叠墅产品专题性研究.202000730
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叠墅洋房产品研究
叠墅洋房产品研究叠墅洋房作为一种住宅形态，在近年来越发受到人们的关注和认可。
其独特的设计理念和优越的使用效果吸引了一大批居民选择。
本文将围绕叠墅洋房的大面积和独立入户两个特点展开产品研究，以帮助读者更好地了解这种住宅形式。
首先，叠墅洋房的大面积是其最显著的特点之一、相对于传统的独栋别墅，叠墅洋房往往占地面积更小，但利用空间更为充分。
通过上下层的设计，将原本两个独立的住宅合二为一，大大提高了使用面积。
尤其适合大家庭或者需要更多私人空间的居住者。
叠墅洋房的大面积使得每个住宅都有足够的空间来满足居民的各种需求，比如设立独立的书房、娱乐室、健身室等等。
此外，大面积的住宅也使得住户有更多的自由度来进行户型改造，实现个性化的居住环境。
其次，叠墅洋房的独立入户也是其魅力所在。
与传统的公寓不同，叠墅洋房每个住宅都拥有独立的入户门，给居民带来了更高的私密性和安全性。
居民不必担心与其他住户共享入口，可以随心自由出入，有更多的自主权。
此外，独立入户也带来了更多的社交空间和人际交往机会。
住户可以在自己的门前种花养草，与邻居交流、切磋技艺，增进邻里关系和社区凝聚力。
独立入户也给住户带来了更多的扩展空间，比如可以在门前开设小型花园、做露天阳台等等，提高了居住体验。
叠墅洋房的大面积和独立入户为居民提供了更多的选择和便利。
同时，叠墅洋房也面临着很多挑战和改进空间。
例如，如何在有限的土地上设计出更为合理的叠墅洋房户型，如何解决上下层住户之间的隔音问题等等。
这些都需要开发商和设计师在产品研发的过程中认真考虑和解决。
总的来说，叠墅洋房作为一种住宅形态，以其大面积和独立入户的特点深受人们的喜爱。
在今后的产品研究和开发中，应该注重提高叠墅洋房的空间利用率和居住体验，为居民提供更加舒适和便利的居住环境。
创新叠拼研究
单户地上套内面积 115.38
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
5.1
71.36 26.04
19.2
无
11305.5
上叠户型立体组合关系示意
B4
B4
八层
B4
B4
七层
11
B4户型
全赠送 半赠送
入户 楼梯
屋顶
套内面积：114.4㎡，实得使用面积：225.6㎡， 赠送面积：111.2㎡，赠送率97%
改造后
六层
改造前
七层
产品类型 上叠
房型 3变4
单户地上套内面积 118.6
地下赠送 无
阳台面积 露台赠送 挑空赠送 飘窗赠送 阁楼赠送 单户建面
15.95 95.14 25.57 18.24
无
138.7
25
建筑细节赏析
26
总图布局形式参考
27
小结
产品特征： 建筑形态：新叠拼产品更趋近于洋房形态。 面积段：销售面积与洋房产品面积重合，实得面积与叠拼产品销售面积重合。 赠送：超大露台赠送，室内挑空赠送等，赠送率约100%左右，性价比较高 体量指标：综合容积率可达到1—1.2，高于叠拼容积率。 溢价：与洋房产品比较溢价可达14%
创新叠拼产品专项研究
1
前言
叠拼别墅作为别墅的一种变体，与独栋、类独、联排产品相比有容积率高、体量大的特点， 主要满足开发商最大化别墅量的需求。
经历了最初的上、下叠，到上、中、下叠，现今已演变为上、中上、中下、下叠的组合形 式，建筑形态上日益趋近于洋房，但在功能及空间使用上又与洋房有一定差别。
现根据市场上最新出现的叠拼产品，对其进行功能平面及指标数据分析，以研究未来叠拼 别墅的需求及发展趋势。
联排别墅专题研究报告(PPT43页)
联排别墅专题研究报告（PPT43页)培 训课件 培训讲 义培训 ppt教程 管理课 件教程 ppt
下
上
下沉花园
采光井
采光天棚
地下层
下沉花园
一层
二层
总体布局类似独栋别墅
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计；
“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
特征
比较注重项目选址，尽量余地、余绿、 余水，交通相对比较方便。
价位在同类别墅产品中较低，为中产阶 级中上层人士及新贵阶层度身定造。
户型设计丰富而前卫，有特色。
TOWNHOUSE与联排别墅
