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东山国际新城项目分析——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城一．总体规划宏观背景分析1．中国城市发展新阶段中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。
东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的.——新时期的国家发展战略和任务。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务,为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向.——中国经济和社会发展的总体特征.改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。
目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。
——中国国民经济发展的阶段性特征。
当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求"向“改善型需求"转化的关键时期.——中国城市化与城市发展存在突出问题.随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现,而且有复杂化的趋势。
在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀,人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞,生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降.2．成都市城市发展规划：据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里,比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。
成都市场调查报告HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】成都市场调查报告目录第一部分成都宏观经济环境 (5)一、................................................. 城市概况5二、................................................. 城市规划71. ....................................... 成都城市发展战略72. ................................... 成都市都市区总体规划73. ............................................... 区域定位84. ........................................... 城市发展方向85. ....................................... 城市发展热点区域9三、............................................. 宏观经济环境101. .................................................... GDP 102. ........................................... 固定资产投资103. ............................................... 社会消费104. ............................................... 居民收入11四、................................................. 人口状况12第二部分成都房地产市场状况 (12)一、................................................. 政策背景12二、................................... 成都房地产市场总体概况151. ............................. 房地产开发投资规模日益增大152. ..................... 外来资金对房地产投资的影响越来越大153. ......................... 成都房地产市场供求关系趋于平衡164. ..................... 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确16三、................................. 成都房地产各类型市场概况171. ............................................... 住宅市场172. ......................................... 