娱乐。

为了解决这个问题，我们计划在密云建设一个综合性商业中心，提供多种商业服务和娱乐设施，吸引更多的人们前来消费。

3. 项目目标我们的项目目标是成为密云地区的商业中心，提供多样化的商业服务和娱乐设施，满足当地居民和游客的需求。

具体目标如下：•建设一个现代化的商业综合体，包括购物中心、娱乐场所、餐饮区域等。

•吸引优质品牌入驻，提供高品质的商品和服务。

•提供便利的交通和停车设施，吸引更多人们前来消费。

•增加就业机会，促进当地的经济发展。

4. 市场分析4.1 目标人群我们的目标人群主要包括以下几类：1.密云地区的居民：他们是我们项目最重要的消费群体，因为他们的消费习惯决定了我们商业中心的盈利能力。

2.北京市中心的居民：由于密云交通不便，很多北京市中心的居民都愿意到密云购物和娱乐，我们将通过提供高品质的商品和服务，吸引他们成为我们的消费者。

3.其他旅游者：密云有很多自然景点和民俗村落，吸引了大量的旅游者。

我们的商业中心将为他们提供休闲购物的场所。

4.2 市场规模根据对密云和周边地区的调研，预计我们商业中心的潜在市场规模为500万人。

这个数字包括了密云地区的居民、北京市中心的居民和其他旅游者。

鉴于目前密云的商业设施有限，市场需求旺盛，我们有信心能够占据一定的市场份额。

4.3 竞争分析目前密云地区还没有类似的商业中心，但周边地区的商业设施较为丰富，竞争较为激烈。