联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式，TOWNHOUSE 的正确译法应该为城 区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一个大 学城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是区别与CITY，是指城而不是指大的城市，本 身并不意味着郊区城镇。
优
联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会比较便宜
叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，
点
而且一般为4~5层，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，
叠拼别墅户型研究
叠拼别墅户型研究叠拼别墅是一种常见的住宅形式，特点是两个或多个独立的别墅单元叠加在一起，共用一面或多面墙壁。
这种住宅形式在国内外都很受欢迎，因为它既有独立的隐私空间，又能充分利用土地资源。
在叠拼别墅的户型设计上，通常会考虑以下几个方面：1.空间规划：叠拼别墅通常面积较大，所以在空间规划上可以更加灵活多样。
可以考虑设置宽敞的起居空间，包括客厅、餐厅和开放式厨房，以满足家庭日常生活的需求。
此外，还可以考虑设置独立的书房、娱乐室或健身房等功能空间，以提供更多的选择和便利。
2.户型布局：叠拼别墅的户型布局可以有多种选择。
一种常见的方式是前后分布，即前层用作客厅和起居空间，后层则设置卧室和私密空间。
这种布局可以在前层创造出一个宽敞明亮的开放空间，同时保留了后层的私密性。
另一种方式是左右分布，即将前后两层分别划分为两个独立的单元，各自拥有自己的客厅、厨房、卧室等功能区。
这种布局适合多代同堂生活或是朋友合住的情况。
3.采光与通风：叠拼别墅通常有较多的墙面，所以在户型设计上，应该考虑如何最大程度地利用自然采光和通风。
可以通过设置大面积的窗户、阳台和天窗等来增加室内的光线和空气流通。
此外，还可以根据朝向和建筑布局来合理设置室内空间，使得采光和通风效果更好。
4.私密性和隔音：叠拼别墅虽然是多个单元叠加在一起，但仍然需要保证每个单元的私密性和隔音效果。
可以通过设置独立的入户门、花园或阳台等来划分不同的空间，避免干扰和侵入。
此外，还可以采用隔音材料和设计来降低室内声音的传递，确保居住的舒适度。
总之，叠拼别墅的户型设计是一个综合考虑多个方面的过程，需要根据实际情况和个人需求来进行合理的规划。
通过合理的空间布局、优化的采光通风、良好的私密性和隔音效果等设计，可以为居住者提供一个舒适、实用的居住环境。
叠拼产品研究报告PPT文档共47页
叠拼产品研究报告
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
洋房及类别墅产品专题研究PPT课件
洋房与类别墅的规划设计比较
产品定位比较
洋房和类别墅在产品定位上存在差异，洋房更注重中高端 市场，而类别墅更注重高端市场。
设计风格比较
洋房和类别墅在设计风格上也有所不同，洋房通常以欧式 或现代简约风格为主，而类别墅则更倾向于古典或现代豪 华风格。
规划设计重点比较
在规划设计方面，洋房更注重建筑布局、景观设计和室内 装修等方面，而类别墅更注重地块选择、建筑造型、室内 设计和景观环境等方面。
及类别墅产品。
加强品牌建设，提升品牌知名度 和美誉度，以吸引更多目标客户。
对消费者的建议
根据自身经济实力和居住需求， 选择合适的洋房及类别墅产品。
在购买过程中，关注产品品质、 配套设施、物业服务等方面， 以保障自身利益。
理性对待价格波动，避免盲目 跟风或冲动购买，做出符合自 身需求的决策。
THANKS
洋房市场现状
目前，洋房市场呈现出供不应求的态 势，市场需求持续旺盛，价格稳步上 涨。
类别墅市场现状及趋势
类别墅市场概述
类别墅是一种高端住宅产品，通 常位于城市郊区或风景区，以豪
华、舒适、私密为主要特点。
类别墅市场现状
目前，类别墅市场呈现出供大于 求的态势，市场竞争激烈，价格
相对较高。
类别墅市场趋势
目标客户群体
洋房主要面向中高端消费者，而 类别墅则更侧重于高端消费者。
产品特点
洋房注重舒适度和性价比，类别墅 则更注重品质和豪华感。
营销重点
洋房强调社区环境和个性化定制， 类别墅则强调稀缺性和优质服务。
06
结论与建议
研究结论
洋房及类别墅市场需求持续增长，尤其在一二线城市，高端改善型住房需求旺盛。
类别墅的营销策略
叠墅产品专题性研究_图文
2. 叠拼——传统概念
叠拼别墅
传统别墅的优化