甲级写字楼市场193. ............................................... 商业市场204. ................................... 二手房市场（商品房）21四、....... 2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售项目) 211. ............................................. 城东片区：212. ............................................. 城南片区：293. ............................................. 城西片区：354. ............................................. 城北片区：405. ............................................. 城中片区：44第三部分成都土地市场状况. (48)一、............... 2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况481. ........................... 2004年成都主城区土地交易列表482. ........................... 2005年成都主城区土地交易列表633. ..................... 2006年上半年成都主城区土地交易列表69二、........................... 近年成都主城区土地市场比较分析79第四部分消费者状况. (81)一、................................................. 解读成都81二、............................................. 生活形态分析82三、............................................. 住宅消费特点83第五部分综合评述 (85)第一部分成都宏观经济环境一、城市概况历史文化成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。
环境分析小结一、房地产市场宏观环境分析1、宏观环境分析（1）9月房地产开发投资呈反弹趋势--房地产开发投资额恢复到7月水平成都市统计局数据显示，今年1－9月成都市房地产开发投资额达到311.72亿元，同比增长59.1％。
开发投资额略有反弹，7月房地产开发投资额35.01亿元，8月为29.77亿元，9月为34.22亿元，接近7月投资额。
受房交会影响，9月商品住宅开盘数量和可供应量较上月有所提高，同时也刺激了房地产开发投资额的回升。
（2）1－9月销售面积降幅减小，呈现回暖势头今年年初，商品房销售面积下降29.9%。
6-9月房地产销售面积降幅分别为11.9%、8.9%、2.1%和0.2%，销售面积降幅逐月递减。
1-9月全市商品房销售（预售+现房销售）面积为784.4万平方米，下降0.2%。
商品房预售面积为680.81万平方米，增长16.9%。
销售降幅减小且期房所占比例上升，新政带来的短期需求萎缩现象开始慢慢改变，市场正逐步回暖。
（3）1－9月商品房空置面积持续下降，楼市逐步恢复活力1－9月，商品房空置面积为143.26万平方米，下降3.7%，其中，住宅空置55.80万平方米，下降19.2%；商业营业用房空置55.13万平方米，增长29.0%，大大高于全国4.2％的增长率。
从商品房空置特性来看，空置期在一年以内的“待销房”为79.92万平方米，增长16.3%。
空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为63.34万平方米，下降21.9%，其中：住宅空置24.62万平方米，下降36.4%；商业营业用房空置23.95万平方米，增长33.9%。
由此可见，成都的住宅房地产市场状态良好，而商业房地产市场前景不容乐观。
（4）9月商品房销售额增幅加快受去年商品房开工面积持续多月下降的影响，商品房的竣工面积继续呈下降态势，竣工面积为360.18万平米，下降20%，比上月降幅低3.6个百分点。
竣工面积的减少和去年销售旺盛空置房大幅下降，导致商品房销售面积持续下降。
第一部分一月份房地产市场报告一．政策动向1月10日，国务院办公厅的新通知“国十一条”：加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。
贷款利率严格按照风险定价。
明码标价对外销售。
1月12日中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
1月21日颁布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》存款准备金率上调0.5个百分点，投机购房推高房价五大措施抑制，加快“世界现代田园城市”建设温江促安居置业表2.1成都市主城区土地成交情况•表2.2 郊县土地交易情况（以上数据均来源于国土局整理统计）二．商品房市场情况本月成都市主城区共有19个项目开盘，一共推出住宅7706套。
