上海市闵行区某地产玫瑰园项目的外立面NXPowerLite
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宝华里项目投资分析 (NXPowerLite)
序号
项目
一
投资总额
1
建设投资
1.1
土地取得费用
1.2
建筑安装工程费用
1.3 公共配套设施建设费
木樨园商务核心区
• 继东城商务、北城科技、西城金融的格局形成
之后，“南城商贸”又成为北京新的经济增长点。 近年来，无数商家都将目光聚焦北京，窥视着 这个巨大的市场和商业拓展的制高点，但苦于 进入的成本高昂，无法找到适当的切入方式。 正是考虑到这一点，在地方政府的全力支持下， 在木樨园商务核心区规划出以商品批、低成本的运作模式，为国内外商家提供了 一个绝佳的机遇。
2、宝华里项目位于南城商贸核心区，升值 潜力巨大。
3、优秀的项目规划设计方案，迎合了当地 的市场需求，市场前景良好。
1、政府支持，开发手续申请批复顺利
相关的政府文件及已办理手续：
1、《关于同意崇文区宝华里危改项目采用房改带动危改政策 进行改造的批复》（崇危改[2001]19号）；
2、《北京市规划委员会规划意见书》（2005规（崇）意字 0026号）
地雅投资管理集团是一家投资房地产为主，旅游度假、
农林业投资、汽车出租、汽车租赁、汽车修理等行业为辅的 综合性企业集团。其核心企业--地雅投资管理集团有限公司， 注册资本人民币10795万元。
地雅集团自1997年成立以来，确立了“投资与实业并举，以 投 资带实业、以实业促投资”的发展方针。 现在地雅投资管理集团旗下拥有企业近二十家，投资涉及房 地产业、旅游业、农林业、出租汽车业、汽车租赁业、教育等 多个领域，投资地遍布北京、天津、河北、云南、成都等多个 城市和地区。经过近二十年的发展，地雅投资管理集团已经发 展成为一家以房地产业投资为主的综合性民营集团化企业,集团
20110901_龙湖颐和原著赏析 (NXPowerLite)
2 实景赏析
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
实景鉴赏
PART
3 豪宅价值分析
颐和原著豪宅价值分析总结
价值一：继承历史，传世家族建筑
项目位置的稀缺性，，好比是龙湖发掘到的一块儿稀世美玉，为后世传承
价值二：当代家族生活方式的全新表达
成功人士从征服人生向享受人生的生活方式的转换，收藏一方山水，陶冶身心
项目基本信息
开发商 地理位置 项目占地 产品形态 北京龙湖置业有限公司 海淀区西苑二龙间路 9.8万平米（147亩） 中式园林别墅 总建 户数（套） 13.2万平米 91套
电话 容积率 户均占地
62886699 0.74 约1.6亩
户型面积
地上两层、地下两层，分9种户型，18种外立面 A户型：3000平米以上2栋楼王 B、C户型：2000平米以上11栋 D户型：1300—1600平米31栋 E1户型：1000平米31栋 E2户型：1200平米16栋 毛坯（没有装修套餐） 车库配比
项目基址为三百年封藏特供土地，三家皇家园林中心位置，历来为 “上风上水”之地
项目位于清朝康熙、雍正、乾隆所缔造的三大皇家园林（畅春园、圆明园、清漪园即颐和园）的中心 位置。 项目所在区域历来被称为“上风上水”之地。有丰富的水源，历史上形成了以“三山五园”为代表的 皇家园林；如今，这一带已成为历史风貌与生态环境得到严格保护的、北京最稀缺的宜居之地。
项目信息简介 项目地理位置 项目营建工艺 户型图分析
1.1 1.2 1.3 1.4
颐和原著——三百年封藏，颐和园旁一场中国家族盛会
公园1750年，盛世大国的主人乾隆皇帝，将必胜美好意向，倾注于清漪园（即颐和园）这部史诗巨 制。光阴流转，颐和园，成为爱新觉罗家族唯一的荣耀见证。 承接三百年盛世荣光，于当今又一美好时代，与颐和园仅一墙之隔，龙湖悉心考究营建承载百年盛世 理想的91栋千米级中式大宅，再续传世家族之梦想。
中国吉利汽车品牌策划案 (NXPowerLite)
制造新闻点策略： 为求本次大型吉利汽车车展览会产生轰动效应，特别把吉利汽 车模特大赛的决赛在展场内举行，由专业评审及参展观众评选 出最终留下的十名模特
经费预算
支出项目 现场布置费用