上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将 别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度。
1st ：别墅产品规划较高容积率区间[0.8—1.2]。
2nd: 和双拼、联排别墅极其相似的立面观感。 3rd：单套户型面积一般不超过250平米
高端豪宅供不应求的市场现状，开发商改该如何握市场空白，抢占高端价值产品市场：
展望未来：开发商应引导日益旺盛的豪宅客群，改变传统的豪宅观念：
在先天具有稀缺城市价值的高密度地块中， 开发商将“别墅”顶级生活享受价值通过 户型、入户空间、单体、园林及物业配套 等打造“墅级”生活感受的高端产品；
“ 豪宅 ≠别墅”的观念日益形成
限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密 度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生；
自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容 积率”的影响较大；
国土资源部 《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》
第四条规定：“今后5年内停止别墅类用地供应。”
中国人民银行 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
南向次卧 南向主卧
世茂·爱马尚郡
下叠户型
下叠
负一层-二层 4室3厅3卫1厨
187㎡
有较大空间地下活 动室，且二分之一 开间设计南向采光 井，采光效果较好；
北向老人房 设计舒适感低
南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强
北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室 空间，较为紧蹙
南向双主卧设计 尺度小，私密性弱
省南向住户的采光空间与私密性；
洋房及类别墅产品专题研究
•2 •类低密度住宅产品
•Townhouse产品
•Townhouse定义与特征 •Townhouse价值分析 •Townhouse常见溢价方式
•经济型小独栋产 品
•小独栋产品的界定
•规避小独栋产品缺陷的手 段
•小独栋产品户型设计建议
洋房及类别墅产品专题研究
•洋房产品的价值分析
• 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式 并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙， 每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台
•三层露台 •二层露台入户 •首层情景房
PPT文档演模板
•首层情景房
•首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户
• 洋房的特征——品质提升关键词： • 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花 园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活 “有天有地”、“独立私密”等特征。 • 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台 等），住宅与景观的结合更加紧密。 • 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立 面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异
•错层
叠拼类产品研究分享PPT资料36页
总平面图 项目位置
区域位置
8喱岛
优势：户型朝向分配合理，起居 室和卧室均布置于南向，面积分 配合理，起居室和主卧在基本功 能的基础上增加了舒适性；分区 和动线组织合理，特别是厨房和 餐厅的布局，中西厨分设；创新 点是多布置了一个家庭厅。
劣势：入口走廊过长，浪费面积， 室内没有悬关；主卧的舒适度还 有提升空间，可以加阳光室和阳 光露台。
➢ 首层设次卧室，方便老人居 住。
➢ 拥有南向露台和阳台，北向 超大顶露台。
➢ 主卧系列完善，纯南向超大 面宽，带采光卫浴、书房、衣 帽间，体现品质生活。
本报告是严格保密的。