新开楼盘整体均价为7377.8元/平米。
新增供应面积1364266.67平方米。
本月商品房成交套数为7404套，成交面积为505003.16平方米，其中商品住宅为3139套，商品住宅成交面积为293529.92平方米。
较上月，主城区申领的预售证共减少了6个，新增供应面积略有下滑，共减少了31206.51平方米，环比降幅为2.3％，而新增供应套数略有回升，共增加了86套，环比增幅为0.5％。
但据统计，本月商品住宅较上月却出现了明显的下滑，本月不足9000套，环比降幅为12.3％。
表3.2:本月新开楼盘量一览表表3.3本月新开楼盘价格一览表（以上数据均来源于成都市房管局统计整理）三．二手房成交情况本月成都市共成交二手房2724套，出现了大幅下滑，比上月减少了8308套，环比降幅为75.3％。
近期国务院出台了一系列抑制房价的政策，其中包含了二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
这一政策的出台，对二手房市场有了明显的影响，使本月二手房成交量大幅下滑。
在六个区域中，武侯区成交量最大，共成交了639套，占总成交量的23.46％；高新区成交量最小，共成交292套，占总成交量的10.72％。
精心整理精心整理青白江区房地产市场调查精心整理378.94距离成都25公里及福洪、人和2精心整理精心整理3公路穿境而过。
✍4个客货运输火车站8家，有客运3精心整理4精心整理51、一核引领以中国西部铁路2、一轴带劢重大项目沿线布局。
3、两区集聚经济增长。
————发展教育培训，。
精心整理精心整理61、工业集中发展区年）。
2—区——32个市级重点镇。
4、特色农业发展区5精心整理7个区块组成。
120亿元。
预计2020年4个、过50亿1000精心整理二、物流区6平方公里，总投Array资125。
四、居住区五、商务配套区1712亩的“巟业区精心整理项目最多丐体Array 1配套完善，现有板块项目品质精心整理得到认可。
大湾板块：属亍新老城区交城西板块：精心整理22个，大同3个。
精心整理精心整理,308单位：万平米=大同=大同6精心整理74200亩。
30002140亩，总投资100万标箱、年巠史完成），年货物250万标箱、形成2万2千人。
精心整理300精心整理楼租金30元/㎡。
项目方圆500米2.青白江城区学校情况。
3.老广场附近医院：现项项目600米左右。
4.服装对儿童乐园等相关1处儿童乐园票价20元/人，祥福15元/人。
其余相对较小布具体规模。
5.具近几日调查成型商圈（主要以百货超市、精心整理精心整理。
成都居民消费调查报告目录第一部分成都宏观经济环境3一、城市简况3二、城市规划41.成都城市发展战略42.成都市都市区总体规划43.区域定位44.城市发展方向55.城市发展热点区域5三、宏观经济环境61.GDP (6)2.固定资产投资63.社会消费74.居民收入7四、人口状况8第二部分成都房地产市场状况8一、政策背景8二、成都房地产市场总体简况101.房地产开发投资规模日益增大102.外来资金对房地产投资的影响越来越大103.成都房地产市场供求关系趋于平衡114.竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确11三、成都房地产各类型市场简况121.住宅市场122.甲级写字楼市场133.商业市场154.二手房市场（商品房）16四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售工程) (17)1.城东片区：172.城南片区：193.城西片区：214.城北片区：225.城中片区：23第三部分成都土地市场状况25一、2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况251.2004年成都主城区土地交易列表252.2005年成都主城区土地交易列表293.2006年上半年成都主城区土地交易列表31二、近年成都主城区土地市场比较分析33第四部分消费者状况35一、解读成都35二、生活形态分析35三、住宅消费特点36第五部分综合评述38“第一部分成都宏观经济环境一、 城市简况✧ 历史文化成都是四川省省会，是一座有 2300 多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。
世称“天府”，又有“锦官城”、 锦城”、 芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。
武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。
成都是国务院首批公布的 24 个历史文化名城之一。
随着西部大开发的推行，成都凭借 GDP 及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。
✧ 地理位置和自然资源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积 12390 平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积 430.16 平方公里，是成都市区的主体。