规格 氢气球 条幅 拱门及配 套风机
数量 20个 4条 各1 个
单价 2元/个 20元/条 （拱门）680元/ 个 （风机）300元/ 台 550元/对
4横幅广告
具体传播方式为：在长沙主要路段轮流悬挂横幅。对有 车族和大众形成不间断的形象传播。横幅广告费用低， 传播效果比较集中，利于活跃气氛。 （悬挂条幅必选选择一个公众主题，节水、环保或其他） 投放日期：10月20日起 路段依次投放为：五一大道2个月 解放路2个月
5.促销内容 将促销活动通过广告的方式扩大传播效果，提升企业人 气。 十月起每周一次：例如试乘试驾活动等。 十二月借势促销： 1.汽博会期间设立展位 2.向汽博会提供带有“吉利汽车”企业形象的宣传品，如手 袋等。 3.参加汽博会展销月活动，将吉利汽车某特定超市作为会场， 在会展中心室外展场提供全面的形象宣传，告知展销月 的场地：长沙吉利汽车4S店
S T
…
（1）、很难摆脱低价、低质阴影。
W
（2）、市场占有率不高，行业竞争激烈。 （3）、资本不如外资和国企雄厚。 （4）、技术不如外资先进，研发很难领 先。
O
（1）、出口退税为吉利走向国际提供了成本优势。 （2）、国家对汽车行业的振兴，对吉利的壮大和发展 提供了很好的帮助。 （3）、国家对汽车支持企业自主创新和技术改造的支 持。 （4）、节能和安全性能高的产品越来越受到消费者的 喜爱。
中国吉利汽车品牌策划案
快乐人生
吉利相伴
目
1 2 3 4 5 6
绿城集团八大产品系研究
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。
绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。
绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。
不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。
经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。
而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。
“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。
图登pp模板 (NXPowerLite) (NXPowerLite)
2002年被国内主流媒体指定为“地博会”专业推广机构 公司总经理胡永被评为深圳10大操盘手 公司创意作品多达26款入选广告行业“年鉴式”书籍 《中国创意百科》《地产广告》，放之四海亦足堪炫耀 公司总经理杨霖获得第23届台湾时报金像奖，商品项 其他类银像奖得主 第23届台湾时报金像奖，商品房地产类入围奖得主
七.我们的使命
我们有激情，成为全中国最好的 复合作战的广告代理公司
八.我们服务的重要客户/品牌 图登2003最新出品介绍:
1.锦上花 2.领 海 3.光彩新天地 4.光彩新世纪 ——罗湖· 双口岸首席酒店式公寓 ——深圳· 大梅沙顶级皇室公寓 ——南山· 首席投资创业写字楼 ——城市精灵· 光彩一生
5.光彩山居岁月——南山· 現代桃花源生活别墅
6.时代天骄 7.世茂雅苑 8.蔚蓝印象
——湖北· 武汉名盘 ——海南五星级海景豪宅 ——陕西西安一匹蓝色黑马
9.鸿越· 瑞櫊
——四川绵阳第一大盘
图登2002年作品介绍
1.香榭里花园 2.現代城夢想家 3.中天花园 4.贵阳· 香蒂伊 ——亚洲唯一金块奖获得者 ----引发深圳SOHO族抢购風潮 ——中产家庭圓夢,贵州超大盘 ——重現法國TOWNHOUSE生活
图登2002年作品介绍
5.翡翠· 星空 6.蓝田一站 7.丽晶· 国际 8.碧桐湾 9.丽雅居 ----深圳小资情调最佳煽動者 ----非寄居时代的最佳選擇 ----深圳與國際接軌的使馆生活 ----吸引往來於深港的兩棲家庭 ----大隐生活的最高靜界
图登2002年作品介绍
10.南昌· 万达星城---江西第一大盘,新生活運動 11.海口· 世贸雅苑---海口富豪巨贾的超奢生活 12.彩世界 ---白領家庭的都市山水生活 13.碧海云天 ---凯旋人生的換屋第一選擇 14.金色年华 ---第二居所