天津万科水晶城
基本情况 地点：天津河西区解放南路518号 占地面积：38万平米 建筑面积：38.41万平米 总户数：2600户(5幢11层小高层318 户) 容 积 率：1 物业类型：花园洋房 框架小高层(5幢 11层),板楼,独栋别墅,联排别墅 主力户型：120-180平米 均价：7900元/平米(空中洋房5#楼 ) 开盘时间：四期凭澜园5#2019年4月 底 绿 化 率：40% 电话：88231888 88230016 开发商：天津万科房地产有限公司
本报告是严格保密的。
花盛香醍
本报告是严格保密的。
花盛香醍
龙湖产品整体细致入微， 单体、规划、景观结合紧 密园林通过草、花、灌、 木、乔的组合打造立体的 绿化体系提升居住品质 产品户型空间较为丰富 形成大空间组合，充分体 现别墅的尊享感
本报告是严格保密的。
孔雀城(永定河)
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
B户型
总建面153.41，花园露台26.83，4室3厅3卫
卖点：
➢ 户型总面积经济合理，低总价，高 品质。
【产品】2020年小户型别墅专题研究
典型案例分枂 案例总结
3. 度假类小户型别墅
➢ 収展现状 ➢ 市场预判 ➢ 宠群研究 ➢ 案例研究
典型案例分枂 案例总结 ➢ 产品要点 功能需求要点 空间设计要点 滨海类设计要点 临山类设计要点
提炼要点
无直接景观类设计要点（温泉、北斱） 4
I. 小户型别墅背景研究
➢定义 ➢分类及特征
5
小户型别墅背景研究/定义
『案例』
河谷3号、蔷薇九里、布鲁斯小镇、海派青城、公园壹品、公园1860（屁住类小别墅） 海南福湾、丽江古城高尔夫、青城山房、龙湖小院青城、清水湾阿罗哈、井龙湾石溪墅（度假类小户型别墅）
3
目录
1. 小户型别墅背景研究
➢ 定义 ➢ 分类及特征
对比
2. 居住类小户型别墅
➢ 収展现状 ➢ 市场预判 ➢ 宠群研究 ➢ 案例研究
前该政策的效应已丌明显，因此市场上小户型别墅产品少有出现。相应的，由于“限购令”使得宠户购房更趋向一步到位， 近期看，户型产品有越来越大的趋势。 为了说明屁住类小户型别墅产品当旪市场反应，我们选叏了同区域内小户型别墅产品不联排、普通公寓对比见下表。 基本可以判断，屁住类小户型别墅在当旪，市场反应较好，其单价可提升空间大。同旪由于总价控制吅理，化速度较快。
类型
项目
主力户型段（㎡） 均价（元/㎡） 主力总价（万元） 推案量 成交量 开盘时间 状态
小户型别墅 别墅
河谷3号 晶苑四季御庭
联：89-150 独：300-500 联：210-220 独：279-328 双：230-240
21000 35500 25000 40000 28000
187-350 65-1775 525-1155 1116-1312
小户型别墅专题研究
3. 度假类小户型别墅
➢ 収展现状 ➢ 市场预判 ➢ 宠群研究 ➢ 案例研究
典型案例分枂 案例总结 ➢ 产品要点 功能需求要点 空间设计要点 滨海类设计要点 临山类设计要点
提炼要点
无直接景观类设计要点（温泉、北斱） 4
I. 小户型别墅背景研究
➢定义 ➢分类及特征
5
小户型别墅背景研究/定义
『案例』
河谷3号、蔷薇九里、布鲁斯小镇、海派青城、公园壹品、公园1860（屁住类小别墅） 海南福湾、丽江古城高尔夫、青城山房、龙湖小院青城、清水湾阿罗哈、井龙湾石溪墅（度假类小户型别墅）
3
目录
1. 小户型别墅背景研究
➢ 定义 ➢ 分类及特征
对比
2. 居住类小户型别墅
➢ 収展现状 ➢ 市场预判 ➢ 宠群研究 ➢ 案例研究
前该政策的效应已丌明显，因此市场上小户型别墅产品少有出现。相应的，由于“限购令”使得宠户购房更趋向一步到位， 近期看，户型产品有越来越大的趋势。 为了说明屁住类小户型别墅产品当旪市场反应，我们选叏了同区域内小户型别墅产品不联排、普通公寓对比见下表。 基本可以判断，屁住类小户型别墅在当旪，市场反应较好，其单价可提升空间大。同旪由于总价控制吅理，化速度较快。
类型
项目
主力户型段（㎡） 均价（元/㎡） 主力总价（万元） 推案量 成交量 开盘时间 状态
小户型别墅 别墅
河谷3号 晶苑四季御庭
联：89-150 独：300-500 联：210-220 独：279-328 双：230-240
21000 35500 25000 40000 28000
187-350 65-1775 525-1155 1116-1312
小户型别墅专题研究