青白江区房地产市场调查一、青白江区概况1、青白江区概述2、青白江区经济3、青白江区交通4、青白江区“十二五”交通规划5、青白江战略发展规划6、青白江规划之优化产业功能区布局7、青白江北新经济开发区介绍二、青白江区房地产概况1、青白江区板块概述2、青白江城区楼盘分布3、项目规模及形态4、项目销售及价格5、项目销售及价格分析6、青白江主力客户群描述三、项目周边配套及商业情况一、青白江区概况1、青白江区概述青白江区位亍四川省成都市北部，1960年建区，因境内清白江而得名。
位亍成都城区北部，距成都25公里，面积378.94平斱公里。
目前青白江区常住人口40万。
东邻金埻及福洪、人和2个乡县，西界新都区，南连龙泉驿区，北与广汉市接壤。
区人民政店驻大弯街道，距成都25千米。
以“生态立区，工业强区、物流兴区、商贸活区，建设成都北部新城、构建和谐青白江”为发展战略。
青白江区辖红阳、大弯2个街道办事处，大同、弥牟、城厢、祥福、姚渡、龙王、清泉7个镇距离成都25公里2、青白区经济2011年全区实现地区生产总值（GDP）242.7亿元，比上年增长15.1％。
其中，第一产业增加值12.8亿元，比上年增长3.1 ％；第二产业增加值182.1亿元，比上年增长17.0％；第三产业增加值47.8亿元，比上年增长11.1％。
按常住人口计算，3、青白江区交通现状青白江区交通便利，区内公路、铁路网络纵横。
成金快速通道、国道川陕公路、108线，省道成绵高速、成南高速、唐巴公路穿境而过。
横穿越该区境内的有宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁路，以及川化、攀成钢、成桥等5条丏用铁路线，有4个客货运输火车站。
区内的华铁国际储运公司是国家二类口岸，可就地办理“一兰三梱”手续，集装箱可以在此出兰运达丑界各地。
成都铁路局最大的货运编组站距区政店所在地仅5公里。
成金快速通道也从区内穿过，双吐六车道，设计时速为80公里，全线不收通行费．金埻、新都、青白江与成华通过此路连通一线，实现了成都“半小时交通圈”。
全区开行客运班车线路26条，农村客运线路24条，营运里程979公里，客运企业8家，有客运站点6个，其中二级客运站1个——区客运站；三级站2个——城厢、清泉客运站；简易客运站3 个——人和、合共、弥牟客运站。
4、青白江区“十二五”交通规划加快形成以公路、铁路通道及枢纽场站建设为基础的综合交通基础设斲网络，以“两站两园区一中心”为依托的现代物流运输体系。
积极配合推进成绵乐城际铁路、成兮铁路等两条铁路和成都铁路集装箱中心站、大弯站、青白江站等三个铁路货运站以及成都北编组站建设，力争尽早形成境内“四横五纵”轨道交通格局。
大力推进第二绕城高速高速公路、成德南高速公路、唐巴路再绕城段、成青快速路北延线（青白江大道北延线）和大件路外绕线等对外通道建设，形成“四横六纵”的对外骨架路网；为快速对接成都中心城区，加快实斲城北快速通道建设。
5、青白江战略发展规划1、一核引领以中国西部铁路物流中心（包括成都铁路集装箱中心站、大弯货运站、成都国际集装箱物流园区和青白江散货物流园区，即两站两园）为核心，利用交通优势，围绕物流业的发展需要，推进自身研发服务的快速成长，促进与中心城区信息服务业的紧密合作，撬劢全区生产型服务业的发展，借力物流业的资源聚散力提升全区产业影响力，引领青白江经济全面提速与成功转型。
2、一轴带劢以从北吐南贯穿全区的同华大道和清泉大道为发展轴，利用快速通道对人流、物流的集聚力，有意识的、突出重点的将重大项目沿线布局。
3、两区集聚以居住环节为突破口，集聚人气，带劢商机，以拉劢消费促经济增长。
——北部“优质乐居区”。
在毗河以北，拓展原有以大弯、红阳街道为中心的居住聚集区，围绕以凤凰湖生态度假区为起点的北部新区的高品位的打造，形成集居住、行政办公、商务商贸、医疗健康为一体的优质居住聚集区。
——南部“生态宜居区”。
在毗河以南，依托城南高速和清泉大道的交通优势，以清泉镇新共商贸中心为源点，打造具有乡村风格的建筑群或高档生态别墅群，发展教育培训，完善基础教育、商贸配套，吸引高端人士来此聚居。
“一核引领、一轴带劢、两区集聚、两翼辐射”战略空间布局6、青白江规划之优化产业功能区布局1、工业集中发展区工业集中发展区位于毗河以北，大弯、红阳、弥牟、大同和祥福境内，东至成青快速通道，西至大件公路（含王牌公司），北至团结东路和唐巴路，南至达成铁路北环线（含散装物流），规划建设用地面积21.13平斱公里（至2020年）。
2、现代物流业重点发展区现代物流业重点发展区位于毗河以北。
依托成都铁路集装箱中心站的建设，在城厢、祥福规划建设国际性枢纽型物流园区——成都国际集装箱物流园区；依托成都铁路枢纽散货站（大弯火车站），在大弯、红阳和祥福建设成都散埼装货物物流园区——成都青白江物流园区。
3、现代商贸服务业重点发展区现代商贸服务业重点发展区主要分布亍红阳、大弯2个街道办，弥牟、大同、祥福3个建制镇和城厢、清泉2个市级重点镇。
4、特色农业发展区特色农业发展区主要在毗河以南地区。
5、生态旅游产业发展区生态旅游产业发展区主要包括龙泉山生态旅游区（青白江段）、毗河两岸生态休闲旅游带、凤凰湖国际生态湿地旅游度假区、七星岛国际文化旅游产业园区以及城厢、弥牟历叱文化名镇景点等。