绿城玫瑰园1
第三部分 营销手法分析
/ 轰动事件、一点带面
轰动事件
三期岛屿庄园别墅邀请到美国著名建筑设计师Richard进行专属定 制。这位曾设计过赫赫有名的美国加州比弗利山庄、霍姆比山庄 等豪宅项目的大师和他自己的团队向来以严谨著称。今年三月， 美国硅谷北部洛斯阿图山(Los Altos Hills)转手售出一栋价值1亿 美元的天价山顶豪宅，就出自他手。
四期 二期 三期 三 期 一期
第二部分 项目核心卖点
建筑格局——经典别墅 经典别墅 建筑格局
法式、英式、意大利式等经过时间考验的百年经典别墅模式，和20、30年代上海租 界留下的建筑群极其相似。庭院、泳池、临水私家花园等经典别墅元素的灵活运用； 大宅户户大面积水域环绕；户户均有私家花园，可以经营自己的土地。 本项目的规划中强调街区的感觉，强调街区、围墙、院落、边界等元素，这和上海 老租界的规划手段有惊人的相似之处。
以点带面
主推大宅地别墅48栋，每栋占地6-8亩，建筑面积1500～2000平方米； 像这样面积的大宅，在上海已经停批别墅用地的政策背景下，显示 出其难以超越的高品质和极富想象力的价值上升空间。
第三部分 营销手法分析
/ 尊贵定制、塑造概念
尊贵定制
上海绿城玫瑰园在三期别墅的开发上，借鉴其杭州桃花源定制的成功 经验，将其引入上海。部份高端别墅采用定制方法，在符合政府规划 和社区大规划的前提下，客户可对产品各细节提出个性化要求，绿城 在施工的时候就会对这些调整给予满足。虽然，这会大幅增加管理和 施工成本，但客户的满意度也会大幅提升。
旗忠、超低密度、欧式大宅
第二部分 项目核心卖点
文化背景——海派文化、海派建筑
上海城市独有的容纳百川的海派文化底蕴；三十年代上海海派建筑的辉煌成就。 上海绿城玫瑰园以20世纪末的西方高级住区为蓝本，以20世纪初的老洋房建筑为基础， 用大树、高墙构筑出了典型的海派花园洋房的空间氛围。并从海派建筑中吸收不惟中 西、只求先进、时尚趋新、尊重个体的文化精髓。
上海新天地 (NXPowerLite)
整体规划：北里部分保留大部分石库门建筑外貌，对其内部进行翻新，“整旧如旧”，仅穿插少量现代
建筑；南里地块则以反应时代特征的新建筑为主，配合部分石库门建筑；一条步行街串起南里、北里两 个地块，从整体上体现新旧建筑对照，中西文化结合，突出上海多元文化的内涵和个性，在“保护与改 造”、“整旧如旧、新旧结合”、“中西合璧”等设计理念的指导下，因地制宜、分类保护和改造，打
对于开发商而言，品牌影响力已形成，国内目前已有7个主要城市邀请瑞安集团参与大型地块开发，
为其创造了无限商机
6
上海新天地
1
整体规划理念：整旧如旧、中西合璧
概况：上海新天地位于卢湾区太平桥地区西部、淮海中路南侧的两个石库门里弄街坊，共占地3万平方米， 以兴业路为界，分为南里和北里两个部分；区位毗邻中共一大会址，许多相关建筑受到保护且周边新建 楼宇不能建高层；原有的旧石库门里弄年久老化失修，居住拥挤，生活环境较差
新天地提供足够的购买力支撑
3
营运：长远魅力大于短期盈利
招商原则：只选择最适合新天地的，而不是付租金最高的，必 须有相近的思维、有创意、有特色的服务，以杰出品牌聚集起 令全中国瞩目的商业人气；进行长线投资，不急于短期盈利回
报，而关注新天地模式：只租不卖、管理者与经营者相分离，使规模巨 大的Mall呈现多样风情的同时得以统一的社会形象面对受众； 新天地的组织与结构形式都包含着使消费者在商区内停留尽可 能多的时间的促销思想，多样风格与管理秩序则为消费时间的 延长提供了保障
亮点营造：相当于五星级的88酒店式服务公寓、可满足会议需要的UME国际影城、怀旧的“屋里厢”
老上海民居展示馆、水天相应的太平桥公园人工湖与绿地等等，海纳百川、古今结合、张显城市个性， 营造怀旧与时尚的国际性新文化氛围，从多角度折射魅力，成为上海的新地标、时尚的代名词
上海市闵行区避免露台违建的措施
上海市闵行区避免露台违建的措施1.我们要加强对露台违建的监管。
We need to strengthen the supervision of illegal construction of terraces.2.制定相关政策，明确露台建设的规定与要求。