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区的供应量十分有限，仅存在于哪些区域，在改善区域范围内，更是在很长时间里无叠拼产品面市。 ✓ 叠拼产品一般都拥有前庭后院，既接地气又亲近自然，还通过轴线、路径、平台等设计，增加了居者活动空间，通
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
叠拼房地产市场变化
120-160平经济型别墅，叠墅产品成交量持续上升，二线城市叠拼高于联 排产品成较量
✓这几年，由于各地禁墅令不断升级，市场上已经很少有低容积率的地块供应，独栋别墅在核心城市几乎绝版。叠墅产品则成为地产商和购房者都青睐 的产品类型。 ✓ 于开发商而言，叠墅对容积率的压力较小，高低配之下正好解决容积率的限制。同时，叠墅因为沾了别墅的名，格调一下子拔高了几个档次，也容易 形成溢价。 ✓就市场而言，目前最大购房需求还是以普通改善为主，有点小钱的中产群体是市场主力军。叠墅较之独栋、联排，准入门槛低，同时又具备别墅产品 的动静分离、内外有别，再加之超大面积的赠送，对改善型客群非常有杀伤力。 ✓CRIC最新的数据就显示，刚刚过去的2019年，121个样本城市中，叠墅同比持续上升，涨幅达5.6%。其中，尤以120-160㎡的经济型别墅最为畅销， 两者的成交量在别墅产品占比达到33.2%以上。
2、比复式：附加空间更超值
市场的复式住宅多是一梯数户，且多是顶层单位，并 不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的 感觉，叠加则实现了人们对于这种情调空间的“占 有”，每一套户型或有天（上叠有阁楼）或有地（下 叠有花园和地下室）
3、比平层：生活空间格局更多样
将一成不变得居住方式由平面改为垂直分布，动静分 区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
苏州姑苏铭著，大面宽设计，通透度、舒适度提升
下层
上层
✓ 153平的户型，下层客厅和上层 主卧的面宽都达到7米以上，大 开间朝南设计，采光通风都非 常赞。
153㎡户型
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
超长拐角阳台+大面玻璃幕墙，室内更通透：杭州万科大溪谷
叠墅
“不纯粹”、“伪别墅”、“高
性价比的豪华”外观像多层，室内是
复式，和传统的独门独院相差太远
✓ 中叠附加值较少 ✓ 上下户之间干扰较难避免，影响私密性 ✓ 交通面积造成一定浪费，公摊大 ✓ 三叠以上产品的外观容易被误认为洋房或者多层
第三部分 市场发展现状
市场趋势解读
主城区低密别墅鲜有供应，城市叠拼越发可贵，未来叠拼将承接改善精 英购房需求
全分离式入户设计，私密保护全面升级
上海大宁金茂府全分离式，每户均有首层花园设计，高低错落园林花草， 注重隐私保护
✓上中下叠都占有一定面积的首层花园，入户电梯分别配置 在各自的花园内。电梯直通地库，住户无论是驾车回家还 是步行回家，动线都是独立且隐蔽的。另外，电梯还可以 自主控制停靠在家里哪一层，比如住在中叠的住户可选停 靠在三层或四层。 ✓归家动线的设计上，通过高低错落的园林花草掩映，保护 行人居住者的隐私。
全分离式入户设计，私密保护全面升级
清远保利春晓叠墅，私家花园，独立入户庭院+地下室赠送，互不干扰
✓ 入户采用上下叠全分离的方式。首层地面双 庭院设计，上叠和下叠各拥有一个私家花园。 入户方式上，上叠北向入户，下叠南向入户， 分门而入，互不干扰，每一户都能享受独立 入户庭院的私密与尊贵。地下室也分成两个 区域，上下叠住户也可分别从各自的地库搭 乘私家电梯直达自家。
叠墅优劣势
叠墅作为在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的产品，即融合了各产品的优
势又不可避免的具有不纯粹的劣势，是最寻求舒适感私密性性价比平衡的产品，创新设计
不断。
优势
劣势
1、比联排：同等面积面宽尺度更舒适
这种开阔与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些， 一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点
叠拼别墅研究
撰稿人：杨 森
导读
都说人这一生，总要努力拥有自己的别墅。当楼市被地 王和顶豪绑架之后，也许一部分人的别墅历程，都要从叠墅开 始。近年来，叠墅兴起并越来越大行其道的根本在于：与平层 有着相似的总价区间，却因为大面积的庭院、露台、地下空间、 立体居住模式而提供一种截然不同于平层，近似于别墅的居住 体验。