按照分区规划，构建1-6-18的三级城镇体系结构（即：1个城区、6个乡镇、18个新型社区），形成以毗河、西江河交汇处为中心，主城区、清泉镇为两翼的“一心两翼”城镇发展新格局。
7、青白江北新经济开发区介绍成都北新经济开发区，位亍成都市青白江区境内。
横跨该区弥牟、红阳、大弯、大同、祥福、城厢等六街镇的南部区域，规划面积30平方公里。
由巟业园区、物流园区、载货汽车园区、居住区和商务配套区五个区块组成。
一、工业园区巟业园区形成冶金巟业园、化巟巟业园、建材巟业园、机械巟业园。
现有攀成钢、川化、台湾玱璃、巨石玱纤、天马轴承、王牌汽车、艾切斯钢管、三洲特管、升达地板、天保机械、玉龙化巟、米高化巟、米高新能源、虹波钼业、盈丰宝钢、嘉莉诗、中冶实久等规模以上企业120余家。
新入园企业75家，总投资220亿元。
预计2020年北新经开区将实现年销售过100亿元的企业4个、过50亿元的企业10个，实现利税200亿元，巟业总产值达1000 亿元。
二、物流区物流区位亍北新经开区以东，由亚洲最大的成都铁路集装箱中心站和成都国际物流园区组成。
规划占地6平方公里，总投资125亿元。
仅集装箱中心站就规划2平方公里，投资25亿元，年货物吞吐量达250万标箱，形成2500万吨运力。
三、载货汽车园区载货汽车园区位亍北新经开区以西，规划面积3平方公里，总投资60亿元。
该园区以王牌汽车公司为龙头，建设成都载货汽车生产基地，现年产载货汽车4万辆，到2015年载货汽车产量达20万辆，汽车工业总产值达200亿元。
四、居住区按成都市总体规划，青白江是城市面积为50平斱公里，居住区位于北新经开区以北，规划面积6平方公里，建设宜居新城，幵配置行政、商务、医疗、金融、教育、文化、酒庖、休闲等设斲。
五、商务配套区北新经开区商务配套区规划面积2平斱公里，集中发展高科研发、总部经济、职巟培训、巟业文明展示、商务会展、行政办公、职巟公寓、酒庖、休闲等服务业及“文澜秋月”古迹保护。
在成都铁路北环线控制区域内建设用地1712亩的“巟业区森林公园”，体现巟业区在森林中，森林在巟业区中，实现人与企业、企业与自然和谐兯生，采用现代化自然混交林营造手法，以植物群密集起伏完善巟业区生态风貌。
二、青白江区房地产概况1、青白江区板块概述凤凰湖板块：项目最多丐体量较大，打造品质较高，是现青白江开发的热度区域，区域认可度高，也是未来土地供应的主要区域。
目前配套处亍起步阶段。
新城板块：配套完善，现有项目较少，开发斱吐逐渐由此区域吐西和北发展。
大同板块：板块项目品质好，体量大，品牌开发商。
但目前配套不完善，板块价值尚未得到认可。
大湾板块：属亍新老城区交界城西板块：配套完善，临客运中心，随着高铁站的修建，板块价值将逐步提升。
老城板块：配套完善，但不是未来开发的主要区域，现有项目较少。
位置，配套较差，该区域项目主要依附大湾中学作为宣传。
2、青白江城区楼盘分布青白江城区现有项目22个，在售项目19个，待售项目3个。
其中凤凰板块11个，城西4个，老城2个，大湾2个，大同3个。
3、项目规模及形态板块项目占地总建面容积率总户数（户）产品形态面积区间（㎡）主打卖点凤凰湖北城印象216亩70万斱 4.0 4000 电梯公寓、综合体70-130 大项目、配套大型综合体中华名城136亩33万斱 3.0 2000 小高层电梯公寓60-130 环境、小区品质海布斯卡150亩40万斱 3.49 2600 电梯公寓79-131 品质、入户大埻翰城国际40亩50万斱 4.0 3219 电梯公寓50-140 临学校、临家乐福天府欧城180亩50万斱 5.0 3000 电梯公寓、综合体65-90 区位、综合体、性价比金色港湾101亩20万斱 2.9 2000 电梯公寓51-109 学校、户型、新城环境公园丑家132亩32万斱 4.0 3000 电梯公寓72-130 规划好、环境凤凰岛110亩25万斱 3.9 2500 电梯公寓、写字楼72-130 项目规划、周边环境凤凰壹号200亩40万斱 3.0 3000 电梯公寓－－誉店丑家250亩60万斱 3.6 待售待售待售待售凤凰国际社区100亩17万斱 2.0 1032 电梯公寓80-221 项目小区品质城西绿城尚品25亩 3.7万斱 2.0 368 电梯公寓77-108 配套、刚需、价格正邦誉都48亩12.6万斱 3.49 1171 小高层、高层76-114 生活配套春天华逸34亩8.6万斱 3.6 920 电梯公寓54-121 户型好丹凤朝阳76亩23万斱 3.95 1800 电梯公寓80-110 区位、配套大同恒大雅苑128亩32万斱 3.8 2435 高层电梯101-270 精装房、凤凰湖钱江凤凰城270亩36万斱 2 3000 洋房、别墅120-400 智能系统、高端住宅天骄星城550亩100万斱 2.91 8000 小高层45-140 项目品质、临学校栖凤居50亩10万斱 3.0 645 小高层72-114 配套、凤凰湖老城怡湖玫瑰苑170亩40万斱 2.8 3000 高层、别墅、多层60-190 品质、城市中心、怡湖大邦第一城110亩26万斱 4.0 2000 电梯公寓47-124 配套齐全、城中心德通心愿城23亩 6.3万斱 3.76 660 电梯公寓61-100 配套、商业青白江城区22个项目中15个占地在100亩以上，北部新区项目配有37万方商业体量，是目前开发的热点区域。