Formulate relevant policies to clarify the regulations and requirements for terrace construction.3.对于违建行为要严格处罚。
Strict penalties should be imposed for illegal construction.4.加强对建筑公司的管理与监督，避免其违规建设露台。
Strengthen the management and supervision of construction companies to prevent them from illegally building terraces.5.对于违规建设的露台，依法予以拆除。
Illegal terraces should be demolished in accordance with the law.6.严格审查建筑设计图纸，确保不违反相关规定。
Strictly review building design drawings to ensure compliance with relevant regulations.7.增加公众参与，鼓励居民监督和举报违建行为。
Increase public participation, encourage residents to supervise and report illegal construction.8.增设相关标识和警示牌，提醒人们不得擅自建设露台。
Add relevant signs and warning signs to remind people not to build terraces without authorization.9.定期开展露台违建的检查与整治行动。
上海绿城玫瑰园提案新03271PPT课件
B、时代标志：体现时代建筑文化的基本特征、基本审美倾向与价 值倾向，符合未来发展趋势，成为时代的代表
顶级别墅是综合环境、建筑、居住、人文历史价值等多 种因素于一体的表达。
是在特定时代、特定地段，以具有鲜明建筑特色和历史 人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权 力的人居住的独立式住宅的代表。
2、推广的节奏
A、前期形象树立：以在市场中树立形象为目的，形成概 念与气质的表达。 从三个层面：文化、建筑、品牌来逐一贯彻概念，达成形 象的树立。
B、产品深化支持：以产品的细节特点，来让形象落实， 在建筑中找到依托。达成客户对形象的具象理解与认知。
C、品牌建立阶段：以客户活动为核心的品牌价值树立， 形成项目的口碑传播。
上海绿城·玫瑰园项目整体价值归整： 新海派别墅代表，一种当代的极致生活
是建筑与精神与生活的层层递进。 是对文化的传承，在建筑中的创新，在生活中的体现。 是文化、建筑、生活的高度统一。
四 形象推广
1、推广总精神：
传承以传世
A、对城市历史文脉的传承与延续 B、对老洋房建筑文化的弘扬与光大 C、建筑继往开来的前瞻性与先进性 D、现代建筑精华于一身的集大成之作 E、贯通项目精神与产品的整体宏观价值体现 F、文化感与历史积淀感的人文价值观认同
精细的生活功能考虑， 成就极致的生活品质保证
东方与西方兼备的生活解决方案（中西双厨、主客分区） 3-8亩的围合私密空间 全采光地下室 高档会所，集娱乐、健身与养生于一体的设施 ……
4、人文历史价值：
对海派文化的传承， 代表时代与上海的精神价值体现
海派文化内涵： 海纳百川，东西融合 多国、多民族的文化集合 鲜明的开放性与国际性 创新、务实、精致
居住小环境：自身居住社区内的生态效应与景观资源，以生物方式与科技 手段营造的空气清新、景色怡人的生活空间
顶级别墅是综合环境、建筑、居住、人文历史价值等多 种因素于一体的表达。
是在特定时代、特定地段，以具有鲜明建筑特色和历史 人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权 力的人居住的独立式住宅的代表。
2、推广的节奏
A、前期形象树立：以在市场中树立形象为目的，形成概 念与气质的表达。 从三个层面：文化、建筑、品牌来逐一贯彻概念，达成形 象的树立。