140㎡下叠
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
上海金地天境，加长面宽+地下空间赠送
✓下叠为一梯一户，独占一层140㎡+附赠60 ㎡地下室； ✓中叠是二层跃三层+附赠40㎡地下室； ✓上叠是四层跃五层+顶层露台， ✓中叠、上叠均为两户； ✓下叠的加长面宽达13.4米，使整个户型中 部进深的缩短，造就了四开间朝南的空间格 局。此外，大面宽赋予了空间更多的灵动可 能，无论是改造成开放式书房，还是打通成 一个家族式party横厅都绰绰有余。
年份
供应套数 供应面积（㎡）
2012
1176
222827
验自成IP
2013年
1976
347155
✓年轻化的购房客群，乐于为更好的生活方式买单，
2014年
714
111936
精装别墅星火燎原，引领趋势
✓规划的严苛，让叠拼成为别墅供应主力
2015年
2011
329207
✓自2012年开始明确限定住宅项目容积率不得低于
3F
4F
✓双叠墅产品，上叠、下叠各三层空间。除
了拥有超有地下室、花园、大露台或阁楼外，
还拥有L型景观阳台，横向面宽约达7.2米，
视野十分开阔。
✓上叠4房2厅3卫，建面约132平米，主卧
奢华套房不仅连通L型景观阳台，还能享受
约7.2米x2.0米的休闲大露台的景观，无论
阁楼
是采光通风还是视野都很赞。
✓三四层动静分离的基础上，额外设置一个
首先地下空间对于别墅意味着附赠空间的多少，这是关乎性价比的绝对指标，但地下在客户原有的意识里并不好用，大多作 为储藏空间。 后来开始时兴地下深挖两层，做出震撼挑空，让地上功能地下化，借助于多处天井采光和灯光辅衬，凸显赠送空间的价值感， 让参观客户无不感到物超所值，由此带动了一番别墅市场的产品变革。 但问题是，样板间终归是样板间，挖深了毕竟还是“潮”，根本问题依然没有解决，要不然为什么一到地下就能听见轰轰的 排湿机在疯狂运作呢。 3、上下叠拼，左右合并 北京曾经有一小段时间出现了三叠拼，但由于高度达到6层，基本属于三个“复式”的堆叠，已无异于洋房，实在难称叠拼， 因故没有流行。
2016年
3099
445140
1.0后，青岛别墅的产品形态逐渐由低密度的独栋，
2017年
4176
606073
向高密度的联排、叠拼过渡。 ✓2015年开始，青岛叠拼别墅的供量占据别墅市场 的半壁江山，2019年供应占比达66.2%。
2018年 2019年
5240 4797
776438 734080
供应占比 32% 35% 25% 47% 47% 60% 65% 66%
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
多开间朝南设计，一改户型狭长的窘迫：杭州金地·玖峯汇
✓ 该叠墅产品为上、中、下三叠。其采用是“咬合式户型” 的设计，统一叠相邻两户，分别以“上2下3”和“上3下2” 的方式咬合在一起，奇偶层之间又相互咬合向上排布。
✓ 这样一来，140平方建面的户型做到五开间朝南，南向面宽 总计达到17米左右！这个尺度在以往是很难想象的。
第四部分 创新产品研究
此前叠墅常被诟病为伪别墅、高级洋房。它跟独 栋别墅比，短板也比较明显，比如产品不均好，私密 性差等等。不过，这几年随着市场一路升温，经济型 叠墅越来越成熟，短板也渐渐补齐，市面上涌现出不 少优秀产品，以下为小套型叠墅的一些变化及新做法。
创新型别墅举例
创新垂直结构，上中下均好
但从去年开始出现了介于双叠和三叠之间的2.5叠产品，即通过两个单元的相邻，使中、下叠各自垂直分列，最上叠左右合并 为一户。由此实现层层退台，上叠拥有超大面宽和超阔露台的差异化卖点。 2.5叠拼的好处是各户面积可进一步压缩，由此总价更有诱惑力，同时叠拼的形态也没有破坏，别墅感依旧，甚至超越了一般 的联排别墅，有点像把平墅和联排糅合在一起的集合之作。
过楼层分隔实现功能分区，这让居者在拥有私密生活的同时，也提高了舒适度。 ✓ 城市叠拼是改善精英对生活方式的选择，从现实意义上说，低密的叠拼所代表的居住符号，是更具居住功能、讲求
阁楼空间，与露台相连，在这里举办party
聚会毫无压力。
✓而且，该项目的外立面采用大面积玻璃+
铝板作为建筑里面材料，结合铝合金栏杆，
不仅内部更加通透，外观也显得轻盈有质感。
挖掘地下室价值，消灭项目的鸡肋空间
市场现状
叠加别墅正从一种夹缝中的过渡型产品逐步变身为改善置业市场的主力产品、主流需求之 一。
研究目标
在这种背景条件下，叠墅成为一种现象级产品，正逐渐成为一种主流趋势
第二部分 基本概念
叠墅概念
叠加是别墅按建筑形式分类的一种。它是TOWNHOUSE的叠拼式的一种延伸，由多层的复 式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑，其中一、二层为一户，三、四 层为一户。
杭州联发·藏珑大境错跃式，私家电梯入户+私家花园+宽敞南向露台，
增加南向开间
✓ 利用退台设计，将多重 院落通过庭院垂直式布 局方式来实现，连接方 式由水平式的连廊变成 垂直式的电梯。这种结 构，让中叠和上叠，都 拥有一个私家北向入户 大花园，每个花园还配 私家电梯，实现了独栋 别墅式的居住体验。
✓ 缩小了下叠的户型面积， 将每户的销售总价控制 降下来。其中，下叠A 户型仅有123平，B户型 130平，中叠和上叠分 别为144平和155平。每 户的建面算不上大，但 麻雀虽小五脏俱全，比 如中叠C户型，三楼三 开间，四楼一开间，并 且拥有一个北向入户花 园和一个宽敞南向露台。
叠拼房地产市场变化
120-160平经济型别墅，叠墅产品成交量持续上升，二线城市叠拼高于联 排产品成较量
✓这几年，由于各地禁墅令不断升级，市场上已经很少有低容积率的地块供应，独栋别墅在核心城市几乎绝版。叠墅产品则成为地产商和购房者都青睐 的产品类型。 ✓ 于开发商而言，叠墅对容积率的压力较小，高低配之下正好解决容积率的限制。同时，叠墅因为沾了别墅的名，格调一下子拔高了几个档次，也容易 形成溢价。 ✓就市场而言，目前最大购房需求还是以普通改善为主，有点小钱的中产群体是市场主力军。叠墅较之独栋、联排，准入门槛低，同时又具备别墅产品 的动静分离、内外有别，再加之超大面积的赠送，对改善型客群非常有杀伤力。 ✓CRIC最新的数据就显示，刚刚过去的2019年，121个样本城市中，叠墅同比持续上升，涨幅达5.6%。其中，尤以120-160㎡的经济型别墅最为畅销， 两者的成交量在别墅产品占比达到33.2%以上。
2、比复式：附加空间更超值
市场的复式住宅多是一梯数户，且多是顶层单位，并 不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的 感觉，叠加则实现了人们对于这种情调空间的“占 有”，每一套户型或有天（上叠有阁楼）或有地（下 叠有花园和地下室）
3、比平层：生活空间格局更多样
将一成不变得居住方式由平面改为垂直分布，动静分 区，合理化使现代生活的居住格局更趋向完美。
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
苏州姑苏铭著，大面宽设计，通透度、舒适度提升
下层
上层
✓ 153平的户型，下层客厅和上层 主卧的面宽都达到7米以上，大 开间朝南设计，采光通风都非 常赞。
153㎡户型
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
超长拐角阳台+大面玻璃幕墙，室内更通透：杭州万科大溪谷
叠墅
“不纯粹”、“伪别墅”、“高
性价比的豪华”外观像多层，室内是
复式，和传统的独门独院相差太远
✓ 中叠附加值较少 ✓ 上下户之间干扰较难避免，影响私密性 ✓ 交通面积造成一定浪费，公摊大 ✓ 三叠以上产品的外观容易被误认为洋房或者多层
第三部分 市场发展现状
市场趋势解读
主城区低密别墅鲜有供应，城市叠拼越发可贵，未来叠拼将承接改善精 英购房需求
全分离式入户设计，私密保护全面升级
上海大宁金茂府全分离式，每户均有首层花园设计，高低错落园林花草， 注重隐私保护
✓上中下叠都占有一定面积的首层花园，入户电梯分别配置 在各自的花园内。电梯直通地库，住户无论是驾车回家还 是步行回家，动线都是独立且隐蔽的。另外，电梯还可以 自主控制停靠在家里哪一层，比如住在中叠的住户可选停 靠在三层或四层。 ✓归家动线的设计上，通过高低错落的园林花草掩映，保护 行人居住者的隐私。
全分离式入户设计，私密保护全面升级
清远保利春晓叠墅，私家花园，独立入户庭院+地下室赠送，互不干扰
✓ 入户采用上下叠全分离的方式。首层地面双 庭院设计，上叠和下叠各拥有一个私家花园。 入户方式上，上叠北向入户，下叠南向入户， 分门而入，互不干扰，每一户都能享受独立 入户庭院的私密与尊贵。地下室也分成两个 区域，上下叠住户也可分别从各自的地库搭 乘私家电梯直达自家。
叠墅优劣势
叠墅作为在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的产品，即融合了各产品的优