B、产品深化支持：以产品的细节特点，来让形象落实， 在建筑中找到依托。达成客户对形象的具象理解与认知。
C、品牌建立阶段：以客户活动为核心的品牌价值树立， 形成项目的口碑传播。
上海绿城·玫瑰园项目整体价值归整： 新海派别墅代表，一种当代的极致生活
是建筑与精神与生活的层层递进。 是对文化的传承，在建筑中的创新，在生活中的体现。 是文化、建筑、生活的高度统一。
四 形象推广
1、推广总精神：
传承以传世
A、对城市历史文脉的传承与延续 B、对老洋房建筑文化的弘扬与光大 C、建筑继往开来的前瞻性与先进性 D、现代建筑精华于一身的集大成之作 E、贯通项目精神与产品的整体宏观价值体现 F、文化感与历史积淀感的人文价值观认同
精细的生活功能考虑， 成就极致的生活品质保证
东方与西方兼备的生活解决方案（中西双厨、主客分区） 3-8亩的围合私密空间 全采光地下室 高档会所，集娱乐、健身与养生于一体的设施 ……
4、人文历史价值：
对海派文化的传承， 代表时代与上海的精神价值体现
海派文化内涵： 海纳百川，东西融合 多国、多民族的文化集合 鲜明的开放性与国际性 创新、务实、精致
居住小环境：自身居住社区内的生态效应与景观资源，以生物方式与科技 手段营造的空气清新、景色怡人的生活空间
房地产策划的道、法、术漫谈文案 (NXPowerLite)
现行的基本框架
建设用地
公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、
水利设施用地、特殊用地。
未利用地
未利用土地、其他土地
•注：全国土地分类还针对全国城镇与村庄地籍调查尚未全面完成的 现实情况，在《全国土地分类（试行）》的基础上制定了《全国土地 分类（过渡期间适用）》。
土地使用兼容性
•即城市用地与建筑的适建性。即每地块的使用性质，在某些用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环 境没有干扰影响；而另一些性质的建筑在特定情况下才被允许建设，还有一些性质的建筑则不被允许建设。这种 特性称为用地的兼容性。
闲话房地产策划的“道、法、术”
——献给在煎熬和困苦中执著奋进的地产策划人
2010.10.10
引子：房地产策划的困境及疑惑 面面俱到与重点突出的兼得？
研究面面俱到，汇报重点突出！
挖空心思得到的创新亮点，甲方视如粪土？
只有甲方认可的亮点
不仅要写的好，更要讲的好！
2.1潜在客户分类
国之精英
行政、金融、医 疗、信息、广电 事业、国企领导 海外、国内富贵 一簇向北京地区 的臵业新移民 各行业功成名就 的企业首领，演 艺、体育界明星 在国家科研领域 和大型企业工作 的科学家 大学教授、研究 员、高级教师、 医院主任医师等
中产阶级
行政、金融、医 疗、信息、广电 事业、国企中干 行政、金融、医 疗、信息、广电 国企退休干部 大中型企业职业 经理人和高层管 理人员 在国家科研领域 和大型企业工作 的高级技术专家 艺术家、导演、 作家、资深律师 等
第 1 圈
1 圈 层 层
2000年代，远郊第1圈层将成为人口增长的核心地 带 而小镇正处于远郊第1圈层
24
融城——固安是北京现阶段扩展的直接受益者
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上海市闵行区绿城玫瑰园项目的 外立面
关键词：豪宅、别墅、独栋、低密度、海派
2012-11
偉 業 顧 問 © 2012 B.A.Consulting.
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感谢观赏
2012-11
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•
生命没有回头路，事故没有后悔药。20.9.1920.9.19Saturday, September 19, 2020
•
全员用心做得好，企业提升跟着跑。12:51:5412:51:5412:519/19/2020 12:51:54 PM
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