势又不可避免的具有不纯粹的劣势，是最寻求舒适感私密性性价比平衡的产品，创新设计
不断。
优势
劣势
1、比联排：同等面积面宽尺度更舒适
这种开阔与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些， 一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点
叠拼别墅研究
撰稿人：杨 森
导读
都说人这一生，总要努力拥有自己的别墅。当楼市被地 王和顶豪绑架之后，也许一部分人的别墅历程，都要从叠墅开 始。近年来，叠墅兴起并越来越大行其道的根本在于：与平层 有着相似的总价区间，却因为大面积的庭院、露台、地下空间、 立体居住模式而提供一种截然不同于平层，近似于别墅的居住 体验。
140㎡下叠
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
上海金地天境，加长面宽+地下空间赠送
✓下叠为一梯一户，独占一层140㎡+附赠60 ㎡地下室； ✓中叠是二层跃三层+附赠40㎡地下室； ✓上叠是四层跃五层+顶层露台， ✓中叠、上叠均为两户； ✓下叠的加长面宽达13.4米，使整个户型中 部进深的缩短，造就了四开间朝南的空间格 局。此外，大面宽赋予了空间更多的灵动可 能，无论是改造成开放式书房，还是打通成 一个家族式party横厅都绰绰有余。
年份
供应套数 供应面积（㎡）
2012
1176
222827
验自成IP
2013年
1976
347155
✓年轻化的购房客群，乐于为更好的生活方式买单，
2014年
714
111936
精装别墅星火燎原，引领趋势
✓规划的严苛，让叠拼成为别墅供应主力
2015年
2011
329207
✓自2012年开始明确限定住宅项目容积率不得低于
3F
4F
✓双叠墅产品，上叠、下叠各三层空间。除
了拥有超有地下室、花园、大露台或阁楼外，
还拥有L型景观阳台，横向面宽约达7.2米，
视野十分开阔。
✓上叠4房2厅3卫，建面约132平米，主卧
奢华套房不仅连通L型景观阳台，还能享受
约7.2米x2.0米的休闲大露台的景观，无论
阁楼
是采光通风还是视野都很赞。
✓三四层动静分离的基础上，额外设置一个
首先地下空间对于别墅意味着附赠空间的多少，这是关乎性价比的绝对指标，但地下在客户原有的意识里并不好用，大多作 为储藏空间。 后来开始时兴地下深挖两层，做出震撼挑空，让地上功能地下化，借助于多处天井采光和灯光辅衬，凸显赠送空间的价值感， 让参观客户无不感到物超所值，由此带动了一番别墅市场的产品变革。 但问题是，样板间终归是样板间，挖深了毕竟还是“潮”，根本问题依然没有解决，要不然为什么一到地下就能听见轰轰的 排湿机在疯狂运作呢。 3、上下叠拼，左右合并 北京曾经有一小段时间出现了三叠拼，但由于高度达到6层，基本属于三个“复式”的堆叠，已无异于洋房，实在难称叠拼， 因故没有流行。
2016年
3099
445140
1.0后，青岛别墅的产品形态逐渐由低密度的独栋，
2017年
4176
606073
向高密度的联排、叠拼过渡。 ✓2015年开始，青岛叠拼别墅的供量占据别墅市场 的半壁江山，2019年供应占比达66.2%。
2018年 2019年
5240 4797
776438 734080
供应占比 32% 35% 25% 47% 47% 60% 65% 66%
大开间朝南+L型超长阳台，通透度和舒适度大幅提升
多开间朝南设计，一改户型狭长的窘迫：杭州金地·玖峯汇
✓ 该叠墅产品为上、中、下三叠。其采用是“咬合式户型” 的设计，统一叠相邻两户，分别以“上2下3”和“上3下2” 的方式咬合在一起，奇偶层之间又相互咬合向上排布。
✓ 这样一来，140平方建面的户型做到五开间朝南，南向面宽 总计达到17米左右！这个尺度在以往是很难想象的。
第四部分 创新产品研究
此前叠墅常被诟病为伪别墅、高级洋房。它跟独 栋别墅比，短板也比较明显，比如产品不均好，私密 性差等等。不过，这几年随着市场一路升温，经济型 叠墅越来越成熟，短板也渐渐补齐，市面上涌现出不 少优秀产品，以下为小套型叠墅的一些变化及新做法。
创新型别墅举例
创新垂直结构，上中下均好
但从去年开始出现了介于双叠和三叠之间的2.5叠产品，即通过两个单元的相邻，使中、下叠各自垂直分列，最上叠左右合并 为一户。由此实现层层退台，上叠拥有超大面宽和超阔露台的差异化卖点。 2.5叠拼的好处是各户面积可进一步压缩，由此总价更有诱惑力，同时叠拼的形态也没有破坏，别墅感依旧，甚至超越了一般 的联排别墅，有点像把平墅和联排糅合在一起的集合之作。